加強(qiáng)內(nèi)部控制助推房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展

摘" 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，民眾生活質(zhì)量明顯提升。房地產(chǎn)企業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，其規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張并展現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢，使得房地產(chǎn)市場的競爭愈發(fā)激烈，開發(fā)企業(yè)面臨的生存壓力不斷增加。為了有效降低運(yùn)營中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，推動房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營流程的規(guī)范化。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；房地產(chǎn)企業(yè)；健康長遠(yuǎn)發(fā)展

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.01.160

內(nèi)部控制是指房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行以實現(xiàn)其發(fā)展策略和經(jīng)營目標(biāo)所采取的一系列措施。隨著房地產(chǎn)市場向穩(wěn)定增長趨勢轉(zhuǎn)變，行業(yè)內(nèi)競爭也變得更加激烈，單靠擴(kuò)張規(guī)模來增加經(jīng)濟(jì)效益已不再可行，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制，提升管理效率及風(fēng)險防范能力，以增強(qiáng)市場競爭力，更好地應(yīng)對內(nèi)外部環(huán)境的變化，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1 新時代房地產(chǎn)行業(yè)特點

隨著消費(fèi)者偏好的不斷變化，住房功能逐漸從基本居住需求轉(zhuǎn)向品質(zhì)生活追求，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向高端化發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場細(xì)分，針對不同消費(fèi)者群體設(shè)計差異化產(chǎn)品，以滿足其多層次的消費(fèi)需求。在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整下，房地產(chǎn)企業(yè)在資本配置上呈現(xiàn)出更加多元的趨勢，企業(yè)更傾向于在確保資本安全性的基礎(chǔ)上尋求資本增值，要求企業(yè)在進(jìn)行資本運(yùn)營時強(qiáng)化對財務(wù)杠桿的管理，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本效率。以資產(chǎn)證券化、REITs等方式，可以解決資金鏈的問題，通過風(fēng)險分散降低企業(yè)經(jīng)營的系統(tǒng)性風(fēng)險。新時代，財務(wù)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的挑戰(zhàn)，企業(yè)需要建立健全的財務(wù)風(fēng)險控制體系，加強(qiáng)對現(xiàn)金流的監(jiān)控，合理配置財務(wù)資源，確保資金的有效利用。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)對外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的敏感度，運(yùn)用期權(quán)、期貨等金融工具來對沖可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險。隨著房地產(chǎn)監(jiān)管政策的加強(qiáng)，企業(yè)需要嚴(yán)格遵守國家關(guān)于房地產(chǎn)的各項財務(wù)法規(guī)，以完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，加強(qiáng)對財務(wù)報告編制的監(jiān)督，確保財務(wù)信息的準(zhǔn)確性，以增強(qiáng)企業(yè)的市場信譽(yù)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的意義

2.1 推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)

內(nèi)部控制的強(qiáng)化是推動房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵驅(qū)動力，有助于提高風(fēng)險管理效率，提升決策質(zhì)量，構(gòu)建穩(wěn)健的企業(yè)運(yùn)營框架。有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地識別市場風(fēng)險，采取相應(yīng)的緩解措施，提高企業(yè)的風(fēng)險應(yīng)對能力，企業(yè)需要實施精細(xì)化的資金管理，確保資金的合理配置，縮小風(fēng)險敞口。內(nèi)部控制能夠強(qiáng)化企業(yè)的合規(guī)性，保證企業(yè)在動態(tài)變化的法規(guī)環(huán)境中遵守相關(guān)法律法規(guī)，避免因合規(guī)問題引發(fā)的財務(wù)損失，同時也能夠提升決策質(zhì)量，提供準(zhǔn)確的財務(wù)信息輔助管理層制定科學(xué)的戰(zhàn)略決策。此種信息的透明度直接影響戰(zhàn)略規(guī)劃的實施效果，推動企業(yè)朝著長期目標(biāo)穩(wěn)步前進(jìn)。房地產(chǎn)行業(yè)的周期性特點要求企業(yè)具備較強(qiáng)的戰(zhàn)略規(guī)劃能力，加強(qiáng)內(nèi)部控制能夠提高企業(yè)治理結(jié)構(gòu)的健全性，提升企業(yè)應(yīng)對外部經(jīng)濟(jì)波動的韌性，確保企業(yè)在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，最終實現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.2 提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平

