我國長租公寓企業(yè)發(fā)展的國際經(jīng)驗借鑒

崔霽 詹毅凡

摘要：當前我國住房租賃市場方興未艾，企業(yè)提供的租賃住房占比低，租賃企業(yè)盈利模式尚未形成，市場格局尚未穩(wěn)定，與發(fā)達國家租賃企業(yè)相比，從專業(yè)運營、盈利模式、金融手段等方面都有較大的差距，研究發(fā)達國家成熟租賃企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗對我國租賃企業(yè)未來發(fā)展具有重要參考意義。

關(guān)鍵詞：長租公寓；國際經(jīng)驗；發(fā)展路徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0066-70 收稿日期：2018-01-10

十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！睆姆康禺a(chǎn)的角度看，中國當前住房市場的主要矛盾，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好居住生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。老百姓從過去的“憂房”到“有房”，新時代將進入“優(yōu)房”時代。2018年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展三十周年，過去的三十年是購房市場的舞臺，隨著十九大提出“租購并舉”這一方向，今后中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，租賃住房將隆重登上舞臺。

1美國租賃市場成熟，為企業(yè)快速發(fā)展提供了土壤

美國住房租賃市場的成熟得益于政府為租賃市場發(fā)展提供了多重政策保障和法律保障，包括金融政策支持，大力發(fā)展REITs；稅收鼓勵政策，分別有針對低收入群體的租賃住房稅收鼓勵政策和市場化租賃住房稅收鼓勵政策；還有住房租金補貼政策，美國住房和城市發(fā)展部將每年預算超過50%用于租金補貼，用于租金補貼的資金不僅在解決低收入群體的居住方面更有效率，而且還能撬動更多社會資金投入租賃住房供給。

成熟的住房租賃市場，使美國住房租賃專業(yè)機構(gòu)滲透率達30%左右，是一個專業(yè)化的市場。企業(yè)發(fā)展模式大致分為兩類：重資產(chǎn)持有模式和輕資產(chǎn)運營模式。其中重資產(chǎn)持有模式主要是公寓型REITs和房企開發(fā)商。在TOP10的企業(yè)中，公寓REITs、房企和分散托管型企業(yè)三分天下。美國租賃市場雖機構(gòu)化專業(yè)化比重較高，但相對于日本的租賃企業(yè)市場集中度，美國租賃企業(yè)集中度不高，TOP10的租賃企業(yè)共管理約140萬房間，只占整個市場的3.3%，擁有房源量最多的Greystar市場占比只有1%。而日本租賃企業(yè)NO.1的大東建托市場占有率達4%，TOP10市場占有率達到17%。中國目前所有租賃企業(yè)市場滲透率為1%，遠低于美日國家（見圖1）。

2 EQR成功的四大法寶：資產(chǎn)駕馭能力、精準客群定位、高效運營能力、更好的服務體驗

美國EQR于1969年成立，1993年上市，是美國第一家上市的公寓REITs，也是美國最大的公寓運營商。截至2016年12月，EQR在全美擁有約302處物業(yè)，76513套公寓，市值已經(jīng)超過兩百億美元，相當于人民幣近1400億元。

2.1踏準周期，資產(chǎn)駕馭能力強

研究EQR的發(fā)展歷程發(fā)現(xiàn)，基本上可以分為三個歷史階段，在每個不同的階段，EQR都能踏準周期，高拋低吸，資產(chǎn)駕馭能力強。作為一家公寓型REITs，EQR能夠提供較高且穩(wěn)定的收益率，旗下物業(yè)NOI口徑的投資回報率持續(xù)穩(wěn)定在7%以上，由此吸引了以養(yǎng)老金為代表的風險-收益偏好折中的資金。

第一階段：1993-2000年，迅速擴張戰(zhàn)略。物業(yè)持有量從1993年的21個擴張到1104個，8年間增長了51.6倍。這個階段的擴張離不開其較強的融資能力，依托REITs、債券、優(yōu)先股等渠道融資，得益于較低的杠桿水平、穩(wěn)健的現(xiàn)金流以及REITs稅收豁免債務優(yōu)惠政策，EQR的債務資金成本處于低位。

第二階段：2000-2005年，緩慢收縮戰(zhàn)略?！?11事件”導致美國經(jīng)濟出現(xiàn)下滑。美聯(lián)儲為刺激經(jīng)濟連續(xù)降息，同時資產(chǎn)價格快速上升，資產(chǎn)的租售比快速上漲。而租金水平卻處于相對停滯的狀態(tài)使得租金收益大幅度下滑。在這種背景下，EQR收購擴張難度加大，因此選擇緩慢收縮戰(zhàn)略，6年間共出售了約7萬間房間，獲得了資產(chǎn)出售的資本利得。

