房地產(chǎn)泡沫的原因及防范措施

焦宇昊

[摘要]：由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)上有著一定的影響力，所以它也會(huì)成為經(jīng)濟(jì)泡沫的影響因素之一。另外房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響力很大，所以當(dāng)下對(duì)于房地產(chǎn)中可能產(chǎn)生泡沫危機(jī)必須制定相應(yīng)的防范措施以及進(jìn)行必要的研究以及解決方法。房地產(chǎn)產(chǎn)生的直接原因是市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度以及銀行信貸過(guò)度，消費(fèi)者的預(yù)期，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，過(guò)度投機(jī)，土地的稀缺性，地價(jià)具有虛構(gòu)性政策向?qū)У纫幌盗械脑驅(qū)е铝伺菽男谐?。適當(dāng)?shù)呐菽梢源龠M(jìn)社會(huì)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)，過(guò)度的泡沫則會(huì)導(dǎo)致虛假繁榮，引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫危機(jī)。因此，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施是非常有必要的，這樣才能起到房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生的抑制作用。

[關(guān)鍵詞]：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)泡沫 政策 經(jīng)濟(jì)

一、引言

何為泡沫，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是一種資產(chǎn)在一個(gè)時(shí)期內(nèi)的急劇上漲從而吸引新的買者，產(chǎn)生超過(guò)預(yù)期想象的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌也可以稱之為價(jià)格嚴(yán)重的脫離了物質(zhì)的實(shí)際價(jià)值，使其不能正確的反映物質(zhì)的財(cái)富，當(dāng)價(jià)格上漲到人們無(wú)法承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生價(jià)格暴跌，猶如泡沫般消散，經(jīng)濟(jì)水平由此衰退，人們將此稱為“泡沫經(jīng)濟(jì)”。近幾年以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格基本就呈現(xiàn)出直線上漲的趨勢(shì)，雖然我國(guó)政府相關(guān)部門對(duì)此也進(jìn)行了各種各樣的措施來(lái)進(jìn)行調(diào)控，但是效果甚微，房?jī)r(jià)依舊不斷的上漲大有一去不回頭的趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是體現(xiàn)為當(dāng)下地少人多，于是也會(huì)使得房屋的價(jià)錢隨著上升，這會(huì)招致土地使用價(jià)值與現(xiàn)實(shí)價(jià)值嚴(yán)重不符。因此，房地產(chǎn)泡沫這個(gè)話題也不斷的出現(xiàn)在社會(huì)公眾視線中，也成為社會(huì)關(guān)注熱門和經(jīng)濟(jì)學(xué)家們研究的一個(gè)重點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1、銀行信貸過(guò)度擴(kuò)張

銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張，是造成房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹的重要原因。過(guò)分的信貸蔓延是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，但信貸過(guò)度擴(kuò)張就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，包括增加通貨擴(kuò)張壓力，加重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，積累金融系統(tǒng)危機(jī)等，這會(huì)致使銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供應(yīng)，而這又進(jìn)一步抬高房地產(chǎn)的價(jià)錢。這一進(jìn)程周而復(fù)始，使得房地產(chǎn)價(jià)格日趨偏離現(xiàn)實(shí)平衡價(jià)格，從而進(jìn)一步致使房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。

2、消費(fèi)者的預(yù)期

消費(fèi)者對(duì)于某消費(fèi)品價(jià)格的預(yù)期能在一定程度上影響消費(fèi)者的需求。消費(fèi)者的期望值會(huì)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響而發(fā)生變化。當(dāng)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化而引發(fā)的價(jià)格發(fā)生產(chǎn)生變化，尚未發(fā)生與實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況不相符的預(yù)期時(shí)，那么市場(chǎng)價(jià)格就會(huì)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化導(dǎo)致價(jià)格分配不穩(wěn)定的狀態(tài)逐漸向均衡價(jià)格上來(lái)。一旦消費(fèi)者的預(yù)期超過(guò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化對(duì)價(jià)格的影響力，那么這極有可能引發(fā)泡沫現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求高利潤(rùn)，往往投資方向會(huì)民眾的需求相反，比如現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商注重于開發(fā)高大從而導(dǎo)致了房屋的空置率不斷提高，使得市場(chǎng)固有形態(tài)發(fā)生變化導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。

4、過(guò)度投機(jī)

一些地區(qū)的投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，投機(jī)性購(gòu)房需求大幅度上漲，部分居民在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，也會(huì)參與購(gòu)房投資從而導(dǎo)致投資過(guò)度引發(fā)泡沫。

