土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源不動產(chǎn)登記管理探析

摘要：在城市化進(jìn)程不斷加快的背景下，城市人口密度快速增加，城市土地資源短缺問題越來越突出。為了有效緩解城市用地壓力，一方面，要加大對土地資源不動產(chǎn)登記管理的工作重視力度；另一方面，要重視土地利用轉(zhuǎn)型工作的開展，實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理利用，提升土地資源利用的社會價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。基于此，本文主要探究土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源不動產(chǎn)登記管理的關(guān)系以及強(qiáng)化措施，希望為相關(guān)人員提供有效參考。

關(guān)鍵詞：土地利用；土地資源；不動產(chǎn)登記

隨著土地資源利用不合理情況不斷發(fā)生，土地資源的浪費(fèi)以及土壤污染問題越來越突出，嚴(yán)重影響社會生產(chǎn)建設(shè)活動的開展。為了實(shí)現(xiàn)對土地資源的科學(xué)合理開發(fā)和利用，避免土地資源出現(xiàn)浪費(fèi)，要改變與創(chuàng)新原有的土地利用模式，加大對土地利用的改革力度，嚴(yán)格管控土地資源不動產(chǎn)，做好土地資源不動產(chǎn)的登記管理工作，全面提升土地資源的利用效果。

一、土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源不動產(chǎn)登記管理的關(guān)系分析

土地資源不動產(chǎn)登記管理工作的開展主要依據(jù)社會的發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的具體需求，科學(xué)合理的管理土地資源。一方面，要考慮土地資源利用的合理性；另一方面，要從政策法規(guī)以及制度方面考慮土地的使用形式。土地利用轉(zhuǎn)型工作的開展主要是以實(shí)際情況為依據(jù)，進(jìn)一步提升土地利用的經(jīng)濟(jì)效益。不動產(chǎn)登記管理工作的開展主要是發(fā)揮制度、法規(guī)的作用和價(jià)值，并在土地資源利用轉(zhuǎn)型的過程中充分發(fā)揮政策的導(dǎo)向作用。

目前，在城市建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地利用轉(zhuǎn)型為土地資源不動產(chǎn)登記管理工作的開展提供了新的思路，進(jìn)一步創(chuàng)新了土地資源管理模式。二者之間是相輔相成、相互促進(jìn)的關(guān)系，只有利用二者的關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理配置，進(jìn)一步發(fā)揮土地資源利用率。

二、強(qiáng)化土地利用轉(zhuǎn)型與土地資源不動產(chǎn)登記管理的措施

（一）加大對土地流轉(zhuǎn)制度的規(guī)范化實(shí)施力度

在土地資源管理工作開展的過程中，為了確保土地分配更加科學(xué)合理，一般在劃分和管理方面會采用土地三權(quán)分置制度。在土地管理政策中，土地三權(quán)分置制度作為主要的構(gòu)成部分，對建設(shè)用地的流程進(jìn)行了充分概括。現(xiàn)階段，在城市化發(fā)展步伐不斷加快的背景下，農(nóng)村勞動力逐漸向城市轉(zhuǎn)移，增加了農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)發(fā)展的速度。隨著農(nóng)業(yè)技術(shù)的不斷發(fā)展和創(chuàng)新，在未來發(fā)展過程中土地資源經(jīng)營也成為重中之重。為了全面落實(shí)后期的土地流轉(zhuǎn)工作，要吸收和借鑒先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，全面掌握當(dāng)前各地區(qū)工作開展的實(shí)際情況，并在此基礎(chǔ)上開展規(guī)?；?jīng)營?；诖?，農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)的規(guī)定和要求，合理利用土地資源，促使土地流轉(zhuǎn)工作向規(guī)范化方向發(fā)展，為農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

（二）加大各方的持續(xù)合作力度

目前，土地退化的問題越來越突出，為了實(shí)現(xiàn)土地利用的快速轉(zhuǎn)型，需要各方積極參與，充分發(fā)揮各方合力。要在土地資源管理過程中構(gòu)建可持續(xù)的管理模式，可以從如下內(nèi)容入手：

