新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境及出路

黃曉紅

摘要：從產(chǎn)能過(guò)剩和過(guò)度開(kāi)發(fā)階段，到經(jīng)歷疫情期間的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)消除了大部分泡沫并進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源除了自籌和購(gòu)買(mǎi)者墊資，貸款成為了房地產(chǎn)業(yè)的重要資金來(lái)源，如何有效緩解發(fā)展中的融資困境，一直是困擾房地產(chǎn)企業(yè)的難題。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式與融資風(fēng)險(xiǎn)，闡釋了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義，分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的主要問(wèn)題，從優(yōu)化融資風(fēng)險(xiǎn)管理角度，提出防范目前房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資困境；融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題一直也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一。在目前形勢(shì)下，企業(yè)資金較緊，由于監(jiān)管賬戶(hù)留存資金占比較大，銀行按揭額度不足，資金放款速度不及時(shí)等原因，導(dǎo)致企業(yè)通常無(wú)法按預(yù)定計(jì)劃使用資金。特別是困難企業(yè)，即使去年住建部提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的指導(dǎo)原則、央行“十六條”金融政策，以及“2000億”無(wú)息貸款的下放，房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題依然突出，亟需加以解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，通常需要正確面對(duì)融資、銷(xiāo)售和稅務(wù)等三大重要風(fēng)險(xiǎn)，而融資是房地產(chǎn)企業(yè)能否正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提，由此可見(jiàn)融資在房地產(chǎn)企業(yè)的生存中處于首要位置。顧名思義，融資就是企業(yè)資金籌措的過(guò)程，企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)有兩方面：對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，收不回投入的資金或本金，得不到回報(bào)或利息，就是最大的風(fēng)險(xiǎn)，即投資人主要關(guān)注的是確保資金回流，這種風(fēng)險(xiǎn)考慮是投資人投出或借出資金的最關(guān)鍵因素；而從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資最大的風(fēng)險(xiǎn)就是借不到錢(qián)，正所謂“巧婦難為無(wú)米之炊”，籌不到資金就有可能使項(xiàng)目停滯、爛尾，甚至資不抵債而走破產(chǎn)的道路等等。融資風(fēng)險(xiǎn)直接關(guān)系財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，管控好融資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)需要深刻認(rèn)識(shí)并穩(wěn)妥解決的問(wèn)題，企業(yè)從立項(xiàng)開(kāi)始就要做好融資風(fēng)險(xiǎn)管理工作，而資產(chǎn)負(fù)債率的控制、資本金投入比、銷(xiāo)售款回流的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)、工程款的支付節(jié)點(diǎn)合理控制等等，都屬于融資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

因房地產(chǎn)業(yè)近年的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求越來(lái)越大，但金融政策卻越管越嚴(yán)格，而且企業(yè)的流動(dòng)資金貸款絕不允許流向房地產(chǎn)業(yè)，一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)的典型融資方式存在以下幾種類(lèi)型：

1.銀行貸款

房地產(chǎn)企業(yè)的貸款通常有固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款等中長(zhǎng)期貸款，一般期限為三至五年，其優(yōu)點(diǎn)是準(zhǔn)入相對(duì)較易，貸款利率較低，融資速度較快，能在較短時(shí)間內(nèi)取得與項(xiàng)目規(guī)模相匹配的貸款額度；缺點(diǎn)是要求企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃能穩(wěn)定回款，特別是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，銷(xiāo)售房款如果受住建單位的監(jiān)管而預(yù)留大額保證金的情況下，企業(yè)會(huì)出現(xiàn)較大的資金瓶頸期，給企業(yè)帶來(lái)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.信托基金融資

我國(guó)的房地產(chǎn)投資信托嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是一種資產(chǎn)證券化模式，更大應(yīng)用在固定房產(chǎn)的租賃收益投資項(xiàng)目，極少用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其特點(diǎn)是穩(wěn)定回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)且不會(huì)增加企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，更不會(huì)讓企業(yè)喪失控制權(quán)和自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。盡管?chē)?guó)家監(jiān)管層去年開(kāi)始“松綁”，但信托融資依然受到較多條件的限制，其準(zhǔn)入企業(yè)門(mén)檻高、審批流程嚴(yán)格，且受疫情影響，市場(chǎng)未明顯回暖，投資者依然比較慎重。

