房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀及對策分析

在激烈的市場競爭中，稅務(wù)籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，不僅有助于降低稅負(fù)、提高經(jīng)濟(jì)效益，還能增強(qiáng)法律意識、規(guī)范經(jīng)營行為、提高市場競爭力和防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視稅務(wù)籌劃工作，通過科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃策略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。為獲得更理想的稅務(wù)籌劃效果，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，全面梳理工作的實(shí)際開展情況，找到現(xiàn)存問題，以此實(shí)現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)籌劃工作方案與策略的更新調(diào)整。

一、H房地產(chǎn)企業(yè)概述

H房地產(chǎn)企業(yè)成立于2000年，目前企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（憑資質(zhì)證書經(jīng)營）、土地整理、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)。在H房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中，所涉及的主要稅種包括契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、城建稅、教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、企業(yè)所得稅、代扣個稅、房產(chǎn)稅等。

為獲得更理想的經(jīng)濟(jì)收益，H房地產(chǎn)企業(yè)逐步加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作。期間， 主要針對增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅這些占比相對較大的稅種進(jìn)行合理籌劃，組合不同稅種的稅務(wù)籌劃方案，參考企業(yè)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營目標(biāo)，以此生成稅務(wù)籌劃方案。現(xiàn)階段，雖然H房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作取得了一定成果，但是依舊存在較多問題與不足，還需要進(jìn)一步改進(jìn)，以此推動企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的現(xiàn)狀分析

（一）信息溝通不夠暢通

業(yè)財(cái)融合是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中需重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，基于業(yè)財(cái)融合，能夠大幅提升企業(yè)當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理水平，通過將業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)深度結(jié)合，優(yōu)化資源配置，提升管理效率，為企業(yè)提供強(qiáng)有力的支持。以H房地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)雖然逐步開展了業(yè)財(cái)融合工作，但是實(shí)際效果有待進(jìn)一步提升，各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)配合依舊存在較多問題。對于稅務(wù)籌劃而言，相應(yīng)工作的展開涉及到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部多個部門之間的協(xié)同合作，而這需要各部門之間能夠進(jìn)行有效的信息溝通。受到稅務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門之間信息傳遞不及時或不充分的影響，導(dǎo)致稅收籌劃的效果無法及時反饋，影響企業(yè)決策。此外，即使設(shè)立了稅務(wù)部門，但由于部門間協(xié)作不足、信息傳遞和反饋機(jī)制不健全，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃工作無法順利進(jìn)行。

（二）對于現(xiàn)有政策的挖掘與利用深度有待提高

一些房地產(chǎn)企業(yè)在開展納稅籌劃工作時，雖然針對現(xiàn)行政策進(jìn)行了合理避稅，但對現(xiàn)有政策的挖掘與利用深度仍有待提高。企業(yè)決策者對稅收法規(guī)政策的理解不夠深入，導(dǎo)致企業(yè)因不了解稅收政策，出現(xiàn)少交稅或錯交稅的現(xiàn)象，或者未全面利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策而多繳納稅額。在實(shí)際操作過程中，H房地產(chǎn)企業(yè)可能因?qū)Χ愂諆?yōu)惠政策運(yùn)用和執(zhí)行不到位而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，或因?qū)Χ愂照叩恼w把握不到位而產(chǎn)生綜合運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。此外，企業(yè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)活動的變化也會對稅收籌劃的效益產(chǎn)生較大影響，有時甚至導(dǎo)致稅收籌劃失敗。

（三）內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)尚不完善

在國家稅收征管政策優(yōu)化的大背景下，打擊稅收違法行為的力度不斷加大。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，強(qiáng)化對涉稅風(fēng)險(xiǎn)的防控是必然選擇。就實(shí)際情況來看，H房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)尚不完善，使得稅務(wù)籌劃方案的合法性、合理性下降。另外，H房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和管理人員對稅收籌劃工作中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足，無法及時采取相應(yīng)的對策來避免風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)造成了極為不利的影響。

