房地產(chǎn)過(guò)剩對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響

姜興楠 費(fèi)琳琪

[內(nèi)容提要]本文對(duì)沿海開放城市、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調(diào)研，試圖通過(guò)一位當(dāng)?shù)鼐用竦慕嵌忍骄况阳~圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前的現(xiàn)狀，并就存在的問(wèn)題提出建設(shè)性意見(jiàn)與合理展望。

[關(guān)鍵詞]國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 旅游房地產(chǎn) 房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)開發(fā)投資具有帶動(dòng)消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，但房地產(chǎn)的過(guò)剩，對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、需求投資巨大的城市將會(huì)是一種反向沖擊。鲅魚圈區(qū)是遼寧省營(yíng)口市的—個(gè)轄區(qū)，中國(guó)沿海十大港口之一的營(yíng)口港（現(xiàn)隸屬于央企招商局集團(tuán)）坐落于本區(qū)，是東北腹地最近、最便捷的出海通道，物流行業(yè)發(fā)展迅速，鞍鋼集團(tuán)等部分國(guó)有企業(yè)都相繼在鲅魚圈建立分廠，同時(shí)鲅魚圈還擁有豐富的海洋旅游資源和溫泉資源。自1984年建區(qū)以來(lái)，鲅魚圈區(qū)成為東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展最快的地區(qū)，是遼東灣經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)外開放的門戶。鲅魚圈區(qū)以鲅魚圈區(qū)中心為核心，周圍包含了熊岳鎮(zhèn)、蘆屯鎮(zhèn)、紅旗鎮(zhèn)等特色城鎮(zhèn)。鲅魚圈區(qū)在國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合實(shí)力排名中，名列第21位，排進(jìn)前10%。鲅魚圈區(qū)的優(yōu)異成績(jī)的背后，離不開遼寧省政府的政策支持與銀行的投資，但投資方向很重要，在卓越成就的背后，這些投資的收益效率對(duì)于鲅魚圈區(qū)來(lái)說(shuō)并不是令人十分滿意。

一、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概況

（一）房地產(chǎn)規(guī)模較大且持續(xù)增大，房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題持續(xù)加劇

經(jīng)過(guò)30多年的房地產(chǎn)建設(shè)，鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)規(guī)模龐大并持續(xù)擴(kuò)大。本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商大約有70多家，且近五年北京金泰、中南地產(chǎn)、萬(wàn)科、MOMA峰匯等國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商入駐鲅魚圈，促使鲅魚圈區(qū)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量不斷增多，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在鲅魚圈區(qū)呈現(xiàn)出遍地開花的景象。

鲅魚圈區(qū)作為沿海城市，旅游業(yè)已經(jīng)發(fā)展了很長(zhǎng)時(shí)間，鲅魚圈區(qū)及其所轄的熊岳鎮(zhèn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)較完善，興建了許多溫泉度假酒店與溫泉度假休閑別墅區(qū)，每到旅游季節(jié)，各個(gè)景區(qū)與酒店人滿為患。

（二）房屋空置率較高

房屋空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。雖在上文提到，鲅魚圈區(qū)的酒店和出租公寓在旅游旺季人滿為患，但畢竟鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)體量較大，過(guò)剩嚴(yán)重。除去景區(qū)周圍的地產(chǎn)，鲅魚圈區(qū)內(nèi)和遠(yuǎn)離景區(qū)的很多樓盤，空置率極高，常年保持在60%左右。特別在旅游淡季，整個(gè)鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分為兩種極端：一是成熟的居住小區(qū)或功能性強(qiáng)的樓盤（學(xué)區(qū)房等）空置率低，這種大多是常住居民居住地。二是部分區(qū)內(nèi)新建樓盤和地域差的樓盤，雖然建筑質(zhì)量好、設(shè)計(jì)新穎，但空置率極高?？偟膩?lái)講，房屋空置率高，主要是由于鲅魚圈區(qū)人口消費(fèi)能力不足以消費(fèi)如此大量的房產(chǎn)。大量的房產(chǎn)建設(shè)，并不能使鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，反而造成了資源浪費(fèi)。一般來(lái)說(shuō)，房屋空置率警示是10%，嚴(yán)重空置率超過(guò)20%，而鲅魚圈區(qū)的平均房屋空置率目前接近40%，夜晚樓房平均亮燈數(shù)不到30%。一到冬季，有大批“候鳥”型業(yè)主遷徙到南方生活，導(dǎo)致大量樓盤入住率不足10%，有些新建的大型樓盤甚至空無(wú)—人。

