批量估價(jià)法在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的應(yīng)用研究

呂正輝

摘 要：房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估具有評(píng)估對(duì)象數(shù)量巨大、評(píng)估行為具有周期性的特點(diǎn)，宜采用成本較低效率較高的批量估價(jià)法，具體可以采用“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法和回歸分析法兩種方式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅基評(píng)估；批量估價(jià)法

一、房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的需要及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估需要的產(chǎn)生。十八屆三中全會(huì)提出要加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅意義重大。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征有其必然性。從我國(guó)房地產(chǎn)稅稅制改革的基本設(shè)想以及國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，采用市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)是大勢(shì)所趨，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的需要。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估活動(dòng)在土地和房屋征收、房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中應(yīng)用的比較廣泛，房地產(chǎn)估價(jià)方法也比較成熟，但房地產(chǎn)稅基評(píng)估與一般性的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)相比，有其特殊性：（1）估價(jià)對(duì)象數(shù)量巨大。房地產(chǎn)稅基評(píng)估是對(duì)一城市全部應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，同一評(píng)估活動(dòng)中所涉及房地產(chǎn)的數(shù)量非常大，屬于批量評(píng)估。（2）估價(jià)活動(dòng)具有重復(fù)性。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化，房地產(chǎn)稅基往往需要重新評(píng)估。例如美國(guó)的一些州每年或每?jī)赡赀M(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評(píng)估。

二、批量估價(jià)法在房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估中的應(yīng)用

基于房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估的特點(diǎn)，宜采用成本較低效率較高的批量估價(jià)法。批量估價(jià)法指的是以個(gè)體房地產(chǎn)估價(jià)方法為理論基礎(chǔ)，運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理建立估價(jià)模型，結(jié)合計(jì)算機(jī)、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次性對(duì)多宗房地產(chǎn)進(jìn)行的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)。下面探討下批量估價(jià)法的兩種具體操作方式。

（一）“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法?！皹?biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法是指按照商圈、生活配套、交通、環(huán)境等區(qū)位因素（或者行政區(qū)劃），將征稅城市（區(qū)域）劃分為不同的評(píng)稅分區(qū)，在每一評(píng)稅分區(qū)選定平均典型的房地產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，先評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的單位價(jià)值作為基準(zhǔn)價(jià)值，然后根據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)體因素（建筑結(jié)構(gòu)、是否成套、建筑年代、朝向、樓層等）的不同，對(duì)基準(zhǔn)價(jià)值進(jìn)行修正，得出其他應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)傳統(tǒng)的個(gè)體估價(jià)方法得出。即，應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值=標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)值×面積×調(diào)整系數(shù)

以評(píng)估杭州市西湖區(qū)應(yīng)稅住宅價(jià)值為例，“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”修正法可以按以下步驟來(lái)操作：（1）劃分評(píng)稅分區(qū)并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)。根據(jù)西湖區(qū)的行政區(qū)屬和市場(chǎng)狀況將西湖區(qū)劃分為D1、

D2、D3三個(gè)評(píng)稅分區(qū)，在各評(píng)稅分區(qū)按以下要求設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，其基本情況如表1：

（2）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的單位基準(zhǔn)價(jià)值。由于住宅有較多的交易實(shí)例，可以采用市場(chǎng)比較法來(lái)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（具體過(guò)程略）。結(jié)果如表2：

（3）確定影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的各個(gè)因素并設(shè)定修正系數(shù)表。假定A、B、C分別為D1、D2、D3三個(gè)評(píng)稅分區(qū)內(nèi)的任意一宗應(yīng)稅房地產(chǎn)，其房地產(chǎn)狀況與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)對(duì)比如表3，因素修正系數(shù)如表4：

（4）計(jì)算應(yīng)稅房地產(chǎn)價(jià)值。用標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的基準(zhǔn)價(jià)值乘以修正系數(shù)以及各自的建筑面積可得到應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。結(jié)果如表5：

（二）多元回歸分析法。多元回歸分析法就是通過(guò)收集與應(yīng)稅房地產(chǎn)位置和銷(xiāo)售日期相近的房地產(chǎn)及其交易價(jià)格， 應(yīng)用統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行分析得出價(jià)格與各價(jià)格影響因素之間的定量關(guān)系，建立回歸分析模型Y=b1X1+b2X2+…+bnXn。該模型反映了Y值和若干獨(dú)立變量X1、X2、...Xn的統(tǒng)計(jì)關(guān)系，其中Y為因變量通常表示售價(jià)，Xn為自變量，通常表示樓齡、結(jié)構(gòu)、面積、房型、景觀、裝修等。

