中國與國際一線城市房價對比分析

張麗敏

摘要：由于宏觀經(jīng)濟政策的影響，自2014年下半年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)價格上升趨勢，尤其是一線城市房價漲勢兇猛，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象再次被人們所關(guān)注。本文以此為背景，通過與美國、日本、香港一線城市房地產(chǎn)泡沫崩潰前租售比、房價收入比進行比較，進一步分析我國一線城市房價較高產(chǎn)生而沒有發(fā)生崩潰的原因。

關(guān)鍵詞：租售比；房價收入比；房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-00000-01

一、研究背景

2014年整個宏觀經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出樓市庫存高、房地產(chǎn)投資增速明顯下滑、市場信心不足等現(xiàn)象，國家通過連續(xù)放松限購、限貸及降息降準、降首付、330新政等靈活適度的多項政策進行宏觀調(diào)控，不僅使房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，在北京、深圳等一線城市出現(xiàn)房價畸高，價格波動較大現(xiàn)象，僅2016年前兩月，深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是52%、25.7%、17.4%。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟問題再次被人提及。在這種情況下，利用租售比和房價收入比兩個指標，通過和日本、美國、香港等一線城市房地產(chǎn)泡沫破裂時的數(shù)值比較，分析我國一線城市存在房地產(chǎn)泡沫的危險性，對于我國防范房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂有重要價值。

二、指標的選擇與比較

1.指標選擇

理論上講，住房的投資性需求取決于房地產(chǎn)的資本化率，即是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)的當前期望收益率。國際通行標準認為合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。如果租售比高于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。因此，房價租售比就成為了衡量住房價格是否合理，以及是否存在泡沫的重要指標。

從表1可以看出，美國、日本、香港一線城市在房地產(chǎn)泡沫時都出現(xiàn)了量價背離現(xiàn)象，其租售比都遠遠超出國際標準，處于泡沫危險情況，但是從數(shù)據(jù)看到，當前北京、上海等一線城市的租售比大約800、1000，其數(shù)值遠遠大于美國、日本、香港一線城市在泡沫頂峰期的租售比，有甚者北上廣等一線城市各別小區(qū)都達到1000數(shù)值，所以中國一線城市房價存在很高的泡沫。

2.指標比較

從表2數(shù)值可以看出，1990年，日本東京平均單價93.4萬日元/平方米，當時日本人均GDP約為358萬日元，其房價收入比比為26；1997年，香港平均房價為8.4萬港元/平米，人均GDP為21萬港元，房價收入比為40；2008年美國人均收入，房價收入；2015年，北京樣本住宅平均價格為3.5萬元/平方米，北京人均GDP 10.6萬元，以100平米算，房價收入比為33。從和2008年美國、1991年日本以及1997年泡沫時期相比，2015年中國一線城市相對房價超過1991年前后美國紐約、日本東京，略低于1997年香港。中國一線城市房價泡沫程度很高。

三、分析原因

我們知道，只要房地產(chǎn)市場存在泡沫，泡沫破裂、房價下降就是確定的，不確定的只是下降的時間。美國房價經(jīng)過6年的繁榮期，在2007年最高峰后，2008年美國房市像多米諾骨牌一樣崩盤，2012年跌倒谷底。在廣場協(xié)議后，日本房價出現(xiàn)瘋狂上漲趨勢，在1991年空前瘋狂后轟然崩潰，據(jù)統(tǒng)計價格從1992開始持續(xù)下跌，截至2015年，東京城市住宅用地價格跌幅為65%；香港房價從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價格上漲了三倍多。在當年的“巔峰”時期后其樓價從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到四五千元。從數(shù)據(jù)對比可得，中國一線城市相對于美國、日本、香港面臨更大的泡沫，但為什么中國一線城市房價沒有出現(xiàn)泡沫崩潰現(xiàn)象？中國的低租售比現(xiàn)象已經(jīng)維持多年也足以證明這一點，其主要原因是中國一線城市自身的一些特點使它不會像其他國際一線城市出現(xiàn)大的泡沫崩潰現(xiàn)象。

1.中國一線城市的房地產(chǎn)的投機需求。2015年中國的一線城市房價的上漲主要由有錢階級的投資和投機偏好驅(qū)動造成的，而不是由普通人群的居住剛性需求驅(qū)動。有錢階層對房價上漲持續(xù)看好的預期下帶動他們的投資和炒房需求。只要這個預期還在，沒有被逆轉(zhuǎn)，中國一線城市的房價就仍有可能持續(xù)上升。對于一線城市的租金水平將短期處在低迷的狀態(tài)，因為普通老百姓的收入水平在短期是不會發(fā)生變化的，所以租金水平有不可能隨著房價船漲水高。在房價走高，租金走勢緩慢時，出現(xiàn)較高的租售比，使中國一線城市的房地產(chǎn)不會像美國、日本、香港等出現(xiàn)泡沫崩潰現(xiàn)象。

2.宏觀經(jīng)濟政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟形式的不同

美國是次貸危機、日本、香港是寬松的貨幣政策刺激了房市泡沫，隨后收緊的政策又刺破了泡沫，中國一線城市此輪房價的瘋狂上漲也是政策造成的，所以又稱為政策牛。但是中國的房地產(chǎn)做為中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系經(jīng)濟命脈，所以在一線城市出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟時，不會立刻實施緊縮貨幣政策，而是為了配合宏觀經(jīng)濟政策，政府依然以去庫存配合供給側(cè)改革為大政方針，仍然實施寬松、穩(wěn)健的貨幣政策，全面推出刺激房價上漲的信貸政策及稅收政策，以實現(xiàn)整體房地產(chǎn)去庫存的改革目標。

盡管一線城市房價在短期內(nèi)不會出現(xiàn)泡沫崩潰現(xiàn)象，但是泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了這個規(guī)律。對于這種非理性的繁榮，根據(jù)美國、日本、香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗，一旦實施貨幣收緊等政策，投資者的風險偏好程度也會轉(zhuǎn)變，其房價也會出現(xiàn)大幅度的回落，最終導致居民財富大幅縮水，企業(yè)資產(chǎn)負債表惡化，銀行不良率上升，政府債臺高筑。也可以說中國的房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟。所以要進行適度改革，做到“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。使房地產(chǎn)政策應適應新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機，同時建立起比較完善的住房法律體系，建立遏制投資投機性需求的長效機制。