加強(qiáng)內(nèi)部控制能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，是全面提高其經(jīng)營管理水平的關(guān)鍵手段。此種全方位的提升，從風(fēng)險控制到成本管理，從決策支持到企業(yè)文化建設(shè)，共同作用于企業(yè)的長期發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到內(nèi)部控制在提高經(jīng)營管理水平方面的重要性，并將其作為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)性工作來持續(xù)推進(jìn)。內(nèi)部控制體系的建立使得企業(yè)有效監(jiān)管其業(yè)務(wù)流程，確保經(jīng)營活動的合規(guī)性。精細(xì)的預(yù)算管理可以優(yōu)化資源配置，增強(qiáng)財務(wù)穩(wěn)健性，強(qiáng)化審計機(jī)制，以保障財務(wù)報告的準(zhǔn)確性，使管理層基于可靠數(shù)據(jù)做出戰(zhàn)略決策。內(nèi)部控制還能加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門間協(xié)調(diào)性，以標(biāo)準(zhǔn)化操作流程實現(xiàn)部門間更高效的信息流通，使企業(yè)快速響應(yīng)市場變化，靈活調(diào)整運(yùn)營模式。內(nèi)部控制的有效執(zhí)行也促進(jìn)企業(yè)文化的正向建設(shè)，制定相關(guān)行為準(zhǔn)則增強(qiáng)員工的責(zé)任感，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中維持企業(yè)競爭力。

2.3 提升房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防控能力

在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨的主要風(fēng)險包括市場風(fēng)險、信貸風(fēng)險、法律風(fēng)險及操作風(fēng)險等，健全的內(nèi)部控制系統(tǒng)能有效識別這些風(fēng)險，制定出相應(yīng)的風(fēng)險緩解策略。實施嚴(yán)格的財務(wù)控制程序可以確保財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，減少財務(wù)欺詐行為，降低法律風(fēng)險，并建立健全的項目評估流程，以加強(qiáng)對投資決策的監(jiān)督，確保每項投資都基于充分的市場分析，避免過度投資。在房地產(chǎn)項目的具體操作中，標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程能夠確保項目按照預(yù)定計劃執(zhí)行，避免成本超支問題，同時對供應(yīng)鏈管理實施監(jiān)督，確保供應(yīng)商的選擇符合企業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，降低項目實施過程中的風(fēng)險。在信息技術(shù)日益發(fā)展的今天，房地產(chǎn)企業(yè)更需要加強(qiáng)對信息系統(tǒng)的安全控制，以防止數(shù)據(jù)泄露帶來的風(fēng)險，定期的系統(tǒng)審計、實施有效的數(shù)據(jù)備份可以提高企業(yè)對信息安全威脅的防御能力，保障信息的安全性[1]。

2.4 優(yōu)化內(nèi)部控制與企業(yè)治理結(jié)構(gòu)

在當(dāng)今競爭激烈的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的內(nèi)部控制機(jī)制，完善企業(yè)治理體系，確保業(yè)務(wù)操作的合規(guī)性與效益最大化。強(qiáng)化內(nèi)部控制系統(tǒng)能夠有效地識別、評估及監(jiān)控業(yè)務(wù)風(fēng)險，從而降低因管理缺失導(dǎo)致的資產(chǎn)損失。通過實施綜合的風(fēng)險管理，制定風(fēng)險承受能力框架，并進(jìn)行定期的風(fēng)險評估，企業(yè)能夠及時應(yīng)對市場動態(tài)變化，保護(hù)投資者和其他利益相關(guān)者的利益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化企業(yè)治理結(jié)構(gòu)，設(shè)立效能高的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，以監(jiān)督內(nèi)部控制的實施情況，評價內(nèi)部控制系統(tǒng)的有效性，確保控制措施得到持續(xù)改進(jìn)。在此過程中，引入獨(dú)立董事和外部審計，增強(qiáng)治理結(jié)構(gòu)的獨(dú)立性，可以有效避免管理層的權(quán)力過于集中，防止內(nèi)部欺詐行為的發(fā)生，并利用先進(jìn)的信息技術(shù)來支持控制活動，以提供實時數(shù)據(jù)分析，輔助管理層進(jìn)行科學(xué)決策，進(jìn)而提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。

