未來我國房價漲勢會逐漸放緩嗎

陳彥斌+陳小亮

【摘要】為防范房價泡沫化風(fēng)險，中央政治局會議明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。央行將在2016年初的基礎(chǔ)上實施穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，尤其將加強(qiáng)對房地產(chǎn)的信貸限制和宏觀審慎監(jiān)管，證監(jiān)會等部門以及相關(guān)城市地方政府也相繼收緊調(diào)控政策。在此情形下，房價漲幅將會逐漸放緩，房價泡沫化問題也將得以緩解。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫 去庫存 市場分化 公共服務(wù)均等化

【中圖分類號】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

中國房地產(chǎn)市場2015年以來逐漸回暖，進(jìn)入2016年后更是加速升溫，而且表現(xiàn)出明顯的“分化”態(tài)勢。三四線城市去庫存形勢依舊嚴(yán)峻，而北上廣深四大一線城市和二線“四小龍”（南京、廈門、蘇州、合肥）等城市的房價卻持續(xù)飆升。2016年上半年，四大一線城市新建商品住宅與二手住宅價格平均漲幅分別高達(dá)28.8%和29.5%，二線“四小龍”房價漲幅與一線城市不相上下。面對北上廣深等重要城市房價持續(xù)上漲的局面，權(quán)威人士明確強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)泡沫”風(fēng)險正在不斷加大，7月份的中央政治局會議更是罕見提及“抑制資產(chǎn)泡沫”。由于房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長（房地產(chǎn)對GDP貢獻(xiàn)度約30%）和社會穩(wěn)定（房地產(chǎn)占家庭財產(chǎn)的比重高達(dá)70%左右）至關(guān)重要，如果房價出現(xiàn)大幅波動將給經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定帶來嚴(yán)重的負(fù)面沖擊，因此有必要對房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險進(jìn)行評估，在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)確判斷中央政治局會議“抑制資產(chǎn)泡沫”的決定對房地產(chǎn)市場走勢的影響。

為什么要抑制房地產(chǎn)價格泡沫

“房改”以來中國經(jīng)歷了多輪房價上漲周期，它們主要是由城鎮(zhèn)化帶來的強(qiáng)勁剛性需求以及經(jīng)濟(jì)高增長時期家庭購買力的持續(xù)提升等因素所推動，但是本輪房價上漲過程中這些驅(qū)動因素已經(jīng)大幅減弱。其一，截止2015年底，四大一線城市城鎮(zhèn)化率均已經(jīng)達(dá)到85%以上，二線“四小龍”中城鎮(zhèn)化率最低的合肥也已經(jīng)達(dá)到70.4%，未來這些城市的城鎮(zhèn)化速度將逐漸放緩，新增城鎮(zhèn)人口可能會越來越少。其二，近年來四大一線城市和二線“四小龍”經(jīng)濟(jì)增速無一例外地大幅下滑，四大一線城市平均增速已經(jīng)從2010年的11.6%下降到2016年上半年的7.5%，二線“四小龍”平均增速已經(jīng)從2010年的14.8%大幅下滑到2016年上半年的8.4%。

與前幾輪房價上漲周期不同，本輪房價上漲很大程度上由投機(jī)性資金所驅(qū)動，并呈現(xiàn)出泡沫化特征。為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力和“債務(wù)-通縮”風(fēng)險，2015年以來央行采取了多輪降準(zhǔn)和降息操作，釋放了大量流動性。與此同時，2014年以來出臺的房地產(chǎn)新政策都激勵持有住房的家庭再次購買住房。多次降準(zhǔn)、降息操作與一系列刺激政策使房地產(chǎn)市場不斷升溫，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機(jī)氛圍越來越濃重。據(jù)統(tǒng)計，在房價漲幅最大的深圳，購房者中投機(jī)者所占比重超過了三成，利用“自買自賣轉(zhuǎn)按揭”和“眾籌”等手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象較為常見。投機(jī)資金促成的房價上漲使得目前房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出明顯的泡沫化特征。

房價泡沫化將會給經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定帶來諸多危害。一方面，房價泡沫化將導(dǎo)致資金“脫實向虛”，不利于實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在外部需求萎縮、融資成本偏高和稅負(fù)過重等因素的影響下，中國實體經(jīng)濟(jì)投資回報率相對較低，降低了企業(yè)家的投資熱情，而房價泡沫化則進(jìn)一步擠占了實體經(jīng)濟(jì)的資金，國企和非國企紛紛涌入房地產(chǎn)市場。另一方面，房價泡沫還會加劇家庭財產(chǎn)不平等程度，引發(fā)無房家庭的不滿情緒，不利于社會穩(wěn)定。對素有“居者有其屋”文化傳統(tǒng)的中國人來講，擁有一套住房是普通家庭一代人甚至幾代人追求的目標(biāo)。面對房價泡沫，富裕家庭只要購買房產(chǎn)之后便可以坐享其成、不勞而獲；而無房家庭卻在與房價賽跑，積攢存款的速度甚至比不過房價上漲的速度，他們很可能將因此而產(chǎn)生不公平和被剝削的心理落差。

