淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅改革

崔鳳琴

摘 要：房地產(chǎn)稅是我國(guó)新時(shí)期稅法改革的核心內(nèi)容之一，更是重塑地方稅收體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。近年來中央先后出臺(tái)了一系列政策，明確了房地產(chǎn)稅改革的方向和路徑。上海、重慶隨之也進(jìn)行了試點(diǎn)改革。筆者試以滬渝房地產(chǎn)稅試點(diǎn)改革為視角，分析其改革的特色和對(duì)我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革的有益啟示。進(jìn)而探討改革中的各種力量博弈，最后嘗試提出建設(shè)我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的有關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；土地財(cái)政；利益博弈；建議

古代的杜甫在其詩句中描繪了“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”宏偉藍(lán)圖，近代更有孫中山在其民生思想中提出“居者有其屋”的愿景。房子對(duì)于大眾而言，不僅是遮風(fēng)避雨的地方，更是溫暖家庭的象征。而近年來，貧富差距擴(kuò)大，房產(chǎn)投資炒作等問題嚴(yán)重，嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房屋供求市場(chǎng)，勢(shì)必使事關(guān)民生的住房問題再次被推到了風(fēng)口浪尖上，對(duì)于房地產(chǎn)稅的研究就顯的尤為重要。

一、上海、重慶房地產(chǎn)稅改革的特色、成效和有益探索、啟示

（一） 特色和改革成效

1.從課稅對(duì)象上看，上海主要為本地居民新購二套及以上住房、外地居民新購住房；重慶課稅對(duì)象主要為獨(dú)棟別墅、新購高檔住宅。2. 從稅率來看，上海為比例稅率0.6%；重慶為0.5%-1.2%的累進(jìn)稅率。3.從免稅面積上看，上海按照人均面積60平方米免稅；重慶存量別墅按每戶180平方米、新購高檔住宅按每戶100平方米兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)免稅。[1]4.從功能上看，上海課稅的效果主要體現(xiàn)在“調(diào)”，即更加注重調(diào)節(jié)，凡是高于部分則征稅，其功效力度較小。重慶課稅的效果主要體現(xiàn)在“控”，即更加注重通過二次分配實(shí)現(xiàn)稅收的公平，其功效力度較大。5.雖然兩地的方案有眾多不同的地方，但是也有一些是共同的。兩地的方案都有“柔性切入”的考慮，力度上有意收斂而求減少對(duì)社會(huì)生活的震動(dòng)，重在先搭建基本制度框架。[2]

（二）有益探索、啟示

2011年，上海房地產(chǎn)稅收入22.1億元，僅占上海總財(cái)政收入的0.64%。2012年，上海新建商品住宅平均售價(jià)13870元/平方米，較2011年上漲3.1%，房地產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)上漲的效果有限。[3]而重慶2011年房地產(chǎn)稅總額為1億，占重慶市財(cái)政總收入的0.04%。[4]由此可知試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅收入并沒有達(dá)到預(yù)期的效果—無論是抑制房?jī)r(jià)還是增加地方收入。

因此，兩地試點(diǎn)剛啟動(dòng)不久，就被大眾質(zhì)疑有兩點(diǎn)不足：一是稅收收入增加少；二是房?jī)r(jià)平穩(wěn)，“動(dòng)靜不大”。筆者認(rèn)為，這樣的認(rèn)識(shí)并不全面。理由如下：（1）試點(diǎn)初期是低力度緩慢推行，其“窄稅基、超低稅率”的特征無法滿足當(dāng)前人們的期望。（2）房地產(chǎn)稅制的建立需要前期大量的工作做基礎(chǔ)，沒有這一基礎(chǔ)做保障，很難有大的效果。（3）在上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)最重要的任務(wù)，一定意義上還不是籌集收入，而是要為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活在制度建設(shè)方面“破冰、試水”。[5]（4）房?jī)r(jià)并不會(huì)因?yàn)榫植吭圏c(diǎn)而有所大起大落。中國(guó)現(xiàn)在實(shí)際城鎮(zhèn)化水平還不到40%，按照世界各國(guó)城鎮(zhèn)化70%-80%的水平，供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)決定了房屋價(jià)值上漲的規(guī)律不會(huì)逆轉(zhuǎn)。（5）當(dāng)前社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅功能非理性期待與實(shí)然功能的落差。

從中國(guó)“漸進(jìn)改革”的“路徑依賴”視角不難理解，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的效果在啟動(dòng)初期不會(huì)太明顯，因?yàn)樘黠@對(duì)民眾生活的影響和社會(huì)震動(dòng)就比較大。[6]

二、 房地產(chǎn)稅改革中的利益博弈

（一）中央與地方的博弈

1.中央的成本收益分析

（1）中央將開征成本轉(zhuǎn)移至地方。開征房地產(chǎn)稅在前期必須通過大量的資料分析進(jìn)行實(shí)證研究，為稅制設(shè)計(jì)做好充分準(zhǔn)備。中央僅從宏觀上設(shè)定調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)，而將其后的稅制設(shè)計(jì)、調(diào)控細(xì)節(jié)、監(jiān)督制度統(tǒng)統(tǒng)留給地方來解決。（2）開征房地產(chǎn)稅后中央政府獲益頗豐。首先，將促使我國(guó)建立起良性的財(cái)政收入體制，并逐步規(guī)范相關(guān)稅種，可使地方建立起財(cái)產(chǎn)稅體系。其次，作為地方主稅種的房地產(chǎn)稅將為地方汲取充足長(zhǎng)期的財(cái)力提供保障。最后，可減少地方政府過度依賴土地財(cái)政，在將來無地可賣時(shí)遭遇的“饑荒”，進(jìn)而減少帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)和信用危機(jī)。

