農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)探析：綜述及啟示

張匯粹

[摘要]在辨析宅基地與宅基地流轉(zhuǎn)概念的基礎(chǔ)上，對(duì)學(xué)界內(nèi)的宅基地流轉(zhuǎn)研究現(xiàn)狀進(jìn)行梳理總結(jié)，歸納評(píng)述了宅基地能否流轉(zhuǎn)的三種觀點(diǎn)，并針對(duì)我國(guó)近年宅基地改革中的試點(diǎn)實(shí)踐提煉了宅基地流轉(zhuǎn)的三種創(chuàng)新方式。當(dāng)前，我國(guó)宅基地改革試點(diǎn)已逐漸進(jìn)入經(jīng)驗(yàn)總結(jié)階段，未來(lái)將有望全面深化、推廣改革，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地聯(lián)通配置，助力鄉(xiāng)村振興。

[關(guān)鍵詞]宅基地流轉(zhuǎn);宅基地改革;鄉(xiāng)村振興

[中圖分類(lèi)號(hào)]F301.2[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

自2015年十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議確定全國(guó)15個(gè)宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)以來(lái)，宅基地的確權(quán)、流轉(zhuǎn)等問(wèn)題一直備受關(guān)注。2018年中央一號(hào)文件明確提出：“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶(hù)資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)?！?019年中央一號(hào)文件再次提出“穩(wěn)慎推進(jìn)宅基地制度改革”?？梢钥闯?，國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地改革的相關(guān)問(wèn)題非常重視，梳理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的研究具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)，目前在學(xué)界仍存在有大量的爭(zhēng)議和討論。由于宅基地流轉(zhuǎn)涉及有關(guān)宅基地性質(zhì)的確認(rèn)、宅基地和農(nóng)房相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移、農(nóng)民相關(guān)收益權(quán)利的保障以及城鄉(xiāng)土地聯(lián)通等問(wèn)題，隨著改革的不斷深入推進(jìn)，歸納分析宅基地能否流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)的相關(guān)觀點(diǎn)尤為重要?；诖?，本文試圖通過(guò)歸納學(xué)界相關(guān)研究，辨析宅基地流轉(zhuǎn)的概念內(nèi)涵，梳理歸納宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究相關(guān)的主要觀點(diǎn)，進(jìn)而分析當(dāng)前研究中各種觀點(diǎn)和方法的合理性，以期為促進(jìn)我國(guó)深化農(nóng)村宅基地改革實(shí)踐，以及城鄉(xiāng)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的頂層設(shè)計(jì)提供一定參考依據(jù)。

1 宅基地與宅基地流轉(zhuǎn)的概念內(nèi)涵

我國(guó)法律中關(guān)于宅基地概念的解釋是：宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。從使用屬性上來(lái)說(shuō)，宅基地是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為滿(mǎn)足本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員的生活需要和從事家庭副業(yè)生產(chǎn)的需要，而分配給其家庭使用的住宅用地及附屬用地（刁其懷，2017）。

宅基地流轉(zhuǎn)從物權(quán)上講即對(duì)宅基地事實(shí)上的處分，流轉(zhuǎn)對(duì)象應(yīng)是所有權(quán)，但基于我國(guó)特殊國(guó)情，宅基地的所有權(quán)屬于國(guó)家，因此現(xiàn)行法律規(guī)定中宅基地流轉(zhuǎn)即指宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（丁沙沙，2018）。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義即是擁有宅基地使用權(quán)人將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一使用權(quán)人（刁其懷，2017），宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仉S農(nóng)民房屋一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ醭缑簦?016）。

