“去庫(kù)存”沒(méi)指望“接盤(pán)俠”

環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-21/ 第15版面/國(guó)際論壇 /作者：李鐵

當(dāng)前，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，社會(huì)上有各種不同的看法。我認(rèn)為，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”決不能再走上世紀(jì)90年代工業(yè)制成品“去庫(kù)存”的路。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最大的特點(diǎn)是供給和需求會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)性變化，波動(dòng)必然伴隨市場(chǎng)供求過(guò)剩，供給過(guò)剩一定會(huì)產(chǎn)生庫(kù)存。上世紀(jì)八九十年代我們?cè)?jīng)歷過(guò)一段冰箱、電視機(jī)、洗衣機(jī)等工業(yè)制成品全面過(guò)剩的時(shí)期。為解決庫(kù)存問(wèn)題，當(dāng)時(shí)很重要的一條措施是電器下鄉(xiāng)。經(jīng)過(guò)幾十年市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，當(dāng)年在各地大量出現(xiàn)的，由低水平競(jìng)爭(zhēng)造成的工業(yè)品過(guò)剩情況已經(jīng)得到了極大緩解。

如果把房地產(chǎn)也當(dāng)作一種商品，那它與工業(yè)品一樣會(huì)出現(xiàn)供求波動(dòng)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與家電市場(chǎng)波動(dòng)相比最大的區(qū)別是，房地產(chǎn)直接牽動(dòng)著地方政府利益，房地產(chǎn)過(guò)剩的始作俑者不純粹是市場(chǎng)行為，企業(yè)和地方政府共同的雙向拉動(dòng)、房地產(chǎn)商過(guò)度投資以及消費(fèi)者的房地產(chǎn)投資共同將房地產(chǎn)推過(guò)了常規(guī)市場(chǎng)化波動(dòng)的范圍。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)剩與工業(yè)制成品過(guò)剩第二個(gè)不同點(diǎn)是，房地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于工業(yè)制成品，房地產(chǎn)不但包括工業(yè)制成品，還包括水泥、家裝、建材、鋼鐵等等，一旦出現(xiàn)大幅度的供給過(guò)剩，不僅會(huì)導(dǎo)致整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條出現(xiàn)斷崖式下跌，還給地方財(cái)政造成巨大危機(jī)。因此當(dāng)務(wù)之急是化解庫(kù)存。

當(dāng)前社會(huì)上有一種看法認(rèn)為，中共中央政治局會(huì)議新近提出的加快農(nóng)民工市民化是要讓農(nóng)民工當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“接盤(pán)俠”，這顯然是一種誤讀。在“去庫(kù)存”這面大旗下，還是得找到潛在的消費(fèi)人群。農(nóng)民工進(jìn)城的確是“去庫(kù)存”最主要的利好。通過(guò)戶(hù)籍制度改革解決農(nóng)民的身份問(wèn)題，農(nóng)民就有條件將他的長(zhǎng)期消費(fèi)行為從農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市。農(nóng)民工市民化肯定會(huì)帶來(lái)新一輪消費(fèi)拉動(dòng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資增加。

但這并不是說(shuō)農(nóng)民工市民化就是鼓勵(lì)農(nóng)民工買(mǎi)房。首先農(nóng)民工的身份不是城市市民，在流動(dòng)身份狀態(tài)下，農(nóng)民工怎么在城市買(mǎi)房呢？其次，農(nóng)民工進(jìn)城后不一定有留下來(lái)的愿望，我們?nèi)グ不照{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民進(jìn)城的意愿并不十分強(qiáng)烈，這后面涉及到土地制度問(wèn)題的解決。再次，經(jīng)濟(jì)下行意味著大批農(nóng)民工的就業(yè)會(huì)受到影響，農(nóng)民在城市的就業(yè)不穩(wěn)定，一樣要回到農(nóng)村去。最后，對(duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的投入也不小，還涉及到農(nóng)民工的社保問(wèn)題和收入穩(wěn)定性問(wèn)題。

房地產(chǎn)消費(fèi)和工業(yè)制成品消費(fèi)有根本性差別，綜合各方面因素，意味著我們不能簡(jiǎn)單按照過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的思路去化解房地產(chǎn)庫(kù)存。農(nóng)民工愿不愿意在城市買(mǎi)房，和他們?cè)诔鞘械拈L(zhǎng)期穩(wěn)定性有關(guān)。所以“去庫(kù)存”的核心不是農(nóng)民工買(mǎi)房，而是農(nóng)民進(jìn)城之后，通過(guò)農(nóng)民工市民化措施，把就業(yè)、住房、消費(fèi)等行為通過(guò)戶(hù)籍制度改革固定下來(lái)。其他相關(guān)改革，比如土地制度改革、調(diào)整城市發(fā)展政策，增加農(nóng)民工服務(wù)業(yè)就業(yè)比例等，也應(yīng)當(dāng)跟上。

不單是農(nóng)民工，城市中的中低收入者也沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房，政府可以發(fā)行債券收購(gòu)一些住房，通過(guò)補(bǔ)貼或者租賃形式，消化部分庫(kù)存?，F(xiàn)有的限購(gòu)政策規(guī)定，家庭擁有兩套房以上，銀行不提供貸款，在“去庫(kù)存”背景下，可放松“限購(gòu)令”。

房地產(chǎn)“去庫(kù)存”將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，在此過(guò)程中，政府的政策有必要與市場(chǎng)結(jié)合到一起，通過(guò)改革打破一切制度門(mén)檻，更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用，真正推進(jìn)城鎮(zhèn)化和農(nóng)民市民化進(jìn)程，落實(shí)戶(hù)籍制度改革，這才是未來(lái)推動(dòng)城市消費(fèi)最關(guān)鍵的發(fā)動(dòng)機(jī)。更加重要的是，我們應(yīng)該通過(guò)這次房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的波動(dòng)，認(rèn)清市場(chǎng)作用。政府不能再通過(guò)土地出讓金，以雙重利益動(dòng)機(jī)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益閘門(mén)應(yīng)徹底關(guān)閉?！ㄗ髡呤菄?guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任）