我國商品性住房租賃市場存在的問題及對策

◎薛 立 鄭情情

我國商品性住房租賃市場存在的問題及對策

◎薛 立 鄭情情

城市住房市場是由住房買賣市場和住房租賃市場兩部分構(gòu)成。但是，我國住房市場存在著嚴(yán)重的“重買賣輕租賃”的現(xiàn)象，導(dǎo)致住房租賃市場邊緣化。本文分析了商品房租賃市場中存在的租賃主體之間不對等、供需不平衡等問題，并從租金、供房結(jié)構(gòu)和承租人的利益等方面提出了有利于住房租賃市場健康發(fā)展的合理化建議。

商品性住房租賃市場 問題分析 對策建議

住房是人類生存發(fā)展的生活必需品。在我國雖然很多城市已經(jīng)建設(shè)了保障型租賃房，但大量流動的新畢業(yè)的大學(xué)生、農(nóng)民工等中低收入者不具備申請保障房的條件，他們只能選擇進入商品性住房租賃市場。目前，商品性住房租賃市場已成為解決城市中低收入者和流動人口住房的重要市場。因此，探討商品性住房租賃市場存在的問題并尋找解決途徑，完善住房租賃體系，對解決城市中低收入群體住房問題，誘導(dǎo)更多人進入住房租賃市場具有重大意義。

一、我國商品性住房租賃市場現(xiàn)狀分析

（一）我國商品性住房租賃市場概況

1.邊緣化的市場地位。一是住房租賃率低。被邊緣化的住房租賃市場導(dǎo)致我國住房租賃人口和租賃房屋的占比偏低。根據(jù)鏈家研究院2017年3月發(fā)布的《租賃市場系列研究報告》，我國住房租賃人口占比只有11.6%，租賃房屋占比為18%，相比于英國、美國、日本等發(fā)達國家這兩個數(shù)據(jù)均在35%以上，我國住房租賃比例偏低。二是住房出租業(yè)經(jīng)營水平低。長期以來，由于房地產(chǎn)交易市場的營利率遠遠高于社會平均利潤率，以及住房租賃市場制度政策建立的缺失和較高的租賃稅收比例，導(dǎo)致大部分機構(gòu)性投資者不愿意進入房屋租賃市場。目前，我國房屋租賃市場規(guī)模只有6%，住房租賃市場又是其中的一小部分，占比非常小。如此小的租賃市場，致使全國的房屋租賃機構(gòu)化滲透率僅達到2%，北京也才勉強達到5%左右。

2.租金水平的不穩(wěn)定。市場租金水平是衡量市場發(fā)展水平的關(guān)鍵指標(biāo)。自2009年以來，雖然全國住房租金類城市居民消費價格指數(shù)呈上升態(tài)勢（如圖1），但由于長期以來的“重售輕租”，其變化幅度低于自有住房類城市居民消費價格指數(shù)。近年來，在住房租賃市場發(fā)展較快的大城市中，商品性住房租金持續(xù)上升，其漲幅波動較大。整體來看，商品性住房市場租金呈上升趨勢且租金漲幅不穩(wěn)定（如圖2）。

圖1 2006-2015年城市居民住房消費價格指數(shù)

圖2 近年一線城市的住房租金漲幅

3.租買市場的發(fā)展失衡。近五年來，我國房價租金比一直呈上升趨勢，即使最低水平也高達400（如圖3），相比于國際警戒線的100-150，我國的住房租賃市場租金和住房買賣市場偏離程度越來越大。

圖3 房價租金比

（二）住房租賃主體關(guān)系

1.經(jīng)濟實力的不對等。在住房租賃實物中，出租人一般為擁有兩套或兩套以上住房的個人或者經(jīng)濟實力雄厚的房地產(chǎn)公司。然而在大城市中的租房群體大多數(shù)是支付能力較低的大學(xué)畢業(yè)生和外來打工者，其在租房時先考慮租金價格。若遇到出租人違約行為，由于較高的訴訟費用等原因，大部分承租人選擇忍氣吞聲。

