我國開征房地產(chǎn)空置稅的必要性及建議

余 波

房屋空置稅的征收在國外相對(duì)普遍，已經(jīng)成為控制物業(yè)成本、打擊惡意炒房、維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要稅種。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，85%以上的西方發(fā)達(dá)國家都設(shè)立了房屋空置稅，如英國規(guī)定房屋空置兩年以上，政府征收100%的空置稅，法國規(guī)定房屋空置一年以上征收10%的稅款，荷蘭甚至規(guī)定長期空置房屋政府有權(quán)拍賣或者免費(fèi)提供給無房者居住等。正是基于房屋空置稅的優(yōu)點(diǎn)及世界各國實(shí)施的現(xiàn)狀，我國學(xué)術(shù)界早在本世紀(jì)初就提出也應(yīng)當(dāng)引入國外房屋空置稅，以遏制不斷上漲的房價(jià)，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加理性發(fā)展，滿足居民的剛性住房消費(fèi)需求。

一、我國開征房地產(chǎn)空置稅的必要性

隨著我國房地產(chǎn)商業(yè)化的不斷推進(jìn)，炒房、囤房現(xiàn)象屢禁不絕。這不但導(dǎo)致我國居民貧富差距的加劇，土地資源浪費(fèi)，也導(dǎo)致房屋空置率不斷攀升。因此，當(dāng)前我國開征房屋空置稅非常必要，具體闡述如下：一是可以有效防止開發(fā)商“捂盤惜售”，盤活房地產(chǎn)資源，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)更快實(shí)現(xiàn)資金回籠，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康理性的發(fā)展。二是可以有效遏制“惡意炒房、囤房”現(xiàn)象，切實(shí)保障普通居民住房剛性消費(fèi)權(quán)益?！胺课菔怯脕碜〉?，不是用來炒的”，將會(huì)成為更多住房消費(fèi)者的共識(shí)。三是可以提高土地資源使用效率，直接增加地方財(cái)政收入。未來隨著我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地的不斷減少，開征房屋空置稅可以間接增加建筑土地的使用量。四是可以有效預(yù)防房地產(chǎn)利益輸送帶來的官員腐敗現(xiàn)象。國外房屋空置稅征收實(shí)踐已經(jīng)充分證明，開征房屋空置稅可以有效打擊房地產(chǎn)腐敗現(xiàn)象，讓違法違規(guī)多占房者無所遁形。五是房屋空置稅在不少西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)實(shí)行多年，已經(jīng)積累了豐富的征稅經(jīng)驗(yàn)。我國開征房屋空置稅符合當(dāng)前國際征稅潮流，可以讓我國房地產(chǎn)市場(chǎng)與國外房地產(chǎn)市場(chǎng)有效接軌等。

二、我國當(dāng)前征收房地產(chǎn)空置稅存在的現(xiàn)實(shí)問題

1.部分既得利益者反對(duì)征收房地產(chǎn)空置稅

導(dǎo)致當(dāng)前我國征收房地產(chǎn)空置稅的最大阻力，是部分既得利益者反對(duì)征收房地產(chǎn)空置稅。2017年，國內(nèi)某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)京津冀6座城市的兩套房以上的居民抽樣調(diào)研顯示，67.52%的受訪者反對(duì)征收房地產(chǎn)空置稅。上述擁有多套房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人群往往屬于社會(huì)的上層人群，具有較強(qiáng)的輿論話語權(quán)。他們憑借自身社會(huì)地位與輿論優(yōu)勢(shì)甚至公開反對(duì)征收房地產(chǎn)空置稅。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，在部分地方房地產(chǎn)土地出讓金甚至成為財(cái)政收入的主要來源。長期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政依賴，導(dǎo)致政府盡管也認(rèn)識(shí)到房地空置稅征收的必要性和優(yōu)勢(shì)，但是推進(jìn)房地產(chǎn)空置稅征收改革決心相對(duì)不足。從這個(gè)層面看，不少地方政府也是房地產(chǎn)行業(yè)的既得利益者。

2.短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展混亂，影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展

