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    房地產(chǎn)稅、供需與房價問題研究

    2016-06-06 05:32藺漢杰宋琪
    中國市場 2016年21期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅房價

    藺漢杰++宋琪

    [摘要]采用2001—2013年中國商品房市場數(shù)據(jù),實證檢驗分析房地產(chǎn)稅、商品房供需對房價的影響。研究發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)稅對房價具有抑制作用,交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價同樣具有抑制作用,且交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價的影響大于持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的影響;代表商品房需求的商品房銷售面積對房價有顯著正向影響;代表商品房供應(yīng)的房屋竣工面積對房價有顯著負(fù)向影響。因此,單純依靠調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅來影響房價具有一定的局限性,應(yīng)綜合考慮商品房的供需以及供需對房價的影響程度。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅;供給與需求;房價

    [DOI]1013939/jcnkizgsc201621178

    從1998年中國實行住房制度改革以來,房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展,房價持續(xù)攀升,引發(fā)許多問題。為此,政府已經(jīng)制訂了許多調(diào)控政策和措施。目前,研究房地產(chǎn)稅、商品房供需與房價關(guān)系的文獻不多,本文旨在研究房地產(chǎn)稅和商品房供需對房價的影響,同時也把房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅,分別研究這兩環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價的影響。

    1理論模型

    參考況偉大(2010)的住房市場均衡模型,在只考慮商品房買賣市場基礎(chǔ)上,建立商品房供需均衡模型,來說明房價波動的影響因素。簡單起見,對商品房市場做出以下假設(shè):①收入、人口、開發(fā)成本是外生的;②供求函數(shù)是對數(shù)、加法可分的;③需求函數(shù)僅考慮消費性需求;④房屋供給不具有滯后性。

    11需求函數(shù)

    商品房需求會受上期房價、本期房價、收入、人口以及房地產(chǎn)稅的影響,由于稅收最終由消費者承擔(dān),供給函數(shù)不考慮房地產(chǎn)稅的影響。根據(jù)上述假設(shè),商品房需求函數(shù)可表示為:lnDt=α0+α1lnPt+α2lnTt+α3lnYt+α4lnNt

    (α1<0,α2<0,α3>0,α4>0)(1)

    D表示商品房需求量;P表示房價;T表示房地產(chǎn)稅;Y表示居民收入;N表示總?cè)丝凇&?、α2、α3、α4是系數(shù)。

    12供給函數(shù)

    商品房供給受商品房價格和開發(fā)成本的影響。商品房供給函數(shù)可表示為:lnSt=β0+β1lnPt+β2lnCt

    (β1>0,β2,<0)(2)

    其中,S表示商品房存量;P表示房價;C表示開發(fā)成本,βi(i=0,1,2)是系數(shù)。

    13市場均衡

    商品房市場均衡時,lnDt=lnSt。由式(1)和式(2)可得:

    α0+α1lnPt+α2lnTt+α3lnYt+α4lnNt=β0+β1lnPt+β2lnCt(3)

    整理可得:

    lnPt=β0-α0α1-β1+β2lnCtα1-β1-α2lnTtα1-β1-α3lnYtα1-β1-α4lnNtα1-β1(4)

    式(4)表明房價受開發(fā)成本、房地產(chǎn)稅、居民收入和人口的影響,進一步簡化式(4)得:

    lnPt=χ0+χ1lnCt+χ2lnTt+χ3lnYt+χ4Nt(5)

    其中,X1、X2、X3、X4是系數(shù)。

    2研究模型與數(shù)據(jù)說明

    21變量選取和數(shù)據(jù)來源

    被解釋變量是商品房平均銷售價格(AP)。解釋變量有:商品房銷售面積(XM),反映商品房的需求量;房屋竣工面積(JM),反映商品房的供應(yīng)量;房屋竣工造價(JZ),反映商品房建造成本;房地產(chǎn)業(yè)增加值(ZJZ),表示房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模;同時把上期商品房平均銷售價格(AP1)加入解釋變量中;總的房地產(chǎn)稅用ZTAX表示,此外,又把總的房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅(JY)和持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅(CY),其中JY包括營業(yè)稅、個人所得稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅和土地增值稅,CY包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。還需要加入一些控制變量,用城市人口密度(RM)來表示人口數(shù)量對商品房價格的影響。居民收入用城鎮(zhèn)居民消費水平(C)衡量。為了消除通貨膨脹因素的影響,變量AP、AP1、JZ、ZJZ、ZTAX、JY、CY用GDP平減指數(shù)進行平減,變量C用居民消費價格指數(shù)進行平減。所有變量都進行了對數(shù)化處理。