（三）旅游度假型的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速

夏季（旅游旺季）的時(shí)候，鲅魚圈區(qū)的房產(chǎn)空置率有所降低，房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題有少許緩解，大批游客的涌入，導(dǎo)致旅游度假酒店與酒店式公寓供不應(yīng)求。大量的空置樓盤中也有少許將成品房對(duì)外出租，作為旅游度假用的日租房。

（四）有大量待建與未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目

待建是指房地產(chǎn)開發(fā)商在圈出土地后長(zhǎng)時(shí)間未開工。未完工即指在開發(fā)中途由于各種原因?qū)е陆ㄔO(shè)無(wú)法繼續(xù)，造成爛尾工程。在筆者調(diào)研的接近30處大型地產(chǎn)中，藏瓏大連海、世貿(mào)國(guó)際等五處為爛尾工程。除此30處地產(chǎn)外，海灣城二期、嘉和望兒山小區(qū)等十處為待建工程。這些待建或未完工工程，有的長(zhǎng)達(dá)幾年仍在閑置，造成了土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

二、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題與原因分析

（一）房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題存在并持續(xù)嚴(yán)重

在上文概況中提到，作為一個(gè)常住人口僅有40萬(wàn)的地區(qū)，卻涌入了近百家的房地產(chǎn)開發(fā)商。在近十年來(lái)，鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟(jì)取得了可見(jiàn)的成就，但并不意味著其經(jīng)濟(jì)體量可以與發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，也不意味著其人口收入水平與消費(fèi)能力可以與發(fā)達(dá)地區(qū)相比較。近百家開發(fā)商在這片“處女地”上大肆開發(fā)，憑借其強(qiáng)大的財(cái)力支持，在短短十年間建造了大量的房產(chǎn)，造成了嚴(yán)重的房地產(chǎn)過(guò)剩，除此之外，近幾年入駐的大型開發(fā)商并沒(méi)有吸取教訓(xùn)，仍對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大量投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題不斷加重。原因分析如下：一是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益。二是政府較不完善的政策導(dǎo)向。鲅魚圈區(qū)目前的房?jī)r(jià)處于低檔水平，絕大多數(shù)居民都有房產(chǎn)，所以目前鲅魚圈區(qū)最大的問(wèn)題并不在于如何提高生活質(zhì)量，而在于如何持續(xù)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)。鲅魚圈區(qū)的定位除了—個(gè)港口城市外，還是—個(gè)旅游資源豐富的城市。其旅游房地產(chǎn)的開發(fā)目前有所停滯，但居住房地產(chǎn)卻處于過(guò)剩的狀態(tài)。政府并沒(méi)有對(duì)此作出強(qiáng)硬的決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)于開發(fā)商與政府的高收益，讓當(dāng)?shù)卣臎Q策有所顧慮。

（二）房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題依然嚴(yán)重

鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題在國(guó)家供給側(cè)政策的領(lǐng)導(dǎo)下“去泡沫”成效不大，在過(guò)去的十年里，無(wú)論是銀行貸款投資還是鲅魚圈區(qū)政府政策導(dǎo)向，都推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的持續(xù)加劇。原因分析如下：一是政府依賴土地收入的財(cái)政政策。二是銀行的過(guò)度貸款。三是居民大量不動(dòng)產(chǎn)投資。首先，政府由于利益與眼界等原因，過(guò)度高估了鲅魚圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，采取擴(kuò)張性貨幣政策，縱使房地產(chǎn)開發(fā)商大量貸款開發(fā)樓盤。其次，銀行未經(jīng)仔細(xì)甄別，將錢款貸款給一些方案平庸或目的不端正的開發(fā)商，造成了大量的未還貸款。最后，居民對(duì)大量的房產(chǎn)“有所作為”，采取了貸款買房投資的方式，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。這三種因素，促成了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題嚴(yán)重的延續(xù)。