首先，科學(xué)構(gòu)建土地治理模式，確保采納的土地治理模式具有很強(qiáng)的靈活性和包容性，促進(jìn)各部門在落實(shí)相關(guān)制度以及政策法律的過程中具有高度協(xié)調(diào)一致性，避免各部門出現(xiàn)土地治理權(quán)力分散、土地治理權(quán)利不明以及制度條塊分割問題等。

其次，科學(xué)制定和實(shí)施綜合性解決方案，相關(guān)部門要通過對規(guī)劃、數(shù)據(jù)的分析和研究，并在此基礎(chǔ)上制定可行性方案。

再次，借助先進(jìn)的技術(shù)實(shí)現(xiàn)土地資源管理手段創(chuàng)新。要充分發(fā)揮先進(jìn)的云計(jì)算技術(shù)以及遙感服務(wù)技術(shù)和移動技術(shù)的作用，不斷提升土地治理的效果和質(zhì)量，進(jìn)一步強(qiáng)化土地資源管理的實(shí)效性。

最后，要加大對可持續(xù)發(fā)展以及土地資源的投資力度，實(shí)現(xiàn)土地資源利用的價(jià)值。

（三）加大土地執(zhí)法監(jiān)察工作的落實(shí)力度

在土地資源管理工作開展的過程中，為了順利實(shí)現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型，要進(jìn)一步加大對土地執(zhí)法監(jiān)察工作的落實(shí)力度。第一，完善土地法律法規(guī)，通過與基層執(zhí)法人員以及人民群眾的溝通和交流，全面收集基層執(zhí)法人員的建設(shè)性意見，并在此基礎(chǔ)上合理制定執(zhí)法監(jiān)察法規(guī)，確保執(zhí)法監(jiān)察法規(guī)具有很強(qiáng)的可操作性。為了進(jìn)一步強(qiáng)化執(zhí)法效果，還要加大對先進(jìn)執(zhí)法手段的引進(jìn)力度，為執(zhí)法工作的高效開展提供有力保障。

第二，細(xì)化土地執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)階段仍存在部分土地法律欠缺明確的執(zhí)法履職標(biāo)準(zhǔn)，因此要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)，明確執(zhí)法人員的職責(zé)范圍，促使在落實(shí)工作的過程中嚴(yán)格履行自身的職責(zé)，使執(zhí)法人員以更好的狀態(tài)投入到工作中。

第三，健全執(zhí)法審查機(jī)制，制定更加完善的行政處罰備案審查制度，需要單位法制機(jī)構(gòu)對重大行政執(zhí)法單獨(dú)審查后，行政機(jī)關(guān)才可以集體討論和決定，如果重大行政執(zhí)法沒有進(jìn)行獨(dú)立審查或獨(dú)立審查后存在不同的意見，都不得擅自進(jìn)行行政處罰，同時(shí)，完善和健全部門內(nèi)部備案審查工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)法律機(jī)構(gòu)和執(zhí)法機(jī)構(gòu)的有效銜接，明確內(nèi)部分工，在實(shí)際工作開展的過程中嚴(yán)格落實(shí)重大行政處罰備案審查制度。

第四，加大對執(zhí)法人員的培訓(xùn)力度，重視執(zhí)法人員綜合素養(yǎng)的提升，通過培訓(xùn)工作的開展，組織執(zhí)法人員學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識，以真實(shí)案例為載體，引導(dǎo)執(zhí)法人員共同交流討論執(zhí)法監(jiān)察過程中存在的不足，進(jìn)而做到科學(xué)執(zhí)法和規(guī)范執(zhí)法。

第五，開展透明公開的執(zhí)法工作，執(zhí)法機(jī)關(guān)通過多元化的網(wǎng)絡(luò)渠道將土地管理執(zhí)法過程公開，實(shí)時(shí)公布行政處罰決定書，充分發(fā)揮民眾的監(jiān)察作用和價(jià)值，讓執(zhí)法工作接受社會的全面監(jiān)督，不斷強(qiáng)化執(zhí)法的公正性和公開性。

