鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫形成動(dòng)因及破解對(duì)策分析

雷方蘇

摘 要：近些年來，外界對(duì)鄂爾多斯一直有著不同的社會(huì)評(píng)論，這個(gè)不知名的小城市以其特有的“羊煤土氣”方式令地區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，在以煤炭為資源消耗主體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式下，GDP增長(zhǎng)更是勢(shì)不可擋，大有趕超沿海發(fā)達(dá)城市的趨勢(shì)。然而在短短幾年內(nèi)卻發(fā)生了戲劇化的房地產(chǎn)泡沫，所有的財(cái)富被“爛尾樓”套牢，再無見光之日。鑒于此，本文通過對(duì)鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫發(fā)展歷程的梳理分析，從內(nèi)因、外因兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)泡沫形成動(dòng)因進(jìn)行深入探析，在此基礎(chǔ)上，提出切實(shí)可行的破解對(duì)策。

關(guān)鍵詞：鄂爾多斯；房地產(chǎn)泡沫；民間信貸；破解對(duì)策

在2011年以前，鄂爾多斯對(duì)于人們來說是一個(gè)“內(nèi)陸奇跡”，這個(gè)典型的依靠單一資源——煤炭富起來的城市，在經(jīng)歷了令人咋舌的財(cái)富快速積累的過程之后，從一個(gè)名不見經(jīng)傳的小城市到人均GDP指數(shù)直逼香港的“黑金寶地”，成為內(nèi)蒙古最富有的城市之一。如若按照此發(fā)展模式，鄂爾多斯市本應(yīng)“一榮俱榮”，形成地區(qū)財(cái)富積累的良性循環(huán)，然后短短幾年時(shí)間內(nèi)，鄂爾多斯市卻因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的崩盤出現(xiàn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的“一榮俱損”局面。巨額的財(cái)富在這座人口及面積與其資本量嚴(yán)重不符的地區(qū)不斷膨脹、積壓，最終難逃爆發(fā)的災(zāi)難。房地產(chǎn)泡沫破裂后，大量的資金沉睡在“爛尾樓”中，地區(qū)GDP一下子全部被泡沫消耗殆盡，大街小巷過起了“以物易物”的生活狀態(tài)，信用危機(jī)、資金危機(jī)席卷而來，人們的生活質(zhì)量驟然下降，甚至生活水平較高的康巴什新區(qū)也成為了外界口口相傳的“鬼城”。

一、鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫發(fā)展歷程

到底是什么原因致使鄂爾多斯大量的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)呢？首先，人們手中的錢來自于兩條渠道，第一條就是煤炭，另一條則是“富有”的政府，政府在收到由煤炭帶來的巨額財(cái)政收入后，進(jìn)行征地造城，改善生活環(huán)境[1]。當(dāng)?shù)鼐用窨坎疬w得到補(bǔ)償，即高額的“征地費(fèi)”。

然后，隨著手中的資金積累越來越多，人們的投資意識(shí)也越來越強(qiáng)烈，但是由于缺少理財(cái)知識(shí)以及當(dāng)?shù)亟鹑隗w系的不健全，大部分人把這些補(bǔ)償和自己積累的財(cái)富投資房地產(chǎn)。人們買房子不是為了賣也不是為了租，而是為了囤積資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2009至2011年間，鄂爾多斯各個(gè)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資額中所占比例均屬于下降趨勢(shì)，僅有房地產(chǎn)行業(yè)和煤炭行業(yè)的投資比例是增加的，而在煤炭行業(yè)投資增加額3年平均不到3%的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)卻高達(dá)47%。由此可見，由鄂爾多斯地下煤礦制造出的大量財(cái)富在沒有其他投資渠道的情況下流向了樓市，引發(fā)了樓市的虛幻繁榮，而這種繁榮又繼續(xù)推動(dòng)人們哄抬房?jī)r(jià)，促使房地產(chǎn)成為了鄂爾多斯近些年的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，房產(chǎn)供不應(yīng)求。于是房地產(chǎn)開發(fā)商為謀更多的利不惜借巨額貸款造房，進(jìn)而房?jī)r(jià)猛烈的上漲又刺激更多的開發(fā)商涌入房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達(dá)到400多家。但是，看似平靜的雙向循環(huán)卻掩藏著巨大危機(jī)，在煤礦和樓市的相互“吹捧”下，一大批民間金融機(jī)構(gòu)拔地而起。民間金融機(jī)構(gòu)在一定程度上降低了正規(guī)金融對(duì)人們資金借貸的限制，他們房貸自由且門檻低，由此民間信貸成為了“手頭有錢無處投”的散戶和“手頭有項(xiàng)目沒有資金支持”的房地產(chǎn)商之間的橋梁。

