新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控實施問題及優(yōu)化對策研究

摘" 要：在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的發(fā)展挑戰(zhàn)及市場變化，對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升自身競爭實力，并加強品牌建設和市場營銷，吸引更多的客戶及外部投資者。房地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)環(huán)境下需要及時優(yōu)化發(fā)展戰(zhàn)略，強化內(nèi)部控制制度及措施實施，快速適應市場變化，著眼于內(nèi)部控制體系建設和實施，全面應對變化不斷的風險環(huán)境，促進提高企業(yè)經(jīng)營效率和規(guī)范管理。目前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施過程中面臨一定的問題和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應深入研究內(nèi)部控制實施情況，并且立足實際提出優(yōu)化對策，建立符合企業(yè)發(fā)展需求的內(nèi)部控制管理體系。

關鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制實施

DOI：10.12231/j.issn.1000-8772.2025.17.157

隨著我國宏觀經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也面臨著諸多挑戰(zhàn)和變革，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施不僅需要適應市場變化，更需要滿足新的管理需求和風險挑戰(zhàn)。然而，目前一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制實施中存在諸多問題，比如，內(nèi)部控制機制不完善、風險意識不夠等，因此，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施問題進行深入分析，并提出相應的優(yōu)化對策，以提升企業(yè)內(nèi)部控制水平，降低風險威脅，增強企業(yè)市場競爭力。

1 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控實施意義

房地產(chǎn)企業(yè)實施內(nèi)部控制可以幫助其建立健全的管理制度和內(nèi)部控制機制，提高企業(yè)的整體運營效益，降低各種風險，保護企業(yè)的利益和形象，有利于企業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。首先，新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場面臨諸多挑戰(zhàn)和機遇，內(nèi)部控制管理可以幫助企業(yè)及時識別、評估和應對風險，包括市場風險、財務風險、法律風險等，從而降低企業(yè)面臨的各種風險。其次，內(nèi)部控制管理有助于規(guī)范企業(yè)的資金流入和流出，提高資金利用效率，減少資源浪費，防范資金風險，并保障企業(yè)的資金安全和合規(guī)經(jīng)營。再次，通過內(nèi)部控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)可以規(guī)范業(yè)務流程，有效監(jiān)控和管理各項業(yè)務活動，提高工作效率，降低成本，加強公司內(nèi)部協(xié)調(diào)和溝通，提升企業(yè)整體運營水平。最后，內(nèi)部控制管理可以提供及時、準確的信息和數(shù)據(jù)支持，幫助管理層做出科學的決策，同時也可以幫助企業(yè)建立有效的監(jiān)督和反饋機制，確保決策的科學性和可行性。

2 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控實施問題

2.1 內(nèi)部控制環(huán)境有待優(yōu)化

部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中重點關注企業(yè)盈利，對于市場環(huán)境和政策變化的分析不充分，導致企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設置不科學，管理層未能全面認識與掌控內(nèi)部控制環(huán)境，而且內(nèi)部職責分工不清晰，影響內(nèi)部控制實施效率。比如，某大型房地產(chǎn)公司面向內(nèi)部員工展開調(diào)查，發(fā)現(xiàn)70%的員工在調(diào)查中表示，對自己部門的職責和權限不明確，項目管理部與財務部間的溝通效率僅為45%，導致公司項目延期率達25%，導致客戶滿意度下降20%，并且項目開發(fā)中額外人工成本增加，造成年度損失200萬元。同時，房地產(chǎn)企業(yè)員工對內(nèi)控重要性的認知不準確，員工培訓機制不完善，而且在當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)人才流動性增加，部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨人才流失問題，導致企業(yè)員工整體素質(zhì)降低及業(yè)務能力不足。

2.2 風險管理機制不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理機制不完善，風險管理意識薄弱，風險評估應對體系缺乏合理性，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中只關注單一風險因素，缺乏對多種風險因素的綜合評估，無法全面把握整體風險情況。而且在面臨風險時，沒有及時采取有效的風險控制和化解措施，導致風險進一步擴大。另一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在信息不透明的情況，導致難以及時全面了解真實的風險情況，加之風險管理體系和流程不完善，使企業(yè)的風險評估的準確性和有效性受到影響。例如，某房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目時，對市場波動風險評估不足，在過去三年中，市場價格波動率達到20%，而公司風險評估模型未能及時反映，計劃中的10個項目中，7個項目因市場下跌而出現(xiàn)資金流動性問題。因風險評估不足導致該公司的項目投資回報率下降30%，投資者信心受損，二次融資困難，融資成本上升2%。

