多中心治理體系下的物業(yè)管理行業(yè)研究

徐丹紅

摘 要：隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)化的產(chǎn)物如雨后春筍般出現(xiàn)，逐漸登上了歷史舞臺(tái)，成為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化、專業(yè)化的公司。然而，隨著《中華人民共和國物權(quán)法》的實(shí)施及公民民主意識(shí)的提高，對(duì)自我權(quán)利的要求越來越高，物業(yè)管理糾紛也相應(yīng)增加。我國物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展特點(diǎn)，糾紛涉及的主體多樣化、糾紛類型多樣化、糾紛內(nèi)容多樣化，導(dǎo)致了物業(yè)管理面臨許多困難和挑戰(zhàn)。本文從多中心治理視角出發(fā)，聯(lián)系理論和實(shí)際，提出物業(yè)管理行業(yè)的完善路徑。

關(guān)鍵詞：多中心治理;物業(yè)管理糾紛;物業(yè)服務(wù)企業(yè);多元主體;中心治理視角

中圖分類號(hào)：F279.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2021）05（a）--03

1 相關(guān)概念

1.1 多中心治理理論

“多中心” （Polycentrism）一詞最早由邁克爾·博蘭尼（Michael Polanyi）在其代表作《自由邏輯》一書中指出社會(huì)的兩種秩序：“指揮的秩序和多中心的秩序。”前者的產(chǎn)生依賴于一體化的命令，上下級(jí)之間單向的“指揮—服從”的權(quán)利向度，后者存在多個(gè)相互獨(dú)立的行為主體為平衡彼此之間的利益發(fā)生作用。后由美國印第安納大學(xué)政治理論與政策分析研究所的埃莉諾·奧斯特羅姆（Elinor Ostrom）與文森特·奧斯特羅姆（Vincent Ostrom） 夫妻在此基礎(chǔ)上共同創(chuàng)立的多中心治理理論。其核心觀點(diǎn)是：除了政府的指令管制與完全市場(chǎng)化外，還存在其他有效地治理方式。多中心治理理論允許有多個(gè)參與主體，政府與市場(chǎng)共同作用，既避免了政府的完全壟斷又防止過度市場(chǎng)化。

1.2 物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理（property management）是從物業(yè)的概念引申而來，融入了管理學(xué)的理論，現(xiàn)代物業(yè)管理已經(jīng)持續(xù)了近一個(gè)世紀(jì)，最早發(fā)源于英國。當(dāng)時(shí)，英國正處于快速發(fā)展階段，勞動(dòng)力需求量大，住房稀缺，一些開發(fā)商建立了一些簡(jiǎn)單的住房以較低的租金租給窮人和工人。物業(yè)管理一般有廣義和狹義之分：廣義的物業(yè)管理包括業(yè)主自我管理和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者管理的過程，整個(gè)生命周期內(nèi)的各種物業(yè)管理活動(dòng)。狹義的物業(yè)管理，一般包括房屋建筑和附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地的管理。

2 當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)環(huán)境分析

現(xiàn)代物業(yè)管理于20世紀(jì)80年代引進(jìn)中國內(nèi)地，首先在開放程度較高的廣東、福建等地出現(xiàn)，隨后在全國開始推廣。深圳，作為改革開放的前沿城市，物業(yè)管理起步較早。1981年，深圳市參考香港物業(yè)管理模式成立了第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)——深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由政府計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的管理向市場(chǎng)化、專業(yè)化的服務(wù)發(fā)展。2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，明確了物業(yè)管理的概念。2007年10月1日，《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布豐富了物業(yè)管理的概念，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展階段。然而，近年來，物業(yè)管理的問題逐漸暴露，物業(yè)管理糾紛頻繁發(fā)生，在全國有愈演愈烈之勢(shì)，在一定程度上影響了人民安居樂業(yè)，影響了社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。

2.1 內(nèi)部環(huán)境分析

2.1.1 多元主體利益沖突及挑戰(zhàn)

物業(yè)管理的市場(chǎng)化產(chǎn)生了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)公司、政府有關(guān)部門等大量的利益相關(guān)者。物業(yè)管理糾紛通常涉及業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府房管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等多元主體，多元主體利益交織，權(quán)利和義務(wù)相互博弈，造成物業(yè)管理的復(fù)雜性，物業(yè)管理糾紛存在諸多困境，物業(yè)管理的模式也正在經(jīng)歷一系列的變革，需要街道、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、公安等多元主體間的相互配合。相關(guān)部門的齊抓共管。