同樣以評(píng)估杭州市西湖區(qū)住宅價(jià)格為例，運(yùn)用多元回歸分析法可以按以下步驟來(lái)操作：（1）劃定評(píng)稅分區(qū)。將西湖區(qū)分為D1、D2、D3三個(gè)評(píng)稅分區(qū)。以西湖區(qū)D1區(qū)為例，選擇西湖區(qū)

D1區(qū)近期成交的108套住宅作為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

（2）篩選房地產(chǎn)價(jià)值影響因素。影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素很多，需要對(duì)其中比較重要的因素進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)，通過(guò)檢驗(yàn)的因素才可以加入模型。本例中通過(guò)檢驗(yàn)的因素有：位置（L）、面積（S）、樓齡（A）、裝修（D）、房間數(shù)（R）、樓層（F）、衛(wèi)生間數(shù)量（T）、客廳數(shù)（P）、陽(yáng)臺(tái)數(shù)（B）、房型（BS）。

（3）建立回歸模型。以上述房產(chǎn)價(jià)值影響因素作為回歸模型的自變量，房地產(chǎn)價(jià)值作為因變量，建立多元回歸模型。通過(guò)Eviews3.1，得到以下結(jié)果：

其中調(diào)整后的R2=0.956404，DW=2.021127?？梢钥闯瞿Ｐ椭凶宰兞糠啃?、位置、面積、房齡、裝修通過(guò)了T檢驗(yàn)，但是房間數(shù)、衛(wèi)生間數(shù)、樓層、陽(yáng)臺(tái)數(shù)以及客廳數(shù)的T檢驗(yàn)卻不顯著。剔除未通過(guò)T檢驗(yàn)的變量，即只考慮位置、房齡、房型、面積、裝修這五個(gè)變量，第二次建立回歸模型，通過(guò)Eviews3.1，得到以下結(jié)果：

調(diào)整后的R2=0.955719，DW=1.973343。可以看出模型中5個(gè)自變量都通過(guò)了相關(guān)的T檢驗(yàn)，并且其調(diào)整后的R2=

0.955719，說(shuō)明這5個(gè)變量可以近似的解釋房地產(chǎn)的價(jià)值，通過(guò)查表，DW值處于合理范圍。

最終回歸模型可以確定為：

P =0.449072 ×S +0.097170 ×L-0.920681 ×A +5.415448 ×D+6.637180×BS

（4）回歸模型的檢驗(yàn)校準(zhǔn)。利用建立回歸模型時(shí)所采用樣本房地產(chǎn)的原始數(shù)據(jù)，對(duì)回歸模型評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確程度進(jìn)行檢驗(yàn)。本例中通過(guò)模型輸出的結(jié)果與原始銷(xiāo)售價(jià)格基本符合。

（5）根據(jù)模型測(cè)算應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。將所需要評(píng)估的應(yīng)稅房地產(chǎn)的因素值帶入回歸模型的自變量中，得到的因變量值即為應(yīng)稅房地產(chǎn)的價(jià)值。

三、應(yīng)用批量估價(jià)法的必要前期工作

（一）建立完善的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)。完善的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的是應(yīng)用批量估價(jià)法的物質(zhì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)庫(kù)包含的數(shù)據(jù)應(yīng)該有：①地理數(shù)據(jù)，如物業(yè)位置、交通狀況、臨街狀況等；②房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù)，比如房齡、樓層、面積、房間數(shù)等等。③銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，如銷(xiāo)售時(shí)間、銷(xiāo)售價(jià)格等。

（二）構(gòu)建科學(xué)的價(jià)值影響因素及修正體系。本文討論的兩種批量估價(jià)法本質(zhì)上屬于市場(chǎng)比較法。確定的影響房地產(chǎn)價(jià)值因素、各因素的影響權(quán)重、房地產(chǎn)狀況賦值標(biāo)準(zhǔn)是否合理直接影響了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性以及評(píng)稅行為的公正性。所以構(gòu)建科學(xué)的相對(duì)統(tǒng)一的價(jià)值影響因素及修正體系非常重要。

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