投資性房地產(chǎn)核算中有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用研究

楊婷竹 李愛華

〔內(nèi)容提要〕本文詳細(xì)介紹了我國投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定背景，并闡述了投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)量模式的必要性。結(jié)合當(dāng)前情況，總結(jié)了企業(yè)實(shí)際應(yīng)用中存在的一些問題，并根據(jù)這些問題向企業(yè)提出了改進(jìn)未來投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式計(jì)量方面的建議，以期為進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的核算提供幫助。

〔關(guān)鍵詞〕公允價(jià)值 計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn)

以往，我國在關(guān)于公允價(jià)值的有關(guān)問題研究中普遍采用歷史成本法作為衡量方法。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，由于實(shí)踐中逐漸暴露出一些問題，迫切需要一種更先進(jìn)的測(cè)量方法。從長遠(yuǎn)來看，全球化將不可避免地促進(jìn)會(huì)計(jì)的國際化和計(jì)量模型的一體化，公允價(jià)值無疑將在不久的將來被廣泛接受和實(shí)施。政府有關(guān)部門要積極指導(dǎo)精準(zhǔn)測(cè)價(jià)模型的實(shí)施，持續(xù)推動(dòng)精準(zhǔn)測(cè)價(jià)模型的合理高效運(yùn)用。總體而言，確定公允價(jià)值的屬性是一項(xiàng)非常專業(yè)的工作。因此，我國應(yīng)加大力度對(duì)審計(jì)和評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施合理監(jiān)管，在規(guī)范和調(diào)查投資房地產(chǎn)的專項(xiàng)業(yè)務(wù)上力求嚴(yán)謹(jǐn)，杜絕違法、不合理的會(huì)計(jì)行為。

黨的十九大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度”的定位，那么在上述定位下，投資性房地產(chǎn)未來應(yīng)該傾向于哪種方向？定價(jià)模式的發(fā)展趨勢(shì)如何？投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)增長將采取怎樣的措施實(shí)現(xiàn)最大程度的促進(jìn)？公允價(jià)值模型如何得到正確且合理的運(yùn)用？本文針對(duì)上述問題進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)查與研究，探討公允價(jià)值模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)實(shí)務(wù)中所存在的不足與缺陷，并為這些不足提供相應(yīng)的解決方案。

2006年，財(cái)政部公布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第三號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，并于2007年初在明確規(guī)范公有企業(yè)投資性房地產(chǎn)的認(rèn)定、識(shí)別和估值方面取得了非常大的突破。在此之前，我國對(duì)于投資性房地產(chǎn)還沒生成一套相對(duì)完善的治理體系，以歷史成本為標(biāo)準(zhǔn)將投資性房地產(chǎn)備案為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者企業(yè)的其他資產(chǎn)，并按照分別估計(jì)的使用壽命計(jì)提折舊。隨著中國有關(guān)住房的分配政策改革，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展令人驚嘆。同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)增長和投資理念的深化改革，許多大規(guī)模企業(yè)將房地產(chǎn)投資作為其日常主要的業(yè)務(wù)活動(dòng)，也有部分公司從投資性房地產(chǎn)或房地產(chǎn)的升值角度為自身謀取利益。根據(jù)以上情況，投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值不能根據(jù)常規(guī)固定資產(chǎn)的計(jì)量價(jià)值獲得，這種衡量方法無法認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)的價(jià)值，投資者因此也很難知悉企業(yè)經(jīng)營的具體狀況，很容易造成企業(yè)暗箱操作謀取私利的局面。這種衡量方法無法認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)的價(jià)值，而投資者因此很難獲得企業(yè)經(jīng)營的具體狀況。