三、房地產(chǎn)泡沫的危害

1、房地產(chǎn)泡沫抑制實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)投資的上漲趨勢(shì)會(huì)影響到社會(huì)投資的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)價(jià)格的上升對(duì)于投資者而言意味著投資房地產(chǎn)有高回報(bào)以及高利潤(rùn)。在當(dāng)代社會(huì)中，群眾的思維方式中存在一種現(xiàn)象，叫做從眾心理，這會(huì)致人們?cè)谥饔^上思考事件問題不全面且缺乏可信度，使體業(yè)得不到應(yīng)有的資金投入，使得其發(fā)展受資金的短缺而抑制。

2、房地產(chǎn)泡沫引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)

隨著房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，會(huì)導(dǎo)致許多與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)倒閉，如建材行業(yè)，家電行業(yè)金融業(yè)等使得國(guó)家經(jīng)濟(jì)受到沉重的打擊。此外由于倒閉，失業(yè)人群會(huì)增多，這會(huì)導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)亂的產(chǎn)生，犯罪率的增加。這些極有可能會(huì)引發(fā)政治和社會(huì)危機(jī)，加劇社會(huì)動(dòng)蕩的發(fā)生。

3、金融危機(jī)

目前房地產(chǎn)開發(fā)商的大部分金來(lái)源于銀行貸款者，而人們的購(gòu)房方式也基本是個(gè)人住房抵押貸款的，一旦房地產(chǎn)的價(jià)格持續(xù)上漲，消費(fèi)者的消費(fèi)負(fù)擔(dān)會(huì)增加。所以一旦房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，銀行作為接待站將會(huì)受到劇烈的沖擊甚至破產(chǎn)，這會(huì)引發(fā)社會(huì)各階層的連鎖反應(yīng)導(dǎo)致金融危機(jī)的產(chǎn)生。

四、房地產(chǎn)泡沫的防范措施

跟著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)，人口的加速增長(zhǎng)，城市化過(guò)程的加快等一系列要素?zé)o疑給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。但是面對(duì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也面臨著更大的挑戰(zhàn)。怎么讓這一行業(yè)真實(shí)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中首要的增長(zhǎng)點(diǎn)，如何堤防房地產(chǎn)泡沫，促成房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，我認(rèn)為下列幾個(gè)方面能夠試著舉行：

1、大規(guī)模推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，按捺商品房?jī)r(jià)錢

國(guó)家首要任務(wù)要收斂房?jī)r(jià)的不合理上升，避免房地產(chǎn)泡沫的呈現(xiàn)，重要的舉措仍然是大規(guī)模地推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。這將對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及價(jià)格產(chǎn)生龐大影響。經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的功能一是經(jīng)過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等，下降售價(jià)，確保中低收入家庭有房可買，二是壓制高房?jī)r(jià)的房屋以防加重公眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

2、深化土地資源統(tǒng)制

政府相干部門需要議定對(duì)土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，把持商品房?jī)r(jià)格的不合理高漲。另外政府相干部門需要對(duì)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商在房地產(chǎn)范疇內(nèi)違不法犯紀(jì)作為需要嚴(yán)格懲辦，重辦無(wú)正當(dāng)理由閑置地皮的"圈地人”和房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法活動(dòng)。建立宏觀監(jiān)測(cè)體系，通過(guò)給地皮提供需求關(guān)系、改進(jìn)有關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)以及預(yù)售管理等手段即時(shí)進(jìn)行必要的干涉和調(diào)控，如此才能有效地避免房地產(chǎn)業(yè)"泡沫”的發(fā)生。

在我國(guó)，房地產(chǎn)始終是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的重要因素之一，一旦房地產(chǎn)泡沫發(fā)生，將會(huì)給社會(huì)和人們帶來(lái)極大的危害。要使房地產(chǎn)業(yè)成為的實(shí)在的經(jīng)濟(jì)企業(yè)，就需要要保持高度的重視程度和理性的認(rèn)知，通過(guò)宏觀的調(diào)控，科學(xué)的決策，正確的引導(dǎo)，適時(shí)的監(jiān)控，以此抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的"虛假繁榮”，避免房地產(chǎn)業(yè)重蹈海南房，上海房以及東南亞、美國(guó)，日本，英國(guó)等國(guó)地產(chǎn)泡沫的歷史。還有，政府的政策調(diào)控是有必要的，但是不能一味的采用固定的形式進(jìn)行調(diào)整，需要將創(chuàng)新和改革與房地產(chǎn)的特性和社會(huì)結(jié)合進(jìn)行多方位的監(jiān)控和管理，這樣才能使房地產(chǎn)健康成長(zhǎng)，提高國(guó)民的幸福指數(shù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

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