房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工階段的成本控制策略研究

梁曉峰+鞠傳奇

摘 要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是對(duì)工程的總體規(guī)劃，其規(guī)劃的準(zhǔn)確性與科學(xué)性對(duì)下一步的工程施工產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，可以說(shuō)設(shè)計(jì)水平的高低直接決定著施工階段成本控制的高低。因此必須重視對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃，使之與成本控制相適應(yīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)施工；成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是工程施工的前提準(zhǔn)備，設(shè)計(jì)的合理性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性對(duì)后面的工程建設(shè)造成很多方面的影響，包括工程投資、施工、竣工結(jié)算等。同樣設(shè)計(jì)也需要投入資金進(jìn)行，因此工程設(shè)計(jì)需要成本控制和管理。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中首先按照建筑市場(chǎng)需求，建立工程模型，然后根據(jù)建立的工程模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，其模型數(shù)據(jù)分析是十分復(fù)雜的。有項(xiàng)目工程力學(xué)數(shù)據(jù)分析、外觀設(shè)計(jì)幾何分析、材料受壓數(shù)據(jù)分析等，只有將這些工程模型數(shù)據(jù)分析準(zhǔn)確，才能按照分析的結(jié)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)，所以工程設(shè)計(jì)階段與施工階段都是一個(gè)復(fù)雜的施工過(guò)程。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的原則

1.1 滿足工程施工需要的原則。雖然設(shè)計(jì)階段對(duì)于工程建設(shè)非常重要，但是我們不能過(guò)分依賴資金投入，對(duì)工程設(shè)計(jì)進(jìn)行深入研究，這樣就會(huì)增加設(shè)計(jì)階段的成本增長(zhǎng)。任何工程設(shè)計(jì)都是為滿足工程建設(shè)而服務(wù)的，所以只要設(shè)計(jì)在計(jì)算準(zhǔn)確，工程結(jié)構(gòu)合理的形況下，適當(dāng)投入成本費(fèi)用就可以了，即成本控制滿足施工需要。當(dāng)然過(guò)分對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行成本控制，則不利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，設(shè)計(jì)做不好，則接下來(lái)的工程施工也就降低了標(biāo)準(zhǔn)，反而影響施工階段的成本控制。

1.2 堅(jiān)持合理化項(xiàng)目設(shè)計(jì)的原則。從專業(yè)化角度出發(fā)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)期間，不僅要堅(jiān)持設(shè)計(jì)的安全性原則、適用性原則、經(jīng)濟(jì)性原則以及美觀性原則。而且還要遵循國(guó)家的規(guī)范化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)家批準(zhǔn)的相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。廣泛應(yīng)用可靠性的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方法以及結(jié)構(gòu)優(yōu)化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方法等先進(jìn)的設(shè)計(jì)方法。設(shè)計(jì)期間要高度重視因地制宜以及就地取材，最大限度節(jié)約房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)成本，在滿足建筑功能基本要求的基礎(chǔ)上，節(jié)約投資成本以及建設(shè)資源，盡量縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的工期。在實(shí)際設(shè)計(jì)過(guò)程中，積極利用較強(qiáng)的新技術(shù)、新材料以及新工藝。

2 工程設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理措施

2.1 實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，充分引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，迫使設(shè)計(jì)單位對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的方案、結(jié)構(gòu)、工藝流程、設(shè)備選型等作全面周密的分析、比較，建立良好的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，重視項(xiàng)目的投資效果，拿最佳的設(shè)計(jì)作品參賽。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，對(duì)投資進(jìn)行有效的控制。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)方案的合理性、先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評(píng)估、比較和選擇。現(xiàn)階段評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員一般多為工程技術(shù)方面的專家，而缺少懂建筑專業(yè)的經(jīng)濟(jì)、管理和營(yíng)銷(xiāo)人員。所以有必要邀請(qǐng)工程造價(jià)、工程管理和房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專家共同參與評(píng)標(biāo)。

2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不突破。限額設(shè)計(jì)并不是一味的考慮節(jié)約投資，更不是簡(jiǎn)單的將投資一刀切，而是尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是的精心設(shè)計(jì)，合理的控制工程的造價(jià)。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。

2.3 設(shè)計(jì)取費(fèi)與設(shè)計(jì)質(zhì)最掛鉤。目前設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算主要有兩種方法：按設(shè)計(jì)預(yù)算的百分比計(jì)取和按建筑面積計(jì)取。無(wú)論哪種方法都不與設(shè)計(jì)質(zhì)量相聯(lián)系，前者不但不會(huì)使設(shè)計(jì)人員提高經(jīng)濟(jì)意識(shí)相反會(huì)使設(shè)計(jì)人員盡可能的加大設(shè)計(jì)工程的工程量，這助長(zhǎng)了設(shè)計(jì)單位只注重設(shè)計(jì)的安全性，而不考慮技術(shù)合理性和經(jīng)濟(jì)性。所以現(xiàn)行的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取要進(jìn)行改革，建立正確的激勵(lì)機(jī)制，使設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)取與設(shè)計(jì)質(zhì)量緊密聯(lián)系。