    使用的數(shù)據(jù)中,商品房平均銷售價格、商品房銷售面積、房屋竣工面積、房屋竣工造價、房地產(chǎn)業(yè)增加值來源于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》,房地產(chǎn)各項稅收來源于《中國稅務(wù)統(tǒng)計年鑒》,城市人口密度和城鎮(zhèn)居民消費水平來源于《中國統(tǒng)計年鑒》。使用Eviews72進行數(shù)據(jù)分析。

    22模型設(shè)定

    為了分別檢驗總的房地產(chǎn)稅和分環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對商品房平均銷售價格的影響,分別建立模型如下:

    lnAPt=β0+β1lnXMt+β2lnJZt+β3lnJMt+β4ZJZt+β5lnZTAXt+β6lnRMt+β7lnAP1t+β8Ct+εt(6)

    lnAPt=β0+β1lnXMt+β2lnJZt+β3lnJMt+β4ZJZt+β5lnJYt+β6lnCYt+β7lnRMt+β8lnAP1t+β9Ct+εt(7)

    其中,t表示時間,βi(i=0,1,2,3,…,9)表示系數(shù),ε是隨機誤差項,并滿足隨機誤差項基本假設(shè)。

    23單位根和協(xié)整檢驗

    為了避免由于時間序列數(shù)據(jù)非平穩(wěn)性帶來的偽回歸,首先應(yīng)對變量進行平穩(wěn)性檢驗。采用ADF檢驗對各變量進行檢驗。檢驗結(jié)果為,各變量的原序列在5%的顯著性水平下的ADF值都不顯著,即都是非平穩(wěn)序列,而它們各自原序列的一階差分時間序列在5%的顯著性水平下的ADF值都顯著,即它們的一階差分時間序列都是平穩(wěn)序列。因此各變量都是一階單整的時間序列。

    運用恩格爾—格蘭杰法進行協(xié)整檢驗,檢驗結(jié)果如表1所示。

    24實證結(jié)果以及結(jié)果分析

    兩模型中的變量都是協(xié)整的,所以可對建立的模型進行回歸分析,為了減弱多重共線性,選擇逐步回歸分析,回歸結(jié)果如表2所示。

    表2表明,兩模型的解釋變量符號與理論符號基本一致。調(diào)整的R2都大于09,說明模型對數(shù)據(jù)的擬合程度較好。F值大于臨界值,模型總體是顯著的。

    表2表明,模型1和模型2顯示:商品房銷售面積對商品房平均銷售價格有顯著的正向影響,即當(dāng)商品房銷售面積增加1個百分點時,商品房平均銷售價格分別增加065和055個百分點,人們對房屋的需求增加引起房價的上升。房屋竣工造價對商品房平均銷售價格有正向影響,即當(dāng)房屋竣工造價增加1個百分點時,商品房平均銷售價格分別增加034和047個百分點,建造成本上升帶來房價的上升。房屋竣工面積對商品房平均銷售價格有負(fù)向影響,即當(dāng)房屋竣工面積提高1個百分點時,商品房平均銷售價格分別降低051和031個百分點,房屋供應(yīng)增加引起商品房平均銷售價格的降低。房地產(chǎn)業(yè)增加值對商品房平均銷售價格有負(fù)向影響,即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增加值提高1個百分點時,商品房平均銷售價格分別降低058和027個百分點,房地產(chǎn)業(yè)增加值提高,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模增加,房屋供應(yīng)增加,引起商品房平均銷售價格的降低。

    模型1顯示,總的房地產(chǎn)稅對商品房平均銷售價格有負(fù)向影響,即當(dāng)房地產(chǎn)稅提高1個百分點,商品房平均銷售價格就會降低011個百分點,但是不顯著。模型2顯示,交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅和持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對商品房平均銷售價格都有負(fù)向影響,但是交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價的影響大于持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的影響。從兩模型的結(jié)果可以看出,無論是總的房地產(chǎn)稅,還是分環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅,對商品房平均銷售價格都有負(fù)向影響。當(dāng)房地產(chǎn)稅提高時,無論人們是房地產(chǎn)交易的成本還是持有房地產(chǎn)的成本,都會增加,人們的成本上升,會減少房屋的購買,需求減少而供應(yīng)可能在短時間內(nèi)變化不大,所以最終會導(dǎo)致房價降低。

