全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的運(yùn)用

摘" 要：全面預(yù)算管理作為具有戰(zhàn)略支撐與統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)作用的管理模式，將預(yù)算管理的范圍深度從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)資金拓展至資金、資源、人才、考核等所有范疇，在優(yōu)化成本控制上起到了極其關(guān)鍵的作用。然而現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中仍面臨一些問題，進(jìn)而導(dǎo)致成本控制效果無法得到保障，故建立符合自身實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r的全面預(yù)算管理體系勢在必行。基于此，本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，就全面預(yù)算管理與成本控制之間的關(guān)系進(jìn)行深入探討，重點(diǎn)梳理全面預(yù)算管理各個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)，以期提供交流借鑒。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；運(yùn)用

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.14.136

房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金規(guī)模大、回報(bào)周期長，對(duì)推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有不可忽視的作用。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向存量發(fā)展轉(zhuǎn)變，受市場環(huán)境、政策法規(guī)、勞動(dòng)力與原材料成本等因素影響，企業(yè)經(jīng)營成本風(fēng)險(xiǎn)多變，貫穿項(xiàng)目的全生命周期。在調(diào)控政策變動(dòng)與市場遇冷等因素影響下，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目利潤空間逐步縮窄，整個(gè)行業(yè)趨于飽和。為更深程度地挖掘利潤，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視對(duì)成本的控制，推進(jìn)全周期成本管理控制，優(yōu)化降低建設(shè)項(xiàng)目成本，從而提高效益，獲得競爭優(yōu)勢。

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)對(duì)外部競爭壓力的同時(shí)，需要考慮如何加強(qiáng)開發(fā)、銷售、運(yùn)營等環(huán)節(jié)的成本控制。全面預(yù)算管理以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，通過對(duì)項(xiàng)目初始到完工各個(gè)階段進(jìn)行規(guī)劃、實(shí)行、點(diǎn)評(píng)和鞭策的過程，其與成本控制協(xié)調(diào)合作、互相影響、共同作用，缺一不可，預(yù)算管理需要成本控制的支持，同樣成本控制效果又能為企業(yè)整體預(yù)算管理水平的提升提供保障，推動(dòng)二者融合已是大勢所趨。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)與全面預(yù)算管理的契合度

房地產(chǎn)企業(yè)隸屬國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍涵蓋土地開發(fā)與利用、商品房銷售、房屋租賃等，與文化、科技、教育等多個(gè)領(lǐng)域密切相關(guān)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，投資決策、合同簽訂、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段都與成本控制工作緊密相連。特別是在城市化進(jìn)程飛速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)每年開發(fā)成本以及總投入都存在明顯差異，這也就為后續(xù)相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商在管理工作中資金成本的科學(xué)控制提供了基礎(chǔ)支撐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額高達(dá)110913億元，較上年下降9.6%。

從經(jīng)營管理層面來看，全面預(yù)算管理是內(nèi)部控制的有效手段[1]。其主要特點(diǎn)如下：（1）全面性。全面的預(yù)算管理制度能有效囊括企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)狀及投資回報(bào)等眾多方面，借助制定預(yù)算的規(guī)定程序，把營業(yè)部門、財(cái)務(wù)部門、投資監(jiān)管部門、發(fā)展部門有機(jī)地串聯(lián)成一個(gè)整體。（2）精確性。全面預(yù)算需要對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行精確的估算和計(jì)算，以確保項(xiàng)目在預(yù)定的成本內(nèi)。（3）靈活性。全面預(yù)算管理能夠靈活地貫徹預(yù)算制度，緊密把握房地產(chǎn)市場的成長機(jī)遇，并通過決策調(diào)節(jié)增強(qiáng)主要的市場競爭優(yōu)勢，減少業(yè)務(wù)開展中的潛在安全風(fēng)險(xiǎn)。因此全面預(yù)算管理的運(yùn)用能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)資金的規(guī)劃、投入、歸集等行為提供充分的依據(jù)，在成本控制實(shí)務(wù)中是非常契合的。

2 全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

2.1 把控項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與發(fā)展一直以來備受社會(huì)關(guān)注，而開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入，成本控制效果將會(huì)直接影響到企業(yè)的盈利能力，倘若管控不好勢必會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，面臨夾縫求生的局面。因此，把控項(xiàng)目整體的投資風(fēng)險(xiǎn)成為成本管理的首要任務(wù)。通過開展全面預(yù)算管理，項(xiàng)目管理者能夠在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)營各階段對(duì)成本進(jìn)行精確預(yù)測和嚴(yán)格控制，有效避免因成本超支而導(dǎo)致的投資風(fēng)險(xiǎn)。全面預(yù)算管理的運(yùn)用還有助于識(shí)別、評(píng)估潛在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并制定相應(yīng)的防范措施，從而降低因市場波動(dòng)、政策變化等外部因素引起的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 優(yōu)化企業(yè)資源配置

