房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不可盲目轉(zhuǎn)型住房租賃企業(yè)

李煒

摘要：隨著國(guó)家相關(guān)政策的不斷發(fā)布，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)開始進(jìn)入新的發(fā)展期。住房租賃市場(chǎng)的商機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，并引來各方資本的競(jìng)相追逐。但是，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，住房租賃市場(chǎng)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，進(jìn)入這個(gè)新的熱點(diǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備工作，不可盲目投資。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；住房租賃；租賃市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0063-65 收稿日期：2017-12-05

自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有中就提出了“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地?！?/p>

2016年5月17日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)），提出了“實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑?！?/p>

2017年5月19日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》對(duì)社會(huì)公開征求意見，明確其立法目的是為了建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全，這也是國(guó)家推動(dòng)住房租賃法治化進(jìn)程的一個(gè)重要信號(hào)。

2017年7月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部委頒布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號(hào)），提出了“加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)?！?/p>

以上種種均表示國(guó)家對(duì)推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的決心和力度，以徹底改變我國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)獨(dú)大的狀況。

自此開始住房租賃市場(chǎng)的商機(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)，引來各方資本競(jìng)相追逐。東方證券一份報(bào)告預(yù)測(cè)，目前我國(guó)租賃人口預(yù)計(jì)為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元。

2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部委下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、佛山等12個(gè)城市開展首批試點(diǎn)。8月，國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部又確定了上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

幾大商業(yè)銀行迅速“搶灘登陸”，2017年10月30日，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署合作協(xié)議，中信銀行未來3年將在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域金融需求。雙方將在長(zhǎng)租住宅開發(fā)建設(shè)、投資孵化、持有運(yùn)營(yíng)、后期退出等全鏈條進(jìn)行整體業(yè)務(wù)合作。

2017年11月1日，建設(shè)銀行與武漢市房管局聯(lián)手打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)正式上線，這是全國(guó)省會(huì)城市中首次上線政銀合作模式的住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建設(shè)銀行廣東省分行達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作，打造國(guó)內(nèi)首個(gè)政銀合作的住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)。

2017年11月2日，中國(guó)銀行也發(fā)布消息稱，中國(guó)銀行廈門市分行與廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

2017年11月24日，建設(shè)銀行廣東自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)分行與中鐵建、中交建、中國(guó)金茂等10家知名房地產(chǎn)企業(yè)簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議并聯(lián)合發(fā)起倡議，共同建設(shè)“購(gòu)房、租賃、保障”三位一體住房服務(wù)創(chuàng)新模式，并在未來幾年內(nèi)迅速推出3000多套人才公寓。

一些商業(yè)巨頭和房地產(chǎn)企業(yè)也開始轉(zhuǎn)型投入住房租賃市場(chǎng)的開發(fā)和投資，住房租賃市場(chǎng)一時(shí)間成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，REITs也成為熱點(diǎn)話題。

住房租賃市場(chǎng)既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，進(jìn)入這個(gè)新的熱點(diǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備工作，不能盲目投資。

第一，應(yīng)當(dāng)明確資金來源渠道。對(duì)于一個(gè)投資項(xiàng)目來說，投資資金的來源是非常重要的一個(gè)內(nèi)容，這將決定資金運(yùn)作的穩(wěn)定性和資金成本。

第二，應(yīng)當(dāng)對(duì)住房租賃市場(chǎng)有精準(zhǔn)定位。市場(chǎng)定位，是決定一個(gè)投資的最重要核心，很大程度上會(huì)影響整個(gè)投資項(xiàng)目的成敗。因此，在投資之前如何通過市場(chǎng)調(diào)研，決定建成或者收購(gòu)的物業(yè)要針對(duì)哪類人群進(jìn)行出租是非常關(guān)鍵的。市場(chǎng)人群的決定，將直接影響項(xiàng)目的選址、未來收益率的預(yù)期、項(xiàng)目具體建設(shè)的規(guī)模、樓盤的具體設(shè)計(jì)和改造、裝修以及相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)水平等。

第三，住房租賃項(xiàng)目需要更專業(yè)的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。住房租賃企業(yè)的歸類應(yīng)屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)范疇，因此其應(yīng)該提供專業(yè)的住房租賃管理和服務(wù)。既應(yīng)了解國(guó)家和地方政府對(duì)于此類企業(yè)的法律和政策，又要了解租戶的需求。除了讓租戶住的安心、舒心之外，如何按照“購(gòu)租并舉”享受基本公共社會(huì)服務(wù)的政策與政府有關(guān)部門進(jìn)行對(duì)接，提供租戶辦理相關(guān)手續(xù)的便利條件也是需要考慮的。由于住房租賃企業(yè)提供的是專業(yè)化的租賃服務(wù)，其類似于特殊性酒店業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)，因此住房租賃企業(yè)除了需要專業(yè)的管理策劃人才外，還需擁有物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)、金融、法律等專業(yè)人才。

第四，應(yīng)當(dāng)緊密切合政策。對(duì)于目前的住房租賃市場(chǎng)，政府出臺(tái)了很多的政策，有國(guó)家的、地方的，有針對(duì)引進(jìn)高級(jí)人才的，有為了滿足白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)階層的，有為了解決低收入人群具有保障性質(zhì)的，以及針對(duì)不同養(yǎng)老需求類型的租賃物業(yè)等，如何針對(duì)不同的需要，確定企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)和投資定位，以及各種不同類型的稅收、土地等優(yōu)惠政策如何享受都是非?？简?yàn)企業(yè)的。

綜上所述，從市場(chǎng)預(yù)期來看，住房租賃市場(chǎng)顯然是一個(gè)很好的投資熱點(diǎn)。但不能盲目投資，必須進(jìn)行專業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)定位，并圍繞著市場(chǎng)定位進(jìn)行策劃、投資、運(yùn)營(yíng)。對(duì)那些已經(jīng)進(jìn)入或即將進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)來說，無(wú)疑是一個(gè)重大考驗(yàn)。