（一）會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量更具時(shí)效性和相關(guān)性

歷史成本模式與公司資產(chǎn)計(jì)量的關(guān)系較弱，特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲時(shí)，會(huì)引起投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與市場價(jià)值的偏差幅度過大，在會(huì)計(jì)信息質(zhì)量方面無法達(dá)到公司的預(yù)期，由此產(chǎn)生了公允價(jià)值計(jì)量這一全新計(jì)量模式。其作為市場上一種新型的會(huì)計(jì)計(jì)量方法，比傳統(tǒng)的成本模式更符合目前市場上會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的要求。公允價(jià)值模式是一種理想的計(jì)量模型，可以更好地幫助用戶做出經(jīng)濟(jì)決策的財(cái)務(wù)報(bào)表，是受托責(zé)任觀和決策有用觀的全面結(jié)合表現(xiàn)。公司每年評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，根據(jù)最新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整資產(chǎn)持有金額。公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)質(zhì)上是根據(jù)原始成本模式改變靜態(tài)評(píng)估的結(jié)果，了解投資房地產(chǎn)價(jià)值變化的動(dòng)態(tài)過程。這種動(dòng)態(tài)過程十分契合由于中國房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲，出現(xiàn)資金持有不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，公允價(jià)值計(jì)量模式的精確應(yīng)用可以幫助企業(yè)提高會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

（二）有利于改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

過去很長一段時(shí)間，在會(huì)計(jì)方面，企業(yè)沒有區(qū)分供其使用的房地產(chǎn)和出租房地產(chǎn)。但是，投資房地產(chǎn)在很大程度上取決于使用財(cái)產(chǎn)牟利的權(quán)利，這與用于生產(chǎn)和制造或作為物品出售的房地產(chǎn)形成鮮明對(duì)比。無論是具有成本效益的模式還是公平的價(jià)格模式，只有公司負(fù)責(zé)投資房地產(chǎn)賬戶。這一變化無疑將影響企業(yè)資產(chǎn)的核心份額，尤其是房地產(chǎn)投資規(guī)模較大的行業(yè)的財(cái)富結(jié)構(gòu)。這將降低行業(yè)固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的比重，增加房地產(chǎn)投資的比重。與轉(zhuǎn)換前獨(dú)立使用的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值有所提高，反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)的價(jià)值也隨之增加，轉(zhuǎn)換前后產(chǎn)生的差額會(huì)使企業(yè)所有者權(quán)益金額增加，金額反映在企業(yè)“其他綜合收益”科目中，同時(shí)使得企業(yè)資產(chǎn)與負(fù)債的比率大幅降低，并能有效幫助企業(yè)籌集資金，吸引市場投資者投資企業(yè)，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

一些企業(yè)的經(jīng)營者深知傳統(tǒng)計(jì)量模式與公允價(jià)值計(jì)量模式各自的利弊，當(dāng)企業(yè)面臨特殊情況，諸如企業(yè)合并、資不抵債面臨破產(chǎn)等情況出現(xiàn)時(shí)，大多數(shù)企業(yè)中的高管人員都會(huì)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。當(dāng)公司經(jīng)營效率提高時(shí)，將發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量模型已經(jīng)被選定會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)和凈利潤率發(fā)生重大變化。從企業(yè)的穩(wěn)定性角度出發(fā)，企業(yè)管理層人員會(huì)發(fā)現(xiàn)不同的理由來改變其衡量方式，將計(jì)量模式變更回成本模式。改變企業(yè)計(jì)量模式的變化都會(huì)給公司未來的發(fā)展帶來一定程度的影響。綜上所述，公允價(jià)值計(jì)量模式現(xiàn)存的問題如下；

（一）公允價(jià)值的確定方法不可比

我國投資性房地產(chǎn)指南對(duì)實(shí)施公允價(jià)值計(jì)量方式有明確規(guī)定，但對(duì)針對(duì)公允價(jià)值確定的方法尚未完善。因此，許多有房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)在使用公允價(jià)值的過程中，采用不同的方式和方法來確定公允價(jià)值的具體定量價(jià)值：（1）企業(yè)直接將公允價(jià)值確定為公司的評(píng)估價(jià)格；（2）企業(yè)使用中間方的調(diào)查數(shù)據(jù)作為公允價(jià)值；（3）少數(shù)公司將其市場價(jià)值作為基準(zhǔn)，以確保其公允價(jià)值。不同的企業(yè)之間，對(duì)于自身投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定方法有不同的選擇，這直接導(dǎo)致了投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值無法在不同企業(yè)之間形成可比。