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面仍存在信息不對(duì)稱、成本控制意識(shí)薄弱、缺乏有效管理工具等諸多問題，導(dǎo)致資源配置效率低下。全面預(yù)算管理模式的運(yùn)用可幫助財(cái)務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人力資源、財(cái)務(wù)、實(shí)物進(jìn)行科學(xué)的衡量，便于管理者對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行調(diào)度和分配[2]?？梢哉f預(yù)算管理是有效進(jìn)行資源配置的主要方式，能幫助企業(yè)更好地利用現(xiàn)有資源，避免出現(xiàn)低效利用的情況。通過預(yù)算管理體系可以充分反映企業(yè)的成本、收入、費(fèi)用等情況，對(duì)可能出現(xiàn)的影響企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的問題會(huì)進(jìn)行預(yù)警，以便企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取有效措施加以防控，減少不必要的損失，起到降低成本、保護(hù)利益的目的，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 提升戰(zhàn)略管理能力

成本管控需要多個(gè)部門、多個(gè)崗位人員的共同參與才能有效完成，通過統(tǒng)一的預(yù)算管理可以有效減少部門之間的沖突和矛盾，實(shí)現(xiàn)更科學(xué)的成本控制，也通過這種自上而下和自下而上的管理循環(huán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理者和員工之間的相互理解支持，以及部門之間的良好的溝通。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，成本控制能力與戰(zhàn)略管理能力是成正比例的，通過運(yùn)用全面預(yù)算管理體系，管理者可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中存在的問題，并根據(jù)需要做出調(diào)整運(yùn)營策略，從而不斷提升企業(yè)戰(zhàn)略管理能力。

3 全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的具體運(yùn)用

3.1 預(yù)算編制階段的成本控制

一是設(shè)立預(yù)算與成本控制目標(biāo)。目標(biāo)是預(yù)算管理與成本控制的核心，房地產(chǎn)企業(yè)需要在項(xiàng)目立項(xiàng)階段設(shè)置預(yù)算總目標(biāo)，同時(shí)依據(jù)部門職責(zé)進(jìn)行細(xì)化。例如工程部門分為工程量清單、人員、材料、設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用等。銷售部門分為銷售面積、待售面積、總利潤等。預(yù)算目標(biāo)一經(jīng)確定，若無特殊情況，預(yù)算目標(biāo)不能隨意調(diào)整。若在實(shí)施期間，市場環(huán)境、經(jīng)營情況、政策、法規(guī)等有較大的變動(dòng)，預(yù)算人員可依照公司制度規(guī)定，發(fā)起預(yù)算目標(biāo)調(diào)整程序。預(yù)算目標(biāo)的變動(dòng)，須以書面形式逐層呈報(bào)，并經(jīng)審核核準(zhǔn)后，方可調(diào)整預(yù)算目標(biāo)。

二是精準(zhǔn)落實(shí)成本估算與分配。成本估算能夠?yàn)楣芾韺又贫?xiàng)目決策提供依據(jù)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)結(jié)合具體業(yè)務(wù)類型對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行合理預(yù)測與計(jì)算，以便精準(zhǔn)確定項(xiàng)目所需成本。成本估算主要分為定性（專家估算法、類比估算法等）與定量（參數(shù)估算法、模型估算法等）兩種類別，在具體實(shí)踐期間通常相互結(jié)合使用。在預(yù)算編制階段進(jìn)行成本估算時(shí)，需要結(jié)合土地屬性、設(shè)計(jì)圖紙、定額標(biāo)準(zhǔn)等要素計(jì)算出項(xiàng)目所需的具體成本，引入作業(yè)成本法對(duì)土地成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目進(jìn)行分配，擇優(yōu)選擇規(guī)劃方案。

三是加強(qiáng)成本風(fēng)險(xiǎn)的量化管理。成本風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目的全生命周期，房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立模型的方式，系統(tǒng)性收集成本控制相關(guān)數(shù)據(jù)，從而進(jìn)行模糊綜合評(píng)價(jià)。量化指標(biāo)包括但不限于環(huán)境（突發(fā)事件、惡劣天氣等）、技術(shù)（設(shè)計(jì)變更、質(zhì)量隱患等）、經(jīng)濟(jì)（材料價(jià)格波動(dòng)、通貨膨脹等）、管理（無效成本、安全隱患等）四個(gè)維度指標(biāo)。以《建設(shè)工程項(xiàng)目管理規(guī)范》為參考依據(jù)，將成本風(fēng)險(xiǎn)按項(xiàng)目進(jìn)行匯總，有助于管理層依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際特點(diǎn)以及未來成本變化趨勢制定防控措施，旨在推動(dòng)項(xiàng)目順利進(jìn)行。

