房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制探討

馬全明

【摘 要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資存在一定的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來(lái)，便有必要對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與控制。本文在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施進(jìn)行探究，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資參考建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；投資風(fēng)險(xiǎn)；控制措施

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平已取得一定的進(jìn)步與發(fā)展。與此同時(shí)，為了順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工作重心逐步向控制投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變。其中，投資風(fēng)險(xiǎn)指投資收益的不確定性，多為投資存在收益損失或本金損失的風(fēng)險(xiǎn)，與投資決策、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、可行性研究、投資成本存在著密切聯(lián)系，屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。按風(fēng)險(xiǎn)類型，投資風(fēng)險(xiǎn)可分為能力風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、事件風(fēng)險(xiǎn)，具備風(fēng)險(xiǎn)共存、風(fēng)險(xiǎn)差異、經(jīng)濟(jì)性、時(shí)間性、補(bǔ)償性、預(yù)測(cè)性等特點(diǎn)。鑒于此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目控制投資風(fēng)險(xiǎn)的研究具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)類型復(fù)雜，涉及自然風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、清算風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)6個(gè)方面內(nèi)容。其中，自然風(fēng)險(xiǎn)，又稱不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，由于驟發(fā)性自然災(zāi)害或惡劣氣候條件，例如：臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等，直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工時(shí)間或工程質(zhì)量造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在多個(gè)相似樓盤(pán)引發(fā)激烈競(jìng)爭(zhēng)影響樓盤(pán)銷售量提高營(yíng)銷成本的風(fēng)險(xiǎn)，與市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)供求、投資決策存在著密切聯(lián)系，是企業(yè)市場(chǎng)敏感度不足的主要表現(xiàn)。清算風(fēng)險(xiǎn)由于樓盤(pán)出售價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

受房地產(chǎn)交易特殊性的影響，即使用權(quán)與收益權(quán)間轉(zhuǎn)移，一旦地區(qū)人口過(guò)少，市場(chǎng)供求過(guò)多，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易價(jià)值高，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金多，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目資金交易的周期長(zhǎng)，一旦貨幣價(jià)值有所變動(dòng)，造成企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資金不足的變現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)主要由于行業(yè)政策變動(dòng)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，并且政策風(fēng)險(xiǎn)的影響較為全面，一旦改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，企業(yè)蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失。此外，按政策類型，政策風(fēng)險(xiǎn)可分為政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策風(fēng)險(xiǎn)、施工法規(guī)改革風(fēng)險(xiǎn)、審批風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生原因包括：（1）回報(bào)周期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資回報(bào)周期普遍偏長(zhǎng)，造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)。有統(tǒng)計(jì)資料表明，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資伴隨開(kāi)發(fā)結(jié)束于2至5年內(nèi)回收成本外，置業(yè)項(xiàng)目投資的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可見(jiàn)，小規(guī)模房地產(chǎn)投資企業(yè)不存在承受長(zhǎng)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及資金壓力的能力，客觀完成市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。（2）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與經(jīng)營(yíng)水平、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)效果存在著密切聯(lián)系，并且為了保證投資項(xiàng)目處于正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，企業(yè)普遍向銀行貸款，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平不足，缺乏經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法達(dá)到經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，直接影響企業(yè)的信譽(yù)及籌資能力。（3）利率比例。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利率及借入資金利率間比例的不穩(wěn)定性造成房地產(chǎn)投資企業(yè)存在著巨大風(fēng)險(xiǎn)，即：一旦借入資金利率過(guò)低，企業(yè)以財(cái)務(wù)管理為依托提高利潤(rùn)率，進(jìn)一步保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益；一旦借入資金利率過(guò)高，企業(yè)存在效益虧損及負(fù)債過(guò)高破產(chǎn)的可能性。（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資主體財(cái)務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期或無(wú)法收回其投資報(bào)酬的可能性。產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：一是購(gòu)房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購(gòu)房款；二是投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，大量使用貸款，實(shí)施負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。（5）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由于國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)因素的變動(dòng)，引起的房地產(chǎn)需求及價(jià)格的漲跌而造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家政治形勢(shì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲；當(dāng)各種政治風(fēng)波出現(xiàn)和經(jīng)濟(jì)處于衰退期時(shí)，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價(jià)格下跌。（6）自然風(fēng)險(xiǎn)。在人們對(duì)自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化的情況下，如地震、火災(zāi)、滑坡等，給投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對(duì)投資者帶來(lái)很大的損失。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

1.分析市場(chǎng)行情

在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，以識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)為切入點(diǎn)，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的分析工作，調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)，獲取調(diào)研結(jié)果，

2.做好市場(chǎng)調(diào)研

一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金投入巨大，籌備建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，特別是管理過(guò)程中存在的不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)因素較多。如何有效控制不確定性投資風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際管理過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題。因此在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研工作，得出詳細(xì)的項(xiàng)目可行性報(bào)告，通過(guò)計(jì)算、研究、調(diào)查等方法，得出社會(huì)效益、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)等項(xiàng)目不確定性風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估有效控制的可能性及可行性，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資提供強(qiáng)有力的保障。

3.利用投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性與房地產(chǎn)投資收益存在著密切聯(lián)系，即城市不同，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不同，房地產(chǎn)投資收益不同。因此在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)工作理念，堅(jiān)持可持續(xù)性發(fā)展的工作原則，靈活運(yùn)用投資戰(zhàn)略，盡可能分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資比例，避免房地產(chǎn)投資企業(yè)受投資比例的影響造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)一步分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.重視工程監(jiān)管

在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)堅(jiān)持實(shí)事求是的工作原則，加大對(duì)于房建工程監(jiān)管的重視程度，積極引進(jìn)科學(xué)的房建工程監(jiān)管理念，逐步構(gòu)建具有企業(yè)特色的房建工程監(jiān)管體系，做好成本投入的估算工作，特別是施工技術(shù)引進(jìn)及施工設(shè)備更替的成本投入，做到成本投入側(cè)重化，合理配置人力資源，從根源上認(rèn)識(shí)到房建工程監(jiān)管的重要性，便于解決在實(shí)際控制過(guò)程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，及時(shí)簽訂施工合同，以保證承建雙方經(jīng)濟(jì)利益為前提，進(jìn)一步細(xì)化管理責(zé)任，有助于完成工作目標(biāo)，確保監(jiān)管的工作效率及質(zhì)量，降低投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，避免延誤施工期限。

5.樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

一般說(shuō)來(lái)，基層工作人員的受教育程度普遍偏低，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制的反應(yīng)不強(qiáng)。如何短期內(nèi)轉(zhuǎn)變基層工作人員的意識(shí)，是房地產(chǎn)投資企業(yè)在實(shí)際控制的過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題。因此在實(shí)際控制的過(guò)程中，房地產(chǎn)投資企業(yè)加大對(duì)于人才引進(jìn)的重視程度，組織一系列在崗培訓(xùn)，樹(shù)立投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)工作人員的整體素質(zhì)水平。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目控制投資風(fēng)險(xiǎn)人才短缺的問(wèn)題，地方政府及相關(guān)部門(mén)重視人才培養(yǎng)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持性政策，以填補(bǔ)長(zhǎng)期人才缺口。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)本文的探究，認(rèn)識(shí)到隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)的數(shù)量不斷增多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目生存艱難，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)控制水平提出全新的要求和挑戰(zhàn)。如何有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際投資過(guò)程中所面臨的主要問(wèn)題。因此，綜述投資風(fēng)險(xiǎn)的概念，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提出具體的控制措施具備顯著價(jià)值作用。

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