（二）信息披露不規(guī)范

中國證監(jiān)會(huì)要做的就是需要向上市公司啟示一些信息，對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量披露還未從完美的大體視角所體現(xiàn)。企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)使用適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)模型，以便可以正常運(yùn)行并實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營效率較高時(shí)，通常選擇成本模式來衡量投資地產(chǎn)，并采取在信息發(fā)現(xiàn)方面對(duì)自己有利的策略，這使得投資性房地產(chǎn)有關(guān)信息的披露不夠規(guī)范。

（三）監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致公允價(jià)值計(jì)量模式存在漏洞

由于投資性房地產(chǎn)自身所具有的特殊性及其公允價(jià)值存在多重量化方法的特點(diǎn)，使得對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理實(shí)施有效控制存在一定的難度。部分上市公司運(yùn)用計(jì)量模式的不同選擇與巧妙轉(zhuǎn)換提高公司業(yè)績，使得公允價(jià)值計(jì)量模式已經(jīng)成為一種異常的企業(yè)管理工具。采用公允價(jià)值模式來衡量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值，可以使企業(yè)賬面上的資產(chǎn)計(jì)提損失降低，進(jìn)而提高企業(yè)的盈利能力。同時(shí)，一部分企業(yè)將公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)用于哄抬股價(jià)方面。當(dāng)企業(yè)因經(jīng)營或市場狀況而舉步維艱、難以生存時(shí)，企業(yè)管理層會(huì)盡最大努力采取策略，減少資產(chǎn)損失的規(guī)模。

（四）隨意變更計(jì)量模式

我國投資性房地產(chǎn)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其使用公司不能隨意變更計(jì)量模式有明確的規(guī)定。但是，從實(shí)踐的角度來看，企業(yè)都具有就利違害的性質(zhì)，在公司的程序和管理過程出現(xiàn)問題后，它們會(huì)在傳統(tǒng)的歷史成本模式和公允價(jià)值模式之間發(fā)生轉(zhuǎn)換，無論其變化的方法和手段多么巧妙和隱蔽，都違反了我國有關(guān)投資性房地產(chǎn)規(guī)定的相關(guān)準(zhǔn)則。一些企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量方法，增加了資產(chǎn)的規(guī)模數(shù)量，吸引了大多數(shù)的投資者，但與此同時(shí)，企業(yè)自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不可避免地?cái)U(kuò)大化。由于如何選擇計(jì)量方式對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響較大，因此很多企業(yè)在使用公允價(jià)值計(jì)量模式的過程中，都會(huì)選擇自利的方向，這反過來又產(chǎn)生了計(jì)量方式隨意改變的惡性循環(huán)。

（五）有關(guān)所得稅在公允價(jià)值模式下的處理問題

首先，兩種模式下資產(chǎn)在計(jì)提折舊或攤銷方面有所區(qū)別，公允價(jià)值模式下，費(fèi)用的減少會(huì)引起企業(yè)會(huì)計(jì)利潤的增加，成本計(jì)量模式可以計(jì)提資產(chǎn)的折舊或攤銷，但這種方式在公允價(jià)值計(jì)量模式中不適用。其次，由于公允價(jià)值變動(dòng)導(dǎo)致?lián)p益增加，企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)處理將變得更加繁瑣，期末公允價(jià)值變動(dòng)的損益將計(jì)入“遞延稅項(xiàng)資產(chǎn)”或“遞延納稅負(fù)債”的賬面會(huì)計(jì)處理。由于企業(yè)目前的會(huì)計(jì)人員大多沒有足夠的能力解決這種繁瑣的會(huì)計(jì)問題，使得企業(yè)將放棄使用這種復(fù)雜的會(huì)計(jì)方法。

根據(jù)當(dāng)前的社會(huì)增長潛力，不難看出，公允價(jià)值計(jì)量模型在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用比歷史成本方法更為全面。經(jīng)過上述研究，發(fā)現(xiàn)在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量還存在一些困難和不足。為此，公允價(jià)值計(jì)量模式在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用中應(yīng)從以下三個(gè)方面改進(jìn)：