2.3 控制活動管控缺乏合理性

一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動管控缺乏合理性。首先，開發(fā)項目控制強度不足，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)管理職責劃分不清晰，導致項目開發(fā)期間出現(xiàn)互相推卸責任的情況，影響項目控制成效，成本控制、質(zhì)量管理、進度管控等落實不到位，從而項目開發(fā)建設無法達到預期的效益目標。其次，銷售活動控制效率低，部分房地產(chǎn)企業(yè)對銷售策略的調(diào)整滯后，未能全面考慮市場需求及消費者偏好，銷售渠道單一化，導致部分項目產(chǎn)品的銷售量提升緩慢。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算控制措施落實不到位，部分企業(yè)在資金預算控制方面缺少嚴格審核，預算資金管理效果不佳，實際支出資金費用不斷增加，甚至出現(xiàn)預算資金失效的現(xiàn)象，嚴重影響企業(yè)的經(jīng)濟利潤。

2.4 信息與溝通機制有待改進

信息與溝通機制不完善是新常態(tài)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的常見性問題，通常出現(xiàn)在項目管理、銷售及市場推廣方面。在實務中，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在信息管理不足的現(xiàn)象，內(nèi)部信息流動不暢，造成決策滯后、資源浪費等風險。在新常態(tài)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境變化迅速，企業(yè)必須及時掌握最新的市場動態(tài)及競爭對手信息，以此調(diào)整戰(zhàn)略方針，但信息管理不善，導致企業(yè)錯失市場機會，進而影響企業(yè)的市場競爭實力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部和外部溝通機制不完善，內(nèi)部信息協(xié)同共享效率低，外部信息獲取不及時，嚴重影響企業(yè)項目開發(fā)建設進度和業(yè)績目標實現(xiàn)。

2.5 內(nèi)部監(jiān)督控制效果不佳

內(nèi)部監(jiān)督機制是確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務高效運轉(zhuǎn)的基礎，便于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)務運行中的問題，從而免受較大的經(jīng)濟損失。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督控制效果不佳，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門獨立性不強，對經(jīng)濟業(yè)務項目的審計檢查分析缺乏合理性，未能及時開展運營和內(nèi)部控制執(zhí)行專項審計工作，內(nèi)部審計成效較低。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督制度執(zhí)行力度不足，內(nèi)部監(jiān)督機制的職責不清晰，導致監(jiān)督職能落實不到位，監(jiān)督部門的職責與其他部門的職責相互交織，容易出現(xiàn)監(jiān)督盲區(qū)。

3 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控優(yōu)化對策

3.1 優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境

隨著經(jīng)濟形勢的變化，房地產(chǎn)企業(yè)應當全面審視自身經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀，立足實際優(yōu)化內(nèi)部控制環(huán)境，加大內(nèi)部控制制度和措施實施力度，不斷完善內(nèi)部控制體系建設，規(guī)范企業(yè)管理流程，加強員工培訓和教育，提高員工素質(zhì)和業(yè)務能力，加強風險管理，規(guī)范經(jīng)營行為。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強內(nèi)部控制環(huán)境的構(gòu)建，建立內(nèi)部控制機制和制度體系，包括完善內(nèi)部控制、審計、風險管理等制度，明確內(nèi)部控制責任部門和人員，建立內(nèi)部控制信息披露制度，加強內(nèi)部審計和監(jiān)督檢查。其次，通過加強內(nèi)部控制文化建設，營造良好的內(nèi)部控制氛圍，建立內(nèi)部控制文化宣傳教育機制，制定內(nèi)部控制文化建設方案，開展內(nèi)部控制文化建設活動，宣傳內(nèi)部控制理念和重要性，營造全員參與、重視內(nèi)部控制的工作氛圍。最后，房地產(chǎn)企業(yè)可以加強對員工的培訓和教育，提升員工的內(nèi)部控制意識和素質(zhì)。并且定期組織員工參與內(nèi)部控制知識培訓、風險管理培訓、合規(guī)性培訓等，確保員工具備內(nèi)部控制知識和技能，提高員工對內(nèi)部控制工作的重視和執(zhí)行力度。

