基于主成分分析法的成都市房地產(chǎn)泡沫程度評價

吳弘璐　吳玫琦

摘 要：在分析房地產(chǎn)泡沫研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，利用主成分分析法對成都市2010年至2014年房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行研究，旨在為成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供警示和建議。研究發(fā)現(xiàn)，成都市2010年未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，自2011年起房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，并且程度逐年加重。其中，成都市房地產(chǎn)市場供大于求，在供需環(huán)節(jié)房地產(chǎn)泡沫突出；而成都市房地產(chǎn)價格環(huán)節(jié)房地產(chǎn)泡沫程度暫不明顯。通過分析成都市房地產(chǎn)泡沫狀況，得出成都市未來房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)著重于遏制房地產(chǎn)投機(jī)、約束政策放寬后的反彈，以及掌握房地產(chǎn)市場實時狀況，以達(dá)到靈活調(diào)整政策的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；主成分分析法；成都市

一、引言

自20世紀(jì)90年代開始，中國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，二十年內(nèi)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但在快速騰飛過程中，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投機(jī)性強(qiáng)、投資增幅過高，房價上漲過快等問題。2014年，成都市房地產(chǎn)市場在調(diào)控下陷入低潮，房價有了下降趨勢，直到下半年“限貸”政策退出成都樓市后才有了稍微的回暖。目前成都市房價是否合理，是否存在房地產(chǎn)泡沫，政府逐漸放松樓市政策是否有利于成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，成為了公眾關(guān)注的焦點。

二、成都市房地產(chǎn)泡沫實證研究

（一）泡沫測量評價指標(biāo)選取

依據(jù)房地產(chǎn)泡沫特點，本文選取六個指標(biāo)對成都市房地產(chǎn)泡沫程度進(jìn)行評價分析，如表2.1所示。指標(biāo)數(shù)據(jù)源為成都市2010—2014年統(tǒng)計年鑒。

由表2.1可見，成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比重逐年提升，2010年恰好處于臨界值，2011年至2013年比重相對穩(wěn)定，2014年市場回暖，投資比重明顯提高，且脫離合理臨界值。因此，成都市房地產(chǎn)市場需遏制投機(jī)性投資，以避免房地產(chǎn)泡沫程度加深。而房地產(chǎn)投資增長率總體有下降趨勢，且均未達(dá)房地產(chǎn)泡沫臨界值，說明成都市房地產(chǎn)發(fā)展速度相對于國民實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較匹配。2011年后，房地產(chǎn)銷售額增長率較社會商品零售增長率而言呈現(xiàn)逐年遞減趨勢，成都市居民對房地產(chǎn)的需求也趨于理智。除2012年外，房地產(chǎn)價格增長率脫離了正常物價上升水平，且房價收入比均偏高，房價脫離了合理水平，居民支付能力相對較低，出現(xiàn)了泡沫。成都市房地產(chǎn)空置率從2011年起逐年上升，且從2013年起超過了臨界值，商品房空置情況日漸嚴(yán)重，這一現(xiàn)象對房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)有警示意義。

（二）評價模型建立

本文選取了六個評價指標(biāo)，為起到降維的效果采用SPSS軟件對6個評價指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，得到房地產(chǎn)泡沫評價綜合評價值，將每個指標(biāo)的臨界值代入得到臨界值綜合評價值，對比實際值與臨界值大小，若實際值大于臨界值則為出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。

（三）主成分分析

由于數(shù)據(jù)的單位和量綱不同會影響評價結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，本文采取極差標(biāo)準(zhǔn)化法對指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，再對6個評價因子做降維分析。

1.成份分析

主成分分析的原理是提取特征值大于1，且累計方差貢獻(xiàn)率達(dá)到85%的幾個主成分，以達(dá)到降維的目的。本文共提取了兩個主成分。

本次主成分分析對因子載荷矩陣采用具有Kaiser標(biāo)準(zhǔn)化的正交旋轉(zhuǎn)法，使因子更具有命名解釋性。從旋轉(zhuǎn)后因子載荷矩陣可以得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重、空置率、房屋銷售額增長率與社會商品零售增長率比值、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率比值四個因子在第一個主成分F1里具有較高的載荷，其主要涉及房地產(chǎn)投資、消費，因而可解釋命名為“供給需求型因子”。房地產(chǎn)價格增長率與GPI增長率比值、房價收入比兩個因子在第二個主成分F2里具有較高載荷，其主要涉及房地產(chǎn)價格，因而可解釋命名為“價格因子”。