（四）稅務(wù)籌劃工作難點(diǎn)相對較多

稅務(wù)籌劃工作專業(yè)性強(qiáng)，在工作中所面對的難點(diǎn)相對較多。例如，企業(yè)可能受傳統(tǒng)經(jīng)營理念影響，對稅務(wù)籌劃的作用認(rèn)識不全面，導(dǎo)致籌劃目標(biāo)不合理或缺乏實(shí)用性；由于稅法政策具有時效性，企業(yè)可能未及時根據(jù)制度變化調(diào)整納稅籌劃方案，導(dǎo)致籌劃方案不合理。我國稅法體系龐大且更新迅速，不同法規(guī)之間可能純在規(guī)范沖突，甚至同一稅種可能存在新舊條款間體系矛盾的情況，這種狀況增加了稅務(wù)籌劃工作的復(fù)雜性和難度。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表與稅務(wù)申報(bào)表數(shù)據(jù)不一致，或缺乏合規(guī)發(fā)票或相關(guān)憑證，可能導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查。這些問題均會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作質(zhì)量下降。

三、H房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的優(yōu)化路徑

（一）加強(qiáng)內(nèi)外部信息溝通

現(xiàn)階段，為提升房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作實(shí)效性，需持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部溝通。在此過程中，H房地產(chǎn)企業(yè)主要聚焦于以下幾方面。

第一，設(shè)立獨(dú)立的稅務(wù)部門。企業(yè)設(shè)立獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門之外的稅務(wù)部門，負(fù)責(zé)整體稅收籌劃工作，確保稅務(wù)籌劃工作具有高度的專業(yè)性和獨(dú)立性。第二，明確各部門職責(zé)。明確稅務(wù)部門與其他部門的職責(zé)劃分，確保信息傳遞和反饋暢通，避免職責(zé)不清導(dǎo)致的溝通障礙。第三，加強(qiáng)部門間協(xié)作。建立跨部門協(xié)作機(jī)制，促進(jìn)稅務(wù)部門與其他部門之間的信息交流和協(xié)作，確保稅務(wù)籌劃方案能夠順利實(shí)施。第四，提高稅務(wù)部門的專業(yè)能力。加強(qiáng)對稅務(wù)部門成員的專業(yè)培訓(xùn)，提高其專業(yè)知識和能力，確保其能夠全面識別稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定出有效的稅務(wù)籌劃方案。第五，建立有效的信息反饋機(jī)制。及時收集和反饋稅務(wù)籌劃的實(shí)際效果，為后續(xù)的稅務(wù)籌劃工作提供改進(jìn)建議。

在此基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃工作的升級，H房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通的基礎(chǔ)上，還逐步加強(qiáng)了與企業(yè)外部的溝通。在此過程中，H房地產(chǎn)企業(yè)主要聚焦于以下幾方面：第一，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通合作。通過與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，企業(yè)可以更好地理解稅收政策，解決稅務(wù)問題，提高稅務(wù)合規(guī)性。同時，企業(yè)也可以通過稅務(wù)機(jī)關(guān)的指導(dǎo)，優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃最優(yōu)化。第二，建立信息交換和共享機(jī)制。稅務(wù)機(jī)關(guān)與部門間的信息交換和共享機(jī)制不僅可以拓寬稅務(wù)部門的信息采集渠道，減少部門采集信息的重復(fù)勞動。第三，引入稅務(wù)管理軟件和建立稅務(wù)數(shù)據(jù)庫。通過引入稅務(wù)管理軟件、建立稅務(wù)數(shù)據(jù)庫等方式，提高稅務(wù)管理的效率和準(zhǔn)確性。

（二）以獲得稅收優(yōu)惠為目標(biāo)積極報(bào)建綠色生態(tài)小區(qū)