第六，規(guī)范相關(guān)的案件審理流程，嚴(yán)格設(shè)計(jì)自由裁量權(quán)利行使范圍，參與案件討論的所有成員都要積極表達(dá)自己的意見，并在案卷中準(zhǔn)確全面的錄入，嚴(yán)格落實(shí)依法執(zhí)政，開展案件巡查工作，科學(xué)規(guī)范其中存在的土地違法行為，加大對優(yōu)秀執(zhí)法經(jīng)驗(yàn)的借鑒力度，不斷提升執(zhí)法的規(guī)范化水平。

（四）重視人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)的提升

在土地資源不動產(chǎn)登記管理工作落實(shí)的過程中，管理人員作為主體，自身的業(yè)務(wù)素養(yǎng)直接關(guān)乎工作落實(shí)的效果。目前，部分管理人員對工作缺乏正確的認(rèn)知，管理理念較陳舊，自身具有的專業(yè)能力和專業(yè)知識不能滿足工作的要求，這就不利于工作的有序開展。

基于此，為了促使土地管理工作高效有序開展，要加大對管理人員的培訓(xùn)力度，重視管理人員專業(yè)水平和專業(yè)素養(yǎng)的提升，全面提升土地資源管理的有效性。相關(guān)單位要通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動的開展，促進(jìn)基層管理人員學(xué)習(xí)更加豐富的專業(yè)知識，強(qiáng)化自身的專業(yè)技術(shù)能力，研究和分析各類減政便民措施的制定和實(shí)施特點(diǎn)，促進(jìn)管理人員根據(jù)專項(xiàng)整治相關(guān)工作的開展需求，進(jìn)而發(fā)揮管理人員的作用和價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理規(guī)劃和利用。同時(shí)，管理人員要學(xué)會分析土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題，學(xué)會利用法律手段為人們的合法權(quán)益提供有力保障，不斷提升管理人員的綜合素養(yǎng)。

（五）發(fā)揮政策作用，合理構(gòu)建生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系

土地資源不動產(chǎn)登記管理工作在開展過程中要充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)用地政策的作用和價(jià)值，不僅包括土地利用計(jì)劃和用途管制，還包括集體建設(shè)用地利用和國有建設(shè)土地供應(yīng)等內(nèi)容。要遵循自然地理規(guī)律，科學(xué)配置土地市場空間，政府要在土地資源的出讓環(huán)節(jié)、利用環(huán)節(jié)以及不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮宏觀調(diào)控作用，在限制雙高產(chǎn)業(yè)用地需求的同時(shí)，重視綠色能源產(chǎn)業(yè)用地以及新產(chǎn)業(yè)用地，建立以綠色能源產(chǎn)業(yè)用地為主體，大力發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)的生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，進(jìn)一步擴(kuò)大生態(tài)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提升生態(tài)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量。此外，要充分發(fā)揮土地政策的作用，激活農(nóng)村集體土地市場，實(shí)現(xiàn)土地市場建設(shè)的城鄉(xiāng)統(tǒng)一化發(fā)展。

（六）重視土地整理工作的開展

為了實(shí)現(xiàn)對土地資源的科學(xué)合理利用和開發(fā)，要進(jìn)一步解決其中存在的不足和問題。重視土地整理工作的開展，首先，負(fù)責(zé)人員要針對未使用的土地采取針對性的措施，開展相關(guān)的整理活動，并時(shí)刻關(guān)注土地資源的利用率，避免一昧追求利益，過度開發(fā)和利用土地資源，引發(fā)更多的土地問題，這需要進(jìn)一步提升土地整理工作的有效性。

其次，根據(jù)農(nóng)村人口的遷移情況，不斷調(diào)整和優(yōu)化土地管理模式。

最后，通過綜合考察當(dāng)?shù)刭Y源條件，針對土地資源管理過程中存在的常見問題制定規(guī)劃，確保滿足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。此外，負(fù)責(zé)人員要按照流程處理和應(yīng)對存在的問題，保障人民群眾的利益不受損失。

