房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制研究

羅勁文

[摘要]作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險。因此，如何有效地在項目開發(fā)階段進行準確的市場定位，并對項目可能面臨的風(fēng)險進行有效控制及管理，成為了決定項目成敗的關(guān)鍵?；诖?，文章對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制進行了探究和分析，首先從理論層面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險控制的重要性，并分析了開發(fā)過程中投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因，提出了防范項目出現(xiàn)風(fēng)險的控制措施，以期為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資提供有益的借鑒和參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險控制；項目投資

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達到的損失。作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標志。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險的管理，使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風(fēng)險因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險，運用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風(fēng)險的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風(fēng)險。一般來說，風(fēng)險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險控制問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過程中所要面對的各種風(fēng)險，從而促進我國國民經(jīng)濟持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出現(xiàn)了投資額度過高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過長等的問題，針對當(dāng)前出現(xiàn)的問題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實踐指導(dǎo)?；诖?，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運用文獻分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風(fēng)險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因；第四部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風(fēng)險的重要性

每個項目都存在一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險也散播在各個環(huán)節(jié)、各個階段中。不管是在項目投資、項目規(guī)劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟損失的概率。對于風(fēng)險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實際項目過程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對風(fēng)險的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險模型，全面考慮各個可能的風(fēng)險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計可以有效預(yù)估風(fēng)險大小的模型。

21風(fēng)險控制對于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟效益最大化是企業(yè)的核心目標，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實現(xiàn)贏利，實現(xiàn)最大利潤就是做好經(jīng)營的關(guān)鍵指標，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進行何種投資都存在風(fēng)險。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險，用有效的方法手段防止風(fēng)險的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準備，一味地自以為房地產(chǎn)項目好，盲目跟風(fēng)，對風(fēng)險認識不足的話，一旦風(fēng)險發(fā)生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗的企業(yè)就因為認識不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。

22風(fēng)險控制對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對于城市建設(shè)來說至關(guān)重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟發(fā)展所帶來的城市?。悍可賰r高、交通擁堵、環(huán)保問題等，而且能夠有效促進公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動起來。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險研究又是風(fēng)險管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計都是在風(fēng)險管控之下進行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險控制對于城市與社會經(jīng)濟發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對房屋定價、開發(fā)時間、房屋數(shù)量、成本計算等都有重要的指導(dǎo)意義，對行業(yè)的發(fā)展有促進作用。對于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過程中，需要風(fēng)險研究來警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風(fēng)險的原因

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問題都會導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險是全局的，全體項目都有這一風(fēng)險，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險是局部的，只有某些項目有該風(fēng)險，可以采取有效措施進行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險

311通貨膨脹風(fēng)險

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個風(fēng)險是不可避免的。

312利率風(fēng)險

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況。

313變現(xiàn)風(fēng)險

作為不動產(chǎn)登記的重要項目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時間實現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會有很大的損失。

314政策風(fēng)險

任何行業(yè)的發(fā)展都和國家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險。

32非系統(tǒng)風(fēng)險

321經(jīng)營管理風(fēng)險

項目能否順利實施和經(jīng)營管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會導(dǎo)致無法達到項目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險，其如果因為自己的錯誤預(yù)估，產(chǎn)生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風(fēng)險受到不同管理者的經(jīng)營管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)投資者總是利用財務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現(xiàn)投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險增大了，所以增加貸款量也增加了營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險，對于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進行風(fēng)險控制，從而切實有效降低投資風(fēng)險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業(yè)管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國家政策爛熟于胸，并時刻關(guān)注政策新動向，最好要求相關(guān)部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國家政策。同時，其要有很嚴謹?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗，風(fēng)險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風(fēng)險要如數(shù)家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現(xiàn)什么問題，都要經(jīng)過科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測。最后，要將風(fēng)險的量化評估和國家政策相結(jié)合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業(yè)實際情況下，再結(jié)合國家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國家發(fā)展的列車，促進企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺

財務(wù)管理永遠是一個企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風(fēng)險管控和風(fēng)險預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟活動分析會議

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的定期分析有利于風(fēng)險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標，然后由財務(wù)部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會議過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業(yè)需重點關(guān)注投資過程中的資金變化，關(guān)注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險。

44加強風(fēng)險預(yù)測和重點風(fēng)險管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時刻關(guān)注市場供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動必不可少，要順應(yīng)社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進，負責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險。

45強化房地產(chǎn)項目的風(fēng)險轉(zhuǎn)移

（1）通過保險公司轉(zhuǎn)移風(fēng)險。給房地產(chǎn)項目上商業(yè)保險，在一定程度上減輕企業(yè)風(fēng)險。但是由于保險公司也不是萬能的，能夠投保的部分有限，但總歸是一個降低風(fēng)險的方向。

（2）通過投資多種不同項目來分散風(fēng)險。房地產(chǎn)項目不是單一模式的，每個項目都有自己的風(fēng)險和收益，有的風(fēng)險大的同時收益多，有的風(fēng)險小的同時收益也不多，這種情況下企業(yè)就要綜合多方面因素共同分析，采用最優(yōu)的組合方案，達到企業(yè)總體風(fēng)險相對較小而獲利相對較