結(jié)合前文的分析能夠了解到，H房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的稅務(wù)籌劃工作中，還存在著對于現(xiàn)有政策的挖掘與利用深度有待提高的問題。需要加強(qiáng)內(nèi)外部信息溝通，及時掌握行業(yè)變化趨勢以及行業(yè)稅務(wù)管理規(guī)則的變更情況，并充分利用各種稅收優(yōu)惠政策，以此增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。實(shí)踐中，H房地產(chǎn)企業(yè)圍繞稅務(wù)籌劃工作，積極報(bào)建綠色生態(tài)小區(qū)，以此充分利用現(xiàn)行稅務(wù)優(yōu)惠政策，包括《企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策事項(xiàng)辦理辦法》等?，F(xiàn)階段，綠色生態(tài)小區(qū)的報(bào)建標(biāo)準(zhǔn)有所提升，特別是對于裝配式建筑而言，其建安成本每平方米提高了約200-300元。與此同時，全裝修的規(guī)定與推行，也使得房地產(chǎn)產(chǎn)品前期研發(fā)設(shè)計(jì)的要求更加嚴(yán)格。但是，根據(jù)土地增值稅的特殊計(jì)稅方式，H房地產(chǎn)企業(yè)通過提升房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)、增加房地產(chǎn)產(chǎn)品投入等方式，爭取綠色生態(tài)小區(qū)的認(rèn)定，以此獲得明顯超過前期成本投入的減稅額，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)品質(zhì)的提升，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃工作的升級。

參考某省2021年修訂后的綠色生態(tài)小區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)，以H房地產(chǎn)企業(yè)承建的某非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總建筑面積約為30073平方米，參考土地增值稅加計(jì)扣除規(guī)則，在項(xiàng)目單位平方米增加1200元的裝配式建筑與精裝修成本的情況下，整個項(xiàng)目所增加的成本達(dá)到1849萬元左右。此時，想要保證獲得原凈利潤，就需要在銷售階段將單價提高550元；如果按覆蓋精裝修投入成本的平價出售，則對應(yīng)單價增加數(shù)額為900元，這樣企業(yè)在該項(xiàng)目中的獲利隨之提高502萬元左右；若是參考精裝修住宅建筑的市場價格，將單價提高1500元，那么此時企業(yè)在該項(xiàng)目中的獲利隨之增加1093萬元左右。

以H房地產(chǎn)企業(yè)承建的某普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總建筑面積約為53233平方米。在項(xiàng)目單位平方米增加1200元建設(shè)裝配式建筑與進(jìn)行精裝修的情況下，整個項(xiàng)目所增加的成本達(dá)到3273萬元左右。此時，想要保持原凈利潤，就需要在銷售階段將單價提高1250元；若是參考精裝修住宅建筑的市場價格，將單價提高1700元，那么此時企業(yè)在該項(xiàng)目中的獲利隨之增加1343萬元左右。結(jié)合對上述某非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建筑裝修項(xiàng)目的對比，能夠明確，綠色生態(tài)小區(qū)的報(bào)建，能夠在土地增值率、凈利潤率處于較高水平的建筑工程項(xiàng)目中獲得更為明顯的稅務(wù)籌劃效果。

（三）建立健全稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

對于企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)尚不完善的問題，H房地產(chǎn)企業(yè)展開了稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的搭建與應(yīng)用，利用信息化、智能化手段對企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控，以此消除涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的質(zhì)量，確保稅務(wù)籌劃的合法性與合理性。

搭建的稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)分為三個層級，即系統(tǒng)表示層、業(yè)務(wù)邏輯層以及數(shù)據(jù)層。其中，系統(tǒng)表示層主要提供風(fēng)險(xiǎn)管理頁面控制、任務(wù)對應(yīng)頁面控制、基礎(chǔ)信息維護(hù)頁面控制等功能，基于對應(yīng)功能頁面的直觀顯現(xiàn)，向系統(tǒng)管理人員、領(lǐng)導(dǎo)人員以及科級工作人員等具有不同權(quán)限的人員針對性地提供相關(guān)信息；業(yè)務(wù)邏輯層部分保存著系統(tǒng)管理業(yè)務(wù)邏輯、任務(wù)應(yīng)對業(yè)務(wù)邏輯、查詢統(tǒng)計(jì)業(yè)務(wù)邏輯、風(fēng)險(xiǎn)管理業(yè)務(wù)邏輯、基礎(chǔ)信息維護(hù)業(yè)務(wù)邏輯等，為確保系統(tǒng)各項(xiàng)功能的高質(zhì)量運(yùn)行提供邏輯支持；數(shù)據(jù)層部分主要采集、保存、分析行業(yè)模型信息數(shù)據(jù)、任務(wù)應(yīng)對信息數(shù)據(jù)、風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)、預(yù)警值信息數(shù)據(jù)、用戶信息數(shù)據(jù)、風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)信息數(shù)據(jù)等，對應(yīng)數(shù)據(jù)均分類、統(tǒng)一保存在SQL數(shù)據(jù)庫內(nèi)，為有效開展風(fēng)險(xiǎn)分析與預(yù)警工作提供更為充足的數(shù)據(jù)支持。