我國(guó)現(xiàn)行法律并不禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但僅限在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)。隨著宅基地確權(quán)登記以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制的推廣，很多之前多占、超占甚至合理使用的宅基地由農(nóng)戶(hù)逐步退出，進(jìn)而出現(xiàn)較多閑置宅基地亟待盤(pán)活。在近年的宅基地改革中，很多試點(diǎn)地區(qū)對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的范圍和方式進(jìn)行了創(chuàng)新性的探索，宅基地流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵正在實(shí)踐中不斷被擴(kuò)充。在部分宅基地閑置、人地關(guān)系緊張、城鄉(xiāng)用地亟待協(xié)調(diào)統(tǒng)一的背景下，宅基地的合理有效利用將對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要影響，宅基地是否可以流轉(zhuǎn)、如何流轉(zhuǎn)即是宅基地能否實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置的重要一環(huán)。

2 宅基地能否流轉(zhuǎn)的幾種觀點(diǎn)

關(guān)于宅基地使用權(quán)能否流轉(zhuǎn)在學(xué)界有較多的討論和不同的看法，目前的研究主要可分為禁止流轉(zhuǎn)觀、自由流轉(zhuǎn)觀和有條件流轉(zhuǎn)觀這三類(lèi)具有代表性的觀點(diǎn)。

2.1 禁止流轉(zhuǎn)觀

由于農(nóng)村公住房體系和制度的缺失，農(nóng)民可以享受到的社會(huì)保障較少，處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，農(nóng)村宅基地對(duì)農(nóng)民這一特定群體實(shí)際具有福利性質(zhì)，是農(nóng)民最后的保障。黨的十八大特別強(qiáng)調(diào)，要在住有所居等民生問(wèn)題上持續(xù)取得新進(jìn)展。因此，宅基地制度改革的重點(diǎn)和核心應(yīng)該只是保證農(nóng)民“戶(hù)有所居”的權(quán)利（賀雪峰，2016）。如果允許自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)诖罅抠Y本涌入時(shí)，農(nóng)民很可能由于不完全理性如短視，對(duì)未來(lái)發(fā)展缺乏通篇考慮而草率出售宅基地，而這很有可能導(dǎo)致部分農(nóng)民喪失安身立命的生存條件，繼而可能形成一定的社會(huì)隱患。若完全開(kāi)放宅基地市場(chǎng)，必然會(huì)擴(kuò)大城鎮(zhèn)化風(fēng)險(xiǎn)，影響社會(huì)穩(wěn)定（賀雪峰，2016）。因此應(yīng)該禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，留住農(nóng)民最終的社會(huì)保障。

2.2 自由流轉(zhuǎn)觀

宅基地入市，既是農(nóng)村土地制度改革，也是以租賃為主的城鎮(zhèn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革（黃小虎，2016）。從必要性來(lái)說(shuō)，一方面由于農(nóng)民手頭的財(cái)產(chǎn)主要就是土地和房屋，宅基地流轉(zhuǎn)可以成為農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入的重要渠道，支持宅基地流轉(zhuǎn)即是支持農(nóng)戶(hù)收益權(quán)的保障;另一方面隨著城市化的發(fā)展，部分農(nóng)民已進(jìn)城購(gòu)房，很多地區(qū)城市用地緊張而農(nóng)村宅基地閑置較多，部分農(nóng)民對(duì)于宅基地的處置有較強(qiáng)的自主意識(shí)，但農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)通常為政府所壟斷，造成土地供需不匹配和資源配置的浪費(fèi)（王海婷，2018），也阻礙了農(nóng)民享受土地增值帶來(lái)的溢價(jià)（黃征學(xué)，2018）。從可行性來(lái)說(shuō)，能進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的宅基地會(huì)經(jīng)由市場(chǎng)選擇，一般是少數(shù)地區(qū)（如城鄉(xiāng)接合部）的宅基地市場(chǎng)會(huì)比較活躍，因此不會(huì)造成對(duì)宅基地乃至農(nóng)村的巨大沖擊（呂萍，等，2017）。土地改革的基本方向是從根本上消除我國(guó)土地“半貸幣、半商品”特征，回歸其可由市場(chǎng)交易的商品本性（周其仁，2013），因此應(yīng)該允許宅基地永久使用權(quán)入市交易、自由流轉(zhuǎn)。