可是好景不長(zhǎng)，2012年資金風(fēng)暴全面爆發(fā)，煤價(jià)下跌和房?jī)r(jià)崩盤讓鄂爾多斯這條唯一的資金鏈岌岌可危，再加上民間集資的不規(guī)范化，在遇到危機(jī)時(shí)抗風(fēng)險(xiǎn)能力幾乎為零，進(jìn)而使得資金無法正常供應(yīng)、資金鏈斷裂。鄂爾多斯當(dāng)年的財(cái)政收入增幅從2011年的48%大幅下降為3%；當(dāng)年全年商品房的銷售面積為232.69萬平方米，同比下降47.0%；銷售額107.90億元，同比下降49.4%。

到2016年為止，鄂爾多斯加快消化房地產(chǎn)庫(kù)存，堅(jiān)持去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)、化解民間借貸統(tǒng)籌解決策略；堅(jiān)持租售并舉，多方式、多渠道盤活存量房源；探索“產(chǎn)權(quán)共有”模式，消化大戶型結(jié)構(gòu)住房；大力推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整合重組，引導(dǎo)企業(yè)降價(jià)促銷，增加房地產(chǎn)交易量，全年消化存量商品房300萬平方米以上。

二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成動(dòng)因分析

（一）外因

1、國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

鄂爾多斯屬于資源型城市，賴以生存的資源即為“羊煤土氣”（羊毛、煤炭、稀土、天然氣），其中最為重要的是煤炭，GDP貢獻(xiàn)率高達(dá)60%，與此同時(shí)，資源型城市的發(fā)展也受國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況影響較為顯著。2002至2012年間被稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的煤炭黃金十年，因而在這十年間，鄂爾多斯市依靠自身煤炭資源的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一再提速。但伴隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，煤炭?jī)r(jià)格下跌，鄂爾多斯市依靠資源換產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式一夜之間由頂峰滑落谷底，加之鄂爾多斯市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形化，其他產(chǎn)業(yè)也因煤炭行業(yè)的萎縮而雪上加霜。

2、房地產(chǎn)“限購(gòu)”政策

房地產(chǎn)行業(yè)也易受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響。2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購(gòu)一套商品房”。9月29日“國(guó)五條”出臺(tái)后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)一、二線城市推出限購(gòu)政策[3]。截至2011年2月，已有36城市提出限購(gòu)；新一輪住房限購(gòu)城市將翻番達(dá)72個(gè)，高壓調(diào)控樓市跌入“冰點(diǎn)”，據(jù)相關(guān)專家稱2011年房?jī)r(jià)將得到遏制。2011年8月17日，住建部下發(fā)二、三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)；12月，住建部知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)[3]。房地產(chǎn)“限購(gòu)”政策的推出直接影響到了鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大量住房一夜之間無人問津，很多新房空置下來，“死城”、“鬼城”的現(xiàn)象比比皆是。

（二）內(nèi)因

1、民間金融機(jī)構(gòu)的插足

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)資金僅有一小部分是源于銀行借貸資金，80%的房地產(chǎn)商都選擇在典當(dāng)行、小額貸公司等民間借貸機(jī)構(gòu)獲取資金。其原因在于整個(gè)投資建設(shè)過程中，銀行貸款的限制性使得資金借貸不自由，而早在之前經(jīng)濟(jì)上升過程中積累的巨額民間資本也在尋找高收益投資，二者相互契合，隨之而來的現(xiàn)象就是當(dāng)?shù)氐母黝愋☆~貸、典當(dāng)行等民間金融機(jī)構(gòu)開始泛濫。民間借貸利率高，人們把手中的錢都投給民間金融機(jī)構(gòu)，像拿著工資一樣穩(wěn)定地收到高額利息。由此，一條獨(dú)特的資金鏈就形成了，人們手中的資金流入民間金融機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)又轉(zhuǎn)手把錢投給房地產(chǎn)開發(fā)商。一般城市銀行的信貸總額為當(dāng)?shù)厣弦荒闓DP的130%，但鄂爾多斯2010年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額只有同期GDP的50%[4]。