3.2 預(yù)算執(zhí)行階段的成本控制

一是動(dòng)態(tài)監(jiān)督項(xiàng)目成本支出。房地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，成本控制工作與資金鏈的穩(wěn)定運(yùn)行密切相關(guān)。因此預(yù)算管控部門需要重點(diǎn)監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用支出、折舊攤銷等內(nèi)容，對(duì)比分析項(xiàng)目預(yù)算定額與實(shí)際支出成本之間的差異，若實(shí)際支出成本高于預(yù)算成本，可能與設(shè)計(jì)變更、材料上漲等主客觀因素有關(guān)，反之則可能是因?yàn)樵陬A(yù)算編制階段預(yù)留一定空間或采取稅務(wù)籌劃等手段以降低成本。財(cái)務(wù)部門應(yīng)密切關(guān)注項(xiàng)目執(zhí)行進(jìn)展，適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目的進(jìn)度和資源配置，以確保預(yù)算的執(zhí)行情況符合預(yù)期。

二是加強(qiáng)部門合作協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及部門眾多，各部門應(yīng)當(dāng)圍繞項(xiàng)目進(jìn)度和成本情況經(jīng)常交換意見，形成項(xiàng)目整體管理體系，以實(shí)現(xiàn)事前預(yù)測、事中控制、事后評(píng)價(jià)模式，在推進(jìn)預(yù)算執(zhí)行效率提升層面形成合力[3]。特別是對(duì)于成本預(yù)算，企業(yè)自身的決策水平、項(xiàng)目開發(fā)情況等都會(huì)直接影響成本控制，而這些影響因素又是客觀存在的，可能不定期發(fā)生各種變化，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)不能完全規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但可以通過有效管理將各種可能因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)維持在一個(gè)可控范圍內(nèi)。通過部門協(xié)作，在內(nèi)部管理制度的指導(dǎo)下，對(duì)項(xiàng)目開展過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)算，并制定相應(yīng)應(yīng)急措施，避免資金的不必要流失，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行科學(xué)預(yù)算和合理使用，保證項(xiàng)目的順利開展，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三是實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管控。預(yù)算執(zhí)行階段是成本控制的主要環(huán)節(jié)，涉及面廣，影響因素多，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目具體情況落實(shí)動(dòng)態(tài)成本管控，從而實(shí)現(xiàn)成本的精準(zhǔn)投入、降本增效的戰(zhàn)略目標(biāo)。在合約規(guī)劃階段，對(duì)施工單位的工作范圍和界面劃分做了細(xì)致及充分的說明和規(guī)定，需要對(duì)參建各方認(rèn)真交底、監(jiān)督落實(shí)到位。在工程建設(shè)階段，優(yōu)先選擇市場儲(chǔ)備充足、價(jià)格優(yōu)廉、性價(jià)比更高的材料和設(shè)備。此外當(dāng)施工方案出現(xiàn)調(diào)整與變更時(shí)，各部門與利益相關(guān)主體應(yīng)保持密切溝通，及時(shí)采取措施以防止額外成本擴(kuò)大。

3.3 預(yù)算控制階段的成本控制

一是建立成本預(yù)算管理責(zé)任機(jī)構(gòu)。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)全員參與，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會(huì)，全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的落實(shí)。委員會(huì)的成員主要包括企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)人及各個(gè)部門的主要負(fù)責(zé)人，并要明確好各成員的職責(zé)和權(quán)限，對(duì)于重大事項(xiàng)必須先召開委員會(huì)，決策經(jīng)過委員會(huì)同意以后才能起效。由成本造價(jià)部與財(cái)務(wù)部共同負(fù)責(zé)成本管控工作，并明確好相關(guān)部門和負(fù)責(zé)人的職責(zé)范圍，確保能夠?qū)㈩A(yù)算監(jiān)督工作貫徹執(zhí)行到位，為后續(xù)各項(xiàng)預(yù)算成本控制工作有效開展奠定基礎(chǔ)。

