論房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的優(yōu)化

南瓊

摘要：從當(dāng)前高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)取得了矚目的成就，這其中營(yíng)運(yùn)資金的管理起著決定性作用。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的資金周轉(zhuǎn)活動(dòng)有著獨(dú)特的特點(diǎn)，例如資金周轉(zhuǎn)周期一般較長(zhǎng)、需求量較大，但是回籠的速度較慢。本文就主要立足于房地產(chǎn)企業(yè)資金營(yíng)運(yùn)管理的特點(diǎn)，堅(jiān)持實(shí)事求是并且從實(shí)際出發(fā)，才能不斷發(fā)現(xiàn)資金管理中的問(wèn)題，逐步在實(shí)踐中探索創(chuàng)新之路。所以，加強(qiáng)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金的管理，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，才能不斷取得較高的經(jīng)濟(jì)利益，讓其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)久屹立。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；營(yíng)運(yùn)資金；資金管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)及其營(yíng)運(yùn)資金的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的定義。相比較其他的行業(yè)狀況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，內(nèi)部管理運(yùn)作對(duì)資金的需求量較大，企業(yè)資金鏈條較長(zhǎng)，資金循環(huán)周期較長(zhǎng)，而且資金回籠速度較慢，這些都是營(yíng)運(yùn)資本所獨(dú)有的特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)本身具有資產(chǎn)總體流動(dòng)性強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)資金流動(dòng)性較大的特點(diǎn)，為了適應(yīng)快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)不斷的進(jìn)行營(yíng)運(yùn)資金整改工作，內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金的管理呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：營(yíng)運(yùn)資金的來(lái)源比較單一，僅僅依靠銀行信貸及金融機(jī)構(gòu)的貸款，才能實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。從整體上來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)常常采用資金回籠的方式進(jìn)行銷售，這樣雖然提高了流動(dòng)負(fù)債的比重，但是其周轉(zhuǎn)率依然較低，所以如何進(jìn)行行業(yè)內(nèi)的營(yíng)運(yùn)資金管理是企業(yè)應(yīng)該充分考慮的問(wèn)題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷加強(qiáng)資金營(yíng)運(yùn)管理，才能了解企業(yè)現(xiàn)狀，特別是管理中存在諸多問(wèn)題，以下便是企業(yè)可能存在的問(wèn)題：

（一）過(guò)度負(fù)債科目處理

從當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求量來(lái)看，資金的管理在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中一直處于被動(dòng)的局面，對(duì)負(fù)債的經(jīng)營(yíng)堅(jiān)持一種接納的態(tài)度，從側(cè)面造成了企業(yè)房地產(chǎn)負(fù)債率偏高。就其房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目程序來(lái)看，當(dāng)企業(yè)獲得了商品房預(yù)售許可證后，為了快速地獲得資金，就開始快速地進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售后及時(shí)將收入計(jì)入相關(guān)的預(yù)收賬款科目，特別是針對(duì)高額的流動(dòng)負(fù)債，在行業(yè)發(fā)展的后期會(huì)得到企業(yè)內(nèi)部流動(dòng)資產(chǎn)的償還，一旦建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)行，難以實(shí)現(xiàn)完工結(jié)算，這就需要企業(yè)及時(shí)償還一定的流動(dòng)負(fù)債，以免造成的新負(fù)債。

（二）流動(dòng)資金的占用較高

宏觀上我國(guó)頒布一系列的調(diào)控政策，主要的目的還是要抑制住房?jī)r(jià)的上漲，由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，使得消費(fèi)者存在觀望的態(tài)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)銷售量呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。就近幾年的企業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房存在積壓的現(xiàn)象，加之市場(chǎng)行情不容樂觀，建設(shè)周期較長(zhǎng)，使得資金的占用量較大，單價(jià)較高就會(huì)出現(xiàn)營(yíng)運(yùn)資金金額較大，因此就會(huì)出現(xiàn)一系列的相關(guān)問(wèn)題。

（三）營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)