3 房地產(chǎn)施工階段成本控制

3.1 加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理。保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃順利實(shí)施就是對(duì)成本的最好管理，從成本控制的角度出發(fā)，管理者應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：加強(qiáng)的工作計(jì)劃性。計(jì)劃就是把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)的全過(guò)程、全部目標(biāo)、全部活動(dòng)，重點(diǎn)是質(zhì)量、進(jìn)度、資金支付都納入計(jì)劃軌道，用一個(gè)動(dòng)態(tài)的計(jì)劃系統(tǒng)來(lái)協(xié)調(diào)控制整個(gè)項(xiàng)目，以便提前揭露矛盾，使項(xiàng)目協(xié)調(diào)有序的達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。加強(qiáng)控制職能。項(xiàng)目管理通過(guò)計(jì)劃、決策、反饋、調(diào)整對(duì)項(xiàng)目實(shí)施有效控制。

3.2 工程變更的管理。工程變更控制是為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)，而對(duì)工程變更進(jìn)行分析、評(píng)價(jià)和改進(jìn)，以保證工程變更合理、有效。提高工程變更的預(yù)見(jiàn)性。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，對(duì)工程變更的管理非常重要，工程管理人員與造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生。對(duì)于不可避免的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就變更對(duì)工程成本的影響做出評(píng)價(jià)，綜合各方意見(jiàn)后再確定是否實(shí)施該洽商變更。設(shè)計(jì)變更必須在原合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能違反原合同。變更后的單價(jià)仍按原合同中的已有單價(jià)執(zhí)行，如果合同中沒(méi)有此單價(jià)或可參考的單價(jià)，則按合同條款進(jìn)行估價(jià)，由承包商提出單價(jià)分析數(shù)據(jù)，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，開(kāi)發(fā)商認(rèn)可后，方可按認(rèn)可的變更進(jìn)行。

3.3 施工過(guò)程中的合同管理。在工程施工過(guò)程，有些特殊的部位或?qū)I(yè)，需要開(kāi)發(fā)商隨著工程的進(jìn)展而簽署有關(guān)合同，特別是一些小額價(jià)款的合同，可能有開(kāi)發(fā)商代表現(xiàn)場(chǎng)簽署，這種情況在工程的后期較為常見(jiàn)。所以，規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的簽署分包合同是項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制的又一重點(diǎn)。

3.4 做好施工索賠的管理工作。在施工過(guò)程中，因其索賠的因素很多，甚至有些開(kāi)發(fā)商采用“低價(jià)中標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)，高額索賠創(chuàng)造利潤(rùn)”的策略，這就要求開(kāi)發(fā)商代表，要熟知施工合同條款，精通工程項(xiàng)目的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正的處理好索賠工作。承包商進(jìn)行索賠時(shí)，一般會(huì)根據(jù)自己的紀(jì)錄提出工期和費(fèi)用的索賠報(bào)告，開(kāi)發(fā)商代表要從合同有關(guān)條款著手進(jìn)行分析，根據(jù)監(jiān)理工程師的有關(guān)記錄，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)索賠進(jìn)行辨別和分析。開(kāi)發(fā)商代表要根據(jù)監(jiān)理日記對(duì)索賠事件的起因和責(zé)任歸屬進(jìn)行劃分，由于開(kāi)發(fā)商或其他非承包商的原因，導(dǎo)致承包商在施工過(guò)程中付出的額外費(fèi)用，證據(jù)確鑿的情況下，開(kāi)發(fā)商代表應(yīng)依據(jù)有關(guān)合同、法律法規(guī)的規(guī)定，按索賠程序及時(shí)、合理的給與損失補(bǔ)償，保證工程施工的順利進(jìn)行.

3.5 竣工結(jié)算的控制與確定。工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)的最終確定，無(wú)論施工單位還是開(kāi)發(fā)商以及其他利益相關(guān)方，都十分重視工程的竣工結(jié)算。結(jié)算書(shū)的審查，必須保證有中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行，其具體內(nèi)容如下：全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量?？⒐を?yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國(guó)家建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗(yàn)收。留足保修費(fèi)用。因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問(wèn)題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費(fèi)用。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，突出重點(diǎn)地控制好設(shè)計(jì)及施工階段的工程造價(jià)，是保證企業(yè)的綜合效益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的保證。

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