2.3 有條件流轉(zhuǎn)觀

我國(guó)目前在農(nóng)村土地制度方面參考的是“批租制”，短期內(nèi)不會(huì)改變。若完全自由地開(kāi)放農(nóng)村宅基地市場(chǎng)，極易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)（Wu Yuzhe，等，2018）。若完全禁止宅基地流轉(zhuǎn)，則與當(dāng)前的社會(huì)實(shí)況不符。首先，宅基地私下流轉(zhuǎn)已具備一定規(guī)模，且按照“房地一體原則”，附著于宅基地上的房屋流轉(zhuǎn)事實(shí)上也必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，宅基地流轉(zhuǎn)亟待規(guī)范;其次，隨著改革試點(diǎn)的推進(jìn)，大量閑置宅基地釋放，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源的優(yōu)化配置，宅基地流轉(zhuǎn)勢(shì)在必行;最后，要想讓農(nóng)民有更多的財(cái)產(chǎn)性收入、平等享有城鎮(zhèn)化帶來(lái)的收益，必須允許宅基地流轉(zhuǎn)，通過(guò)擴(kuò)大流轉(zhuǎn)市場(chǎng)使農(nóng)民獲得更多的溢價(jià)收益。因此，宅基地制度改革要權(quán)衡“特殊的權(quán)利安排、特殊的取得方式與特殊的社會(huì)目標(biāo)”這三者的關(guān)系（劉圣歡，楊硯池，2018），建立有條件的流轉(zhuǎn)制度。如從社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r上來(lái)說(shuō)，應(yīng)在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化發(fā)展較成熟的基礎(chǔ)上允許流轉(zhuǎn)（李雯怡，2018）;從流轉(zhuǎn)規(guī)范性上來(lái)說(shuō)，應(yīng)首先由政府統(tǒng)一規(guī)劃指導(dǎo)，建立相關(guān)流轉(zhuǎn)平臺(tái)（葉紅玲，2018）;從流轉(zhuǎn)地區(qū)上來(lái)說(shuō)，在欠發(fā)達(dá)地區(qū)和貧困地區(qū)應(yīng)有條件松綁，如對(duì)長(zhǎng)期承包租賃土地的城鎮(zhèn)人員、非本村但獲得長(zhǎng)期土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)民、自愿下鄉(xiāng)從事種植或養(yǎng)殖業(yè)的大學(xué)生等，可根據(jù)實(shí)際情況允許其獲得宅基地，以促進(jìn)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展（趙香蘭，2012）;從流轉(zhuǎn)使用權(quán)人（農(nóng)戶(hù)）角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)先提高農(nóng)民的法律意識(shí)和權(quán)利意識(shí)（趙姚陽(yáng)，2018）;從流轉(zhuǎn)期限上來(lái)說(shuō)，必須先科學(xué)確定使用期限，明確使用權(quán)期限屆滿(mǎn)之后該如何處理住房問(wèn)題（喬新生，2018），等等。有條件流轉(zhuǎn)觀即認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，在滿(mǎn)足某些條件的前提下允許宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

在上述關(guān)于宅基地能否流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)中，禁止流轉(zhuǎn)觀和自由流轉(zhuǎn)觀都各有理論和現(xiàn)實(shí)依據(jù)，但也都不夠全面?；谖覈?guó)當(dāng)前城鄉(xiāng)發(fā)展的實(shí)際情況綜合來(lái)看，有條件流轉(zhuǎn)觀更具漸進(jìn)性，通過(guò)設(shè)定一些合理的限制條件，既實(shí)現(xiàn)宅基地在一定程度上的流轉(zhuǎn)，又保持農(nóng)村發(fā)展的穩(wěn)定、保障農(nóng)民的相關(guān)權(quán)利，能夠較好地順應(yīng)現(xiàn)實(shí)中不同地區(qū)的差異性，最終促進(jìn)社會(huì)福利改進(jìn)、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。這是我國(guó)目前的宅基地改革試點(diǎn)中較受認(rèn)可的觀點(diǎn)，但也仍待根據(jù)時(shí)間和試點(diǎn)發(fā)展來(lái)總結(jié)與規(guī)范。