自從金融危機(jī)后，房地產(chǎn)行業(yè)受到的影響不容忽視，因此需要建立營(yíng)運(yùn)資金預(yù)算體系和風(fēng)險(xiǎn)管理體系，這兩個(gè)方面的系統(tǒng)配置不健全，內(nèi)部管理就會(huì)松散并且營(yíng)運(yùn)資金的周期出現(xiàn)大幅度的延長(zhǎng)。如果遇到渠道的變動(dòng)，及資金周轉(zhuǎn)期的大幅變動(dòng)，都會(huì)導(dǎo)致周轉(zhuǎn)期的延期，這些因素都反映出房地產(chǎn)企業(yè)總體的營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，使得企業(yè)總體的盈利能力受到影響。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金管理的優(yōu)化措施

（一）積極拓寬融資渠道

實(shí)施多元化的經(jīng)營(yíng)管理模式，金融管理實(shí)現(xiàn)多元化，可以直接融資管理，也可以繼續(xù)打造持續(xù)的融資平臺(tái)，采取多種融資方式進(jìn)行融資，例如發(fā)行債券，采用信托理財(cái)、房地產(chǎn)基金、項(xiàng)目融資等方式，逐步地降低融資風(fēng)險(xiǎn)，還可以對(duì)金融產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化組合，例如上市、發(fā)行債券、實(shí)施房地產(chǎn)基金、海外資金等多種方式，加強(qiáng)資金的籌集管理。所以企業(yè)需要不斷地開拓創(chuàng)新，才能實(shí)現(xiàn)融資渠道的開發(fā)。

（二）引入零負(fù)營(yíng)運(yùn)資金觀念

強(qiáng)調(diào)資金的使用效益，特別是流動(dòng)資產(chǎn)的投資額，需要充分地配置好流動(dòng)資產(chǎn)的融資，才能提高企業(yè)的盈利能力，需要企業(yè)承接傳統(tǒng)的零負(fù)營(yíng)運(yùn)資金的觀念，供應(yīng)鏈管理上實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的整合，決策上實(shí)現(xiàn)合理的規(guī)劃，特別是材料的采購(gòu)更應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，還可以實(shí)施營(yíng)運(yùn)資金預(yù)測(cè)，加速營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)，才能不斷地提高企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資金的管理

縱觀房地產(chǎn)公司的內(nèi)部營(yíng)運(yùn)資金結(jié)構(gòu)，流動(dòng)資產(chǎn)比（流動(dòng)資產(chǎn)/長(zhǎng)期資產(chǎn)）越高的企業(yè)績(jī)效越高。加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)資金的管理，提高內(nèi)部流動(dòng)資金的流通效率，才能幫助企業(yè)及時(shí)地變現(xiàn)，特別是營(yíng)運(yùn)資金管理，更需要不斷強(qiáng)調(diào)績(jī)效，將績(jī)效管理融入到資金的管理，這樣對(duì)存貨管理有良好的約束作用，只有不斷地加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，才能加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的管理實(shí)現(xiàn)對(duì)流動(dòng)資金的有效管理。

（四）構(gòu)建高效的營(yíng)運(yùn)資金管理體系

構(gòu)筑全新的營(yíng)運(yùn)資金管理績(jī)效評(píng)價(jià)體系，實(shí)施全面的控制管理，例如從供應(yīng)鏈到客戶的整個(gè)過(guò)程要不斷地改進(jìn)營(yíng)運(yùn)資金的管理，逐漸化解營(yíng)運(yùn)資金的管理矛盾，逐步降低存貨購(gòu)置成本，縮短存貨的購(gòu)置時(shí)間，最終的目的就是實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)資金管理的優(yōu)化，保證資金具有足夠的流動(dòng)性。

四、總結(jié)

目前就房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，其風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)比較大，所以需要房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行不斷的變革，在開發(fā)項(xiàng)目及建設(shè)的過(guò)程中，不斷地加強(qiáng)籌資、投資、用資等各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的管理，積極采取創(chuàng)新的融資方式，加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的管理，才能長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康地發(fā)展。

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