2.1.2 政府角色定位不清晰

政府在物業(yè)管理上主要承擔(dān)以下職責(zé)：指導(dǎo)并監(jiān)督成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的資質(zhì)、資格、收費(fèi)情況、物業(yè)維修資金的收取、使用、管理等進(jìn)行監(jiān)督管理。然而，實(shí)際中政府指導(dǎo)和執(zhí)行常常脫節(jié)。

政府角色定位不清晰主要體現(xiàn)在：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管不到位。我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)眾多但相對(duì)較雜，許多物業(yè)與開發(fā)商存在父子關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于強(qiáng)勢(shì)地位。二是政府部門對(duì)物業(yè)糾紛的職責(zé)分工不清。街道辦事處和直管部門常常將事務(wù)轉(zhuǎn)嫁給社區(qū)，社區(qū)居委會(huì)趨于行政化，使得整體管理效率下降，常常因物業(yè)管理出現(xiàn)的矛盾糾紛而相互推卸責(zé)任或爭(zhēng)奪利益。三是政府指導(dǎo)行政色彩濃厚。建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》中對(duì)于換屆選舉中籌備組組成人員沒有強(qiáng)制規(guī)定，往往由行政主管部門指導(dǎo)，現(xiàn)實(shí)中往往容易造成過于行政化。

2.1.3 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)不高

我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在發(fā)展的初級(jí)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工進(jìn)入門檻較低，許多員工缺少培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)和服務(wù)理念缺乏，人才儲(chǔ)備基礎(chǔ)薄弱，整體服務(wù)水平不高。業(yè)主期望過高與物管企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高的矛盾突出，物業(yè)人才需求量與物業(yè)人才供給少的矛盾突出，職業(yè)物業(yè)管理人隊(duì)伍尚未建成，服務(wù)質(zhì)量缺少統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，與國外的物業(yè)管理水平差距較大，無法滿足業(yè)主的要求。

2.1.4 業(yè)主缺乏自治意識(shí)

我國住房制度改革前，實(shí)施的是福利分房制度，住房由單位分配，統(tǒng)一管理，小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施的改善也是單位的事，個(gè)人沒有參與小區(qū)管理的意識(shí)。隨著商品房時(shí)代的到來，個(gè)人對(duì)于住宅的選擇更多的看重周邊環(huán)境、交通狀況和住宅管理水平的好壞，逐漸參與到小區(qū)的管理中來。然而，現(xiàn)實(shí)中，這種參與程度只是普遍停留在一些熱心業(yè)主身上，普遍的業(yè)主考慮到時(shí)間和精力，習(xí)慣了被管理不用自己操心的心態(tài)，離真正的自我管理，小區(qū)自治還有不少的距離。

2.2 外部環(huán)境分析

2.2.1 法律困境

目前國家層面出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)大致有以下幾種：

一是法律層面：全國人民代表大會(huì)及常委會(huì)頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》。

二是行政法規(guī)層面：國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

三是行政規(guī)章層面：發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》;建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》;建設(shè)部、人事部頒布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》;建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等。

其中，國務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定過于原則化，缺乏可操作性，地方的條例、規(guī)定又良莠不齊。物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)覆蓋率仍較低，從立法到法律真正落實(shí)貫徹還有很長(zhǎng)的路要走。

2.2.2 缺乏有效地監(jiān)管機(jī)制

筆者經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中許多業(yè)主仍質(zhì)疑物業(yè)管理的費(fèi)用用到哪去了。有的業(yè)主表示：“物業(yè)管理費(fèi)的公示的確是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的一大進(jìn)步，但是物業(yè)管理費(fèi)監(jiān)管仍存在陰暗面，如物業(yè)管理費(fèi)的支出用途是否經(jīng)過業(yè)委會(huì)的審核，審核過程是否公正透明都是問題，僅僅以公示方式來表明物業(yè)管理費(fèi)的透明是不夠的，應(yīng)該有業(yè)主參與收費(fèi)支出的核算過程?！?/p>

物業(yè)管理行業(yè)能否健康發(fā)展，除了有良好的制度設(shè)計(jì)外，還要有行之有效地監(jiān)督手段。我國已有針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)制度，但仍未建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案，一大批開發(fā)商建立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以前期物業(yè)的形式未經(jīng)過招投標(biāo)進(jìn)入市場(chǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍未實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化;業(yè)主委員會(huì)的法律地位仍不完善。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主選舉產(chǎn)生，一定程度上代表業(yè)主的利益。然而業(yè)委會(huì)不具有對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力;對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員缺乏有效監(jiān)督，造成了越權(quán)和尋租行為。