3 宅基地流轉(zhuǎn)的方式

現(xiàn)今宅基地如何流轉(zhuǎn)主要討論的是流轉(zhuǎn)主體與流轉(zhuǎn)范圍的問(wèn)題。在宅基地改革試點(diǎn)之前，宅基地流轉(zhuǎn)的限制較大，僅限在同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)。根據(jù)流轉(zhuǎn)推動(dòng)主體的不同，可將流轉(zhuǎn)模式分為農(nóng)戶(hù)自發(fā)型、集體主導(dǎo)型和政府推動(dòng)型（陳利根，成程，2012）。當(dāng)前各試點(diǎn)地區(qū)相關(guān)政策、制度逐漸成熟，正處于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的階段。學(xué)界內(nèi)有相當(dāng)數(shù)量的文章對(duì)試點(diǎn)狀況較好的地區(qū)相關(guān)創(chuàng)新政策進(jìn)行了討論，因此以下內(nèi)容將重點(diǎn)說(shuō)明試點(diǎn)實(shí)踐中的創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式。根據(jù)流轉(zhuǎn)主體與流轉(zhuǎn)范圍，在試點(diǎn)地區(qū)的相關(guān)研究可分為以下三類(lèi)。

3.1 同一村集體中的經(jīng)濟(jì)成員之間

大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)僅允許農(nóng)村宅基地和住房在本集體成員之間流轉(zhuǎn)，這是符合現(xiàn)行法律規(guī)定的流轉(zhuǎn)方式。由于我國(guó)土地每三十年一確權(quán)，同村流轉(zhuǎn)一方面能起到調(diào)節(jié)的作用，另一方面能內(nèi)部消化閑置宅基地，均等農(nóng)民權(quán)益。這一方式的優(yōu)點(diǎn)在于便于村集體管理與掌握宅基地，能有效控制宅基地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)村集體穩(wěn)定。但此方式通常過(guò)于傳統(tǒng)和保守，其局限性主要在于，由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展以及部分農(nóng)民的遷徙導(dǎo)致了村莊一定程度的空心化，但村集體內(nèi)對(duì)本村宅基地的需求有限，以及需求方的獲取資格有限（如一戶(hù)一宅、面積限制等），從而導(dǎo)致閑置宅基地的流通不暢。尤其對(duì)于地理?xiàng)l件較好、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)來(lái)說(shuō)，僅限村集體內(nèi)的成員之間進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)將造成資源的非優(yōu)化配置和社會(huì)福利的損失。

在目前的探索試點(diǎn)中，有地區(qū)對(duì)此方式的流轉(zhuǎn)進(jìn)行了創(chuàng)新。如葉紅玲（2018）在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，云南省大理市海東鎮(zhèn)的石頭村由于歷史經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)原因村民集體搬遷，此村基本成為荒村，在大理市的改革試點(diǎn)中，該村大膽創(chuàng)新，在村民自愿退出宅基地后將宅基地整村流轉(zhuǎn)入股集體經(jīng)濟(jì)組織后“打包入市”，由村集體股份合作社進(jìn)行綜合整治以自主發(fā)展觀光旅游業(yè)，實(shí)現(xiàn)宅基地資源的優(yōu)化利用。這一創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式由村集體統(tǒng)一協(xié)調(diào)和組織，既具有規(guī)范性，又能創(chuàng)造規(guī)模效益，并保留了宅基地作為村民的最終風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。

3.2 跨村鎮(zhèn)的農(nóng)村居民之間

在某些試點(diǎn)地區(qū)，當(dāng)?shù)卣试S宅基地在不同的村集體之間流轉(zhuǎn)，前提是受讓宅基地的農(nóng)戶(hù)必須放棄其在原村集體的宅基地。如蔡高強(qiáng)，等（2018）以湖南瀏陽(yáng)市為調(diào)研對(duì)象時(shí)發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)允許在本市范圍內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，有些原住在較偏僻山村中的農(nóng)戶(hù)通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)搬到了本市較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村地區(qū)，并由政府頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證件予以確權(quán)。

