房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析

劉彬

【摘要】目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快，就會(huì)給相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)帶來挑戰(zhàn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)需要更多的資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)此就要進(jìn)行不斷的融資，目前在我國存在著資金的鏈條常常斷裂的問題。對(duì)此不斷地化解其融資，實(shí)現(xiàn)資金問題的解決。目前很多的融資手段常常使用在房地產(chǎn)開發(fā)中，但是不同的方式都會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如遇到政策風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)等，這都會(huì)影響融資。對(duì)此就要重視融資過程，尤其是融資風(fēng)險(xiǎn)原因等需要了解，進(jìn)一步地才能采取積極有效建議實(shí)現(xiàn)整個(gè)融資過程順利進(jìn)行，可以促進(jìn)資金的短缺問題的解決。本文就基于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中，融資相關(guān)問題進(jìn)行分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 融資成本 融資風(fēng)險(xiǎn) 分析

中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中關(guān)鍵的支柱之一就是房地產(chǎn)的發(fā)展，因?yàn)槲覈粩嗟厣罨袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以目前的房地產(chǎn)一直處于發(fā)展迅速形勢(shì)，對(duì)此我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是依據(jù)房地產(chǎn)的好壞有直接的聯(lián)系。但是在開發(fā)項(xiàng)目中，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投入資金比較多、而且整體需要較多時(shí)間進(jìn)行運(yùn)營，對(duì)此當(dāng)進(jìn)行融資成本中就會(huì)出現(xiàn)更多的問題。只有更好低完成融資成本，實(shí)現(xiàn)其融資能力的提高，才有利于其房地產(chǎn)的順利開展。對(duì)此下文將圍繞風(fēng)險(xiǎn)以及融資成本進(jìn)行具體分析。

一、房地產(chǎn)融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

因?yàn)閭鶆?wù)占的比重有差異，而且資本結(jié)構(gòu)也不同，所以對(duì)于投資股東以及所有者在融資風(fēng)險(xiǎn)上就會(huì)因?yàn)橐髽?biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)睦嬗兴町?，就?huì)處于不同的融資波動(dòng)。融資成本也就是利益補(bǔ)償，在融資的過程中，只有付出代價(jià)，才能取得融資成功。作為開發(fā)商，融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)受到融資成本影響。對(duì)此就要拿出合理的融資方案，達(dá)到融資成本以及風(fēng)險(xiǎn)平衡。融資補(bǔ)償時(shí)，也就是用節(jié)省的成本代替，或者融資風(fēng)險(xiǎn)利益。其實(shí)當(dāng)融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)時(shí)，也可以考慮將其補(bǔ)償形式利用于融資以及成本成本率進(jìn)行說明。對(duì)此當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整，資本成本率/融資成本率=資本風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值+時(shí)間價(jià)值，通過分析之后發(fā)現(xiàn)。變化過程中。兩者價(jià)值趨向不同化。當(dāng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，開發(fā)商融資成本明顯呈上升趨勢(shì)，或者下降都要考慮到反向變動(dòng)影響，做好應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

（一）項(xiàng)目資金投入巨大

無論開發(fā)商在何種階段，都要源源不斷地進(jìn)行資金的投入，這是因?yàn)殚_發(fā)項(xiàng)目自身具有資本密集型特點(diǎn)。目前開發(fā)項(xiàng)目中，因?yàn)橐呀?jīng)有資金投入，但是面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)是非常關(guān)鍵的。第一，現(xiàn)在炒房特別厲害，對(duì)此就要有大量資金對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行購買。房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，因?yàn)椴粩嗟厥袌?chǎng)不穩(wěn)定因素影響，帶來了流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增大，而且經(jīng)常在現(xiàn)金流中，可能出現(xiàn)斷情況，影響營運(yùn)。第二，房地產(chǎn)開發(fā)階段，當(dāng)籌集資金時(shí)會(huì)通過外部渠道進(jìn)行，對(duì)此面臨的問題是項(xiàng)目呈現(xiàn)出較高，融資風(fēng)險(xiǎn)中出現(xiàn)了償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，項(xiàng)目投資持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，投資大量資金，而且我國在調(diào)控資金制度比較不完善，對(duì)此流動(dòng)性怠慢，難以變現(xiàn)，而且銀行不斷增加貸款條件，導(dǎo)致出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不斷增大。

