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    老證換新證: 是不變不換,還是有換就換

    2018-05-23 10:03:42左旭
    中國房地產(chǎn)·綜合版 2018年3期
    關(guān)鍵詞:便民利民不動產(chǎn)登記

    左旭

    摘要:不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以來,一方面是《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定不得強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書,另一方面又是權(quán)利人積極主動依申請換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。是不變不換、有換就換,還是可換可不換?針對此問題,從法律法規(guī)的高度及管理的角度,進(jìn)行深入分析。

    關(guān)鍵詞:不動產(chǎn)登記;老證換新證;便民利民

    中圖分類號:F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:C

    文章編號:1001-9138-(2018)03-0044-46 收稿日期:2017-12-22

    土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)利涉及千千萬萬家庭和單位,建立和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,是當(dāng)前面臨的一項(xiàng)重點(diǎn)領(lǐng)域的改革攻堅任務(wù),也是社會各界關(guān)注熱度極高和極廣的一個話題。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將原分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門來承擔(dān),是中國不動產(chǎn)登記制度的重大突破。通俗地講,原來一套房子由兩個部門發(fā)兩本證,現(xiàn)在由一個部門發(fā)一本證。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,由不動產(chǎn)登記中心向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書,這本證書就是權(quán)利人享有其不動產(chǎn)物權(quán)的證明。

    原有的“國土證+房產(chǎn)證”,面對不動產(chǎn)權(quán)證書,一方面是《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定不得強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書;另一方面又是權(quán)利人積極主動依申請換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書。是不變不換、有換就換,還是可換可不換?作為一線的不動產(chǎn)登記人,筆者從法律法規(guī)的高度,從管理的角度,也以一個普通的權(quán)利人身份,探討一下老證換新證法與理的問題。

    1“國土證+房產(chǎn)證”與不動產(chǎn)權(quán)證書是一樣的嗎?

    第一,“國土證+房產(chǎn)證”分別有國土和房產(chǎn)兩個證號,不動產(chǎn)權(quán)證書只有不動產(chǎn)權(quán)一個證號。

    第二,“國土證+房產(chǎn)證”登記的是土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人,不動產(chǎn)權(quán)證書登記的是權(quán)利人,根據(jù)《物權(quán)法》第4條規(guī)定:權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個人不得侵犯。

    第三,“國土證+房產(chǎn)證”上分別按國土管理技術(shù)規(guī)程登記了地號和圖號,按房產(chǎn)管理技術(shù)規(guī)程登記了丘(地)號,但兩個證書登記的都是一個范圍極大的地理空間,根本無法與該證書上權(quán)利人一一對應(yīng),一些市(縣)國土證上登記的地號比例尺是1:10000,幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的土地都是一個地號,根本沒有什么實(shí)際功能和意義。而不動產(chǎn)權(quán)證書引入不動產(chǎn)單元號的概念,以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記,不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

    第四,不動產(chǎn)權(quán)證書整合了“國土證+房產(chǎn)證”權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)和面積的登記,清楚明白記載和登記了該不動產(chǎn)的相關(guān)信息,使得權(quán)利人可以一目了然地掌握其不動產(chǎn)的基本狀況。

    第五,“國土證+房產(chǎn)證”發(fā)證機(jī)關(guān)分別是***人民政府,證書上加蓋的是***人民政府土地登記專用章;***房產(chǎn)管理局,加蓋的是***房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的公章。而不動產(chǎn)權(quán)證書是***市(縣)不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)的,并加蓋其公章。分別頒證顯然是不科學(xué)的,在實(shí)際管理中也是矛盾重重,造成很多地方重房產(chǎn)證輕國土證,給國民經(jīng)濟(jì)和社會生活帶來諸多的社會問題。

    第六,“國土證+房產(chǎn)證”上有記事欄,土地轉(zhuǎn)讓、房屋抵押均在該欄目中進(jìn)行記載,而現(xiàn)有的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將會發(fā)放新的證書,不動產(chǎn)抵押發(fā)放證明。

    第七,版本也是不一樣的,房產(chǎn)證只有一個通用版本,而不動產(chǎn)權(quán)證書是有單一版和集成版兩個版本,單一版證書記載一個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利,而集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。例如,某市民名下有兩套房產(chǎn),如果兩套房產(chǎn)在同一宗土地上,則兩套房產(chǎn)登記在同一個不動產(chǎn)登記簿證上;如果兩套房產(chǎn)在不同的宗地上,則要登記在兩個不動產(chǎn)登記簿證上。

    第八,除以上差別外,不動產(chǎn)權(quán)證書還增加了鐳射區(qū)、二維碼標(biāo)志,符合現(xiàn)代信息社會的管理需要和行為習(xí)慣。

    2“國土證+房產(chǎn)證”要換成不動產(chǎn)權(quán)證書嗎?

