淺談房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)及其路徑

張茜

摘要：隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化發(fā)展，我國財政稅收形勢也發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)稅必將成為我國稅制結(jié)構(gòu)的重要組成部分，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，調(diào)節(jié)國家財產(chǎn)收入差距，我國必須明確房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)。本文主要闡述房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)和可行路徑，希望能夠進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)稅體系的穩(wěn)定和健康。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；改革目標(biāo)；路徑

房地產(chǎn)稅是綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動有直接關(guān)聯(lián)的稅種皆屬于房地產(chǎn)稅，包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房產(chǎn)交易、保有3個環(huán)節(jié)，涉及耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、城建稅等11個稅種。在黨的十九大召開后，國家財政部部長提出要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則實(shí)行房地產(chǎn)稅的立法和改革。

一、房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)

（一）籌集地方財政收入

我國目前處于城市化和工業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵階段，由于地方政府承擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)較重，所以其財政支出明顯增加，又因?yàn)椤盃I改增”改變了地方稅制體系結(jié)構(gòu)，使得地方稅收比重大幅下降，導(dǎo)致地方財政與事權(quán)不相適應(yīng)。房地產(chǎn)稅具有征稅對象不可移動性的特點(diǎn)，稅源相較穩(wěn)定且稅基波動小，能夠?yàn)榈胤秸峁┓€(wěn)定持續(xù)的稅收[1]。

（二）提升公共服務(wù)水平

房地產(chǎn)稅還具有“收益稅”特點(diǎn)，除了可以為地方政府籌集財政收入，還能推動地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升公共服務(wù)水平，令政府公共服務(wù)支出與居民納稅收益相對接，從而保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財政收入、社會進(jìn)步能夠?qū)崿F(xiàn)良性循環(huán)。

（三）實(shí)現(xiàn)財富再分配

盡管我國整體居民收入水平較高，但是城鄉(xiāng)發(fā)展差距大、居民收入分配不均、貧富差距大等問題仍然尚未解決。居民財富分為存量財富和增量財富，房地產(chǎn)是存量財富的主要表現(xiàn)形式，由于房價隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐年上升，導(dǎo)致我國的貧富差距加大。目前稅制缺乏存量財富的調(diào)節(jié)方式，房地產(chǎn)稅改革應(yīng)以完善收入分配調(diào)控、規(guī)范收入分配秩序?yàn)槟繕?biāo)，實(shí)現(xiàn)存量財富的再分配。

（四）優(yōu)化資源配置

目前的資源配置主要是指對社會經(jīng)濟(jì)資源進(jìn)行分配的方式，科學(xué)合理的資源配置方式能夠推動經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的實(shí)現(xiàn)。由于我國房地產(chǎn)市場存在投資投機(jī)行為，使得房地產(chǎn)資源配置嚴(yán)重失調(diào)，存在大量空置房產(chǎn)，造成社會資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。因此房地產(chǎn)稅應(yīng)強(qiáng)化監(jiān)控力度，增加投機(jī)者房產(chǎn)持有成本，減少房產(chǎn)空置率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源利用率最大化。

二、房地產(chǎn)稅改革路徑

（一）推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法

1、立法先行

由于受到世界經(jīng)濟(jì)一體化格局的影響，我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生極大變化，房地產(chǎn)稅必將成為稅收體系的重要組成部分，所以有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)堅持“先行立法”，明確房地產(chǎn)稅征收目標(biāo)和目的，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效調(diào)控，抑制投機(jī)行為、增加財政收入。能夠?qū)Ψ績r起到影響作用的因素包括土地制度、貨幣供應(yīng)、供需關(guān)系、樓市預(yù)期、投資投機(jī)、征稅等，盡管房地產(chǎn)稅不會對房價走勢起決定性作用，但可以在一定程度上抑制投資投機(jī)行為。房地產(chǎn)稅是政府調(diào)節(jié)居民收入分配和社會財富分配的主要手段之一，科學(xué)合理的稅法能夠增加政府財政收入、縮小財富差距、弱化房地產(chǎn)投資屬性，因此有關(guān)部門在改革時應(yīng)當(dāng)盡力保持房地產(chǎn)稅的穩(wěn)定，避免引發(fā)房價出現(xiàn)劇烈波動，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2、充分授權(quán)

中央財政部門應(yīng)當(dāng)在中央統(tǒng)一立法的前提下，擴(kuò)大地方房地產(chǎn)征收管理權(quán)限，對地方政府充分授權(quán)，令其更夠根據(jù)實(shí)際情況確定征稅時間、征收對象和征收范圍，從而合理增加地方財政收入。由于我國國土面積遼闊，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一，如果按照統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法征稅容易造成稅負(fù)不公等問題，所以國家政府應(yīng)賦予地方改革稅率和實(shí)施細(xì)則的權(quán)力，保證房地產(chǎn)稅法真正落實(shí)實(shí)施。