（七）不斷完善社會保障體系

要促進(jìn)土地資源管理工作的有序開展，實(shí)現(xiàn)土地的內(nèi)容轉(zhuǎn)型，還要進(jìn)一步健全和完善相關(guān)的社會保障體系。

第一，結(jié)合農(nóng)戶的生活保障問題建立社會保障機(jī)制。在建立生活保障體系的基礎(chǔ)上，為農(nóng)戶繳納各種保險(xiǎn)費(fèi)，例如，養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等保險(xiǎn)，為人民群眾提供更多的就業(yè)機(jī)會，滿足就業(yè)需求，在吸引更多青壯年回到自己家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)土地資源的最大化利用，進(jìn)一步提高土地資源的利用率。

第二，科學(xué)建立城鄉(xiāng)互動一體化戶籍制度?，F(xiàn)階段，大部分的青壯年農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，受到戶籍身份的限制，他們不能更好地享受到城市的醫(yī)療和教育，這嚴(yán)重制約了城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展?；诖?，政府要進(jìn)一步改革戶籍制度，在居住、擇業(yè)和教育方面賦予農(nóng)民自由的權(quán)利，為城鎮(zhèn)就業(yè)農(nóng)民的子女提供一定的教育保障。

第三，進(jìn)一步完善土地租賃制度。通過企業(yè)的大力投資，推動農(nóng)業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供更多的就業(yè)機(jī)會，實(shí)現(xiàn)土地利用率的不斷提升。

第四，做好糧食補(bǔ)貼工作。通過科學(xué)合理解決方案的制定，降低非糧化傾向問題發(fā)生的概率，政府充分發(fā)揮自身的監(jiān)督作用和職責(zé)，根據(jù)糧食交售的數(shù)量開展針對性的補(bǔ)貼。

第五，重視非糧產(chǎn)品和糧食產(chǎn)品產(chǎn)生的效益，采取針對性措施縮小二者之間的效益差，確保價(jià)格的合理性，為糧食的穩(wěn)定生產(chǎn)提供有效保障，進(jìn)一步提高土地收益。

（八）重視土地集約節(jié)約利用工作的開展

要實(shí)現(xiàn)對土地資源的科學(xué)合理調(diào)控，第一，可以采用價(jià)格機(jī)制的方式增加土地集約利用的動力，比如征收耕地占用稅方式、征收城鎮(zhèn)土地使用稅方式以及征收土地增值稅方式，還要科學(xué)規(guī)劃城市土地，合理布局城市用地，在分析和研究空間限制因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的具體用途，進(jìn)一步緩解城市的用地壓力，從而提升土地利用率。

第二，定期普查存量建設(shè)用地資源，采取針對性的措施盤活存量土地資源，堅(jiān)持長遠(yuǎn)集約利用的原則，合理布局現(xiàn)有的建設(shè)用地和耕地資源，在促進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動順利有效開展的同時(shí)，有效控制建設(shè)用地的總量，實(shí)現(xiàn)對土地利用結(jié)構(gòu)的完善和健全，進(jìn)一步提升建設(shè)用地的利用價(jià)值。

第三，堅(jiān)持耕地紅線，嚴(yán)格控制耕地占有量，針對利用效率低以及閑置的土地資源，加大整合力度，提高閑置土地的利用率。針對建設(shè)用地和城市地下空間科學(xué)利用，規(guī)劃利用率較低的城市土地用途，進(jìn)一步提升土地資源管理的效果，為土地資源轉(zhuǎn)型奠定良好的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

綜上所述，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資源作為不可或缺的基礎(chǔ)，與人們的日常生產(chǎn)生活有著緊密的關(guān)聯(lián)性。目前，在土地利用開發(fā)過程中還存在著諸多不足和問題，未能實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理利用。為了進(jìn)一步提升土地資源的利用率，要開展土地利用轉(zhuǎn)型工作，嚴(yán)格控制和落實(shí)土地資源不動產(chǎn)登記管理工作，不斷提升土地資源的利用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：黃艷（1981），女，湖北省洪湖市人，本科，工程師，從事土地管理工作。