    模型1顯示,城市人口密度對商品房平均銷售價格有負(fù)向影響,即當(dāng)城市人口密度提高1個百分點,商品房平均銷售價格就會降低002個百分點,但是作用不顯著且影響力很小。由于是逐步回歸分析,在模型2中排除了城市人口密度變量,所以從兩模型看出,城市人口密度對商品房平均銷售價格影響作用很小。兩模型顯示,商品房上期平均銷售價格對商品房平均銷售價格有負(fù)向影響,即當(dāng)商品房上期平均銷售價格提高1個百分點,商品房平均銷售價格分別降低009和019個百分點。如果上期房價高,人們對房價的預(yù)期會高,人們的買房積極性降低,而房地產(chǎn)商因為房價高會多建設(shè)房屋,需求減少而供應(yīng)不減反增,會引起房價的降低。兩模型顯示,城鎮(zhèn)居民消費水平對商品房平均銷售價格有顯著的正向影響,即當(dāng)城鎮(zhèn)居民消費水平提高1個百分點,商品房平均銷售價格分別提高135和107個百分點。城鎮(zhèn)居民消費水平提高能夠反映出人們收入增加,從而購房積極性增加,需求增加會導(dǎo)致房價的上升。

    可以看出,兩模型的系數(shù)估計結(jié)果基本一致,只有部分系數(shù)的顯著性不同,這表明回歸結(jié)果基本是穩(wěn)健的。

    3結(jié)論與政策建議

    通過實證檢驗房地產(chǎn)稅、商品房供需對房價的影響,得出以下結(jié)論:

    商品房需求增加能夠顯著地提高房價,這表明人們對房屋的需求增加會引起房價的上升。商品房建造成本對房價有負(fù)向影響。商品房供給增加能夠顯著降低房價,這表明當(dāng)房屋供應(yīng)增加時,會引起房價的降低。從回歸結(jié)果看出,在商品房供需和建造成本中,對商品房平均銷售價格影響最大的是商品房需求,其次是商品房供給,最后是建造成本。因此,在調(diào)節(jié)商品房平均銷售價格時,應(yīng)綜合考慮三者對房價的影響程度。

    無論是總的房地產(chǎn)稅還是交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅,對房價都有抑制作用,但是作用都不顯著且影響較小,相對來說,交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價的影響大于持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的影響,所以,在利用稅收來調(diào)節(jié)商品房平均銷售價格時,應(yīng)綜合考慮各環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對房價的影響程度。

    居民消費水平對房價有顯著的正向影響,且在模型中的影響最大。房地產(chǎn)業(yè)增加值對房價有負(fù)向影響,因此,增加房地產(chǎn)市場的競爭性能夠降低房價。

    因此,政府應(yīng)綜合考慮商品房供給與需求兩方面因素,兼顧運用房地產(chǎn)稅來合理調(diào)節(jié)房價,同時也應(yīng)考慮各因素對房價的影響程度。

    參考文獻:

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    [2]況偉大預(yù)期、投機與中國城市房價波動[J].經(jīng)濟研究,2010(9):67-78

    [3]況偉大房地產(chǎn)稅、市場結(jié)構(gòu)與房價[J].經(jīng)濟理論與經(jīng)濟管理,2012(1):10-19

    [4]黃忠華,虞曉芬,杜雪君土地供應(yīng)對住房價格影響的實證研究——以上海市為例[J].經(jīng)濟地理,2009(4):624-627

    [5]況偉大物業(yè)稅、供求彈性與房價[J].中國軟科學(xué),2010(10):27-35

    [6]程瑤房地產(chǎn)稅收政策調(diào)控效果實證研究——基于江蘇省的調(diào)研數(shù)據(jù)[J].中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2012(2):18-22

    [7]周建軍,康妮,鞠方物業(yè)稅改革對房地產(chǎn)價格的影響——基于2002—2011年中國省級面板數(shù)據(jù)的實證研究[J].財經(jīng)理論與實踐,2013(6):76-80

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