第三階段：2005年至今，聚焦核心戰(zhàn)略。流動性大幅提升下資產(chǎn)價格進一步上升，資產(chǎn)收購的壓力和風險進一步加大。EQR將戰(zhàn)略調(diào)整成剝離非核心區(qū)域物業(yè)，積極調(diào)整物業(yè)類型，逐步聚焦租金價格較高的中高層物業(yè)。

2.2精準客群定位，以家庭客群為主

將戰(zhàn)略布局調(diào)整為核心城市之后，EQR將主力客群定位為家庭，并針對性地推出不同戶型的產(chǎn)品。根據(jù)EQR年報，家庭租戶占EQR總租戶的57%。與此同時，高素質(zhì)、高學歷、高收入的青年單身人群也是EQR的主要客群。這類客群普遍具有更加注重事業(yè)與生活品質(zhì)的特征，也對住房的靈活性以及便捷性提出了更高要求，愿意以更高的價格尋找合適的住房。EQR對于客群的精準定位以及相應產(chǎn)品的推出，實現(xiàn)了極高的住房出租率以及租金溢價率。

2.3高效運營能力，管理費用全美最低

2016年EQR總收入為21.77億美元，同比2007年數(shù)據(jù)，十年間增長了38%；運營凈收入為15.43億美元，增速為57%。在保持收入增長的同時，總支出只增長了6.5%。除了對比收入及支出的增速，還可以通過單位運營凈收入對應的運營費用體現(xiàn)EQR的運營管控能力。該指標是運營費用與運營收入的比值，運營費用越少，收入越高，則指標越小，公司的運營能力越好。2016年EQR該指標為0.413，低于美國的其他REITs型公司。而10年前EQR的該指標為0.607，十年間降低了47%。除此以外，EQR的管理費用率在2%左右，僅僅是美國住房租賃企業(yè)平均水平4%-4.5%的一半。

2.4更好的服務體驗，租金可抵扣房款

為了能夠長期、穩(wěn)定得吸引客戶，EQR也積極出臺各種優(yōu)惠政策，例如跨城轉(zhuǎn)租以及租金抵扣房款計劃。租客若因工作家庭等原因，需要到其他城市工作生活，EQR憑借其在核心城市龐大的市場布局，能在短期內(nèi)就為租戶提供與原城市同一等級及類型的產(chǎn)品，為租戶減少重新租房的麻煩。若EQR的租戶有購房計劃，在租期達到一定期限的前提下，租戶可以獲得一部分返還的租金用于購置EQR指定開發(fā)商的物業(yè)。更好的服務體驗使得EQR的租戶住得更舒心、更放心。

3日本稅收政策決定租賃企業(yè)多以托管分散為主

與美國住房租賃市場不同，日本的住房租賃市場集中度更高，但企業(yè)運營模式較為單一，大都走上了托管分散式的輕資產(chǎn)之路。主要是受稅收政策以及租賃住房建設(shè)優(yōu)惠政策原因影響。日本不但在賦稅端給與建造租賃住房減免，同時允許以租賃住房的土地、房屋價值抵扣高昂的房產(chǎn)稅及土地持有稅。與此同時在租賃住宅的出租環(huán)節(jié)，房租將課以不動產(chǎn)所得稅，不動產(chǎn)所得稅即為不動產(chǎn)收入額扣除有關(guān)費用后的余額，而企業(yè)類業(yè)主可扣除的費用遠遠高于個人業(yè)主，許多出租住房的個人業(yè)主委托租賃企業(yè)出租房屋，以合法避稅。

4大東建托四大法寶：一站式承建包租、全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、高ROE現(xiàn)金流好、高成單率租期長

大東建托是日本托管分散式租賃企業(yè)的代表，成立于1974年，2016年共管理房間92.4萬間，總規(guī)模、運營能力等都是日本第一。

4.1一站式承建包租，從前到后為業(yè)主服務

大東建托始終堅持從業(yè)主出發(fā)，推出貫穿整個房屋生命周期的服務與業(yè)主建立長期的信任和委托管理關(guān)系。從前期的建筑方案咨詢規(guī)劃到物業(yè)的建成再到建成后的物業(yè)出租、維修、保養(yǎng)，整個過程業(yè)主都不用操心便可安心獲得房租。大東建托的一站式承建+包租的管理模式使得其掌握了大量的業(yè)主和房源。

