探討房地產開發(fā)項目管理和質量控制

徐淑芬

[摘 要]進行房地產項目管理時，離不開實踐。而對工程項目進行管理時，完善的項目管理理論十分重要，為其提供理論參考，從而推動項目逐步變得系統(tǒng)化，讓項目管理更加科學化。不過，對項目進行建設時推行質量計劃，重中之重是根據(jù)實際情況做好質量預防工作，加大成投入，從而實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益最大化。

[關鍵詞]房地產項目；房地產開發(fā)；質量控制

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0137-01

一、項目施工管理的原則

工作項目是管理的主要部分，施工管理過程中，一定不能缺少不能違背的相應的原則，具體如下：

1.1 質量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進原則

對項目施工管理而言，工程質量是第一個需要考慮的因素，必須在人、財、技術等方面增加投資，從而確保質量達到預設標準；效益為重，必須杜絕僅僅對質量、進度予以重視，但完全忽略成本、市場的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴大市場，另一方面，必須嚴格預算，盡可能做到投入最小化，產生最大化；統(tǒng)籌推進工程建設，制定全面的推進方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進先進的技術、原料、工藝，從而實現(xiàn)實際進度與計劃進度相匹配。

1.2 科學合理原則

就工管而言，整個過程并不簡單，實踐管理時，必須適時解放思想，引入新理念，適時融入切實管理的管理方式，強化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻智獻策，爭取做到科學、合理地進行項目施工管理。

1.3 標準化、規(guī)范化原則

我們知道，不管是何種事物，內因的作用十分重大，難以預測。因此，進一步增強內部管理，是不可或缺的手段之一。采取項目經(jīng)理制、成本核算制，大范圍實施全面質管體策略，進一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實踐中大范圍推廣實施，從而實現(xiàn)管理標準，施工規(guī)范。

二、房地產開發(fā)項目管理不足之處

2.1 市場定位模糊

投資比較盲目，決策時間短促，市場定位只是走過場，無法按照實際情況全面調研，信息采集與剖析不科學，只是按照經(jīng)驗進行研判。為了達到某種分析目的，對部分十分重要的數(shù)據(jù)作出迎合性處理，造成建成的項目與市場定位不相符。

2.2 規(guī)劃、設計粗淺

項目規(guī)劃與設計階段十分重要，其對項目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。因為種種因素疊加，在這兩個重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠遠不夠，造成出現(xiàn)了許多問題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實際銷售，或是一味的強調小戶型，導致進一步增加了公攤成本；設計文件無法及時供應，且時常進行變更，等等。

2.3 大部分房屋存在質量不佳問題

就建成房屋來看，材料、設備、施工管理等諸多方面，都與法定標準相差甚遠。如，房屋表面出現(xiàn)漏水；排氣孔出現(xiàn)堵塞；地面漏水嚴重，等等。嚴重的項目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產行業(yè)的發(fā)展。

三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

為了提高對工程項目的質量管理，房地產公司在工程開工前，就要進行有效的準備和管理，保證整個工程的順利開展。在工程開工前，要對整個工程進行合理的規(guī)劃，嚴格勘察地形，做好市場的調查工作，預測工程的風險，然后根據(jù)考察的實際情況，進行相應的圖紙設計，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計算和測量，保證設計圖紙能夠真實的反映工程的實際情況。

3.1 對建筑工程使用的材料與工程質量控制進行嚴格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質量的好壞。因此，我們要對建筑材料的來源進行嚴格的把關，要有準確的采購信息；其次，我們要對建筑材料的質量進行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對建筑材料的使用進行嚴格的把關，避免不恰當?shù)氖褂?。同時，我們要也對工程的質量控制進行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊的質量控制，從而確保房屋建筑工程的質量。

3.2 施工過程中加強對整個工程項目進行質量管理

房地產工程相對來講要比價復雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個環(huán)節(jié)都做好質量管理工作，切實加強工程質量。在對施工環(huán)節(jié)進行質量管理時，要確保每一個環(huán)節(jié)、步驟都滿足質量要求，只有前一道工序合格，才能進行接下來的施工，如果質量不合格，就要重新改進，否則嚴禁進入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質量。同時要對施工技術、使用材料、設備的質量加強管理，確保質量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設備，就要立即停工，對材料、設備進行質量檢驗，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進行全天候的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。

3.3 加強施工項目安全控制與進度

施工項目的進度控制方法有協(xié)調、控制和規(guī)劃，協(xié)調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系?？刂婆c施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現(xiàn)偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃?？刂剖┕ろ椖康倪M度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項目的任務。安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。

3.4 工程項目竣工后要加強質量管理

工程的竣工后的質量檢查，是檢驗工程質量問題的最后一關，做好質量管理工程，及時發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質量檢驗標準對工程項目進行質量的驗收和認定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時改正，保證整個工程項目的質量合格。然后形成完善質量評估報告，對整個工程的質量信息進行有效整合，以便指導今后的工程建設。

四、工程實例分析

某住宅小區(qū)是近幾年開發(fā)完成的高檔樓盤之一，項目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤在2010年10月進行了質量竣工驗收，合同約定交房時間為2010年12月31日。該項目在設計施工過程中就高度重視建筑質量，層層把關，從嚴控制，請知名的一級資質勘察設計單位進行勘察、設計，規(guī)范初步設計，嚴格施工圖設計與審查；在施工過程嚴格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強材料檢測要求，提高養(yǎng)護水平，強化現(xiàn)場監(jiān)管，特別是在混凝土結構與磚墻連接部位嚴格按規(guī)范進行掛網(wǎng)、拉結筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內外墻體加強養(yǎng)護和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質量竣工驗收時對存在的極少的質量瑕疵進行及時的整改。樓盤在交房前，開發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對整個小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進行了全面的檢查，按照規(guī)劃設計圖紙和規(guī)范要求再次及時完善、整改到位。

五、結語

在現(xiàn)時代這個激烈競爭的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競爭力。提高建筑工程項目施工管理水平是施工企業(yè)的必經(jīng)的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項目施工管理中要遵循一定的原則，通過提高人的素質、能力和積極性，采用先進的管理理論和方法，科學管理，加強制度建設，對提高建筑工程項目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競爭力有著不可或缺的作用。

參考文獻

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