3.2 完善風險管理機制

房地產(chǎn)企業(yè)應當不斷加強風險管理意識，建立完善的風險管理體系，加強信息披露透明度，及時響應風險，全面評估和應對各類風險，確保企業(yè)在新常態(tài)下的穩(wěn)健發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的風險管理體系，包括明確的風險管理組織結(jié)構(gòu)、職責分工和風險管理政策，明確各級管理人員的風險管理責任，確保風險防控工作的有效開展。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立全面的風險評估機制，對各類風險進行全面評估和分析，包括市場風險、政策風險、經(jīng)營風險、資金風險等，及時發(fā)現(xiàn)和識別潛在的風險隱患。再次，基于風險評估結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制訂相應的風險管理計劃，明確風險防控的具體措施和時間表，確保風險防控工作的有效落實。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的信息披露和溝通機制，及時向各級管理人員和利益相關者披露風險情況和防控措施，加強內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)，確保風險防控工作的有效開展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全的風險監(jiān)測和反饋機制，及時跟蹤各類風險的變化和發(fā)展趨勢，及時做出相應的調(diào)整和應對措施，確保風險防控工作的持續(xù)有效性。

3.3 加強管控控制活動

房地產(chǎn)企業(yè)應加強對控制活動的管理，細化內(nèi)部控制措施，首先，在開發(fā)項目控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮市場需求的變化，更加注重項目的定位和規(guī)劃，以符合市場需求。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要謹慎控制項目的投資規(guī)模和周期，避免過度開發(fā)導致資金緊張和庫存風險。房地產(chǎn)企業(yè)應當加強對項目開發(fā)的規(guī)劃和執(zhí)行過程的監(jiān)督，建立完善的項目開發(fā)管理制度和流程，對項目開發(fā)過程中的各項工作進行細致規(guī)劃和跟蹤，確保開發(fā)項目按時按質(zhì)完成。而且房地產(chǎn)企業(yè)應不斷加強對項目開發(fā)成本、周期、風險等方面的控制，建立成本管控機制，有效控制項目開發(fā)成本。其次，在銷售活動控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場需求和消費者偏好進行銷售策略的調(diào)整，而且在新常態(tài)背景下，消費者更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務體驗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升產(chǎn)品的品質(zhì)和服務水平，以提高銷售的轉(zhuǎn)化率和客戶滿意度，房地產(chǎn)還需要加大對銷售渠道的管理和控制，確保銷售渠道的質(zhì)量和效率。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應針對銷售活動建立完善的銷售管理制度和流程，加強對銷售活動的監(jiān)督和管理，對銷售過程中的合同簽訂、資金收付、客戶信息管理等環(huán)節(jié)進行嚴格規(guī)范，防范銷售風險，保障銷售業(yè)績的實現(xiàn)。最后，在資金預算控制方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要審慎制定資金預算，合理分配資金的投資和運營，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂和資金短缺的情況。在資金使用設計時，企業(yè)需要注意資金使用的效率和合理性，對資金的收支情況進行嚴格管控，明確資金使用的權限和流程，避免因為資金浪費和盲目投資帶來的風險，并且建立健全的資金監(jiān)控和風險管理機制，加強對資金的監(jiān)測和預警，確保資金的合理使用和安全運作，以防范各類資金風險。

3.4 改進信息溝通機制

房地產(chǎn)企業(yè)需要采取有效措施改進信息溝通機制，首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視建立信息管理體系，引入先進的信息管理系統(tǒng)和軟件工具，實現(xiàn)數(shù)據(jù)、文件的集中管理和共享，提高信息檢索和傳遞效率，同時，建立標準化的信息分類和歸檔體系，方便員工快速定位和獲取所需的信息。房地產(chǎn)企業(yè)需要完善信息系統(tǒng)的信息處理、事務處理、計劃控制反饋等功能，以便于企業(yè)能全面掌握業(yè)務流程中的風險因素并預警。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立和完善內(nèi)部溝通機制，包括定期舉行部門會議、通報工作進展、制訂協(xié)作計劃等方式，加強團隊成員之間的信息交流和共享。房地產(chǎn)企業(yè)還可以運用現(xiàn)代化的通信工具，如郵件、即時通訊軟件等，加強員工之間的信息溝通。例如，某房地產(chǎn)公司為保證各項目能及時進行信息溝通，建立了部門聯(lián)席會議會商機制，并定期召開項目會議，確保企業(yè)內(nèi)部信息資源能快速高效流轉(zhuǎn)，以此促進企業(yè)內(nèi)部控制落實及實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理目的。最后，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極開展與客戶、供應商、合作伙伴等外部利益相關者的溝通與合作，企業(yè)可通過定期舉辦業(yè)務交流會、客戶反饋會、合作伙伴聯(lián)誼會等活動，及時了解外部信息和需求，提高企業(yè)對外部動態(tài)的感知和響應能力，基于市場信息、競爭對手信息等調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)下一步發(fā)展規(guī)劃及戰(zhàn)略方針。

