分析我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

劉玉

摘要：當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程舉步維艱，房地產(chǎn)行業(yè)始終斡旋在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口浪尖上，為穩(wěn)定和完善房地產(chǎn)發(fā)展，在分析我國房地產(chǎn)發(fā)展歷程的同時(shí)，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)的新常態(tài)，取其精華，去其糟粕，試圖避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重創(chuàng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；房地產(chǎn)泡沫；去存量

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系越來越緊密，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也逐漸處在一個(gè)更為廣闊的政治、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境之中，中央與各地政府、企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)，以及各級(jí)市場(chǎng)在不斷博弈中發(fā)展和成熟。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段，1978～1998年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，發(fā)展階段；1979年～2003年房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段；2004～2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)馳云卷發(fā)展期；2014～2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成期。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，發(fā)展階段（1978～1998年）

從1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題，截至1985年底，全國共有160個(gè)城市和300個(gè)縣鎮(zhèn)實(shí)行了補(bǔ)貼售房，共出售住房1093萬平方米。1998年，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，以“取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，使得在新中國延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度壽終正寢，“市場(chǎng)化”成為了住房建設(shè)的主題詞。住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展，這同時(shí)也直接刺激了商品房市場(chǎng)的發(fā)展。1993年～1998年，我國GDP在總量20萬億基礎(chǔ)上，以8%的年增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升，我國人均GDP保持在1000美元，人均住房面積12平方米，住房需求顯著，此間，國內(nèi)雨后春筍般出現(xiàn)2萬家左右以國有企業(yè)主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從復(fù)蘇逐步走向迅速發(fā)展階段。

二、穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1998～2003年 ）

1998年～2003年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的階段，以1998年7月3日，國發(fā)（1998）23號(hào)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的出臺(tái)為起點(diǎn)，國家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，如取消福利房，按揭貸款購房政策促使有效需求短時(shí)間激增，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。相關(guān)法律法規(guī)的完善及出臺(tái)各種利好房地產(chǎn)的政策，完善和促進(jìn)了國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，配套措施相應(yīng)出臺(tái)，規(guī)范土地交易、商品房交易、市場(chǎng)交易等行為，給與行業(yè)以各類的支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健成長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格與銷售量平穩(wěn)上升，各地市場(chǎng)全面穩(wěn)步地發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步上升的通道。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)馳云卷發(fā)展期（2004～2013年）

2004～2013年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)空前發(fā)展的十年，投資需求和消費(fèi)需求同步上漲的同時(shí)，取消價(jià)格管制等政策的實(shí)施使得房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)馳云卷之勢(shì)在全國各地蓬勃發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年以來，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)持續(xù)在20%的比率，每年竣工面積達(dá)500萬平方米，房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到200%，是1998年前總和的1.5倍，人均住房面積從12平方米上升到32平方米，為絕大多數(shù)居民解決了住房問題。推進(jìn)了城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國城鎮(zhèn)化率從2004年的21%迅速上升，2012年已經(jīng)達(dá)到51%。截至到2012年，我國的房?jī)r(jià)收入比率達(dá)到25倍。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸浮現(xiàn)一系列的問題，房?jī)r(jià)過高，漲幅過快，伴隨拆遷，糾紛問題愈演愈烈，房地產(chǎn)行業(yè)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重中之重。

國家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在中國經(jīng)濟(jì)日新月異的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是國家關(guān)注的重點(diǎn)，十年間出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策。以《國六條》、《國八條》、《過五條》為指導(dǎo)的地方政策不斷推陳出新。從規(guī)劃土地、金融政策、經(jīng)濟(jì)適用房、房?jī)r(jià)以及資金投向等多方面，全面反思和調(diào)控國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成期（2014～2016年）

2014～2016年是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變的三年，房地產(chǎn)泡沫不斷形成的時(shí)期。2014年起，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)下降，從2014年初19.3%到2015年末1%僅僅用了24個(gè)月。2016年開始有向好局面達(dá)到3%。當(dāng)然，這兩年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來重大影響。持續(xù)的經(jīng)濟(jì)下行使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫迅速浮現(xiàn)，去庫存，去產(chǎn)能成為近三年來房地產(chǎn)行業(yè)的首要目標(biāo)。2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)，把去庫存作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的五大重點(diǎn)任務(wù)當(dāng)中一項(xiàng)，房地產(chǎn)去庫存是主要部分。為了降低交易成本，更好地滿足剛需，國家陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)的政策。在國家宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在很多問題，房地產(chǎn)泡沫不斷形成，完善和維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。

綜上所述，去庫存，去產(chǎn)能是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)，在充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制的基礎(chǔ)上，需要經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展，堅(jiān)持加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度，加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。業(yè)內(nèi)人士稱，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化明顯，一線城市外來人口不斷增加，創(chuàng)造部分剛性需求，房?jī)r(jià)會(huì)維持高企，有上漲趨勢(shì)，引導(dǎo)部分開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資趨勢(shì)加大。與一線城市相反，二三線城市外來人口量相對(duì)較少，且有人口外流趨勢(shì)，導(dǎo)致剛性需求下降，去產(chǎn)能，去庫存，首當(dāng)其沖。其房?jī)r(jià)可能會(huì)維持穩(wěn)定并下降趨勢(shì)。各地方政府需繼續(xù)實(shí)施“因地施策”，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩(wěn)工作。

目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)下行，上市公司資金流動(dòng)性下降，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)問題顯著，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資本不斷擴(kuò)大，現(xiàn)金流量仍然有減小趨勢(shì)，大量資金投入在固定資產(chǎn)上。央行多次通過降息降準(zhǔn)來使現(xiàn)金回歸市場(chǎng)，回歸的現(xiàn)金流對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響，取決于市場(chǎng)對(duì)其使用方式。在政府寬松的市場(chǎng)政策下，房地產(chǎn)商應(yīng)積極響應(yīng)，多舉辦房交會(huì)等活動(dòng)促進(jìn)消費(fèi)者停止觀摩，激發(fā)消費(fèi)，做好去存量工作。審慎出臺(tái)合理的調(diào)控措施，督促和指導(dǎo)地方政府進(jìn)行因地制宜的創(chuàng)新，以達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)度過泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，穩(wěn)健完善經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹宇.中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程.企業(yè)技術(shù)開發(fā)（中旬刊），2014（4）.