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    投資性房地產(chǎn)公允價值計量的弊端探討

    2016-07-08 15:09李靖
    2016年22期
    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)公允價值弊端

    李靖

    摘 要:2006出臺的會計準(zhǔn)則規(guī)定公允價值計量模式可以在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量中使用,這體現(xiàn)了我國與國際會計準(zhǔn)則的趨同。但是,從過去企業(yè)實踐來看,公允價值模式的應(yīng)用程度似乎并不高,值得反思。本文分析了當(dāng)前在我國采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的弊端,并提出了完善公允價值應(yīng)用的措施。

    關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);公允價值;弊端

    為了與國際會計準(zhǔn)則趨同,我國在2006年出臺的新會計準(zhǔn)則中規(guī)定資產(chǎn)負(fù)債表中應(yīng)對以投資為目的的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)單獨計量,并且對其后續(xù)計量引入了公允價值計量模式。《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》(CAS3)規(guī)定企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日運用成本模式進行計量,但如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值計量。

    一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的現(xiàn)狀分析

    根據(jù)近年來上市公司的年報數(shù)據(jù)顯示,盡管采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)的比例有所上升,但是上升幅度微乎其微。公允價值計量模式被采用的行業(yè)也比較單一,多為房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計,截止到2014年,在擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中只有4.18%的企業(yè)采用公允價值計量。

    二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量的弊端探討

    (一)公允價值取得成本過高

    我國的地域發(fā)展不平衡,房地產(chǎn)的價差在不同城市之間有著很大的差異,如果企業(yè)想要取得所擁有的全部投資性房地產(chǎn)的公允價值,就必須進行分開評估,這便增加了取得公允價值的成本。同時在我國,沒有活躍市場環(huán)境,缺乏大數(shù)據(jù)信息庫。在這種環(huán)境下,想要取得房地產(chǎn)的公允價值就需要依靠專業(yè)評估機構(gòu)。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司又必須至少每期末評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。因此,企業(yè)必須支付高額的評估的費用為采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)。

    (二)利潤虛增

    公允價值計量是以市場為基礎(chǔ),基于還未發(fā)生的交易對投資性房地產(chǎn)進行估價,但是企業(yè)利潤卻受到投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益的影響。企業(yè)的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時,公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初的留存收益。同時,企業(yè)的自用房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時,公允價值高于賬面價值的部分計入其他綜合收益。因此,企業(yè)的利潤并不是企業(yè)真實經(jīng)營所得,而資本公積的增加也不是企業(yè)所擁有的真實凈資產(chǎn),企業(yè)增加的利潤和資本公積的增加數(shù)全都是基于假想的交易而確定的。這樣導(dǎo)致企業(yè)利潤的虛增,掩蓋上市公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營能力與經(jīng)營業(yè)績。

    (三)盈余的可操作性增大

    在我國仍然存在國有股、法人股“一股獨大”現(xiàn)象,公司的管理層并非完全是由治理層通過市場招聘職業(yè)經(jīng)理人而來,很多公司的管理層由董事會直接任命,不能有效實現(xiàn)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相互分離,甚至出現(xiàn)股東“自己管自己”的“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象。部分管理者通過濫用公允價值,指使有關(guān)會計人員或利誘中介評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)作出不合理的估價,肆意調(diào)整利潤以粉飾報表,從而達(dá)到預(yù)期目標(biāo)或非法目的。

    (四)企業(yè)的不穩(wěn)定因素增加

    公允價值的順周期效應(yīng)是指處在繁榮時期的資本市場中的企業(yè),其價值由于公允價值變動損益的增加而增加,估值的利得反映在了企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中,客觀的利潤在利潤表中得到了體現(xiàn),企業(yè)的賬面利潤得到了美化。投資者一般會在這個時候加大投資,企業(yè)的股票價格上漲,企業(yè)價值再次提升。而當(dāng)資本市場處于衰退時期,會出現(xiàn)相反的現(xiàn)象。在我國的還不存在還不夠規(guī)范、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場且公允價值極易受到國家宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)市場變化的影響,在這種情況下投資性房地產(chǎn)如果采用公允價值模式進行后續(xù)計量會給企業(yè)的財務(wù)狀況造成大幅波動,增加企業(yè)的不穩(wěn)定因素,增大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。

    三、完善公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用

    (一)構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場

    活躍,穩(wěn)定的房地產(chǎn)交易市場是公允價值計量模式的前提?;钴S的交易市場一定具有規(guī)范、透明和競爭的特點。目前我國的房地產(chǎn)市場仍然存在許多問題,也并不具備交易形式規(guī)范,價格信息透明,充分競爭的特點。且我國還沒有建立起權(quán)威的信息平臺和完善的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫。這些都會增加企業(yè)搜集信息的難度,就算取得了相關(guān)的數(shù)據(jù),也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。要想使公允價值得到廣泛的應(yīng)用,政府就應(yīng)該利用其統(tǒng)計的優(yōu)勢,積極建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫和信息平臺以確保對房地產(chǎn)交易信息的動態(tài)跟蹤。

    (二)修改準(zhǔn)則,放寬公允價值計量模式的限定

    目前我國房地市場的活躍程度在各個城市之間存在很大差異。同一公司可能在很多城市均持有不動產(chǎn),如果仍采用成本模式進行計量可能會低估不動產(chǎn)的價值。但是由于準(zhǔn)則的限定,有些企業(yè)擔(dān)心一旦投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量,日后市場出現(xiàn)較大的波動,企業(yè)又不能將公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式,那么企業(yè)當(dāng)年的利潤將會受到極大的影響。在這種情況下,準(zhǔn)則應(yīng)該倡導(dǎo)企業(yè)重視會計信息的相關(guān)性。政府應(yīng)放寬公允價值計量的應(yīng)用條件,打破投資性房地產(chǎn)計量模式的單一性和不可逆性,在其公允價值無法持續(xù)取得時,允許其轉(zhuǎn)回成本計量模。

    (三)加強監(jiān)管

    公允價值模式有著較大的操控空間,很容易被管理者和股東所利用,對盈余進行操控。因此,有效的監(jiān)管是必要的。首先,完善信息披露制度。在現(xiàn)行的會計準(zhǔn)則規(guī)定下,企業(yè)需對財務(wù)報表附注中的投資性房地產(chǎn)的公允價值的確定方法和后續(xù)計量采用的會計政策等進行說明。同時對歷史成本和公允價值之間的轉(zhuǎn)化說明理由以及公允價值對資產(chǎn)負(fù)債率、利潤總額等的影響進行說明。其次,提高制度的監(jiān)管效力,審計師在審計過程中,應(yīng)本著公平公正的原則,恪守職業(yè)道德,對于利用投資性房地產(chǎn)進行利潤平滑的行為進行揭露。

    (作者單位:重慶工商大學(xué))

    參考文獻:

    [1] 李英,鄒燕,蔣舟.新會計準(zhǔn)則下公允價值運用的動因探索.[J]會計研究,2012(4)

    [2] 何建國,余輝,鐘輝利.投資性房地產(chǎn)公允價值后續(xù)計量反應(yīng)冷淡問題分析.[J]財會月刊,2013(11下)

    [3] 鄒燕,王雪,吳小雅.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用研究——以津濱發(fā)展及同行業(yè)同地區(qū)公司為例[J].會計研究,2013(9).

    [4] 方瑞琪,公允價值、非理性心理與企業(yè)投資效率,[J]東北財經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2015(01)

    [5] 王建成,胡振國.我國公允價值計量研究的現(xiàn)狀及相關(guān)問題探析[J].會計研究,2007,(05)

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