2.地方的成本收益分析

（1）地方并不在意來自房地產(chǎn)稅方面的收益。地方稅作為典型的地方稅，稅收收入全部歸屬地方政府，屬于預(yù)算內(nèi)的收入，因此地方政府也需要為收入的取得和使用承擔(dān)責(zé)任。而傳統(tǒng)的土地財(cái)政屬于典型的預(yù)算外收入，地方政府享有充分的自主權(quán)，且不必為未來財(cái)政收入的取得承擔(dān)任何責(zé)任。因而，地方政府更喜歡有自主權(quán)的土地財(cái)政。中央政府積極推行“以租代稅”，正是因?yàn)樗且粋€(gè)將預(yù)算外收入轉(zhuǎn)化為預(yù)算內(nèi)收入的過程。這無疑也將觸動(dòng)地方政府官員個(gè)人的利益，也勢(shì)必將遭到地方的種種阻撓。

（2）地方需要為房地產(chǎn)稅的開征付出巨大成本。如下圖所示：市場(chǎng)的土地供給曲線為S，土地供應(yīng)量為L(zhǎng)，土地需求為D，土地價(jià)格用P表示，在理想狀態(tài)下，土地供給S與需求D的交點(diǎn)，此時(shí)的土地供應(yīng)量和價(jià)格是（L，P）。政府往往采取“饑餓營(yíng)銷”的策略，限制土地供給，此時(shí)的供應(yīng)量和價(jià)格是（L1，P1）。此時(shí)政府在供給較少的土地同時(shí)卻獲得了更高的利潤(rùn)。如果開征房地產(chǎn)稅，土地需求勢(shì)必會(huì)降低，即使政府依舊采取“饑餓營(yíng)銷”，在土地供給量不變的情況下，價(jià)格會(huì)由P1降到P2。此時(shí)土地供應(yīng)量和價(jià)格可以更直觀的表現(xiàn)為（L1，P2）。地方改革的消極懈怠也就一目了然。

（二）來自納稅人的阻力

房產(chǎn)稅為既有稅種，因而開征個(gè)人房產(chǎn)稅并不從在太大阻力，但是房地產(chǎn)稅是原有的房產(chǎn)稅和土地使用稅合并而成，在原有的一稅基礎(chǔ)上又加一稅，會(huì)使納稅人有憑空加稅之感。

（三）歷史遺留問題

我國(guó)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期遺留了多種產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的房屋，在目前房屋已能全部在市場(chǎng)上交易的環(huán)境下，土地資源卻還被地方政府壟斷，這些反復(fù)的情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅的改革徒增障礙。

三、推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)改革的建議

（一）明確房地產(chǎn)稅改革的目標(biāo)定位。這次改革的目標(biāo)不是單純的調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)公平的分配。因此，房地產(chǎn)改革應(yīng)當(dāng)立足于地方主體稅種的培養(yǎng)，從而使地方獲取充足財(cái)力來保障其事權(quán)的實(shí)施，并建立可持續(xù)發(fā)展的財(cái)政收入體制。

（二）打破地方政府坐收“土地財(cái)政”的困境。土地是不可再生資源，過度依賴于“土地財(cái)政”并不是長(zhǎng)久之策。為幫助地方政府從“土地財(cái)政”到房地產(chǎn)稅的過渡，中央政府應(yīng)該積極做出動(dòng)作。

（三）改革地方官員的政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)。中央政府應(yīng)當(dāng)從著眼于中長(zhǎng)期目標(biāo)，將地方財(cái)政收入體制的可持續(xù)性、地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)程度、百姓的滿意度等問題納入評(píng)估體系，以抑制地方官員的面子工程。

（四）管理部門應(yīng)該更開明地披露相關(guān)信息。對(duì)于政策的誤讀和缺乏了解是政策貫徹執(zhí)行的重要阻力。因此這就需要相關(guān)部門及時(shí)披露信息，并對(duì)事關(guān)民眾生活大計(jì)的重要信息進(jìn)行多種途徑宣傳和解讀。

要允許和鼓勵(lì)不同利益訴求做出意見表達(dá)。尊重不同角度的訴求，理性討論非常必要。[7]只有各方利益主體積極發(fā)聲，才能尋求最好的平衡點(diǎn)平衡不同的訴求。（作者單位：貴州師范大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 賈康， 李婕. 房地產(chǎn)稅改革總體框架研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究參考， 2014（49）：3-28.

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[3] 賈曼莉. 我國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格決定的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D]. 吉林大學(xué)， 2015.

[4] 現(xiàn)任財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)研究員賈康. 熱點(diǎn)熱議中的冷思考：再談房產(chǎn)稅[N]. 中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào).

[5] 周宏達(dá). 房產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)高端——訪著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康[J]. 中國(guó)金融家， 2014（12）：72-74.

[6] 王希巖. 基于地方公共財(cái)政視角的中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制優(yōu)化研究[D]. 華東師范大學(xué)， 2015.

[7] 李佳佳. 從地方政府創(chuàng)新理解現(xiàn)代國(guó)家[D]. 復(fù)旦大學(xué)， 2013.