3 多中心治理視角下物業(yè)管理行業(yè)的完善路徑

3.1 政府部門的完善路徑

3.1.1 完善相關(guān)政策法規(guī)及配套體系建設(shè)

對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》進(jìn)行必要的修訂，理清模糊不清的界定和用詞。一方面，明確物業(yè)管理相關(guān)方包括主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利和責(zé)任，行使權(quán)利的責(zé)任范圍及標(biāo)準(zhǔn);另一方面，建立物業(yè)管理相關(guān)方的行為準(zhǔn)則和評(píng)價(jià)機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理體系和誠信檔案，引入優(yōu)勝劣汰機(jī)制，使物業(yè)管理做到“有法可依、有法必依”。地方政府在參考《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，收集民意，根據(jù)各自地方實(shí)際制定可操作性、指導(dǎo)性強(qiáng)的法規(guī)條例，補(bǔ)充完善國家層面的法律法規(guī)過于原則性的內(nèi)容。

3.1.2 推進(jìn)物業(yè)屬地管理機(jī)制，建立物業(yè)管理信用信息庫

政府主管部門將物業(yè)和社區(qū)管理相結(jié)合，基層政府如居委會(huì)、街道辦籌備、指導(dǎo)、參與小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立及換屆工作，可組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督考核，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛。逐步建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員信用信息庫，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信息共享資源共享制度，減少信息不對(duì)稱造成的糾紛。

3.1.3 建立開發(fā)商退出機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰

現(xiàn)實(shí)中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往由開發(fā)商選聘，缺少被市場(chǎng)化機(jī)制淘汰的緊迫感和危機(jī)感，往往在服務(wù)上馬虎大意，甚至侵害業(yè)主的利益。因此，政府應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的開發(fā)商退出機(jī)制，如開發(fā)商持有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)股權(quán)的，要求其在市場(chǎng)上以公開價(jià)格出售或?qū)⑽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)整體出售，由合適的企業(yè)接管，完全退出與其有關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另外，政府應(yīng)鼓勵(lì)相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組兼并一些與開發(fā)商存在利益管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)股權(quán)多元化，吸收社會(huì)優(yōu)質(zhì)資本，形成行業(yè)內(nèi)的“鲇魚效應(yīng)”，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

3.1.4 規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻

政府有關(guān)部門牽頭，在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)調(diào)查，對(duì)不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)質(zhì)量及資質(zhì)進(jìn)行評(píng)級(jí)，確立不同的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，制定物業(yè)管理費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，不同資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)質(zhì)量的不同，與小區(qū)業(yè)委會(huì)商議確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)樓盤交付使用時(shí)，由政府部門牽頭選聘符合資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，等小區(qū)入住率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主數(shù)量達(dá)到法定人數(shù)時(shí)，政府指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)，招投標(biāo)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

3.1.5 扶持培育自治組織，發(fā)揮多方力量作用

充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治能力，完善各項(xiàng)職能。一是充分發(fā)揮監(jiān)督作用：監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)完善服務(wù)質(zhì)量，履行物業(yè)合同;監(jiān)督公共設(shè)施的維修改造;監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用;監(jiān)督業(yè)主按期繳納物業(yè)管理費(fèi);監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約。二是發(fā)揮協(xié)調(diào)作用：協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系;協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛;及時(shí)與政府相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)。三是發(fā)揮宣傳作用：宣傳物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī);宣傳業(yè)主自治的作用，提高業(yè)主參與物業(yè)管理的熱情。

3.2? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的完善路徑

3.2.1 加強(qiáng)物業(yè)管理人才隊(duì)伍建設(shè)

物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和業(yè)主要求的日益提高，使得人才需求量大增，需要建立現(xiàn)代化、專業(yè)化、職業(yè)化的管理隊(duì)伍。我國建立了注冊(cè)物業(yè)管理師隊(duì)伍，有一大批物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，然而真正具有開拓能力和行業(yè)洞察力的人才缺乏。一方面繼續(xù)完善注冊(cè)物業(yè)管理師考試及執(zhí)業(yè)資格考試，另一方面加快培養(yǎng)物業(yè)管理經(jīng)理人隊(duì)伍。定期開展專業(yè)技能、專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技能。同時(shí)，聘請(qǐng)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，提升整體服務(wù)水平。