與此同時(shí)，一條利益鏈也形成了。房地產(chǎn)開發(fā)商大肆擴(kuò)大建房面積，房?jī)r(jià)瘋漲，人們繼續(xù)花更多錢買房，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年鄂爾多斯房地產(chǎn)銷售面積約為北京的62%，而人口僅為北京的10%，房地產(chǎn)收益增加使得民間金融機(jī)構(gòu)收益也隨之增加，最后分發(fā)給居民的利息也增加。

2、房地產(chǎn)嚴(yán)重供過于求

鄂爾多斯住宅開發(fā)包括已完工和在建項(xiàng)目能夠滿足人均3.7套，可是這是在人們把房地產(chǎn)當(dāng)做一種投資工具的情況下，大量炒房、買房、賣房的結(jié)果。還有許多所謂的“商業(yè)中心”，其實(shí)只是占地面積比較大，幾乎都是一半入住了一些小型商家，另一半空空如也。

鄂爾多斯房產(chǎn)真實(shí)的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給量，而在這里居住需要買房的人僅限于當(dāng)?shù)厝撕蜕倭康耐鈦砉ぷ魅藛T，并沒有像北京、上海一樣有那么多遷移的外來人口。人們盲目開發(fā)，政府也鼓勵(lì)投資，支持城市快速發(fā)展，導(dǎo)致了存量增長(zhǎng)成倍于需求量增長(zhǎng)的局面，沒有實(shí)際需求支撐的房地產(chǎn)只是一個(gè)空殼。

（三）內(nèi)、外因共同作用

首先是“外因”開始作用，2012年全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行且煤價(jià)迅速下跌，賴以生存的煤炭行業(yè)不景氣，再加之全國(guó)性樓市的調(diào)控致使房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，鄂爾多斯此時(shí)的狀況不容樂觀。其次，“內(nèi)因”也漸漸顯露出來，民間金融資金借貸成本較高因而風(fēng)險(xiǎn)較大，而且民間金融資金的流向太過單一，其中，60%流入房地產(chǎn)行業(yè)。

除此之外，在現(xiàn)有的監(jiān)管體制下，民間金融游離于監(jiān)管之外，有關(guān)監(jiān)管部門無法掌握其真實(shí)信息。民間金融機(jī)構(gòu)鉆了監(jiān)管的空子，利用毫無根據(jù)的借貸放款利息，承攬了以巨額資金運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但由于其內(nèi)部體制不夠完善，管理人員對(duì)金融相關(guān)知識(shí)的了解不夠等種種原因，使得這些民間金融機(jī)構(gòu)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力幾乎為零。

其實(shí)在2011年，鄂爾多斯市政府摸查過相關(guān)民間借貸的情況，并對(duì)于不同抗風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的民間金融機(jī)構(gòu)采取了不同措施，但當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)正熱，民間資金一方面支持房地產(chǎn)商蓋房子，另一方面又買走房子支持房地產(chǎn)繼續(xù)蓋房子，而房?jī)r(jià)上漲又促使民間資金繼續(xù)這樣做，民間資金與房地產(chǎn)泡沫如此反復(fù)惡性循環(huán)，大家賺錢賺的正瘋狂、買房買得正火熱，沒有人會(huì)靜下心來思考是否存在風(fēng)險(xiǎn)。

因此，當(dāng)資金鏈的一頭——房地產(chǎn)開始遇冷后，出售面積驟減、房?jī)r(jià)下跌，民間金融機(jī)構(gòu)利潤(rùn)額下降，無法支付給老百姓高額的利息，于是就造成了嚴(yán)重的 “連環(huán)債”，即企業(yè)欠小額貸債、小額貸欠民間債，再加之煤價(jià)下跌，資金鏈供應(yīng)源頭萎靡不振，資金鏈就此斷裂，房地產(chǎn)泡沫徹底爆發(fā)了。