    既然“國土證+房產(chǎn)證”與不動產(chǎn)權(quán)證書在記載內(nèi)容、表現(xiàn)形式、管理思路上有諸多區(qū)別,隨著不動產(chǎn)權(quán)證書數(shù)量的增多,勢必會影響到原有“國土證+房產(chǎn)證”在社會經(jīng)濟(jì)活動和普通民眾心目中的公信力,越來越多的銀行保險、擔(dān)保抵押、社會組織更加傾向和引導(dǎo)客戶將“國土證+房產(chǎn)證”換發(fā)成新證。而一些不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效為依據(jù),堅持“不變不換”的原則,拒絕為權(quán)利人換證的行為,實(shí)際上是對《暫行條例》斷章取義和對國土資源不動產(chǎn)聯(lián)席會議的片面解讀。

    不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記,不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。根據(jù)這一理念,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)理所當(dāng)然按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。如果“國土證+房產(chǎn)證”不換發(fā)為不動產(chǎn)權(quán)證書,那將使得這一部分不動產(chǎn)在登記簿數(shù)據(jù)庫中不能得到充分的記載或根本沒有記載,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

    第一,不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;第二,不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;第三,涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng);第四,其他相關(guān)事項(xiàng)。

    可喜的是,很多不動產(chǎn)登記中心未雨綢繆,從管理和技術(shù)上提前組織,整合原有房產(chǎn)、國土登記檔案系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)全區(qū)域不動產(chǎn)的整體落宗,從技術(shù)上實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)登記提速、準(zhǔn)確、增效。

    3“國土證+房產(chǎn)證”換不動產(chǎn)權(quán)證書,如何辦?

    3.1堅持有換必?fù)Q的原則

    根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定,房屋應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地一并登記,保持權(quán)利主體一致,是“國土證+房產(chǎn)證”換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書的法律依據(jù),當(dāng)事人向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書,只要符合換發(fā)條件的,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā),并收回原“國土證+房產(chǎn)證”,將補(bǔ)發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿,并在不動產(chǎn)權(quán)屬證上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

    登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記簿冊是實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”的一個重要抓手。登記簿的統(tǒng)一,既是統(tǒng)一登記的應(yīng)有之義,又是統(tǒng)一信息平臺建設(shè)的基礎(chǔ)?!稌盒袟l例》改變了現(xiàn)實(shí)生活中各部門分設(shè)登記簿的狀況,《暫行條例》第8條對登記簿冊的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定,同時對登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確,從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一。

    3.2堅持集中換發(fā)的原則

    不動產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”中建立統(tǒng)一的信息平臺主要有兩方面的作用,一是為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ),為不動產(chǎn)登記查詢提供便利,從而為不動產(chǎn)交易(包括融資擔(dān)保)及更有效率的利用提供保障;二是通過對登記信息的整合,為不動產(chǎn)登記資料查詢、不動產(chǎn)(土地、房屋和其他自然資源)管理等提供信息基礎(chǔ),為宏觀調(diào)控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐?!稌盒袟l例》設(shè)專章(第4章)對登記信息共享與保護(hù)做了規(guī)定。

    3.3堅持簡化流程的原則

    《暫行條例》的一個根本宗旨是便民,即方便群眾申請登記,這是《暫行條例》自始至終貫徹的一項(xiàng)原則,第1條、第4條第2款對此有明確表達(dá)。在此指引下,《暫行條例》規(guī)定的不動產(chǎn)登記程序在相當(dāng)程度上突出了便民特點(diǎn)。由于“國土證+房產(chǎn)證”換發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書,不涉及權(quán)利人及相關(guān)信息的變更和更正,建議不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只要權(quán)利人依法申請符合條件的,不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法簡化流程,即受理后登簿和頒證,把便民利民落到實(shí)處。

    3.4堅持專窗辦理的原則

    之所以要對該類登記職責(zé)統(tǒng)一到專窗去辦理,其目的在于明晰登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的職責(zé),這也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的之所在。避免當(dāng)事人到多個部門或窗口跑、增加交易成本、損害交易安全。以減輕人民群眾負(fù)擔(dān),簡化辦事程序,降低登記成本,提高登記效率。

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