3 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問題

3.1 內(nèi)部監(jiān)督力度不足

部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度雖然已經(jīng)建立，但缺乏具體執(zhí)行力，相關(guān)制度在設(shè)計時未能充分考慮企業(yè)具體的業(yè)務(wù)特征，導(dǎo)致制度形同虛設(shè)，不能有效約束管理行為。內(nèi)部審計功能未能深入整合到日常業(yè)務(wù)流程中，其獨(dú)立性不足使得審計結(jié)果無法有效影響決策。盡管企業(yè)設(shè)有專門的監(jiān)督部門，但其人力和物力資源配備不足，難以覆蓋企業(yè)運(yùn)營的所有關(guān)鍵領(lǐng)域，監(jiān)督人員的專業(yè)能力也不足，削弱了監(jiān)督活動的效果。由于缺乏足夠的培訓(xùn)機(jī)會，監(jiān)督人員對復(fù)雜的財務(wù)交易缺乏深入了解，導(dǎo)致其很難識別潛在風(fēng)險。一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督活動僅是例行公事，缺乏系統(tǒng)性審查，年度審計只是對過往記錄的簡單核對，而不是一個全面的風(fēng)險評估過程，即使審計或監(jiān)督活動反映了重大的管理缺陷，相關(guān)的整改措施也因執(zhí)行不力而難以實施[2]。

3.2 控制活動存在缺陷

在制定控制措施時，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能充分考慮業(yè)務(wù)流程的復(fù)雜性，導(dǎo)致制定的控制措施不能精確解決實際運(yùn)營中的關(guān)鍵問題。若成本控制措施僅依賴于傳統(tǒng)的預(yù)算審批流程，未實施針對市場變化的動態(tài)調(diào)整機(jī)制，則難以有效應(yīng)對原材料價格波動帶來的成本壓力。在不同項目部門中，相同的控制措施會因執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行人員的差異而產(chǎn)生不同的執(zhí)行效果，降低內(nèi)部控制的整體效果。在各個部門中，項目審批過程因?qū)徟说闹饔^判斷有所不同，導(dǎo)致資源分配的不公平，增加風(fēng)險暴露概率。房地產(chǎn)企業(yè)在控制活動后期未能持續(xù)監(jiān)督控制措施的有效性，使企業(yè)難以及時發(fā)現(xiàn)控制缺陷并進(jìn)行調(diào)整，影響控制措施的持續(xù)改進(jìn)。有效的控制監(jiān)測應(yīng)包括定期的控制效果評估、問題反饋機(jī)制的建立等，缺乏這些監(jiān)測機(jī)制將導(dǎo)致企業(yè)在面對外部市場變動時，控制體系過于僵化。

3.3 風(fēng)險管理制度不夠完善

一些房地產(chǎn)企業(yè)未能全面識別出業(yè)務(wù)運(yùn)營中的所有潛在風(fēng)險，對市場環(huán)境特點理解存在不足，導(dǎo)致企業(yè)無法有效預(yù)見如市場需求變化、法律法規(guī)更新等因素帶來的風(fēng)險。對于土地獲取的市場需求預(yù)測不準(zhǔn)確，會導(dǎo)致項目開發(fā)不符合市場趨勢，增加資金滯留的風(fēng)險。在評估潛在風(fēng)險時，企業(yè)沒有采用合適的方法來量化風(fēng)險可能造成的影響，風(fēng)險評估缺乏系統(tǒng)性，忽視不同風(fēng)險因素間的相互作用，導(dǎo)致企業(yè)在資源配置方面出現(xiàn)決策失誤，未能正確評估財務(wù)風(fēng)險導(dǎo)致流動性危機(jī)。企業(yè)在面對識別出的風(fēng)險時，采取的措施不能有效減輕風(fēng)險，風(fēng)險管理計劃制訂得不夠具體，導(dǎo)致企業(yè)不能靈活應(yīng)對環(huán)境變化，還可能錯失通過有效風(fēng)險管理創(chuàng)造價值的機(jī)會[3]。