（二）開發(fā)項(xiàng)目管理復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有復(fù)雜而系統(tǒng)的特點(diǎn)，對(duì)此管理起來就會(huì)有以下兩大風(fēng)險(xiǎn)。第一，決策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因?yàn)椴豢芍貜?fù)，而且有很多問題出現(xiàn)在前期，如因?yàn)橹饔^決斷以及信息不對(duì)稱導(dǎo)致了失誤，立項(xiàng)以及項(xiàng)目選擇時(shí)投資分析形勢(shì)時(shí)不到位，對(duì)此做出決定往往損失巨大，風(fēng)險(xiǎn)難以進(jìn)行管理，對(duì)此，主觀決策失誤導(dǎo)致難以彌補(bǔ)的損失出現(xiàn)，難以估計(jì)其風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展。第二，成本管理風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在開發(fā)階段時(shí)，就會(huì)因?yàn)楦鞣N因素導(dǎo)致在預(yù)算成本結(jié)算時(shí)出現(xiàn)問題，主要是不斷進(jìn)行工程變更，而且長(zhǎng)周期特點(diǎn)，市場(chǎng)不可控因素等，最后導(dǎo)致實(shí)際的報(bào)酬率受到影響。另外，由于開發(fā)部門因?yàn)榻徊孀鳂I(yè)引發(fā)的重建，項(xiàng)目管理中，也會(huì)因?yàn)楦鱾€(gè)部門之間溝通協(xié)調(diào)不一致，局面難以進(jìn)行掌控，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

三、降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資成本及風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)起著不可忽視的作用。對(duì)此作為企業(yè)，應(yīng)該基于房地產(chǎn)開發(fā)巨大優(yōu)勢(shì)，不斷地清楚認(rèn)識(shí)重要性，才能評(píng)估企業(yè)具有的可以發(fā)揮的優(yōu)勢(shì)。尤其是評(píng)估過程中基于自身特點(diǎn)分析，在融資的過程中積極地實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化考慮，對(duì)于目前的融資有全面了解，就可以結(jié)合自身選擇融資方式。融資過程中，融資風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，將其風(fēng)險(xiǎn)影響因素降低，將其單一融資方式逐步擴(kuò)大化，實(shí)現(xiàn)融資渠道的增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能正常運(yùn)行，順利開展開發(fā)項(xiàng)目。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目融資管理機(jī)制

正是因?yàn)殚_發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)種，存在融資風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)很大。對(duì)此管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該統(tǒng)一化融資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此就應(yīng)該重視融資風(fēng)險(xiǎn)管理，幾支就是要重點(diǎn)關(guān)注的方向。以評(píng)估可能在資金過程中出現(xiàn)的和準(zhǔn)備出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做好措施應(yīng)對(duì)。首先是如何辨別風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步地控制風(fēng)險(xiǎn)。作為企業(yè)的經(jīng)營者，一方面在融資風(fēng)險(xiǎn)上做好控制，另一方面應(yīng)該對(duì)內(nèi)部做好管控，具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)此管理機(jī)制要進(jìn)一步的完善。而且制定行之有效得措施過程中結(jié)合先進(jìn)手段，以期融資風(fēng)險(xiǎn)頻率上進(jìn)行降低。此外，經(jīng)營者還要重視提高風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)提高。對(duì)此作為融資人員，不僅其融資專業(yè)理論知識(shí)扎實(shí)外，而且應(yīng)該加以重視實(shí)踐操作。利用比較幽冥得實(shí)操專家進(jìn)一步的開展人員培訓(xùn)工作，根據(jù)目前市場(chǎng)的形勢(shì)，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資風(fēng)險(xiǎn)類型，讓管理人員做好判斷。加強(qiáng)實(shí)踐能力，做好模擬訓(xùn)練結(jié)合融資風(fēng)險(xiǎn)，管理好融資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此人員得綜合素質(zhì)培養(yǎng)業(yè)不容忽視。要不斷地進(jìn)行加強(qiáng)。

（三）提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)公司，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉足輕重作用，考慮到自身投入大量資金而且經(jīng)營周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以就會(huì)再融資上出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，很多人都在選擇用此方式。企業(yè)對(duì)此就應(yīng)該實(shí)現(xiàn)融資機(jī)制得完善，將其自身企業(yè)形象進(jìn)行樹立，以便于投資者可以實(shí)現(xiàn)投資。而且企業(yè)要將過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地阻礙，實(shí)現(xiàn)其信譽(yù)保障。為了實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目開展，合理地規(guī)劃好融資資金。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)目前在風(fēng)險(xiǎn)上做不到合理控制，主要是因?yàn)榉N種自身特點(diǎn)所導(dǎo)致的。對(duì)此就需要解決好籌集資金做好風(fēng)險(xiǎn)控制等問題的解決。通過本文的分析，只有明確其融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)原因，進(jìn)一步地對(duì)融資原因找出融資戰(zhàn)略，才能有利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

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