房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的認(rèn)識

胡嘉瑩

摘 要：隨著供給側(cè)改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨著極為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，去庫存成為企業(yè)的重中之重，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建的內(nèi)部控制體系，對其進(jìn)行分析和評價十分利于企業(yè)去庫存的進(jìn)程。本文以W、B、J地產(chǎn)企業(yè)為分析對象，在對企業(yè)背景進(jìn)行闡述后分析了內(nèi)部控制的必要性，通過對三個企業(yè)內(nèi)部控制情況分析比較最后得出結(jié)論。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制；去庫存；風(fēng)險管控

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背景

我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，但發(fā)展極快，房地產(chǎn)市場從上世紀(jì)八十年代開始逐漸開始成型，到九十年代初，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第一次快速發(fā)展，國家將房地產(chǎn)定位為國家支柱產(chǎn)業(yè)，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)日益緊縮，直到供給側(cè)改革的推出，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了去庫存的新時代。

W企業(yè)股份有限公司可以說是中國房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，也是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)；B地產(chǎn)是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國資委重點(diǎn)扶持的央企之一；J地產(chǎn)成立于1998年，是一家具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的大型企業(yè)集團(tuán)。W、B、J這三家房地產(chǎn)企業(yè)一直以來能保持其成功很大一部分要?dú)w功于其優(yōu)秀的管理模式及有效的內(nèi)部控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的必要性

隨著各種房地產(chǎn)政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處內(nèi)外部環(huán)境日益讓人擔(dān)憂。顧客對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤品質(zhì)和配套設(shè)施越來越關(guān)注，企業(yè)為了確保其市場競爭力，經(jīng)營成本越來越高，盈利狀況日益下降。在外部環(huán)境急劇變化、行業(yè)內(nèi)部競爭加劇的背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了維持資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)和保證融資渠道的暢通外，必須重視企業(yè)自身的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度的構(gòu)建和完善不僅是經(jīng)營的重要支持，更是安然度過地產(chǎn)行業(yè)“嚴(yán)冬”的重要保證。在供給側(cè)改革的背景下，牢抓企業(yè)的內(nèi)部控制、制訂實時戰(zhàn)略、進(jìn)行風(fēng)險管控，是企業(yè)去庫存成功的重要保證。只有不斷提高內(nèi)部管控水平，充分認(rèn)識企業(yè)內(nèi)控制度存在問題，結(jié)合實際情況不斷完善有效的內(nèi)控制度，才能實現(xiàn)企業(yè)的最大價值。

三、分析比較

內(nèi)部控制整體框架主要由內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五大要素構(gòu)成，對企業(yè)風(fēng)險管控進(jìn)行拓展一定程度上彌補(bǔ)了內(nèi)部控制整體框架對風(fēng)險強(qiáng)調(diào)的不足，下面對三個企業(yè)進(jìn)行比較分析：

內(nèi)控要素WBJ

內(nèi)部環(huán)境從授權(quán)管理和人力資源管理兩方面進(jìn)行控制。治理結(jié)構(gòu)良好，制衡機(jī)制科學(xué)有效，機(jī)構(gòu)設(shè)置合理，責(zé)任分配到人，內(nèi)部審計有效，重視企業(yè)文化。治理結(jié)構(gòu)及組織架構(gòu)具有獨(dú)特氣息；注重人才，社會責(zé)任感強(qiáng)。但未建立風(fēng)險管理委員會；內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊，內(nèi)控意識較弱。機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部審計都較為優(yōu)秀；人力資源管理方面有其獨(dú)特的員工活動；企業(yè)文化方面其熱心于社會公益事業(yè)。

風(fēng)險評估從內(nèi)、外部風(fēng)險因素進(jìn)行分析，采用合適的方法為管理層應(yīng)對風(fēng)險提供依據(jù)。事業(yè)合伙人機(jī)制降低了風(fēng)險、促進(jìn)了公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。設(shè)立了專門職能管理機(jī)構(gòu)，采取定性、定量相結(jié)合的方法對內(nèi)、外部風(fēng)險進(jìn)行評估，發(fā)揮扁平化管理優(yōu)勢降低財務(wù)風(fēng)險。針對外部風(fēng)險，通過有效手段評估，防范的同時把握發(fā)展機(jī)會；針對內(nèi)部風(fēng)險形成了動態(tài)的風(fēng)險評估機(jī)制。

控制活動將獨(dú)特的五個控制活動在企業(yè)高風(fēng)險領(lǐng)域中運(yùn)用，促進(jìn)了內(nèi)部控制的有效運(yùn)行。使不相容職務(wù)分離、授權(quán)審批、會計系統(tǒng)、財產(chǎn)保護(hù)、運(yùn)營分析、績效考評和預(yù)算控制運(yùn)用于各項經(jīng)營活動。十分注重流程的優(yōu)化與改革，確保授權(quán)審批控制的效率和效果；通過一系列具體控制措施，保證了內(nèi)部控制有效運(yùn)行。

信息與溝通從內(nèi)部信息溝通和外部公開信息兩方面進(jìn)行控制。通過多種信息溝通制度成功地對流程與信息進(jìn)行管理；對客戶公司、投資者、員工三個角度設(shè)置了各自合適的溝通方式。對內(nèi)，采取管理快報、專項報告、內(nèi)部舉報措施；對外，除開主動信息披露還注重回訪溝通。從內(nèi)、外部信息溝通以及反舞弊程序保證了信息與溝通的及時有效。

內(nèi)部監(jiān)督公司建立了覆蓋極廣的監(jiān)督體系，通過多種形式對各業(yè)務(wù)進(jìn)行督查，還設(shè)立了反舞弊網(wǎng)站特別對外公示。形成了集團(tuán)本級、下屬子公司多層次的監(jiān)督機(jī)制，通過制度規(guī)定了各監(jiān)督機(jī)構(gòu)在內(nèi)部監(jiān)督中的職責(zé)權(quán)限及具體工作。保證審計部不受其他部門和個人的干涉，成立了專項小組從日常、專項監(jiān)督兩個方面獨(dú)立行使審計職權(quán)。

風(fēng)險管控提出了“實質(zhì)內(nèi)控”的內(nèi)控管理模式，關(guān)注內(nèi)控的建設(shè)，強(qiáng)調(diào)對風(fēng)險的實質(zhì)性消除或降低，避免內(nèi)控缺陷的重復(fù)發(fā)生。以信息化、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化為手段，以堅持發(fā)展、降本增效為目標(biāo)來應(yīng)對規(guī)模提升帶來的風(fēng)險壓力，提升內(nèi)部風(fēng)險管理。強(qiáng)化風(fēng)險管控，完善其獨(dú)特的三級管控風(fēng)險機(jī)制；建立了公司戰(zhàn)略研究五大系統(tǒng)。

四、總結(jié)

以上三個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制設(shè)計與實施各有特色，對內(nèi)部控制十分重視。內(nèi)部控制不僅是企業(yè)提高經(jīng)營能力的需要、提升競爭力的需求，更是保證企業(yè)經(jīng)營決策順利實施的基礎(chǔ)。內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、競爭能力和風(fēng)險水平等相適應(yīng)，并隨之情況的變化及時調(diào)整。在供給側(cè)改革的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時補(bǔ)充和完善內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化內(nèi)部控制檢查，進(jìn)行風(fēng)險管控，從而保證去庫存的順利進(jìn)行，實現(xiàn)企業(yè)的最大價值。（作者單位：重慶理工大學(xué)會計學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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