3.4 內(nèi)部控制環(huán)境比較薄弱

部分房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者未能樹立正確的風(fēng)險管理意識，導(dǎo)致整個組織對于遵守內(nèi)部控制制度的態(tài)度消極，削弱內(nèi)部控制的實施效果。當(dāng)過分強(qiáng)調(diào)短期業(yè)績而忽視長期風(fēng)險控制時，會使員工為了追求業(yè)績忽視風(fēng)險管理要求。在內(nèi)部控制環(huán)境薄弱的企業(yè)中，管理層很少提供必要的資源用于建立有效的內(nèi)部控制系統(tǒng)，導(dǎo)致內(nèi)部控制活動缺乏持續(xù)性，相關(guān)政策也無法適應(yīng)企業(yè)發(fā)展和外部環(huán)境的變化。一些房地產(chǎn)企業(yè)員工對內(nèi)部控制的理解不足，企業(yè)也未能提供足夠的培訓(xùn)機(jī)會，導(dǎo)致員工在面對具體控制任務(wù)時不了解如何正確執(zhí)行相關(guān)的控制措施，無法識別潛在的風(fēng)險點。若員工對控制措施的重要性缺乏認(rèn)知，就不會積極參與控制活動，降低控制措施的執(zhí)行效率。

4 加強(qiáng)內(nèi)部控制助推房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展的有效策略

4.1 加大內(nèi)部控制監(jiān)督力度

首先，強(qiáng)化審計功能。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)內(nèi)部審計部門的獨(dú)立性，確保其能夠有效執(zhí)行審計任務(wù)，開展定期或不定期的財務(wù)審計，要求審計部門對企業(yè)的財務(wù)報表及業(yè)務(wù)流程進(jìn)行全面檢查。引入外部審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行交叉審計，提升審計質(zhì)量，增強(qiáng)內(nèi)部控制的客觀性。其次，優(yōu)化監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)需建立一套完善的監(jiān)督體系，如風(fēng)險管理委員會、內(nèi)部控制委員會等，并由高級管理層與中層管理層共同參與，以保證監(jiān)督的全面性。明確責(zé)任分配，構(gòu)建監(jiān)督責(zé)任追究系統(tǒng)，確保每級管理層都能對其監(jiān)督范圍內(nèi)的問題負(fù)責(zé)，使監(jiān)督活動真正發(fā)現(xiàn)并解決問題。最后，提高透明度。建立開放的信息披露平臺如企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)、定期的員工大會等，公開財務(wù)信息，以此增強(qiáng)內(nèi)部各方對企業(yè)運(yùn)營的了解，并加強(qiáng)對員工的道德培訓(xùn)，提升員工對于遵守內(nèi)部控制制度的責(zé)任感，確保監(jiān)督效力，進(jìn)而提升企業(yè)內(nèi)部的透明度，激勵員工積極參與內(nèi)部控制[4]。

4.2 改善內(nèi)部控制活動

首先，增強(qiáng)控制活動的相關(guān)性。房地產(chǎn)企業(yè)需要確保內(nèi)部控制措施與其業(yè)務(wù)目標(biāo)緊密相連，并能夠及時響應(yīng)內(nèi)外部環(huán)境的變化。企業(yè)應(yīng)定期評估其財務(wù)報告流程，制定資產(chǎn)保護(hù)措施，以確保這些控制措施能夠有效防范當(dāng)前的風(fēng)險。隨著技術(shù)的發(fā)展，也可以引入高級信息技術(shù)來提升控制活動的精確性，提升內(nèi)部控制活動的時效性。其次，提高控制活動的整合性。建立一個互相補(bǔ)充的控制系統(tǒng)，將財務(wù)運(yùn)營控制和合規(guī)性控制納入其中，以確保各類控制活動在企業(yè)內(nèi)部協(xié)同工作，形成合力。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立跨部門的控制小組來共享關(guān)鍵信息，協(xié)調(diào)解決控制問題，提升整體的控制效果。最后，加強(qiáng)員工對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)知。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為員工提供持續(xù)的教育培訓(xùn)，增強(qiáng)員工對內(nèi)部控制的了解，對如何執(zhí)行日?？刂苹顒舆M(jìn)行具體指導(dǎo)。制定激勵機(jī)制鼓勵員工主動參與內(nèi)部控制過程，為那些能夠有效發(fā)現(xiàn)并解決控制問題的員工提供獎勵，并建立開放的溝通環(huán)境，使員工能夠無障礙地報告潛在的風(fēng)險，提升內(nèi)部控制活動有效性[5]。