（三）很大—部分的房地產(chǎn)開發(fā)浪費(fèi)土地、資金等資源

在鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)過(guò)剩的情況下，地產(chǎn)對(duì)于選址與方案的規(guī)劃就十分重要。有些地產(chǎn)在修建中途由于方案失靈、廠商意見(jiàn)不合、資金鏈斷裂等問(wèn)題造成爛尾。還有些開發(fā)商在圈地后就停止了開發(fā)，開始了漫長(zhǎng)的審批、待投資狀態(tài)。這些現(xiàn)象，浪費(fèi)了大量土地，流失了資金。原因分析如下：銀行與開發(fā)商的盲目決策與投機(jī)行為。銀行的盲目貸款，縱使房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目決策與投資。開發(fā)商的過(guò)度貪婪，使他們通過(guò)不斷修建樓盤來(lái)賺取利潤(rùn)，這樣顯而易見(jiàn)是不會(huì)利人利己的行為。

（四）房地產(chǎn)供需不平衡

原因分析如下：一是老齡化嚴(yán)重。二是人口數(shù)量少且增長(zhǎng)慢。三是人民消費(fèi)力不足。開發(fā)商修建了大量房產(chǎn)，但當(dāng)?shù)氐拇蠖鄶?shù)年輕人，選擇了遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)的地方求學(xué)工作，剩余在區(qū)內(nèi)的大多是老年人與外來(lái)的打工人員，且人口較少。這些居民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，思想不夠先進(jìn)，同時(shí)受東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退的大環(huán)境影響，居民不能消化如此龐大的房屋供應(yīng)。

（五）樓盤的質(zhì)量和小區(qū)的管理參差不齊

有的樓盤雖然年代久遠(yuǎn)，但樓盤內(nèi)部管理有方，環(huán)境優(yōu)美，入住率高;有的樓盤盡管是剛剛建成，但樓盤內(nèi)部盡是建筑材料、塵土等堆積物，環(huán)境差，物業(yè)管理混亂、不負(fù)責(zé)，入住率低;有的樓盤在建成之前，已經(jīng)預(yù)售了許多;有的樓盤持續(xù)降價(jià)，也無(wú)人購(gòu)買。房地產(chǎn)過(guò)剩對(duì)此影響重大，由于過(guò)剩的地產(chǎn)無(wú)法被充分的消費(fèi)利用，導(dǎo)致大量的空置樓盤地產(chǎn)。物業(yè)公司對(duì)于極少數(shù)居民的管理成本過(guò)高，所以采取放任的態(tài)度，導(dǎo)致許多新建樓盤的管理極其混亂。原因分析如下：一是開發(fā)商的決策與重視程度。二是大量過(guò)剩地產(chǎn)無(wú)法被消費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)并不是只有資金堆積的行業(yè)，其也是有溫度的。房地產(chǎn)開發(fā)商重視購(gòu)買者，在前期創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案，精心斟酌選址與樓型、戶型，后期提高樓盤內(nèi)部管理與環(huán)境質(zhì)量，并給予一定的優(yōu)惠貸款，這樣的樓盤，才會(huì)有人購(gòu)買。同時(shí)，一些開發(fā)商投入大量資金修建樓盤后，并沒(méi)有為小區(qū)后續(xù)管理立項(xiàng)打算，導(dǎo)致后期管理混亂，這樣的樓盤一定是空置率極高的樓盤。由于管理成本高等一些負(fù)面因素，更加導(dǎo)致了開發(fā)商與物業(yè)公司的后期不作為。

三、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

（一）積極影響

1.為當(dāng)?shù)厝嗣裉峁┳》勘Ｕ?。大量的房產(chǎn)供應(yīng)，就會(huì)拉低房產(chǎn)的價(jià)格。鲅魚圈區(qū)的平均房?jī)r(jià)一直徘徊在3000元/平方米左右的價(jià)格區(qū)間，高檔小區(qū)的房?jī)r(jià)在4500元/平方米左右，算得上是廉價(jià)了。這就使大部分的當(dāng)?shù)毓ぷ髡哂心芰νㄟ^(guò)自己的努力獲得住房保障，提升了人民的幸福感。在房?jī)r(jià)瘋漲的2016年，鲅魚圈區(qū)的房?jī)r(jià)在“一片漲聲”之中卻下降0.2%。