3.2.2 提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

如今，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面面臨成本的急劇增加，另一方面由于物業(yè)專業(yè)人才的缺乏，導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加大。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，就要在服務(wù)理念和服務(wù)質(zhì)量上下功夫。首先，樹立正確的服務(wù)觀念，提高物業(yè)服務(wù)意識(shí)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工在日常的工作中直接與業(yè)主接觸，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象直接體現(xiàn)在每一位員工的日常言行中。其次，進(jìn)行精細(xì)化管理，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。認(rèn)真履行物業(yè)服務(wù)合同，規(guī)范服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，建立從業(yè)人員階梯隊(duì)伍，提高行業(yè)精細(xì)化管理水平。再次，挖掘業(yè)主需求，處理好與業(yè)主的關(guān)系。建立業(yè)主論壇、意見征集箱、活動(dòng)站等方式加強(qiáng)與業(yè)主間的溝通交流，讓業(yè)主感到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的用心管理，使物業(yè)管理糾紛遏制在萌芽階段。

3.2.3 細(xì)化合同內(nèi)容，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

在市場(chǎng)化的今天，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)組織，按照物業(yè)管理合同約定的事宜開展服務(wù)。物業(yè)管理合同成為業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約的依據(jù)。物業(yè)管理合同中應(yīng)盡量詳細(xì)地列明物業(yè)的基本情況、雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法，合同的有效期限、合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜，違約責(zé)任、解決糾紛的途徑等主要內(nèi)容。

3.3 其他相關(guān)方的完善路徑

3.3.1 發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用

充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，不僅僅在各城市象征性地成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)，而應(yīng)充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的各項(xiàng)職能。

一是做好溝通協(xié)調(diào)作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府部門開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)大調(diào)查;協(xié)助政府部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的評(píng)級(jí)和誠信檔案建設(shè);向政府推薦優(yōu)秀的物業(yè)管理項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為行業(yè)標(biāo)桿，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化;向政府反映制約物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的問題。二是加強(qiáng)行業(yè)內(nèi)的自律與監(jiān)督。監(jiān)督成員企業(yè)公開、公平競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)違反法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定的企業(yè)拉入黑名單，向社會(huì)公眾公開。三是發(fā)揮資源共享。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行會(huì)員制管理，充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的信息共享、資源共享機(jī)制，組織會(huì)員企業(yè)考察學(xué)習(xí)，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的交流學(xué)習(xí)。

3.3.2 建立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)

物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)是指除業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的一種第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)。采取調(diào)解的手段能夠減少訴訟所消耗的時(shí)間精力成本，是一種更為緩和的解決方法，通過人民調(diào)解委員會(huì)，在政府和法院的指導(dǎo)參與下，緩解物業(yè)管理糾紛中各方的緊張狀況，以第三方更為公正更為和諧的角度解決糾紛。人民調(diào)解是補(bǔ)充完善物業(yè)管理糾紛通過司法程序解決的一種有效途徑，不僅能夠減少成本，實(shí)際上操作性更強(qiáng)，更有利于大范圍的推廣，能夠更快捷有效地處理糾紛，具有較好的現(xiàn)實(shí)作用。

3.3.3 引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)公開評(píng)估

當(dāng)前，物業(yè)管理糾紛頻發(fā)的一個(gè)主要原因是物業(yè)管理各主體間信息不流通、不對(duì)稱，各方維護(hù)自身利益最大化，主體間缺乏專業(yè)公正的評(píng)估手段和評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)。發(fā)生物業(yè)糾紛，往往是物業(yè)服務(wù)企業(yè)勝訴，業(yè)主常處于劣勢(shì)地位。通過引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，從第三方的角度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開公正評(píng)估，使各方信息公開透明，消除因信息不對(duì)稱、權(quán)利責(zé)任不對(duì)等所發(fā)生的糾紛。

從北京市的經(jīng)驗(yàn)看，第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)是由有著物業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的綜合管理類專家組成，對(duì)專家進(jìn)行考察及動(dòng)態(tài)管理，由住建委授予或取消專家資格。若專家被人舉報(bào)或發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為將予以警告甚至終身取消專家資格。物業(yè)管理的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)具體由哪些人組成，可以是物業(yè)管理協(xié)會(huì)的成員或高校物業(yè)管理方面的專家，也可以是監(jiān)督或調(diào)解機(jī)構(gòu)成員。目前來看，全國尚未形成真正意義上的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，實(shí)施起來仍存在許多困難。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這必將是今后的發(fā)展方向。

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