房地產稅新老劃斷的依據(jù)

趙奉軍

每到歲末年初，房地產稅就開始攪動眾人的神經(jīng)。2017年年底由于財政部部長肖捷正式表態(tài)房地產稅將會按照評估價值征收，再度引發(fā)了房地產稅的討論熱潮。但具體征收方式仍然是眾說紛紜沒有定論。對此，多年來民間一直有新老劃斷的說法。2017年9月，建設部前副部長、中國房地產業(yè)協(xié)會會長劉志峰也建議采用新房新辦法，老房老辦法。但筆者看了這么多討論，似乎都沒有說清楚為什么要新老劃斷。

在正式闡述筆者的觀點之前，讓我們先溫習一下基本的金融學原理。比如說某人中了彩票大獎，獎金是100萬元。頒獎機構給他三種選擇，一是一次性領取100萬元；二是一次性領取50萬元，然后每年領取2.5萬元；三是每年領取5萬元。如果資本化率也就是利率為5%，請問這三種方式有何區(qū)別？正確答案是沒區(qū)別。當然，在現(xiàn)實生活中，如果領獎人遇到了流動性問題，或者是金融市場不完善，那可能他會偏愛第一種。如果能夠明白這個例子，我們可以將其引申到土地市場上。比如說政府現(xiàn)在要拍賣一塊土地。有三種方式出價，第一種一次性收取70年的土地出讓金，期間不再收取任何稅費；第二種也是一次性收取70年土地出讓金，但同時要求土地購買者每年繳納土地價值的1%；第三種，不收土地出讓金，轉而要求土地購買者每年繳納土地價值的5%。很明顯，第一種方式就是現(xiàn)在的土地拍賣方式，第二種是政府希望將來房地產稅征收后實施的方式；第三種是前幾年討論過的土地年租制。

同樣，如果我們假設資本化率是5%，這三種方式其實也是等價的，即存在這樣的等式：第一種土地出讓金=第二種土地出讓金+每年1%的地產稅的和的現(xiàn)值=每年5%的年租的和的現(xiàn)值。如果不等價，就一定有套利空間。那么在均衡條件下，第二種方式下征收的土地出讓金其實只有第一種的80%，還有20%其實是每年1%收入的資本化。也就是說，如果公開競爭性拍賣土地，土地需求者對土地的第二種土地出讓金的報價肯定要低于第一種。這對政府來說并不是一件高興的事情。有些房地產稅的支持者認為房地產稅能增加地方政府財政收入，如果按照筆者的分析，可能并不是這么回事，政府的財政收入并沒有增加，相反，在短期反而會出現(xiàn)減少，因為現(xiàn)在土地出讓價格會降低20%，雖然政府可以以這個1%的土地稅為基礎發(fā)債獲得收入，但地方政府發(fā)債在我國得不到預算法的支持。

如果第二種方式中的稅率不是1%而是2%，那么這種方式下的土地出讓金相對于第一種會降低多少呢？會降低40%。如稅率升到3%，土地出讓金會降低60%；升到4%，降低80%。升到頂5%，那就和第三種年租制一樣，土地出讓金為0。也就是說，隨著稅率的提高，這塊土地的價格會逐漸降低。高到一定程度，這塊土地送給人也未必有人要，因為接受者要承擔每年的地產稅。明白了這個道理，就知道房地產稅降低房價之說只是金融游戲。

我們得到的另一個結論是，現(xiàn)行的商品房的土地出讓金中其實已經(jīng)包含了地產稅。注意我在這里說的是地產稅而不是房產稅。今天全社會關注的房地產稅實際上是兩塊稅，一塊是房產稅，還有一塊是地產稅，合在一起才是真正意義上的房地產稅。居民在購買商品住房時支付了70年的土地出讓金，這個土地出讓金實際上包含了上述第二種支付方式中的地產稅。如果現(xiàn)在要求居民再支付地產稅，那實際上是重復征稅。要知道很多房地產稅的反對者也一直在指責房地產稅是重復征稅，但是這種指責一直不能令人信服。因為支持者如賈康、安體富等人也雄辯地表明，土地出讓金可以和房地產稅并行不悖，土地出讓金是政府作為土地所有者應該獲得的收入，房地產稅是政府作為公共產品的提供者應該獲得的收入。此種觀點在學術界很有市場也確實難以反駁。

究竟如何反駁土地出讓金和房地產稅是兩種性質不同的收入可以并行不悖這種觀點呢？在筆者看來，其實賈康等人說的是第二種支付方式，在第二種支付方式下，政府一次性收入了70年的土地出讓金，同時要求使用者每年繳納地產稅。只不過在現(xiàn)實生活中，這種方式主要用于工商業(yè)用地。我國的工商業(yè)用地也是一次性繳納40-50年的土地出讓金，同時使用者每年繳納建筑物價值的1.2%（須做10%-30%的扣除）作為房產稅。由于建筑物的價值中包含了土地成本，實際上就土地而言，政府對工商業(yè)者收取的是兩筆錢，一筆是一次性的土地出讓金，第二筆是每年土地價值的1.2%作為地產稅。真正的問題在于，第二種方式的存在并不能否認第一種方式。我國實際上對不同類型的用地采取了不同的出價方式，對居住用地，政府一次性收取了70年的土地使用權的價格，政府當時并沒有說要開征住房房地產稅。居民房地產稅首次進入社會大眾的視野是2003年的事情，而此時居住用地的拍賣已經(jīng)過去了十多年。

可能有人會說，政府在拍賣居住用地時并沒有白紙黑字說居住用地絕對不征房地產稅。確實如此。但也正因為如此，居住用地才能獲得更高的土地出讓金。如果政府要求重新開征地產稅，也確實沒有任何力量能夠阻擋。但理有固然，而勢不必至。

按照筆者的觀點，現(xiàn)行的商品房的購買者由于已經(jīng)支付了70年的地產稅，房地產稅如果要開征，這部分群體只能支付房產稅，而無需支付地產稅（筆者的這個觀點與劉志峰會長的觀點還是有所區(qū)別的）。對一二線城市來說，由于土地價格占到房價的70%左右，如果不征地產稅即使不考慮減免也會大幅降低稅收壓力；相反，對新房的購買者，直接在土地拍賣階段就申明購房者將來必須繳納房地產稅。這樣，以增量代替存量，漸進改革減少沖擊。這種征收方式也就是俗稱的新房新辦法，老房老辦法。有些人認為這種征收辦法是保護既得利益群體，這種指責其實是沒道理的。新房購買者相對于原有住房增加了一筆地產稅看似增加了負擔，但是在土地出讓階段出讓金的下降能顯著提高住房支付能力。當然，對于那些期待以房地產稅來替代土地財政的人，確實希望落空了。這種征收方式下，地方政府在出讓土地時仍然能獲得一次性收入。并且一次性收入仍然是大頭。另外，在使用權到期后，地方政府確實有權再次獲得新的土地出讓金，只不過這時候的土地出讓金已經(jīng)是第二種支付方式下的土地出讓金。所以，沒有任何前置條件的自動續(xù)期可能只是一種夢想。當然，彼時政府可以給與優(yōu)惠條件與原住民。但那是另一個層面的問題。