三、對(duì)鄂爾多斯發(fā)展的建議

（一）加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)“多元型”發(fā)展

對(duì)于一個(gè)城市發(fā)展而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)非常重要，并且要逐步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化，即不能太過集中依賴于某一產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯目前面臨主要發(fā)展問題就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。所以將第二產(chǎn)業(yè)獲得的大量資金瞬間轉(zhuǎn)移到結(jié)構(gòu)并不完善的第三產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，勢(shì)必會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，除此之外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理使得鄂爾多斯在面對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力非常差。鑒于此，首先，鄂爾多斯市應(yīng)該憑借得天獨(dú)厚的地理位置，和其自身?yè)碛械牟菰h(huán)境和少數(shù)民族文化，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是商貿(mào)旅游業(yè)，改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中過度依賴于重化工行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。然后，鄂爾多斯應(yīng)該充分利用自身具有的資源優(yōu)勢(shì)——“煤轉(zhuǎn)電”， 鄂爾多斯的電力目前是供大于求的狀況，多余的電完全可以輸送給其他缺電的省份但沒有合適的途徑，以至于在沒有緊急輸電的情況下大量電廠只能處于關(guān)閉狀態(tài)，如果可以充分利用多余的電力，也將是一種新的發(fā)展方向。最后，要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)過程中的技術(shù)創(chuàng)新滲透力度，特別是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要的關(guān)鍵技術(shù)，使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高級(jí)化方向發(fā)展。

（二）優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展環(huán)境，形成鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力翅膀

鄂爾多斯正規(guī)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，目前共有銀行法人機(jī)構(gòu)26家、銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)601個(gè)、保險(xiǎn)公司中心支公司30家、主要證券公司4家。要想優(yōu)化金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展環(huán)境，首先應(yīng)積極引進(jìn)新型金融機(jī)構(gòu)，比如公、私募基金、股權(quán)投資管理公司等[5]。同時(shí)要保障地方金融企業(yè)發(fā)展，挖掘和培養(yǎng)金融人才，通過正規(guī)科學(xué)的管理方式幫助地方金融機(jī)構(gòu)走上正軌。其次，規(guī)范民間金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展，特別是民間借貸機(jī)構(gòu)，使之規(guī)范化、陽(yáng)光化，有效利用民間金融資金，通過創(chuàng)立健全的融資渠道將民間資金與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連接起來。最后，強(qiáng)化民眾的金融風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過網(wǎng)絡(luò)媒體、紙質(zhì)媒體等途徑，向公眾傳播金融常識(shí)，提高公眾對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的感知敏感度和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓人們跳出“只能投資房地產(chǎn)”的思維模式。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡意識(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“可持續(xù)”發(fā)展

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和不均等致使鄂爾多斯城市的基礎(chǔ)設(shè)施和各類機(jī)構(gòu)并沒有想象中健全。就鄂爾多斯目前來看，城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張，新區(qū)建設(shè)投入大量資金但基礎(chǔ)設(shè)施欠佳，滿足居民需求的服務(wù)體系還不夠完善，在這樣的環(huán)境下，鄂爾多斯市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不成熟，再加上房地產(chǎn)泡沫這一金融風(fēng)暴的席卷，當(dāng)?shù)厝瞬桓以佥p易投資房產(chǎn)了。

因此，要想穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)、破解泡沫，政府應(yīng)先盡快制定相關(guān)政策解決空置房的問題。不論是從房地產(chǎn)企業(yè)還是購(gòu)房者的角度來看，鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)都需要新鮮的血液才能使沉積在“爛尾樓”中的資金周轉(zhuǎn)流動(dòng)起來。

首先，要改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使居民投資理念、金融發(fā)展以及資金的積累量均衡發(fā)展，再利用地域和資源優(yōu)勢(shì)把自己“推銷出去”， 積極吸引外來投資和更多外來人口進(jìn)入。與此相應(yīng)，可以提出針對(duì)外來人口買房的優(yōu)惠政策以吸引外來人員進(jìn)入本市定居購(gòu)房，合理利用外來資金緩沖房地產(chǎn)泡沫并且利用人口的增加解決房產(chǎn)的過剩。

其次，還可以將空置房和鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)政策相互結(jié)合，以低于市場(chǎng)的租金出租給本市創(chuàng)業(yè)型大學(xué)生，改善房產(chǎn)空置現(xiàn)狀。

最后，政府還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管和預(yù)警，房地產(chǎn)的發(fā)展不能過分依賴信貸或是地下錢莊，尤其要加強(qiáng)地下錢莊的融資比例監(jiān)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從當(dāng)下的“利益化”市場(chǎng)向創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)發(fā)展，保證未來發(fā)展的可持續(xù)性。

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