3.股權(quán)融資

對(duì)于非上市企業(yè)而言，股權(quán)融資方式相對(duì)靈活多樣，有保底收益率股權(quán)融資方式、固定收益率投資、遞延率收益風(fēng)險(xiǎn)投資、直接增資擴(kuò)股投入、項(xiàng)目拆分式股權(quán)并購(gòu)等融資方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)就是能緩解負(fù)債率、最大限度降低利息總付和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而劣勢(shì)直接危及企業(yè)的控制權(quán)，且融資成本較高，時(shí)間較長(zhǎng)，落實(shí)較難，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)較高，特別是上市進(jìn)行股權(quán)融資的限制性更大，一般企業(yè)無(wú)法直接實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)然，除了上述主要融資方式之外，還有商品房售后回租、應(yīng)收賬款保理等其他形式，都能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生積極的影響。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的主要危害

1.較為單一的融資渠道會(huì)誘導(dǎo)企業(yè)信息造假

相比而言，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道較窄，形式單一，通常小型房地產(chǎn)企業(yè)僅能通過(guò)銀行項(xiàng)目貸款才能實(shí)現(xiàn)融資目的，但條件相對(duì)苛刻，比如自有資金投入比例、回款返投比例、按銷(xiāo)售率還款等條件使企業(yè)常處于較被動(dòng)的地位，在貸款期為了控制分期還款率有時(shí)會(huì)虛假投入或虛報(bào)銷(xiāo)售收入，進(jìn)而給企業(yè)帶來(lái)較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.過(guò)度融資使企業(yè)投資盲目

融資能力較強(qiáng)的大型房地產(chǎn)企業(yè)或上市企業(yè)，在拿土地或立項(xiàng)階段就能輕松地在資本市場(chǎng)取得較高融資額，使企業(yè)處理較高的資本負(fù)債率，由于商品房的建設(shè)周期較長(zhǎng)，從投資到實(shí)現(xiàn)收益的過(guò)程中，各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有無(wú)限的可能，但對(duì)于已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)并經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)不可逆的情況，有可能會(huì)產(chǎn)生惡性循環(huán)甚至出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，這樣會(huì)為企業(yè)帶來(lái)畸高的融資成本進(jìn)而是毀滅性的打擊。

3.現(xiàn)金流控制不利導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)危機(jī)

現(xiàn)金流控制是房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中最重要的組成部分，是產(chǎn)生財(cái)務(wù)兌付風(fēng)險(xiǎn)的根本原因。實(shí)操中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)高管和財(cái)務(wù)人員受傳統(tǒng)制度的影響或因商品房預(yù)售管理制度等經(jīng)驗(yàn)不足，常常忽視準(zhǔn)確預(yù)測(cè)現(xiàn)金流和合理管理現(xiàn)金流的重要性，認(rèn)為融資只要資金到位了，項(xiàng)目建設(shè)就安全了，殊不知銷(xiāo)售進(jìn)度、銷(xiāo)售款回流情況、監(jiān)管戶(hù)提款情況關(guān)系到整個(gè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，經(jīng)常由于相關(guān)的政策法規(guī)或地方特殊規(guī)定把握不到位，在現(xiàn)金流緊張時(shí)沒(méi)有財(cái)務(wù)應(yīng)急機(jī)制，導(dǎo)致為了應(yīng)急通過(guò)社會(huì)資本融資甚至變相走上高利貸，一旦企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難或者出現(xiàn)資不抵債的情況，融資風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

1.有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入良性常態(tài)化發(fā)展模式

良性發(fā)展模式不僅關(guān)系到一個(gè)開(kāi)發(fā)商企業(yè)，更關(guān)系到資本方，兩者是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的重要角色。房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)過(guò)幾十年的大規(guī)模發(fā)展之后，目前還處于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主投資為重點(diǎn)的發(fā)展環(huán)節(jié)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，缺少資方明確的職責(zé)分工。需要在遵循分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則上，得到良性的運(yùn)行機(jī)制，才有可能幫助行業(yè)進(jìn)入到一個(gè)良性常態(tài)化發(fā)展模式。

2.有利于房地產(chǎn)融資法律法規(guī)的完善

當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)貸款相關(guān)規(guī)定已經(jīng)比較完善了，但房地產(chǎn)投資證券化法律法規(guī)依然不具體，缺乏專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)投資證券化相關(guān)法律，相關(guān)的具體操作規(guī)定不明確。另一方面，銀行融資法律法規(guī)對(duì)市場(chǎng)實(shí)踐指導(dǎo)性存在較大問(wèn)題。加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理將使金融機(jī)構(gòu)在直接貸款的操作規(guī)程更加嚴(yán)密，對(duì)后續(xù)的證券化、信托基金等配套規(guī)定的立法給予更大的基礎(chǔ)補(bǔ)充空間，保障融資風(fēng)險(xiǎn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)政策完善與規(guī)范，構(gòu)筑健康高效的房地產(chǎn)融資體系，將推動(dòng)法律法規(guī)的全面完善。