3.5 優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合實際不斷優(yōu)化內(nèi)部監(jiān)督機制，首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立完善的內(nèi)部監(jiān)督控制機制，包括設立內(nèi)部監(jiān)督部門，明確內(nèi)部監(jiān)督的職責和權限，建立內(nèi)部監(jiān)督的標準和程序，以及建立內(nèi)部監(jiān)督的信息系統(tǒng)和技術支持，做好內(nèi)部監(jiān)督統(tǒng)籌規(guī)劃，確保監(jiān)督工作能覆蓋企業(yè)經(jīng)營全流程，全方位監(jiān)督控制企業(yè)整體運營情況及內(nèi)部控制實施情況。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立有效的監(jiān)督機構(gòu)和流程，包括設立監(jiān)督委員會，明確監(jiān)督的責任和權限，建立監(jiān)督的流程和程序，確保監(jiān)督的獨立性和有效性。完善內(nèi)部審計組織，提高審計獨立性，強調(diào)審計組織在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督地位，強化其權威性，減少管理層對審計工作的干預，持續(xù)強化內(nèi)部審計審查作用，針對企業(yè)的經(jīng)營活動、資金流向、合規(guī)性等進行全面審計，針對具體問題提出整改意見，防范內(nèi)部風險。再者，房地產(chǎn)企業(yè)應當建立有效的內(nèi)部審核和評估機制，包括對內(nèi)部監(jiān)督控制機制的定期審核和評估，找出存在的問題和不足，及時改進和完善。最后，運用信息化技術，建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督信息系統(tǒng)，實時跟蹤檢測內(nèi)部控制執(zhí)行及企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務運營情況，及時收集并分析經(jīng)營數(shù)據(jù)，向管理層反饋關鍵信息數(shù)據(jù)，從而為企業(yè)決策提供可靠的依據(jù)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需要強化內(nèi)外部監(jiān)督控制，尤其是外部監(jiān)督機制建設，房地產(chǎn)企業(yè)需要對項目設計單位、施工方、監(jiān)管單位等工作質(zhì)量進行監(jiān)督控制，履行監(jiān)督權責，并且重視提升監(jiān)督人員綜合素質(zhì)，確保其能充分認識到監(jiān)督責任，并嚴格按照制度完成監(jiān)督工作，及時反饋業(yè)務流程中的問題，迅速提出解決方案，以此完善企業(yè)的內(nèi)部控制。

4 結(jié)束語

綜上所述，在新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的實施至關重要，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控實施需要與時俱進，緊跟市場、政策、法規(guī)和技術的發(fā)展，結(jié)合市場變化不斷調(diào)整內(nèi)部控制措施。隨著我國實施更加嚴格的房地產(chǎn)監(jiān)管政策，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的實施將面臨更大的挑戰(zhàn)和機遇，可以預見的是，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實施將更加規(guī)范化、科學化和智能化。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過大數(shù)據(jù)、人工智能等技術手段優(yōu)化內(nèi)控流程，提高內(nèi)部控制效率和效果。在未來房地產(chǎn)企業(yè)將更加注重社會責任和環(huán)境保護，其內(nèi)部控制實施也將更加注重可持續(xù)發(fā)展和社會效益，因而房地產(chǎn)企業(yè)需要加強與政府、社會各界的合作，共同推進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和內(nèi)部控制實施效率的提升。

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作者簡介：葉曉平（1987-），女，漢族，廣東河源人，本科，中級會計師，研究方向：內(nèi)部控制。