房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及防范策略

程益棟

【摘 要】當(dāng)今社會(huì)下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對(duì)迅速，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了一輪又一輪的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，人們所見(jiàn)到的基本上都是房地產(chǎn)行業(yè)的盈利豐厚。但是每一項(xiàng)投資行業(yè)都是豐厚的盈利和風(fēng)險(xiǎn)共存的，特別是現(xiàn)今社會(huì)下我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有做到整體的完善，投資的風(fēng)險(xiǎn)還是相對(duì)較大的。所以，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素的理論分析和研究是很有必要的。本文主要闡述了現(xiàn)今社會(huì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)所面臨的一些宏觀上的風(fēng)險(xiǎn)因素，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)進(jìn)行了一系列的具有針對(duì)性的分析與研究，深入淺出的對(duì)不同階段下的風(fēng)險(xiǎn)因素也進(jìn)行了分析與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)因素；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)防范

0 緒論

從改革開(kāi)放后到現(xiàn)今為止，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在逐步的深入與加強(qiáng)，隨之而變化的就出現(xiàn)了城市的綜合性發(fā)展、住房制度的改進(jìn)、房屋的商品化與土地的有償使用等等，借此機(jī)會(huì)，我國(guó)的房地產(chǎn)投資行業(yè)也得到了一步步的壯大與迅速的發(fā)展。至今為止，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了發(fā)展的高潮期，并且前景十分良好。伴隨著飛速的發(fā)展，這個(gè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)的確定以及不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素是多種多樣的，首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的本身就是存在風(fēng)險(xiǎn)的，這是不置可否的，再者就是周邊的環(huán)境因素也會(huì)在一定程度上有風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，更有一些細(xì)節(jié)性問(wèn)題可以會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，例如財(cái)務(wù)管理的的不可控因素、自然災(zāi)害以及人們現(xiàn)在認(rèn)知的滯后觀念等等。根據(jù)諸多的可以產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的因素，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險(xiǎn)分析與到位的防范策略，從整體角度上講及時(shí)要對(duì)這些可能影響開(kāi)發(fā)進(jìn)行的所有因素的變化可能性以及投資效益會(huì)受到的影響進(jìn)行全面的分析，得出相對(duì)準(zhǔn)確的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性的結(jié)論是報(bào)告，從而將損失降到最低。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)綜述

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)理論的研究，風(fēng)險(xiǎn)的一般定義是：人們對(duì)未來(lái)行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。通俗地講，風(fēng)險(xiǎn)就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指在項(xiàng)目投資過(guò)程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資既是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程的起始點(diǎn)，同時(shí)也是獲取期望收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。任何一項(xiàng)生產(chǎn)性投資都需要投入一定的生產(chǎn)要素，主要包括土地、勞動(dòng)和勞資等方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也不例外，但由于房地產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)特征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及其過(guò)程同其他投資類型有著顯著的區(qū)別：

1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)象的固定性或不可移動(dòng)性

2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程周期長(zhǎng)、成本高

3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所受制約因素多

政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著一定的制約因素，房地產(chǎn)業(yè)的投資正常情況下回收利潤(rùn)的時(shí)間都會(huì)比較長(zhǎng)，所以說(shuō)，需要一個(gè)穩(wěn)定的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)作為保障才可以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都是有著一定的限制的，對(duì)此也有這明確的法律法規(guī)來(lái)加以制約。再一點(diǎn)就是投資項(xiàng)目周邊的環(huán)境也是投資該項(xiàng)目需要考慮一個(gè)很重要的因素，投資建設(shè)的項(xiàng)目需要對(duì)周圍的環(huán)境加以改善，不能破壞才可以。此外，我國(guó)施行的土地使用制度規(guī)定土地有償使用，并且會(huì)限制最大使用年限，這在很大程度上可以影響投資開(kāi)發(fā)的最終決定。所以，這就要求投資方需要在規(guī)定的年限內(nèi)收回成本并取得效益。第三點(diǎn)是金融行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是最開(kāi)始的投資施工還是到后期的售賣等等都需要金融部門來(lái)進(jìn)行參與，所以這也是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的一個(gè)重要因素。