4.3 完善風(fēng)險管理制度

首先，加強(qiáng)風(fēng)險識別與評估的系統(tǒng)化。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個全面的風(fēng)險管理框架，該框架應(yīng)涵蓋所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域及功能部門，并采用先進(jìn)的風(fēng)險評估工具準(zhǔn)確識別出潛在風(fēng)險并評估這些風(fēng)險對企業(yè)運(yùn)營的可能影響。定期的風(fēng)險審查會議應(yīng)被納入企業(yè)的常規(guī)管理過程，以確保風(fēng)險評估的及時性。其次，實現(xiàn)風(fēng)險應(yīng)對措施的定制化。面對可能影響項目進(jìn)度的供應(yīng)鏈風(fēng)險時，企業(yè)可以選擇多元化供應(yīng)商策略來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，而對于一些不可避免的市場風(fēng)險，則可以選擇金融工具進(jìn)行風(fēng)險對沖。定制化的風(fēng)險應(yīng)對措施還包括加強(qiáng)員工培訓(xùn)工作，以提高團(tuán)隊對風(fēng)險管理的執(zhí)行能力。最后，加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測與報告的持續(xù)化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一個全面的風(fēng)險監(jiān)控系統(tǒng)，實時跟蹤風(fēng)險指標(biāo)，定期生成風(fēng)險報告，幫助管理層及時了解風(fēng)險狀況并做出快速反應(yīng)。這些報告也應(yīng)該定期向董事會提交，確保所有利益相關(guān)者對企業(yè)的風(fēng)險狀況有充分的了解。企業(yè)還應(yīng)鼓勵建立開放的溝通文化，員工可以在沒有顧慮的情況下報告潛在風(fēng)險，提升整個組織對風(fēng)險的反應(yīng)能力。

4.4 優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

首先，強(qiáng)化企業(yè)文化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該培養(yǎng)一種高度重視合規(guī)與風(fēng)險管理的企業(yè)文化，確保每位員工都能明白其在維護(hù)內(nèi)部控制系統(tǒng)中的作用與責(zé)任。定期組織內(nèi)部控制培訓(xùn)，創(chuàng)建風(fēng)險意識月，并以內(nèi)部新聞通信的方式強(qiáng)調(diào)內(nèi)部控制的重要性，讓員工了解其個人行為對企業(yè)整體風(fēng)險狀況的影響。其次，加強(qiáng)管理層支持。管理層需積極參與內(nèi)部控制體系的建設(shè)，制定清晰的內(nèi)部控制政策，確保足夠的資源分配用于內(nèi)部控制活動，并對內(nèi)部控制的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查，增強(qiáng)內(nèi)部控制的有效性，為下屬樹立積極的榜樣，強(qiáng)化企業(yè)員工對內(nèi)部控制活動的認(rèn)同。最后，鼓勵員工積極參與內(nèi)部控制。員工是內(nèi)部控制系統(tǒng)的執(zhí)行者，其積極參與是實現(xiàn)控制目標(biāo)的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)明確職責(zé)分配，提供適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，并建立獎勵機(jī)制來激勵員工，確保員工理解自身在內(nèi)部控制中的角色，并在發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險時提供反饋。企業(yè)應(yīng)定期開展?jié)M意度調(diào)查，評估內(nèi)部控制的實施效果，以持續(xù)優(yōu)化控制策略，使之更加適應(yīng)組織的需求[6]。

5 結(jié)束語

綜上所述，實施有效的內(nèi)部控制有助于房地產(chǎn)企業(yè)提升其經(jīng)營管理能力，加強(qiáng)風(fēng)險防控，更好地實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，強(qiáng)化風(fēng)險管理意識，規(guī)范控制流程，并加大內(nèi)部監(jiān)管力度，以提高企業(yè)的內(nèi)控質(zhì)量，使房地產(chǎn)企業(yè)在復(fù)雜多變的市場環(huán)境中穩(wěn)健發(fā)展。

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作者簡介：孫陳麗（1984-），女，漢族，甘肅定西人，本科，中級會計師，研究方向：內(nèi)部控制。