依托稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，能夠基于企業(yè)經(jīng)營異常指標(biāo)、納稅情況異常指標(biāo)，能迅速反映出企業(yè)的經(jīng)營狀況和納稅情況與同行業(yè)或同地區(qū)的平均水平的較大差異，或可能潛在的違法等風(fēng)險(xiǎn)。稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)能夠及時向相關(guān)管理人員提供納稅申報(bào)準(zhǔn)時預(yù)警、采購異常預(yù)警、進(jìn)銷數(shù)據(jù)異常預(yù)警、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率異常預(yù)警、存貨周轉(zhuǎn)率異常預(yù)警、往來指標(biāo)異常預(yù)警、增值稅發(fā)票量異常預(yù)警、發(fā)票開具異常預(yù)警、企業(yè)所得稅稅負(fù)率異常預(yù)警、發(fā)票抵扣預(yù)警、查賬企業(yè)連續(xù)虧損預(yù)警、增值稅一般納稅人增值稅稅負(fù)率變動異常預(yù)警、期末存貨異常預(yù)警、進(jìn)項(xiàng)稅額異常預(yù)警、增值稅收入與所得稅收入不一致預(yù)警、存貨扣稅比異常預(yù)警、預(yù)收賬款占比過大預(yù)警、所得稅貢獻(xiàn)率異常預(yù)警等多項(xiàng)預(yù)警服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)需要時刻關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的異常預(yù)警指標(biāo)，以此把握、判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況以及納稅情況是否存在異常，保證可以第一時間進(jìn)行整改與完善，提升稅務(wù)籌劃的合法性。

（四）多角度助推稅務(wù)籌劃工作高質(zhì)量展開

隨著房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)管理工作持續(xù)規(guī)范，為實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃工作高質(zhì)量開展，H房地產(chǎn)企業(yè)從多角度入手，有效應(yīng)對稅務(wù)籌劃難點(diǎn)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的升級。在此過程中，企業(yè)重點(diǎn)聚焦于以下幾方面。

第一，提升企業(yè)稅務(wù)籌劃意識，加強(qiáng)宣傳教育，確?；I劃工作與企業(yè)整體戰(zhàn)略相一致，并建立科學(xué)的稅務(wù)籌劃體系，將稅務(wù)籌劃融入企業(yè)日常運(yùn)營中。第二，密切關(guān)注稅收政策變化，及時調(diào)整稅收籌劃方案，確保其合法性和時效性。深入了解稅收政策，確保籌劃方案符合法律法規(guī)要求，避免出現(xiàn)違法行為。第三，建立學(xué)習(xí)型組織，尤其是財(cái)務(wù)部門，加強(qiáng)稅法的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，樹立合規(guī)意識，確保稅務(wù)籌劃工作在合法合規(guī)的前提下進(jìn)行。第四，確保財(cái)務(wù)與稅務(wù)數(shù)據(jù)匹配，加強(qiáng)票據(jù)管理，確保所有成本費(fèi)用的真實(shí)性和合法性。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃有著極高的現(xiàn)實(shí)價值，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。現(xiàn)階段，雖然H房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作取得了一定成果，但是依舊存在較多問題與不足，包括信息溝通不暢、對于現(xiàn)有政策的挖掘與利用深度有待提高、內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)不完善、工作難點(diǎn)相對較多等。實(shí)踐中，通過加強(qiáng)內(nèi)外部信息溝通、積極報(bào)建綠色生態(tài)小區(qū)、建立健全稅收風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)、多角度助推稅務(wù)籌劃工作高質(zhì)量開展等，從而增強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作的合法性與實(shí)效性，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃工作持續(xù)升級。

（作者單位：河北潤龍實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）

作者簡介：葛立慧，女，1991年10月14日出生，漢族，河北邢臺人，碩士研究生，中級會計(jì)師。研究方向：管理會計(jì)。