4）行業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性低

房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)時(shí)長(zhǎng)正常情況下都是相對(duì)較長(zhǎng)的，這樣就導(dǎo)致了資金投入后的流動(dòng)性會(huì)降低，作為投資方，需要做好充分的準(zhǔn)備以避免因資金無(wú)法周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的麻煩。

5）抵抗通貨膨脹

最近幾年的經(jīng)濟(jì)研究結(jié)果表明，房?jī)r(jià)在通貨膨脹期間的變化與物價(jià)水平是成正比的，沒(méi)有因?yàn)橥ㄘ浥蛎浂苡绊憽?/p>

6）周邊環(huán)境的變化可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

公共設(shè)施例如：公園、道路以及醫(yī)院等等都會(huì)不斷的進(jìn)行優(yōu)化，這就使得周邊的房?jī)r(jià)有增值的可能性。根據(jù)多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)分析得出，在進(jìn)行投資的時(shí)候若是可以選擇周圍正在有政府進(jìn)行建設(shè)的公共設(shè)施，那后期的投資收益是非常巨大的。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)需要及時(shí)防范與控制，風(fēng)險(xiǎn)一般有三個(gè)階段：潛伏階段、發(fā)生階段、造成后果階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與控制需要通過(guò)制定及實(shí)施各種風(fēng)險(xiǎn)防范及處理措施，正確預(yù)見(jiàn)及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)苗頭，將風(fēng)險(xiǎn)控制、消除在風(fēng)險(xiǎn)潛伏階段。風(fēng)險(xiǎn)防范與控制策略的制定，要同時(shí)考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的各種情況、可供選擇的資源以及企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境。在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，需要積極實(shí)施補(bǔ)救和搶救措施，將損失減少到最低限度；風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后，即在已經(jīng)造成風(fēng)險(xiǎn)后果的階段，需要迅速對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，在最短時(shí)間內(nèi)，排除直接損失對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的干擾，并且減少間接損失。

投資風(fēng)險(xiǎn)防范的基本策略：

（1）有形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

價(jià)值工程法是一種有形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防手段，但是不能過(guò)分的依賴價(jià)值工程法。首先， 采取工程措施需要很大的投入，因此決策時(shí)必須進(jìn)行成本收益分析；其次，任何工程設(shè)施都需要有人參加，而人的素質(zhì)起決定性作用；另外，任何工程設(shè)施都不會(huì)百分之一百的可靠。因此，價(jià)值工程法要同其他措施結(jié)合起來(lái)使用。

（2）無(wú)形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

可以通過(guò)內(nèi)部教育以及規(guī)范化來(lái)推行無(wú)形的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施：項(xiàng)目管理人員和所有其他有關(guān)個(gè)方的行為不當(dāng)都會(huì)構(gòu)成項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，要減輕與不當(dāng)行為有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)管理教育。

4 結(jié)論與展望

本文從多個(gè)方面進(jìn)行分析闡述了投資房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了全面分析。主要結(jié)論如下：

1）對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)特征進(jìn)行了分析；對(duì)開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段的整體的規(guī)劃以及每個(gè)階段的工作重點(diǎn)進(jìn)行了研究，得出相應(yīng)的各個(gè)階段所存在的風(fēng)險(xiǎn)因素并提出解決方案。

2）根據(jù)研究得出結(jié)論得意更好的對(duì)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防，在最大程度上做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、轉(zhuǎn)移、回避、減輕等等，并需要得出相應(yīng)的后續(xù)解決措施。本文還強(qiáng)調(diào)了在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中需要成立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理部門，必要時(shí)需要啟用預(yù)警系統(tǒng)，做好充足的防御措施。

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[責(zé)任編輯：湯靜]