這一創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式從宅基地需求方來(lái)說(shuō)擴(kuò)大了市場(chǎng)范圍，即由同村發(fā)展到同區(qū)、同鎮(zhèn)、同市，提高了宅基地供需的匹配度。對(duì)需求方的農(nóng)戶(hù)來(lái)說(shuō)，由于村鎮(zhèn)發(fā)展之間存在差異性，允許農(nóng)民通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)搬到其他農(nóng)村地區(qū)尊重了農(nóng)民自由遷徙的權(quán)利，并在滿(mǎn)足部分農(nóng)民日益增長(zhǎng)的美好居住需要的同時(shí)，增加了市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓競(jìng)爭(zhēng)性程度，讓受讓主體享受到了更高的轉(zhuǎn)讓收益，實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和社會(huì)福利的帕累托改進(jìn)。

3.3 村集體與城市之間

我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于宅基地的使用具有嚴(yán)格的限制條件，即不能將宅基地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)人口。但在城市用地緊張的背景下，一些試點(diǎn)地區(qū)也對(duì)統(tǒng)籌利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地進(jìn)行了多維度探索。如浙江義烏市政府制定了《義烏市“集地券”管理暫行辦法》，可將宅基地使用權(quán)人自愿退出的宅基地以及廢棄閑置的農(nóng)村建設(shè)用地等進(jìn)行復(fù)墾，驗(yàn)收合格折算成建設(shè)用地指標(biāo)，即“集地券”。在這一創(chuàng)新舉措中，耕地總面積不變，未觸碰耕地保護(hù)政策的底線，但進(jìn)一步提高了村集體和農(nóng)民的收入水平，也滿(mǎn)足了城市中開(kāi)發(fā)商的土地需求。朱從謀，等（2017）基于增值收益分配模型研究發(fā)現(xiàn)，義烏的實(shí)踐兼顧了國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配。這種間接流轉(zhuǎn)的機(jī)制通過(guò)城鄉(xiāng)調(diào)節(jié)，不僅提高了建設(shè)用地的集約利用水平，也實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)變現(xiàn)，為農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了部分資金。

在城鄉(xiāng)用地流通中其他維度的探索還包括放寬宅基地的使用權(quán)，即可由農(nóng)戶(hù)在設(shè)定一定使用年限的前提下，將宅基地使用權(quán)出租給外來(lái)人口（一般為城鎮(zhèn)人口）用于居住、開(kāi)展商業(yè)活動(dòng)等。在大理市銀橋鎮(zhèn)通過(guò)改革，外來(lái)人口可在當(dāng)?shù)叵蜣r(nóng)戶(hù)租賃宅基地使用權(quán)，修建房屋并開(kāi)展餐飲、客棧等商業(yè)經(jīng)營(yíng)，由村集體收取土地收益調(diào)節(jié)金。劉圣歡，楊硯池（2018）認(rèn)為這一方式遵循了“使用者付費(fèi)”的產(chǎn)權(quán)安排思路，是對(duì)宅基地收益權(quán)能的積極探索。目前這一探索涉及宅基地的使用性質(zhì)等問(wèn)題，在一定程度上符合我國(guó)試行農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的試驗(yàn)方向，但其具體規(guī)定和舉措仍待確立和完善。這一創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式一方面滿(mǎn)足了部分城市居民向農(nóng)村轉(zhuǎn)移的需要，類(lèi)似“逆城市化”的遷徙能帶來(lái)城市文明向農(nóng)村的傳播和農(nóng)村技術(shù)的進(jìn)步;另一方面能利用市場(chǎng)化的方式提高宅基地的使用效率，在農(nóng)村自我積累過(guò)慢和政府補(bǔ)貼力量不充分的情況下，由城市反哺農(nóng)村，為農(nóng)村的發(fā)展提供持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)支持。

