為“去庫存”而生

一種旨在去樓市庫存的新型棚改拆遷方式——“房票制”，2015年以來在多地推行。通過方便價值計量和可流通的制度設(shè)計，房票制把棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的住房需求，引導至存量樓市。在剛剛推行這一制度的庫存壓力巨大的鄂爾多斯，人們已經(jīng)體會到這一新事物的“硬幣兩面”。

南方周末記者 李在磊

發(fā)自鄂爾多斯

南方周末實習生 吳小飛 于莎莎

經(jīng)過層層審核，家住鄂爾多斯市東勝區(qū)滿都海巷的李嘉莉，拿到了她們家的“房票”（全稱為“鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋兌換憑證”）。憑借這些“房票”，李嘉莉能在鄂爾多斯兌換到一套新房。

2016年3月29日，鄂爾多斯東勝區(qū)公布了《東勝區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施方案》（以下簡稱“征收補償方案”），除了對拆遷戶進行部分現(xiàn)金補貼外，拆遷房評估金額全部以“房票”或“地票”的形式發(fā)放給棚改戶——如果拆遷房是院落，則房子折成“房票”，空地折成“地票”。憑借房票、地票，拆遷戶可到政府已經(jīng)回購的商品房小區(qū)房源中，自行選購安置房。

相較于以往拆遷安置工作中指定“回遷房”的政策，引入市場調(diào)節(jié)功能的“房票制”，一定限度內(nèi)給予了拆遷戶兌換新房的自主選擇權(quán)。“這個政策算是很公開、公平。”李嘉莉?qū)δ戏街苣┯浾哒f。

“去庫存”壓力

與“原址回遷”和“貨幣化安置”等棚改拆遷補償方式不同，“房票”可以最終兌換成存量房屋，達到“去庫存”目的。

不同于傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造拆遷“原址回遷”和“貨幣化安置”，“房票制”是一種旨在樓市“去庫存”的新的拆遷補償方式。2015年，“房票制”在浙江奉化、安徽安慶等地推出，其盤活存量住房市場的效果顯著。

2016年3月，鄂爾多斯也開始實行這一制度。在鄂爾多斯，作為拆遷戶兌換新房的憑證，房票、地票總共有1平方米至100平方米不等的7種面額，票面一式三聯(lián)，標注有平方米數(shù)、地段類型、每平方米單價、兌付截止日期等主要信息，以及背面可識別持有人信息的二維碼。

鄂爾多斯東勝區(qū)委宣傳部外宣辦副主任郭小軍對南方周末記者解釋，票面信息中的單價、地段等信息，只是為了拆遷核算方便，在兌換新房的過程中，最終還是要折合成總價進行交易。

拆遷戶經(jīng)過預登記、房產(chǎn)評估、正式申請、簽訂協(xié)議等程序，可以拿到與自己舊有房產(chǎn)等值的房票，須在1年期內(nèi)到鄂爾多斯市東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心（以下簡稱“結(jié)算中心”）自由兌換等值商品房。

首批公示的房源包含佳美尚峰、玫瑰家園二期、億峰國際等8個小區(qū)，一共上千套住房。幾個小區(qū)均勻分布在城市的不同區(qū)位，其中位于鄂爾多斯三臺基湖區(qū)東南面的馨雅如小區(qū)位置相對偏遠，回購均價最低，為2766元/平米，最貴的佳美尚峰回購均價達到了4350元/平米。

郭小軍介紹，供給的房源盡量滿足不同類型拆遷戶的需求。老百姓用房票兌換完開發(fā)商建的房子后，開發(fā)商再拿房票找政府兌現(xiàn)。政府“埋單”的資金來源于國家的棚戶改造專項扶持資金、地方配套資金，以及國家開發(fā)銀行的棚改項目授信貸款。

在開發(fā)商的選擇方面，則考慮到房價、小區(qū)位置以及項目完成度等多項指標，面向社會公開競標。入選房源最后敲定的房價，充分參考當前市場價。

“（開發(fā)商）肯定會有優(yōu)惠，但是如果覺得價格不合適，他們也可以放棄，自愿?！惫≤娬f，“房票制”將棚戶區(qū)改造與房地產(chǎn)“去庫存”結(jié)合，客觀上也會加快消化一部分庫存。

數(shù)年前，因大片空置的住宅樓、空曠冷清的街道，鄂爾多斯市的新城區(qū)康巴什曾被外界稱為“鬼城”。在2015年全國兩會期間，鄂爾多斯市市長廉素表示，2013年，鄂爾多斯市沒有賣出去的房子有45000套，通過一年的努力，已賣掉了1萬多套；2014年通過回購、促銷等措施，消化存量商品房294萬平方米，估計能確保年銷售萬余套。照此推算，至2015年該市仍有25000套左右的存量商品房。