如果房價繼續(xù)大幅上漲，房地產(chǎn)給經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定帶來的負(fù)面影響會越來越嚴(yán)重。而且，伴隨著資產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，投資者的樂觀預(yù)期將出現(xiàn)動搖，并且可能會在某一時點(diǎn)演化為市場恐慌，最終引發(fā)資產(chǎn)價格的暴跌。一旦房價泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)增長和社會穩(wěn)定同樣會遭到嚴(yán)重沖擊：房地產(chǎn)投資將大幅下滑，不利于“穩(wěn)增長”；企業(yè)所抵押房地產(chǎn)的價值將大幅縮水，導(dǎo)致債務(wù)清償和資產(chǎn)廉價拋售的惡性循環(huán)，這極有可能將本已出現(xiàn)“債務(wù)-通縮”跡象的中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步推入“債務(wù)-通縮”陷阱之中；家庭財產(chǎn)將會大幅縮水，民眾怨言會隨之大幅增加，不利于社會穩(wěn)定。有鑒于此，很有必要抑制四大一線城市和二線“四小龍”等城市的房地產(chǎn)價格泡沫。

未來一段時期房地產(chǎn)市場走勢判斷

中長期房地產(chǎn)市場的走勢取決于供給和需求狀況，其中需求端影響因素主要是適齡購房人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)增速等。但是短期里這些因素變化不大，影響房地產(chǎn)市場走勢的主要是貨幣政策和各級政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策。要想判斷“抑制資產(chǎn)泡沫”背景下房地產(chǎn)市場的走勢，關(guān)鍵就是分析貨幣政策和各級政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的定位。

貨幣政策方面，央行將在2016年初的基礎(chǔ)上實施穩(wěn)健偏緊的貨幣政策，尤其加強(qiáng)對房地產(chǎn)的信貸限制和宏觀審慎監(jiān)管。去產(chǎn)能和去庫存背景下，中國面臨較為嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)下行壓力，為了“穩(wěn)增長”，央行在2016年一季度實行了“穩(wěn)健略偏寬松”的貨幣政策。一季度M2增速達(dá)到13.4%，超過13%的增長目標(biāo)，遺憾的是，貨幣政策不僅沒能有效服務(wù)于實體經(jīng)濟(jì)，反而助推了房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展態(tài)勢。一季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長22.2%，在此情形下，央行開始收緊貨幣政策，2016年二季度M2同比增速為11.8%，比一季度下降了1.6個百分點(diǎn)，明顯低于13%的增長目標(biāo)。但是，資金仍然不斷地流向房地產(chǎn)，二季度房地產(chǎn)貸款余額同比增長24%，增速比一季度再度提高了1.8個百分點(diǎn)。中央政治局“抑制資產(chǎn)泡沫”決定出臺之后，央行在《2016年二季度貨幣政策執(zhí)行報告》中表示，“前期的房價較快上漲有可能逐步傳導(dǎo)”，“若頻繁降準(zhǔn)會大量投放流動性，容易強(qiáng)化對政策放松的預(yù)期”，要“進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化調(diào)控”，“清理房地產(chǎn)場外配資”。由此可知，接下來房地產(chǎn)市場所面臨的貨幣政策環(huán)境與2016年一季度相比將會收緊，一方面央行將會加強(qiáng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款的限制，另一方面央行針對房地產(chǎn)市場的宏觀審慎監(jiān)管力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。

房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，在中央政治局會議“抑制資產(chǎn)泡沫”的決定出臺之前，上海和深圳就已經(jīng)開始收緊調(diào)控政策，而決定出臺之后，證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門以及二線“四小龍”也相繼收緊調(diào)控政策。第一，上海和深圳在3月份分別出臺“325新政”，重點(diǎn)限制投機(jī)性購房行為。深圳新政規(guī)定，戶籍人口限購兩套房，購買第二套房時的首付比例由30%提高至40%；非戶籍人口限購一套房，社保繳納年限由1年大幅提高至3年。上海新政更加嚴(yán)格，擁有1套住房的居民家庭購買第2套住房時，如果是普通自住房，首付比例不低于50%，如果是非普通自住房，首付比例不低于70%；非戶籍人口購房社保繳納年限由2年大幅提高至5年。第二，證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門正在加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金和資金使用的監(jiān)管力度，旨在打壓“地王”現(xiàn)象，從成本端著手降低房價增速。例如證監(jiān)會規(guī)定，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。第三，二線“四小龍”正在相繼出臺提高土地出讓金首付比例、收緊個人購房貸款政策等緊縮性調(diào)控政策。需要強(qiáng)調(diào)的是，蘇州8月份的樓市新政規(guī)定，“非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購房合同時應(yīng)認(rèn)真審核購房人資格，購房人違反限購規(guī)定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”。這意味著蘇州成為2014年北上廣深之外的大城市取消限購政策之后，首個重啟限購的城市，由此足以體現(xiàn)出政府限制房價增速的決心。