2.大量過(guò)剩房產(chǎn)的出現(xiàn)為旅游季節(jié)的城市房屋供給提供保障，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展。大量的旅游地產(chǎn)和日租房的出現(xiàn)，有充足的能力保證旅游季節(jié)游客的居住需要，不會(huì)使旅游季節(jié)的鲅魚圈區(qū)游客居住問(wèn)題過(guò)于緊張。隨著鲅魚圈區(qū)旅游業(yè)的不斷發(fā)展，每年夏季的游客數(shù)量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，大量的房屋供應(yīng)基本上保證了旅游者住房保障，且不會(huì)使旅游季節(jié)的酒店與住房?jī)r(jià)格過(guò)度增長(zhǎng)，這一定程度上增加了鲅魚圈區(qū)旅游的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.提供就業(yè)崗位，一定程度拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)的建造、銷售、裝修等種種工作提供了大量的工作崗位，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了相應(yīng)的推動(dòng)作用。鲅魚圈區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的確為與此行業(yè)相關(guān)的大量人口提供了就業(yè)保障。

（二）消極影響

1.浪費(fèi)大量資源。長(zhǎng)時(shí)間不使用的房屋折舊速度很快，前期的大量投資導(dǎo)致最后的無(wú)人居住甚至爛尾，這樣的投資浪費(fèi)大量資源。大量的工程占據(jù)大量土地資源，導(dǎo)致其他行業(yè)的用地不足。房地產(chǎn)也是資金堆積的產(chǎn)業(yè)，大量對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的投資，很大程度上影響了鲅魚圈區(qū)其他新興行業(yè)的發(fā)展。

2.城市發(fā)展形象受損。大量的空置房屋與未完成的房地產(chǎn)建筑工地，對(duì)旅游城市來(lái)說(shuō)不是—個(gè)積極的城市形象。夜晚的鲅魚圈區(qū)，由于房屋空置率過(guò)高，被稱為“鬼城”。

3.占用大量資金，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。寬松的銀行信貸導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫，使得大量資金的無(wú)法收回，引發(fā)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了鲅魚圈區(qū)金融的混亂。

四、鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展與轉(zhuǎn)型的展望

（一）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展

鲅魚圈區(qū)以鞍鋼集團(tuán)與營(yíng)口港等工業(yè)企業(yè)為基礎(chǔ)，發(fā)展未來(lái)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)推進(jìn)度假城市建設(shè)，將工業(yè)區(qū)與度假區(qū)協(xié)同發(fā)展，雙軌并行發(fā)展經(jīng)濟(jì)，這樣不僅會(huì)增加城市人口，使人口與房地產(chǎn)適配，也會(huì)成為綠色發(fā)展的城市。

（二）城市職能轉(zhuǎn)變

鲅魚圈區(qū)在未來(lái)將會(huì)由傳統(tǒng)的旅游業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐远燃贋橹饕Φ姆?wù)型休閑度假城市。以三亞的城市發(fā)展模板為參照，未來(lái)將會(huì)有人在鲅魚圈區(qū)購(gòu)置房屋作為夏季度假房屋，鲅魚圈區(qū)的開發(fā)商也會(huì)大量建設(shè)有創(chuàng)意、高服務(wù)的樓盤來(lái)適配服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這樣會(huì)使土地等各種資源利用更加充分。

（三）政府政策轉(zhuǎn)變

政府應(yīng)改變擴(kuò)張性貨幣政策，把好銀行信貸這道關(guān)口，適度放貸支持房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，找準(zhǔn)未來(lái)發(fā)展定位，適當(dāng)調(diào)整政策支持房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

五、對(duì)鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的建議

一是銀行方面減少房地產(chǎn)信譽(yù)貸款，將大量資金貸給鲅魚圈區(qū)正快速發(fā)展中的港口、快遞運(yùn)輸行業(yè)，以適當(dāng)?shù)牧Χ戎С址康禺a(chǎn)發(fā)展。二是房地產(chǎn)商增強(qiáng)創(chuàng)新意識(shí)，與時(shí)代接軌，將無(wú)法出售的房屋進(jìn)行裝修，并以酒店的運(yùn)營(yíng)模式出租房屋，為旅游業(yè)服務(wù)。改變運(yùn)營(yíng)思想，靈活處理空閑房屋。三是鲅魚圈區(qū)政府改變現(xiàn)有的急功近利的思想，出臺(tái)政策限制大量建造房屋這種不健康的“經(jīng)濟(jì)催化劑”，同時(shí)出臺(tái)政策吸引外地人才共同建設(shè)鲅魚圈。只有促進(jìn)鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)，才是目前該地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“解藥”。

（作者單位：1.江西財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院;2.遼寧農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

責(zé)任編輯：張永輝