二是完善成本控制標(biāo)準(zhǔn)與流程。標(biāo)準(zhǔn)化流程是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，即預(yù)先設(shè)定好預(yù)算成本編制、審批、執(zhí)行、決算等步驟，減少不必要的環(huán)節(jié)與資源浪費(fèi)。以施工階段為例，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位簽訂合同時(shí)應(yīng)明確成本控制的目標(biāo)、責(zé)任分工和具體執(zhí)行要求。并且結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況建立科學(xué)的供應(yīng)商評(píng)估和選擇機(jī)制，擴(kuò)大供應(yīng)商選擇范圍，與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系，既能在保障質(zhì)量的前提下降低材料采購價(jià)格，還能減少供應(yīng)鏈中斷的風(fēng)險(xiǎn)。

三是分區(qū)域建立成本控制責(zé)任體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及多項(xiàng)業(yè)務(wù)，成本支出金額大，手續(xù)繁瑣，具有獨(dú)立的主體資格。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要厘清總部與項(xiàng)目部之間成本控制工作的區(qū)別，并建立責(zé)任體系。企業(yè)層面由管理層牽頭建立成本控制責(zé)任中心，按層級(jí)劃分對(duì)各項(xiàng)履職能力和營收能力進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，各部門人員則應(yīng)當(dāng)對(duì)管理人員下發(fā)給部門的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行再細(xì)化，通過權(quán)責(zé)制的實(shí)行引導(dǎo)其遵守全面預(yù)算管理工作要求。項(xiàng)目層面則是以監(jiān)控和管理項(xiàng)目成本為目的，建立以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人的責(zé)任體系，定期召開成本分析會(huì)議，設(shè)定相應(yīng)的成本分?jǐn)偙壤?，各部門共同解決施工過程中出現(xiàn)的成本控制問題，助推全面預(yù)算管理與成本控制效率提升。

3.4 預(yù)算成本的考核與應(yīng)用

一是搭建預(yù)算成本信息化平臺(tái)。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性與預(yù)算成本數(shù)據(jù)的大量性，房地產(chǎn)企業(yè)需要著力打造并優(yōu)化信息交互平臺(tái)，達(dá)成項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造至最終驗(yàn)收各個(gè)階段預(yù)算數(shù)據(jù)的信息化覆蓋。充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段對(duì)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行深度挖掘與解讀，實(shí)時(shí)掌握各類成本費(fèi)用支出情況，識(shí)別成本節(jié)約點(diǎn)，采取限額設(shè)計(jì)、降低廢品率、建立成本檔案，從價(jià)值鏈分析的角度對(duì)無效成本、低效成本加以控制，盡可能減少不必要的支出，提升房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的效能與成效。

二是重構(gòu)預(yù)算績效激勵(lì)制度。全面預(yù)算管理以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，科學(xué)合理的考核評(píng)價(jià)機(jī)制能夠客觀反映企業(yè)運(yùn)營狀況。為保證績效考核的公平性，房地產(chǎn)企業(yè)可引入合理的考評(píng)工具，如年度目標(biāo)責(zé)任書、平衡計(jì)分卡、員工跟投機(jī)制、EVA考核方案、ROIC考核方案等，圍繞財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行考核，旨在提升績效考核結(jié)果的準(zhǔn)確性與全面性。另外還應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮績效考核的激勵(lì)作用，企業(yè)需要將預(yù)算績效考核結(jié)果作為獎(jiǎng)懲的重要依據(jù)，充分調(diào)動(dòng)人員的積極性，深挖降低成本的多種可能。

三是持續(xù)調(diào)整預(yù)算成本考核機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)始終處于動(dòng)態(tài)變化的狀態(tài)，企業(yè)通過定期評(píng)估與監(jiān)測績效考核實(shí)施效果、收集往期項(xiàng)目的開支數(shù)據(jù)與各部門反饋意見，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題來調(diào)整績效評(píng)價(jià)指標(biāo)和激勵(lì)方式，確保全面預(yù)算管理模式的實(shí)施能夠始終符合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)乎民生福祉，行之有效的全過程成本控制手段可在提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水平及建設(shè)效率的條件下，規(guī)避不必要的成本支出。全面預(yù)算管理因其多元化、系統(tǒng)性、全面性的特點(diǎn)而備受業(yè)內(nèi)人士的廣泛認(rèn)可。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通過實(shí)施全面預(yù)算管理，從環(huán)境、政策、材料等多維度審視工程成本的影響因素，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)強(qiáng)化資源的配置與協(xié)調(diào)，盡可能避免超預(yù)算、資金浪費(fèi)等問題的出現(xiàn)。在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)管理層及財(cái)務(wù)人員應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理的研究和應(yīng)用，在合理的范圍內(nèi)節(jié)約成本費(fèi)用，最大限度保障項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)收益。

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作者簡介：孟瑤（1993-），女，漢族，四川成都人，本科，注冊(cè)會(huì)計(jì)師、中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。