在央行“繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策”、證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門加強(qiáng)監(jiān)管力度、地方政府收緊調(diào)控政策等因素的共同作用之下，四大一線城市和二線“四小龍”的房價上漲態(tài)勢預(yù)計將逐漸趨緩，甚至可能下跌。但是，房價大幅下跌的概率相對較小，因為一旦房價大幅下跌，中央和地方政府將會出手“救市”。自“房改”以來，房地產(chǎn)市場在2008年、2012年和2014年經(jīng)歷過三輪下行周期，中央政府和地方政府無一例外地出臺措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢。究其原因，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要，此外，房地產(chǎn)業(yè)能給地方政府帶來巨額土地出讓金和可觀的稅收收入，為地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)籌集資金。一旦房價大幅下滑，將給地方經(jīng)濟(jì)帶來巨大沖擊，因此中央和地方政府仍然會采取必要措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

公共服務(wù)均等化才能解決房地產(chǎn)市場分化困境

面對一線城市和二線“四小龍”房價泡沫化風(fēng)險以及三四線城市庫存高企并存的局面，目前各界普遍認(rèn)為應(yīng)該通過“因城施策”來解決房地產(chǎn)市場分化困境。不管是中央政治局的決定、證監(jiān)會和銀監(jiān)會等部門的舉措，還是各地方政府出臺的收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，都遵循了“因城施策”的思路。但是，過去十余年房地產(chǎn)市場的調(diào)控經(jīng)驗已經(jīng)表明，限購、限貸和收緊住房信貸等調(diào)控政策只能短時間內(nèi)減緩北上廣深等重要城市的房價上漲態(tài)勢，一旦政策有所松動，房價可能再次大幅上漲，陷入房價“越調(diào)越高”的窘境。與此同時，三四線城市紛紛根據(jù)自身情況，通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、搬遷補(bǔ)貼、物業(yè)補(bǔ)貼以及放寬落戶條件等方式吸引農(nóng)民工購房，但是“去庫存”的效果也不甚明顯。因此，總體來講，“因城施策”可能難以解決房價泡沫化風(fēng)險以及三四線城市庫存高企的問題。

事實上，一線和二線“四小龍”城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場并不是完全獨(dú)立的，二者密切相關(guān)。一線和二線“四小龍”城市房價大幅上漲而且維持上漲預(yù)期的重要原因是，三四線城市人口不斷涌入，因此新增住房需求持續(xù)存在。而三四線城市房地產(chǎn)庫存高的一個重要原因則是這些城市的人口外流至一線和二線“四小龍”城市，導(dǎo)致潛在的住房需求流失。之所以人口不斷從三四線城市涌入北上廣深等重要城市，是因為北上廣深的教育、醫(yī)療、社會保障等基本公共服務(wù)明顯優(yōu)于三四線城市。以高等教育為例，全國一共有39所985高校，其中北京多達(dá)8所，北上廣和二線“四小龍”合計18所，幾乎占據(jù)全國的一半。

正因如此，應(yīng)將一線和二線“四小龍”城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場看成一個整體，其中的紐帶就是公共服務(wù)。通過轉(zhuǎn)變政府職能（從增長型政府轉(zhuǎn)向服務(wù)型政府）和加大轉(zhuǎn)移支付力度等舉措，縮小三四線城市與一線城市和二線“四小龍”等城市之間的公共服務(wù)差距。實現(xiàn)公共服務(wù)均等化，就能夠有效解決房地產(chǎn)市場分化困境。一方面，公共服務(wù)均等化將會提高三四線城市教育、醫(yī)療和社會保障等公共服務(wù)的供給數(shù)量和質(zhì)量，這樣可以提高三四線城市的吸引力，減少人口外流，從而化解房地產(chǎn)庫存。另一方面，三四線城市外流人口減少自然會減輕一線城市和二線“四小龍”城市的外來人口壓力，從而減少潛在的首次置業(yè)需求，這樣才能夠從根本上削弱一線城市和二線“四小龍”城市的房價上漲預(yù)期，化解房價泡沫化問題。

（作者分別為中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、教授；中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員）

【參考文獻(xiàn)】

①《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》，《人民日報》，2016年5月9日。

責(zé)編/張寒