3.有利于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

加強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)管理，將可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)行效率，發(fā)揮資本市場(chǎng)原有的作用，進(jìn)而拓展各種融資渠道和融資方式。資本市場(chǎng)的特點(diǎn)是資金會(huì)一直追求風(fēng)險(xiǎn)可控利潤(rùn)保障的項(xiàng)目，因此，只要風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)適當(dāng)，無(wú)論是直接融資還是間接融資，內(nèi)部融資還是外部融資，股權(quán)融資還是債權(quán)融資，極大程度上能規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的貸款使用存在“短貸長(zhǎng)投”現(xiàn)象，并促使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新融資方式、發(fā)揮良性規(guī)模效應(yīng)，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理存在的主要問(wèn)題

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、預(yù)防、管理一直是決策主體的首要任務(wù)，融資風(fēng)險(xiǎn)的管理核心是降低損失并致力于創(chuàng)造財(cái)務(wù)價(jià)值。而一般房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，無(wú)法準(zhǔn)確反映財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇和財(cái)務(wù)管理狀況的風(fēng)險(xiǎn)程度，表外資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，缺乏合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理體制和重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力薄弱，無(wú)法規(guī)避、轉(zhuǎn)移、對(duì)沖或控制風(fēng)險(xiǎn)，缺乏融資決策重要崗位權(quán)力制衡機(jī)制，管理和監(jiān)督職責(zé)分工不明等。

（二）融資管理水平不高

大部分房地產(chǎn)企業(yè)處于簡(jiǎn)單粗暴的融資管理水平，主要體現(xiàn)在股權(quán)架構(gòu)不完善，頂層治理結(jié)構(gòu)不合理，缺乏專(zhuān)業(yè)高效的融資團(tuán)隊(duì)，無(wú)法引入第三方中介機(jī)構(gòu)整合資源，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告質(zhì)量粗劣，項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)等專(zhuān)業(yè)性文書(shū)難以體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，反映投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值、投資回收期、內(nèi)部報(bào)酬率等財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確、管理不到位、落實(shí)不明確，導(dǎo)致各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理混亂且前后不一致，融資管理效率不高等現(xiàn)象。

（三）融資風(fēng)險(xiǎn)管理方法缺乏有效利用

通常風(fēng)險(xiǎn)本身蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)企業(yè)處于一個(gè)比較特殊的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，大部分企業(yè)缺乏對(duì)政治、法律方面的風(fēng)險(xiǎn)管理有效利用，主要體現(xiàn)在無(wú)法有效利用利率結(jié)構(gòu)進(jìn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理。項(xiàng)目本身的建設(shè)、完工、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)本也是個(gè)很好的利用機(jī)會(huì)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法在危機(jī)中迅速找到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)換的機(jī)遇，利用轉(zhuǎn)機(jī)化會(huì)為更好地商機(jī)，以得到更好的發(fā)展空間和獲利機(jī)會(huì)。

（四）融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系不健全

如何量化企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)是融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系的核心內(nèi)容，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資風(fēng)險(xiǎn)量化標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)和度量方法，一直依賴(lài)傳統(tǒng)的觀察法或?qū)＜乙庖?jiàn)法，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)一貫受評(píng)價(jià)人員的主觀態(tài)度、工作習(xí)慣和職業(yè)判斷等影響，特別是對(duì)外部評(píng)價(jià)或社會(huì)形象較差的房地產(chǎn)企業(yè)，極大可能會(huì)受到不客觀、不公正的評(píng)價(jià)待遇。

（五）融資風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏責(zé)任與考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)較缺乏相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和監(jiān)督獎(jiǎng)懲制度，沒(méi)有具體的風(fēng)險(xiǎn)管理考核準(zhǔn)則，專(zhuān)門(mén)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)和相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員較為缺失，沒(méi)有考核得分標(biāo)準(zhǔn)和融資風(fēng)險(xiǎn)管理工作考核評(píng)分表已經(jīng)成為大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的通病。

（六）融資機(jī)構(gòu)與人員缺乏經(jīng)驗(yàn)

一般房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的融資機(jī)構(gòu)，更沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的融資團(tuán)隊(duì)和專(zhuān)業(yè)人員，企業(yè)內(nèi)部人員參與度不夠，缺乏團(tuán)隊(duì)凝聚力。除財(cái)務(wù)人員外，企業(yè)的其他部門(mén)人員基本事不關(guān)己，而決策團(tuán)隊(duì)更是缺乏應(yīng)有的經(jīng)驗(yàn)。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

（一）完善企業(yè)融資內(nèi)控制度

建立健全重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度，提升風(fēng)險(xiǎn)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)在制定風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)策略時(shí)，要因企施政，在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、現(xiàn)金流管理等方面，制定可行的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)水平，適當(dāng)選擇風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償度，合理把握風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或轉(zhuǎn)換機(jī)制，在風(fēng)險(xiǎn)把控上，嚴(yán)格控制實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率，在融資決策上合理設(shè)置決策崗位的權(quán)力制衡機(jī)制，在可能出現(xiàn)或者已經(jīng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)果斷采取合適的應(yīng)對(duì)措施，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，避免產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高融資管理水平