2016年5月底，住建部部長陳政高調(diào)研鄂爾多斯，要求當?shù)亍凹涌煜》繋齑妗?。鄂爾多斯市政府在相關(guān)文件中稱，要“力爭利用三年左右的時間，全面完成全市房地產(chǎn)去庫存任務”。

結(jié)算中心副主任邊飛向南方周末記者介紹，2015年7月份，鄂爾多斯市伊金霍洛旗房管局在執(zhí)行一處拆遷工作時，又遇到了老問題：因為回遷房是原址固定補償，拆遷戶自主選擇余地不大，積極性不高。于是，政府對這三百余戶的拆遷安置實行“點對點”的房票制，讓他們拿著簡易的房票在指定小區(qū)內(nèi)部選房，拆遷進展驟然提速。

伊金霍洛旗小小的創(chuàng)新，引起了鄂爾多斯東勝區(qū)的注意。他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國范圍內(nèi)，已有個別地方實施了類似的政策。2016年過完春節(jié)，鄂爾多斯東勝區(qū)開始在拆遷戶當中大面積征詢意見，在伊金霍洛旗創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，完善制度細節(jié)，推出房票制。

傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造，多采用“原址回遷”和“貨幣化安置”的拆遷補償方式，前者與存量商品房市場沒有關(guān)系，后者也不能保證所有的現(xiàn)金補償都會流向存量樓市。而房票制，則可以最終兌換成存量房屋，達到“去庫存”的目的。

截至6月份，結(jié)算中心已經(jīng)接到有意拆遷的登記數(shù)為國有土地上平房3341套，危舊樓房481套；城中村集體土地上房屋2800套。邊飛介紹，目前已經(jīng)發(fā)放房票總值為1.2億元，其中120套價值6000余萬元的房屋已經(jīng)完成兌付。

房票利與弊

一套熱門的房源，往往會有多達四五家拆遷戶同時相中，但是每套房子的價格已經(jīng)基本確定，不接受價高者得的“隨行就市”，只遵循“先選先得”的先來后到原則。

制度設(shè)計上，要達到“去庫存”的目的，房票制最重要的是保證房票有充分的價值計量功能和可流通性。

郭小軍介紹，由于實際情況千差萬別，設(shè)計這一制度時，為了精準計量，鄂爾多斯分別推出了1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米，共7種面額的房票。按照票面分類價值最低的“三類地段”每平方米3822元計算，價值數(shù)十萬元的商品房，用“房票”結(jié)算時的誤差不超過3822元。

兌換時，房票面值總額超出房屋總價的差價，在房票面額1平方米以上的，以房票結(jié)算，不予兌付現(xiàn)金。

李嘉莉領(lǐng)取的房票，面額為5平米、2平米的票據(jù)各一張，剩下的兩張面額為100平米，4張“房票”面積相加達到207平米，都是單價3822元/平米的“三類地段”，等價總金額為791154元。

按照單價最高的佳美尚峰小區(qū)每平方米4350元的價格計算，李嘉莉即便是換購一套120平方米的大房子之后，手中的房票仍有較大額度的剩余。這些多余的房票，可以有價轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。

房票的買家，很多是想換比原住房面積更大、地段更好的商品房的拆遷戶，這類“改善型”家庭手中的房票價值，不足以兌換選中的新房，他們可選擇用現(xiàn)金直接彌補差價，也可以購買房票。

郭小軍解釋，房票交易由買賣雙方自愿，可多次轉(zhuǎn)讓，政府不干涉，但交易雙方需要到結(jié)算中心辦理實名備案手續(xù)。

如若房票持有人不能一次性支付新老房屋的面積差額時，也可以選擇“產(chǎn)權(quán)共有”模式換房。根據(jù)《東勝區(qū)房屋“產(chǎn)權(quán)共有”實施辦法》，拆遷戶在沒有結(jié)清房屋剩余面積房款時，可以選擇按揭、出租、擔保等模式先行入住，該房屋產(chǎn)權(quán)歸拆遷戶和政府共有。

比如新房是120平方米，拆遷戶手中的房票只夠兌換80平方米，那么剩下的40平方米可以先租給拆遷戶，也可以申請利息較低的專項貸款，分期按揭。但這類“產(chǎn)權(quán)共有”的房屋，差額部分面積不得超過兌換房屋面積的30%。

按照征收補償方案規(guī)定，拆遷戶用房票兌換房屋時，在“公開選房、先簽協(xié)議先選房”的原則基礎(chǔ)上，按叫號系統(tǒng)分配的順序選取房源。首批公布的房源，以及后續(xù)將要推出的房源，都會在政府的房源信息平臺上公布，拆遷戶從中挑選自己心儀的房源。

“不可能說他選到房子，你沒選上，然后你多兌一點房票房子就給你，那就亂套了?！边咃w向南方周末記者介紹。

因為老伴身體欠佳，李嘉莉不太愿意搬到距離市中心太遠的地方居住，看中了位于繁華市區(qū)的一套三居室，但是這個小區(qū)只有期房。因此拿到房票后，她不得不等上一段時間才能入住。這讓她有些憂慮?！昂灹藚f(xié)議舊房子就不屬于我了，但是新房子還不知道在哪，很擔心看中的那座房子被別人搶走?！彼f，假如將來選不到心儀的房子，也沒有回旋的余地。