2.評價模型構(gòu)建

依據(jù)主成分分析中成分得分系數(shù)矩陣，可以構(gòu)建主成分分析得分函數(shù)：

同時，根據(jù)兩個主成分特征根和累計貢獻(xiàn)率，可構(gòu)建房地產(chǎn)泡沫評價模型：

3.評價結(jié)果

將各指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化值及其臨界值分別代入房地產(chǎn)評價模型中，可得到各年份房地產(chǎn)泡沫評價綜合評價值（表2.1）。對比各年份實際得分值與臨界指標(biāo)值之間的關(guān)系，若實際得分值高于臨界指標(biāo)值則說明存在房地產(chǎn)泡沫。

從評價綜合得分來看，除2010年成都市不存在房地產(chǎn)泡沫以外，2011年至2014年都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，且程度逐年加深。

三、成都市房地產(chǎn)泡沫分析

（一）房地產(chǎn)泡沫主要出現(xiàn)在供給需求環(huán)節(jié)

通過分析第一主成分F1，容易發(fā)現(xiàn)2010年至2014年第一主成分得分均高于臨界值，說明供給需求類指標(biāo)均高于臨界值，成都市房地產(chǎn)在供給需求環(huán)節(jié)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場仍是快速發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率雖有下降趨勢，但2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額將近2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的兩倍，同時，較2013年， 2014年因市場行情影響，成都房地產(chǎn)銷售額較2013年有所下降，商品房的空置率也不斷提高，但房地產(chǎn)施工面積和竣工面積都均在增長，明顯出現(xiàn)供大于求狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)價格泡沫水平低

通過分析第二主成分F2，容易發(fā)現(xiàn)2010年至2014年第二主成分得分均低于臨界值，說明房地產(chǎn)價格處于較為合理水平，成都市房地產(chǎn)在房價環(huán)節(jié)未出現(xiàn)泡沫。成都市商品住宅平均銷售價均價上漲幅度不大，房價收入比雖然都高于臨界值6，但也有下降趨勢，直到2014年才有所回升。

（三）房地產(chǎn)泡沫程度呈逐年加深趨勢

對比2010至2014年房地產(chǎn)泡沫綜合評價得分，容易發(fā)現(xiàn)自2011年出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，房地產(chǎn)泡沫程度不斷加深，其中2014年房地產(chǎn)泡沫程度陡然上升，達(dá)到了2013年的2.7倍。雖然2011年“新國八條”對房地產(chǎn)市場有了嚴(yán)厲的管理，但因經(jīng)濟(jì)不景氣，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，限購政策不公開化退出，限貸政策也逐漸退出成都樓市，整個成都市的樓市政策在近期內(nèi)都將趨于寬松，這將推動開發(fā)商的投資與消費者的消費，使得2015年房地產(chǎn)泡沫有膨脹的可能性，房地產(chǎn)泡沫程度也將在近期內(nèi)持續(xù)加深。

四、政策建議

（一）遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為

投機(jī)、炒作行為會導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)市場，同時也推動了資產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)實際價值，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。截止2014年底，在市場低迷、政策嚴(yán)格約束、空置率逐漸增加、銷售額下降等等不良因素下，成都市房地產(chǎn)市場開發(fā)投資額上漲幅度大，投資仍然過熱。開發(fā)商對房地產(chǎn)行情的自信讓其不斷注入大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，住房投資者對房價上漲趨勢的確信讓其增加購房投資，由于主觀對房地產(chǎn)的積極態(tài)度使得投機(jī)行為不斷發(fā)生。有效遏制投機(jī)行為因先從扭轉(zhuǎn)投資心態(tài)入手。

（二）約束政策放寬后的反彈

因市場低迷，不斷有放松的政策出臺來刺激投資，刺激消費。在此情況下，需有新的政策來約束嚴(yán)格政策放松后的反彈，以避免政策放松后投資者和消費者過度的市場熱情。為避免此次嚴(yán)格房地產(chǎn)調(diào)控放松后的反彈，必須有新的政策出臺約束。

（三）掌握房地產(chǎn)市場實時狀況

政府決策不能一味只看經(jīng)濟(jì)狀況，也應(yīng)實時關(guān)注房地產(chǎn)實時狀況，不能因一時調(diào)控成效而放松警惕，應(yīng)保持充分的危機(jī)意識。成都房地產(chǎn)相關(guān)政策已有放松趨勢，房地產(chǎn)市場也將逐步走上平穩(wěn)增長的道路，在此基礎(chǔ)上，更應(yīng)實時對一些突發(fā)狀況做出反應(yīng)，地方政策也因隨市場狀況而作局部的靈活調(diào)整。此外，政府應(yīng)逐步減弱政策調(diào)控，使調(diào)節(jié)回歸市場化，以達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)市場化轉(zhuǎn)變。（作者單位：1.四川師范大學(xué)西南土地資源評價與監(jiān)測教育部重點實驗室；2.四川師范大學(xué)地理與資源科學(xué)學(xué)院）

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