為了提升企業(yè)自身融資管理水平，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)劃科學(xué)的治理層結(jié)構(gòu)，合理安排債務(wù)期限和債務(wù)結(jié)構(gòu)，保證資金一定的安全性和流動(dòng)性；另一方面，在融資過(guò)程中合理引入高效團(tuán)隊(duì)，使信息合理對(duì)稱(chēng)化，使投資人合理盡職調(diào)查和審查企業(yè)的各方面資信，使資方合理評(píng)估企業(yè)的信用資質(zhì)。完善企業(yè)財(cái)務(wù)信息質(zhì)量，確保各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)比率、財(cái)務(wù)指標(biāo)的可靠性和準(zhǔn)確性，整體提升企業(yè)的信用程度。

（三）制定有效的風(fēng)險(xiǎn)管理方法

需要制定有效的全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)管理體系，緊跟政治法律風(fēng)向提前預(yù)警，要合理利用利率結(jié)構(gòu)控制融資成本，當(dāng)利率上升時(shí)選用固定利率，當(dāng)利率趨于下降時(shí)選用浮動(dòng)利率，優(yōu)化和平衡利率選擇可能帶來(lái)的損益。對(duì)項(xiàng)目自身的成本控制要嚴(yán)格把握超支風(fēng)險(xiǎn)，在生產(chǎn)管理過(guò)程中，對(duì)材料價(jià)格的上漲或下跌趨勢(shì)，通過(guò)簽訂期約預(yù)防和消除各種價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。要把銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)始終貫穿于整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程，采取有效的銷(xiāo)售協(xié)議、回款期限和回款方式等內(nèi)容，在融資過(guò)程中合理降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)也是降低風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。

（四）健全融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系

建立企業(yè)生命周期階段性的科學(xué)評(píng)價(jià)指標(biāo)、指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)內(nèi)容，完善全面綜合評(píng)價(jià)體系，讓評(píng)價(jià)定性與定量相結(jié)合，設(shè)置科學(xué)的數(shù)學(xué)期望值和概率值，建立企業(yè)面臨的損失最大可能性和最小可能性，各指標(biāo)值能在好壞、對(duì)錯(cuò)、是否、輸贏、生死方面顯示，要有幅度、可量化，使各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)、執(zhí)行效果和安全指數(shù)能建立風(fēng)險(xiǎn)度量模型，盡量減少評(píng)估量值的誤差，使評(píng)估量化評(píng)價(jià)客觀公允，科學(xué)合理。

（五）完善融資風(fēng)險(xiǎn)管理考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專(zhuān)業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)和專(zhuān)職人員，建立融資風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任制和健全監(jiān)督獎(jiǎng)懲機(jī)制，細(xì)化具體的風(fēng)險(xiǎn)管理考核行為準(zhǔn)則，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)量化指標(biāo)，如財(cái)務(wù)損失的可能性、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生概率值、風(fēng)險(xiǎn)期望值、風(fēng)險(xiǎn)波動(dòng)性、最大最小損失可能性等考核指標(biāo)，完善考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和融資風(fēng)險(xiǎn)考核體系。

（六）增加機(jī)構(gòu)與人員融資經(jīng)驗(yàn)

增加房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部高管或相關(guān)成員跟投項(xiàng)目，讓員工參與到項(xiàng)目建設(shè)中去，通過(guò)核心員工的跟投，有效調(diào)動(dòng)成員資源與組織資產(chǎn)的整合。通過(guò)收益合理的分配機(jī)制，讓企業(yè)成員享受到企業(yè)發(fā)展的紅利，有效提高企業(yè)凝聚力。同時(shí)，要注意授予不同核心成員的參與度，級(jí)別與跟投額度要相匹配，切忌平均主義，既要維護(hù)內(nèi)部公平性，又要鼓勵(lì)各方能動(dòng)性，從而增強(qiáng)企業(yè)整個(gè)機(jī)構(gòu)與相關(guān)人員的融資經(jīng)驗(yàn)。

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)貸款約占銀行信貸的四成，房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力約一半，居民財(cái)富約60%積累在住房上，因此，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中牽一發(fā)動(dòng)全身，要穩(wěn)定房地產(chǎn)首要是保護(hù)和引導(dǎo)好融資渠道、拓寬融資方式、降低融資風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的不穩(wěn)定因素，進(jìn)而提振行業(yè)經(jīng)濟(jì)和企業(yè)的信心，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)得以更好地健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

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