她的擔心不無道理，因為一套熱門的房源，往往會有多達四五家拆遷戶同時相中，但是每套房子的價格已經(jīng)基本確定，不接受價高者得的“隨行就市”，只遵循“先選先得”的先來后到原則。

李嘉莉認為，先簽協(xié)議拿房票，再憑房票兌換房子的順序不合理，正確的順序應該為先選房，確定好喜歡的房子后，再簽協(xié)議去換房票。

對此，邊飛解釋，為了加快拆遷進程，避免操作混亂，制度設(shè)置為先簽協(xié)議再換房的程序。

“買房也是這樣的。看了一處房，有些不滿意，到別的地方轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)，還是這個好，再回來買，發(fā)現(xiàn)別人已經(jīng)買走了，那也沒辦法?！惫≤娬f。

為保證政府指導價接近市場價格，每套房源都經(jīng)過第三方評估，以及政府與開發(fā)商一輪“討價還價”。房票兌換期限為一年，一年的期限內(nèi)，鄂爾多斯基本上不會出現(xiàn)較大幅度的房價波動。一年的兌換期限到期后，如果仍沒有挑選出滿意的房源，則由政府進行指定安置。

若拆遷戶手中剩余的未兌換房票，不足以兌換房源庫中最小的69平方米戶型，政府會在3年后進行保底回購。

倒房票

房票新政推出沒多久，此前在鄂爾多斯炒房的楊戈就發(fā)現(xiàn)了“倒房票”的商機。

剛剛實行“房票制”3個多月，鄂爾多斯已經(jīng)誕生了一個新的衍生市場。

在鄂爾多斯做羊毛衫生意的創(chuàng)業(yè)青年高錄，最近在選購人生中的第一套住房。經(jīng)過細致考察，他看中了天譽麗景灣小區(qū)的一處房產(chǎn)。他發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)極有可能被確立為東勝區(qū)第二批拆遷安置房源小區(qū)。

他隨后查詢了已經(jīng)公布的房源名單，對比售樓小姐給他的價格與政府指導價，兩者基本持平。

于是，并非拆遷戶的他也打起了收購房票的主意。因為政府為了鼓勵拆遷，在舊房評估中給予了拆遷戶很大優(yōu)惠。而且不少拆遷戶已有多套房產(chǎn)，也愿意把房票打折變現(xiàn)。

高錄對南方周末記者介紹，他看中的那套新房，如果通過買房票的方式購入，這套價值五十多萬的房子最多可以便宜十來萬元。

對這類房票交易，只要交易雙方做好登記備案，政府并不過多干涉。

高錄在結(jié)算中心大廳蹲點考察了一個星期，基本摸清楚了房票轉(zhuǎn)讓市場的行情。出售房票意愿較強的拆遷戶大致分為兩種，一種是有多處房產(chǎn)的富人；另一種是兌換完新房后，房票仍有富余的。

接觸了一些賣家之后，高錄發(fā)現(xiàn)行情已經(jīng)從剛開始的七三折攀升至七五折。他原本的心理價位是七折，且心儀的一套房源還沒推出，所以一直按兵不動。但他又擔心，了解該項政策的剛需買家越來越多，會推高房票的價格，“再看看，如果房源出來了，八折也要買，還是劃算?！?/p>

在結(jié)算中心潛伏久了，高錄發(fā)現(xiàn)了好幾個打算伺機“撿便宜”的非拆遷戶。其中有的人認為，不要著急出手，因為現(xiàn)在拆遷政策剛剛實施3個月，等到房票大規(guī)模流入市場，價格會大幅下降，跌破七折都有可能。

但高錄分析，這一可能性不大，“如果價格太低了，人家就直接兌成房子，不賣了”。

房票新政推出沒多久，此前在鄂爾多斯炒房的楊戈就發(fā)現(xiàn)了“倒房票”的商機。他力勸高錄盡快下手，因為房票價格大幅下降的可能性不大?！暗锰珔柡?，政府肯定會有一個兜底?！彼麑δ戏街苣┯浾叻治?。

楊戈在上一輪鄂爾多斯房價“過山車”行情中，投資一千多萬元購入的房產(chǎn)，已經(jīng)從每平方米1.5萬—2萬元的高價，跌至幾千元，手中缺少流動資金去大肆收購房票。但在房票剛?cè)胧羞€沒有形成規(guī)模的初期，他以六五折的價格收購了不到10平方米的房票，轉(zhuǎn)手后賺取了2000元的差價。

而據(jù)他所知，有些做房票中介生意的，僅通過撮合買家與賣家，就能每單收取1萬元的中介費。

（應受訪者要求，楊戈為化名）