（一）完善公允價(jià)值準(zhǔn)則

第一，現(xiàn)有的公允價(jià)值準(zhǔn)則以及對(duì)部分不適當(dāng)條件的投資性房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)則的出臺(tái)，需要根據(jù)投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)不斷完善。同時(shí)應(yīng)公布一些關(guān)于適用公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)解釋性說明和指導(dǎo)意見，這使公司能夠明確自身的發(fā)展條件是否適用于公允價(jià)值計(jì)量模型。第二，要注重公允價(jià)值計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)踐的精細(xì)對(duì)接，衡量公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)和方法必須適當(dāng)考慮，包括其在實(shí)際過程中面臨的各種障礙與阻力以及各種常規(guī)程序和相關(guān)制度的問題。同時(shí)，鑒于當(dāng)前企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量模型的任意性，有必要加強(qiáng)規(guī)定、流程和使用方法三方面的規(guī)范，以縮小企業(yè)可隨意選擇的空間，最大程度上實(shí)現(xiàn)信息披露的規(guī)范性。第三，在完善公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，也要積極借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槲覈褂霉蕛r(jià)值計(jì)量模式相對(duì)國外來說較為落后，中國上市公司在使用過程中應(yīng)積極借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，并自行使用。同時(shí)，要不斷完善監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使監(jiān)管準(zhǔn)則更好地發(fā)揮監(jiān)測(cè)、規(guī)范化、引導(dǎo)作用。此外，還需要采取更嚴(yán)格的信息披露規(guī)則，并引入詳細(xì)明確的指導(dǎo)方針和指南，以幫助公司披露標(biāo)準(zhǔn)化信息。

（二）加快公允價(jià)值評(píng)估機(jī)制的發(fā)展

第一，要想實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步完善評(píng)估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以質(zhì)量為基礎(chǔ)，以準(zhǔn)則為標(biāo)準(zhǔn)。第二，要通過評(píng)估機(jī)制對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估師來進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹萍s和指導(dǎo)，不斷提高評(píng)估師的專業(yè)水平和職業(yè)素養(yǎng)。要加快我國公允價(jià)值評(píng)估模式的發(fā)展，達(dá)到會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)與評(píng)估機(jī)構(gòu)及其會(huì)計(jì)領(lǐng)域之間進(jìn)行公開透明開展合作的目標(biāo)，提高公允價(jià)值模式下相關(guān)人員的專業(yè)技術(shù)水平，并為行業(yè)發(fā)展做出適當(dāng)?shù)呢暙I(xiàn)。最終，加快公允價(jià)值評(píng)估機(jī)制的發(fā)展將促進(jìn)在公司中使用公允價(jià)值模型作為首要目標(biāo)和目的。

（三）加強(qiáng)監(jiān)管部門的監(jiān)察力度

第一，需要高級(jí)別密切聯(lián)系。需要財(cái)務(wù)部與中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持緊密聯(lián)系，使公允價(jià)值計(jì)量模式相關(guān)的具體問題得到充分地了解，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)監(jiān)督過程更精準(zhǔn)、更公平、更公開。在監(jiān)管過程中，需要實(shí)行薪酬處罰機(jī)制，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的、積極推行規(guī)范的公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)違規(guī)、違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)與個(gè)人給予處罰及嚴(yán)厲調(diào)查。第二，投資房地產(chǎn)是一種投資機(jī)會(huì)，加強(qiáng)監(jiān)察力度可有效地阻止行業(yè)將所有份額的風(fēng)險(xiǎn)保值資金投入房地產(chǎn)投資中進(jìn)行投機(jī)并從中獲利的方式，因?yàn)檫@種方式不完全合理并且會(huì)危及額外的資金，具有強(qiáng)烈的個(gè)人欲望，在一定程度上會(huì)誤導(dǎo)投資者使之受到蒙蔽。因此，系統(tǒng)和源頭只有不斷強(qiáng)調(diào)監(jiān)督的必要性，加強(qiáng)監(jiān)督的形式，對(duì)企業(yè)使用這部分資金進(jìn)行積極地正確的引導(dǎo)，才能夠在最大程度上體現(xiàn)資金的價(jià)值。

綜上所述，由于公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)約束的條件較多，企業(yè)成本增加對(duì)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)產(chǎn)生顯著影響，因此，相關(guān)職能部門還需要進(jìn)一步完善公允價(jià)值計(jì)量原則，為企業(yè)實(shí)施公允價(jià)值模式創(chuàng)造有利條件，打造單一的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易的公開透明。

（作者單位：沈陽大學(xué)商學(xué)院）