上述流轉(zhuǎn)方式均是來(lái)自于宅基地改革試點(diǎn)地區(qū)的實(shí)踐探索，且均在一定程度上突破了我國(guó)現(xiàn)行法律的限制。這些探索和研究對(duì)試點(diǎn)地區(qū)具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，不僅可以為其他地區(qū)提供借鑒，更能在對(duì)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、規(guī)則的總結(jié)的基礎(chǔ)上為我國(guó)未來(lái)宅基地相關(guān)制度改革提供重要參考。

4 研究啟示與展望

4.1 研究啟示

作為宅基地改革中的重要一環(huán)，宅基地流轉(zhuǎn)研究目前已取得一定的進(jìn)展，但還不能滿(mǎn)足中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等國(guó)家戰(zhàn)略對(duì)宅基地改革的要求。借鑒已有成果的基礎(chǔ)上，啟示如下：

4.1.1 宅基地流轉(zhuǎn)相關(guān)配套制度要完善。宅基地流轉(zhuǎn)與宅基地確權(quán)、退出機(jī)制等等都是相輔相成的，是宅基地整體改革中承上啟下的一部分。

4.1.2 宅基地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)中期要及時(shí)調(diào)整，避免偏差。宅基地改革事關(guān)農(nóng)民的幸福感、獲得感以及城鄉(xiāng)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要穩(wěn)慎推進(jìn)，切忌在改革中為追求某一方面的目標(biāo)而忽略全局，或被某些利益集團(tuán)左右而忽視農(nóng)民民生大計(jì)。

4.1.3 宅基地流轉(zhuǎn)相關(guān)方式方法在試點(diǎn)后期需注重研究和提煉。地區(qū)試點(diǎn)的目的是為了向全國(guó)提供試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)日趨成熟時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合相關(guān)地區(qū)的實(shí)際情況和特征提煉出一定具有普適性的政策建議，以供全國(guó)其他農(nóng)村地區(qū)參考借鑒，為全國(guó)的農(nóng)村宅基地改革獻(xiàn)力。

4.2 研究展望

通過(guò)上述研究分析，結(jié)合我國(guó)宅基地發(fā)展的客觀現(xiàn)實(shí)來(lái)看，未來(lái)宅基地流轉(zhuǎn)的研究可能需重點(diǎn)圍繞下列問(wèn)題著力：

4.2.1 流轉(zhuǎn)方式的多渠道多維度創(chuàng)新。鑒于我國(guó)農(nóng)村宅基地改革的必要性和巨大潛力，可以認(rèn)為宅基地流轉(zhuǎn)是勢(shì)在必行的。雖然基于我國(guó)當(dāng)前制度的制約無(wú)法完全自由流轉(zhuǎn)，但有條件流轉(zhuǎn)在未來(lái)將很大可能推廣至全國(guó)。由此，探究各種流轉(zhuǎn)方式將具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

4.2.2 流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制創(chuàng)新研究。宅基地流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)是保障和增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收益，由于宅基地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中會(huì)變現(xiàn)土地增值收益，會(huì)帶來(lái)財(cái)富的再分配，政府、村集體、農(nóng)戶(hù)乃至受讓人之間收益分配的方式、期限、風(fēng)險(xiǎn)管控等也需要進(jìn)一步的制度分析，以減少潛在矛盾。

4.2.3 城鄉(xiāng)統(tǒng)一住宅市場(chǎng)和住房保障體系構(gòu)建分析。黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，應(yīng)建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。一旦允許宅基地流轉(zhuǎn)，必須深化城鄉(xiāng)住房制度改革，規(guī)范構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房市場(chǎng)和住房保障體系，如增收農(nóng)村房屋房產(chǎn)稅、開(kāi)放城市公租房和廉租房體系等等。由此，探究如何通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一住宅市場(chǎng)和住房保障體系，將成為這一領(lǐng)域研究的頂層設(shè)計(jì)目標(biāo)。

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