小議房地產(chǎn)開發(fā)中的質(zhì)量管理

徐惠娟

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，許多人對房地產(chǎn)、住宅建筑的要求也是日益增多?？梢哉f，建筑工程項目的質(zhì)量好與壞直接影響了工程的耐用性與適用性，并且直接關(guān)系著業(yè)主的財產(chǎn)及生命安全。所以，房地產(chǎn)與建筑業(yè)一定要重視和加強(qiáng)對于工程質(zhì)量的控制與管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量；管理

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3024（2016）08-33-01

前言

對于建筑與房地產(chǎn)業(yè)來說，必須一直把工程方面的質(zhì)量放在首要位置，住宅建筑的質(zhì)量，與老百姓的生活密切相關(guān)，而且它決定著建筑品質(zhì)的好壞。近年來，工程質(zhì)量的問題一直受到人們的廣泛討論，由于“樓歪歪”、“樓脆脆”等一系列問題的出現(xiàn)，房地產(chǎn)的工程質(zhì)量問題也成為了其必須面對的實際問題，

1當(dāng)前建筑工程質(zhì)量的控制情況

1.1國外的情況分析

在1961的時候，美國的學(xué)者費(fèi)根堡姆提出了一種質(zhì)量管理理論，該理論是全面的，美國和歐洲國家的建筑工程的質(zhì)量控制包括：建筑工程的承包商有著高度的自檢自覺性，而且要求非常嚴(yán)格，有著相應(yīng)的質(zhì)量保證：關(guān)于建筑工程中的質(zhì)量監(jiān)督和檢查：政府的參與。政府的參與可以以法律法規(guī)的形式來規(guī)定相應(yīng)的體系范疇，特別是針對一些大型的公共建筑的建設(shè)，一般都會設(shè)置一些相應(yīng)的檢查監(jiān)督人員，不定時地對建筑進(jìn)行檢查。

1.2國內(nèi)的情況分析

《中華人民共各國建筑法》于1998年開始頒布實行，其中，對于加強(qiáng)建筑活動的監(jiān)督管理和健全的發(fā)展提供了相應(yīng)的法律依據(jù)；1978年，中國開始全面推行相應(yīng)的質(zhì)量管理。但是，通過各種方面的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國的建筑施工企業(yè)在建筑業(yè)質(zhì)量控制的方面水平不一致：現(xiàn)階段，我國對于建筑施工的質(zhì)量控制還處在初級階段，建筑行業(yè)對于施工之后的建筑物只有相應(yīng)的結(jié)果分析，沒有完善的數(shù)據(jù)信息記錄，缺少科學(xué)性。

2對房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的幾點建議

2.1設(shè)計階段的質(zhì)量管理

設(shè)計階段的質(zhì)量管理房屋產(chǎn)品質(zhì)量管理，首先要從設(shè)計抓起。設(shè)計質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計質(zhì)量。

（1）規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，市政、通訊、供水、供電、供氣等部門都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量，

（2）施工圖設(shè)計質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計開始的，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感。對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價值和觀瞻價值。

2.2技術(shù)質(zhì)量管理

施工階段質(zhì)量管理施工過程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點。施工的技術(shù)質(zhì)量管理：

（1）硬件、軟件管理。包括對施工隊伍的選擇，施工材料、機(jī)械設(shè)備的使用，動力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量，為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，并必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，進(jìn)行嚴(yán)格檢驗。

（2）管理過程所要注意的問題。在其管理過程中，應(yīng)把握好三點：要強(qiáng)化施工隊伍的質(zhì)量意識。通過思想教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹立起“百年大計、質(zhì)量第一”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣：要強(qiáng)化施工隊伍的技術(shù)培訓(xùn)。具體說來，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗，不合格的不準(zhǔn)使用。二是抽驗關(guān)。現(xiàn)場工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，作出試壓報告記錄，并實行隨時抽檢制。三是施工關(guān)?，F(xiàn)場工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，作出返工處理。四是記錄關(guān)。現(xiàn)場施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，切實保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。

2.3工程實施過程的質(zhì)量控制

（1）招投標(biāo)。相應(yīng)的招標(biāo)以及投標(biāo)工作一定要按國家的相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格的執(zhí)行，可以聘請一些專業(yè)的工程咨詢公司根據(jù)業(yè)主的意識及要求，以專業(yè)的規(guī)范編寫設(shè)計和招標(biāo)的文件，明確設(shè)計中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及各類詳細(xì)的要求，

（2）投入品的質(zhì)量控制。對投入品的訂貨、檢查、采購、驗收、取樣試驗等等，都應(yīng)該有著全面的控制，從查看貨源到選擇廠家，一直到認(rèn)證使用，每一層都需要有嚴(yán)格的審核。

2.4房屋交付后的質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對出售后的房產(chǎn)，要建立物業(yè)公司，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進(jìn)行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。

總之建筑工程質(zhì)量管理的一項重要內(nèi)容就是建筑工程質(zhì)量的控制，這一點是最為重要的，特別是建筑工程產(chǎn)品，因為建設(shè)的復(fù)雜性讓建工工程質(zhì)量與一般的產(chǎn)品質(zhì)量影響的原因要多很多，出現(xiàn)質(zhì)量問題的時候影響面也相對較廣。所以，由此可見。對于建筑工程質(zhì)量形成的過程需要進(jìn)行嚴(yán)格控制，并且在遇到問題時要及時解決就顯得非常重要。