4.2全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同，租賃是收入中心非利潤中心

大東建托是一個多元化產(chǎn)業(yè)的住房租賃企業(yè)，除了住房租賃還涉足建造、能源、環(huán)保、醫(yī)療等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)。雖然住房租賃業(yè)務是大東建托最有名的業(yè)務，但公司的主要盈利卻不是來自租賃業(yè)務。租賃在大東建托多元化產(chǎn)業(yè)鏈中起到的是一個平臺入口，帶動上下游的作用。根據(jù)大東建托2016年報數(shù)據(jù)，大東建托該年總收入883億元人民幣，租賃業(yè)務以及建造業(yè)務各占55%以及42%。盈利的主要來源為建造業(yè)務的64億元人民幣，貢獻率高達75%，而租賃業(yè)務只有20%。這是因為“二房東”模式的盈利方式主要是租金差，需要向業(yè)主交納較高的租金。而該模式則能以租賃為入口，帶動上游的建造業(yè)務、下游的能源、醫(yī)療業(yè)務，豐富了盈利來源。

4.3 ROE高，現(xiàn)金流好，較高的周轉(zhuǎn)率

ROE全稱凈資產(chǎn)收益率，可以用來反映公司運用自有資本的效率。大東建托的ROE非常高。根據(jù)大東建托年報數(shù)據(jù)，其ROE高達31.2%。6年平均ROE為28.6%，比行業(yè)第二的Leopalace 21高出13%。根據(jù)分析，大東建托的高ROE主要來自其較高的周轉(zhuǎn)率。自 2009 年大東建托逐漸將業(yè)務中心移至租賃業(yè)務后，大東建托的周轉(zhuǎn)率從 2008 年 1.2 左右的水平提升到之后的 1.7 以上，8年平均周轉(zhuǎn)率為1.86，遠遠領(lǐng)先于其他租賃企業(yè)?？焖俚馁Y本周轉(zhuǎn)使得大東建托能夠擁有較好的現(xiàn)金流，保證整個企業(yè)多元化業(yè)務的運營。

4.4高成單率，租期長，整體入住率高

大東建托的中介服務人員成單效率也很高。2016年，1150名中介承擔全年26萬單的成單量，平均每人每月促成18.6單，遠高于我國傳統(tǒng)中介水平。整體入住率自2011年就維持在96%以上，高出日本平均水平10%。平均租期也達到3.4年，遠高于中國8-10個月的租賃周期。

5中國住房租賃企業(yè)當前亟待形成獨特發(fā)展路徑

當前中國住房租賃市場由于金融、稅收以及相關(guān)保障政策還尚未落地，REITs雖呼之欲出，但等待REITs出臺再布局長租公寓已經(jīng)錯失發(fā)展窗口。正是在當前政策還未落地的過程中，企業(yè)盈利模式還未形成的過程中，存在強者順勢上位，弱者不斷退出的趨勢。當前某些長租公寓企業(yè)融資成本已高達10%，有些甚至到20%依然無法融到錢，未來這部分高融資成本企業(yè)發(fā)展將存在巨大風險。學習美國和日本經(jīng)驗，中國未來租賃企業(yè)將形成兩股重要力量。一是集中自持式：以地產(chǎn)開發(fā)基因和國有企業(yè)為主，靠資產(chǎn)升值、運營能力、金融手段發(fā)展，未來將成為租賃企業(yè)主流模式。二是分散托管式：以中介經(jīng)紀基因企業(yè)為主，靠高周轉(zhuǎn)、租金規(guī)模、產(chǎn)業(yè)協(xié)同來發(fā)展，未來將成為大平臺企業(yè)發(fā)展模式。鏈家自如已完成A輪融資，估值約220億元人民幣。至于一些創(chuàng)業(yè)運營型和酒店管理型長租企業(yè)未來會不斷向集中自持式發(fā)展，輕重并舉。無論是哪種發(fā)展模式，中國式住房租賃企業(yè)都要走出一條特色道路，企業(yè)需要找準定位、明確方向，同時要不斷優(yōu)化戰(zhàn)略和策略；企業(yè)要做大規(guī)模、提高競爭力，需要不斷在市場需求判斷、房源獲取、運營能力提高等方面下功夫；立足現(xiàn)實、把握趨勢，租賃企業(yè)將實現(xiàn)規(guī)模效應和品牌效應，最終獲得更大的市場占有率。