2.市場地位的不對等。城市住房短缺，尤其是可支付的租賃住房更為短缺。當(dāng)市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)時，若相關(guān)部門不加以管制，市場就會變成賣方市場，出租人會為使自己利益最大化而致使承租人處于不利地位。

3.合同利益的不對等。租賃雙方當(dāng)事人有權(quán)從租賃合同的履行中獲得各自的利益，但是雙方獲得的利益性質(zhì)卻截然不同。承租人是通過支付獲得一個遮風(fēng)擋雨的地方，而出租人是為了將房屋的使用權(quán)過渡出去獲得經(jīng)濟效益。雖然承租人的利益比出租人大得多，但當(dāng)面臨房東驅(qū)逐的時候，出租人的利益迫切性更強。

（三）住房租賃客體關(guān)系

由于我國住房租賃機構(gòu)滲透率較低，導(dǎo)致住房租賃總數(shù)量的不足和結(jié)構(gòu)錯配問題的存在。一是目前存在大量閑置、未被充分利用的各類型房源沒有有效的渠道進入住房租賃市場以滿足住房需求。二是小戶型、低租金的房源供不應(yīng)求，大戶型、高價的房源供大于求，導(dǎo)致低收入者難以找到符合自身需求的住房。三是老式公房、農(nóng)民自建房等缺少裝修和維護，居住條件差，不能滿足隨著消費升級衍生的品質(zhì)租賃需求。

二、發(fā)展培育我國住房租賃市場的政策建議

（一）改善住房租賃市場的有效供給

一是增加業(yè)主空置住房的持有成本。住房空置稅是指業(yè)主在繳納房產(chǎn)稅之后，因把住房空置造成住房資源浪費所征收的一種稅費?？赏ㄟ^征收住房空置稅使業(yè)主將空置房屋推向租賃市場抵消其持有成本。二是鼓勵將住房改造后出租的行為。如新建住房滿足拎包入住再交房、增加小戶型的供應(yīng)量，以滿足中低收入者的住房需求。三是減少或減免住房持有者的個人所得稅、管理費等多種稅種，實現(xiàn)住房租賃市場的有效供給。

（二）擴大租房市場的有效需求

一是建立穩(wěn)定的租金價格范圍。我國可以借鑒住房租賃市場比較成熟的美國、英國、德國的經(jīng)驗規(guī)范我國租金價格，如德國租金的上漲幅度三年內(nèi)不得超過20%等。二是給予承租人福利，提高消費者的租房意愿，擴大租賃住房市場的需求。

（三）注重保障承租人的利益

將承租人的利益放在首位是完善住房租賃市場的重點。目前，我國住房租賃市場還處于初級階段，承租人在混亂的住房租賃市場中難以保障權(quán)益。國外的一些發(fā)達租賃市場都有地方性政策，如美國加州有關(guān)規(guī)定，在加州居住一年以上就可以成為加州居民，享有子女就近入學(xué)、醫(yī)療保障等福利。鑒于此，我國可以因城施策，地方有關(guān)部門也可制定符合自身的政策來保障承租人的利益。

（四）發(fā)展專業(yè)化租賃機構(gòu)

目前，我國很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“質(zhì)量”還存在很多問題，為了發(fā)展專業(yè)化的經(jīng)紀(jì)公司，首先應(yīng)從從業(yè)人員著手，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須持房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和協(xié)理資格證上崗，確保責(zé)任明確，有利于經(jīng)紀(jì)公司形成專業(yè)化、集約化水準(zhǔn)。專業(yè)化的住房租賃管理機構(gòu)有利于我國住房租賃市場的快速健康發(fā)展。

三、結(jié)語

隨著我國城市人口的增多，伴隨而來的住房問題也越來越嚴(yán)峻。合理的住房結(jié)構(gòu)是城市健康發(fā)展的必要條件，完全通過買賣市場解決住房問題已成為不可能。因此，發(fā)展住房租賃市場是解決住房的重要途徑。隨著相關(guān)政策的頒布，有針對性的實施政策解決問題，完善我國住房租賃市場，促進住房租賃市場的健康發(fā)展，將有利于我國城市住房的發(fā)展。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：張永輝