（二）完善稅收征管體系

房地產(chǎn)稅通常被當(dāng)做一種直接稅，傳統(tǒng)的稅收征管方式為定期對其轄區(qū)內(nèi)全部房地產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估，面向自然納稅人征收房地產(chǎn)稅，不僅征管成本過高，還具有較大的實(shí)施難度。我國有關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)部門對于間接稅，一般是面向企業(yè)征收消費(fèi)稅、增值稅；對于個人所得稅，主要面向群體也是代扣代繳的企業(yè)和單位，缺乏應(yīng)對大規(guī)模自然人征稅的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。所以有關(guān)部門在改革房地產(chǎn)稅時，應(yīng)當(dāng)完善稅收征管體系，建立健全自然人稅務(wù)登記制度，推行第三方報告機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅保全與強(qiáng)制執(zhí)行力度，增加征稅人員的工作經(jīng)驗(yàn)，確保房地產(chǎn)稅征管模式改革具有可實(shí)施性[2]。

（三）健全稅收評估機(jī)制

個人房地產(chǎn)實(shí)際價值會隨著周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不斷變化，由于近幾年我國房地產(chǎn)價值逐漸增加，如果存量房的征稅時間相隔較長，就會影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性，致使房產(chǎn)價格無法真正體現(xiàn)出其價值。所以，有關(guān)部門必須對房地產(chǎn)稅進(jìn)行改革，建立健全包含不動產(chǎn)信息平臺、價格評估體系在內(nèi)的稅收評估機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅征收信息的共享。

西方大多數(shù)發(fā)達(dá)國家將市場評估價值當(dāng)做計稅依據(jù)，在一定程度上能夠客觀展現(xiàn)房產(chǎn)價值，對實(shí)現(xiàn)財富再分配、促進(jìn)社會公平具有重要影響。因此，我國在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革時，可以借鑒西方國家的稅收評估征管經(jīng)驗(yàn)，將房地產(chǎn)價值作為計稅依據(jù)，對房地產(chǎn)價值進(jìn)行周期性評估，評估費(fèi)用由政府承擔(dān)，通過設(shè)立評估爭議仲裁機(jī)構(gòu)對評估問題進(jìn)行仲裁，完備的房地產(chǎn)評估仲裁機(jī)制能夠減少房地產(chǎn)稅征收爭議，所以應(yīng)該包括查詢、申訴、受理、復(fù)核和復(fù)議等基本環(huán)節(jié)，對于房產(chǎn)評估爭議仲裁處理，有關(guān)部門可以借鑒總結(jié)美國的經(jīng)驗(yàn)，專門設(shè)立一個獨(dú)立于房地產(chǎn)稅收征管部門之外的評估爭議受理部門，且該部門由專業(yè)仲裁人員組成，保證部門的獨(dú)立性、透明性，從而維護(hù)評估價值的公平、公正。評估報告要采用一式三份制，分別由納稅人、稅務(wù)局和評估機(jī)構(gòu)留存。另外，有關(guān)部門還可以大力推行不動產(chǎn)等級制度，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，促使房地產(chǎn)征稅稅方式更加科學(xué)、規(guī)范、便捷，為房地產(chǎn)稅改革提供技術(shù)支持。

（四）界定征稅群體和范圍

目前，我國擁有較多的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型，除了房屋產(chǎn)權(quán)完整的商品房之外，還存在著諸如經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公租房、房改房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房等大量房屋產(chǎn)權(quán)不完整的房產(chǎn)，由于它們與商品房不同，其權(quán)能受到一定限制，致使傳統(tǒng)房地產(chǎn)稅對征收群體和范圍無法有效界定，影響房地產(chǎn)稅征收進(jìn)度[3]。

一般情況下，居民對商品房的房地產(chǎn)稅征收沒有疑問，但是對于其他產(chǎn)權(quán)不完成的房產(chǎn)進(jìn)行征稅便存有大量爭議，例如居民購買經(jīng)濟(jì)適用房的成本相較商品房低，在居住滿五年之后同樣可以上市交易，而且房產(chǎn)價格與商品房差距較小，如果不對經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行征稅，那么對購買商品房的居民明顯不公，如果對其征稅，那么征收標(biāo)準(zhǔn)就需要重新界定。對此，有關(guān)部門在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革時，應(yīng)當(dāng)明確征收目標(biāo)，科學(xué)規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)稅制，結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行周密考慮，通過尋求最大公約數(shù)來妥善界定房地產(chǎn)稅的征收群體、范圍和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施分步征稅方式，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)稅法基本要求對產(chǎn)權(quán)完整且明晰的商品房進(jìn)行征稅，對于產(chǎn)權(quán)不完整或不明晰的產(chǎn)權(quán)住房，可以結(jié)合實(shí)際情況制定征收標(biāo)準(zhǔn)，從而推動房地產(chǎn)稅的有效改革。

三、結(jié)語：

綜上所述，我國社會矛盾逐漸轉(zhuǎn)為生活需求與發(fā)展不平衡的矛盾，房地產(chǎn)稅改革已經(jīng)成為推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)步的必然趨勢，影響著我國居民收入與財富差距。因此，有關(guān)部門必須明確房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)，革新傳統(tǒng)稅收結(jié)構(gòu)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，完善稅收征管體系，健全評估機(jī)制，妥善界定征稅群體和范圍。

參考文獻(xiàn)：

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