國外房地產(chǎn)空置稅征收實(shí)踐證明，開征初期的確會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展混亂。如果政府不能指定切實(shí)可行的房地產(chǎn)空置稅征收方案，甚至?xí)o地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來毀滅性影響，如英國利物浦從上世紀(jì)80年代末開征房地產(chǎn)空置稅，但是由于征稅方案設(shè)計(jì)不科學(xué)，推進(jìn)過于冒進(jìn)等，導(dǎo)致原來繁華的房地產(chǎn)市場(chǎng)不到兩年就一片混亂，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)帶來很大負(fù)面影響。2012年，復(fù)旦大學(xué)某建筑專業(yè)教授通過房地產(chǎn)空置稅征收數(shù)學(xué)模擬證明，開征房地產(chǎn)空置稅會(huì)帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)平均長達(dá)6.9年的滯緩，導(dǎo)致地方政府短期財(cái)政收入不斷減少，增加地方債務(wù)成本，最終影響地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康穩(wěn)定發(fā)展。如何克服房地產(chǎn)空置稅征收帶來的短期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的陣痛，是擺在我國學(xué)術(shù)界面前一個(gè)重大課題。

3.房地產(chǎn)空置稅的征收范圍、征稅比例確定相對(duì)較難

要想開展房地產(chǎn)空置稅的征收，合理確定征收范圍、征稅比例非常重要。但是，當(dāng)前我國不同城市、不同地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不同，這給房地產(chǎn)空置稅的征收范圍、征稅比例的確定帶來相當(dāng)大的難度。以北京市為例，三環(huán)以內(nèi)、三環(huán)到六環(huán)、六環(huán)之外的郊區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格差距明顯，如果對(duì)北京市采取統(tǒng)一的房地產(chǎn)空置稅征收難免有失公允，不能真正發(fā)揮這一稅種對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。同時(shí)，我國一線城市、二線城市與三線城市之間房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)消費(fèi)等也存在明顯的差距，如山東省濟(jì)南、青島等少數(shù)一二線城市房地產(chǎn)均價(jià)在2.2萬元以上，而該省的一些三線城市房地產(chǎn)均價(jià)普遍在1萬元左右，如果全省采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)空置稅征稅范圍、征稅比例也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，如果以各地級(jí)市、縣自身確定房地產(chǎn)征收范圍、征稅比例既不符合當(dāng)前稅法固定性規(guī)定，也會(huì)明顯增加征稅成本。

三、未來開征房地產(chǎn)空置稅的建議

1.引導(dǎo)部分既得利益者認(rèn)可房地產(chǎn)空置稅，嚴(yán)厲打擊惡意抵制行為

未來要想扎實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)空置稅，我國必須要首先引導(dǎo)部分既得利益者認(rèn)可房地產(chǎn)空置稅。中央與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)空置稅宣傳，讓廣大居民清醒地認(rèn)識(shí)到開征房地產(chǎn)空置稅才能更好地推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，才能真正保障全體國民的住房權(quán)益。同時(shí)，要嚴(yán)厲打擊惡意抵制房地產(chǎn)空置稅的違法行為，必要時(shí)針對(duì)一些長期抵制、惡意不繳納房地產(chǎn)空置稅的行為我們也可以借鑒荷蘭、英國等西方發(fā)達(dá)國家做法，強(qiáng)制回收空置房地產(chǎn)再次進(jìn)行公開拍賣等。地方政府作為房地產(chǎn)行業(yè)的既得利益者之一，要具備更加長遠(yuǎn)的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展眼光，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)定改革信心與決心。

2.提前制定房地產(chǎn)空置稅征收風(fēng)控方案，保持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定性

我國在開征房地產(chǎn)空置稅之前，應(yīng)當(dāng)多方論證提前制定房地產(chǎn)空置稅征收方案，尤其是風(fēng)控方案的制定尤為重要。這樣才能把房地產(chǎn)空置稅的征收帶來的短期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的負(fù)面影響盡量降低，保持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。我國在未來房地產(chǎn)空置稅改革中，也應(yīng)當(dāng)事先開展房地產(chǎn)空置稅試點(diǎn)征收，積累經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，然后開展更加廣泛的房地產(chǎn)空置稅征稅試點(diǎn)。經(jīng)過深入細(xì)致的試點(diǎn)征稅，才能真正確定我國房地產(chǎn)空置稅的征收方案。同時(shí)，即便是我國已經(jīng)開展全國性的房地產(chǎn)空置稅征收，也要適當(dāng)給予地方政府稅務(wù)部門一定征稅管理自主權(quán)。

3.借鑒西方經(jīng)驗(yàn)，立足國情，合理確定房地產(chǎn)空置稅征收范圍、征稅比例

西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)過幾十年的房地產(chǎn)空置稅征收實(shí)踐，已經(jīng)積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，我國在未來開征房地產(chǎn)空置稅之前，可以充分調(diào)研西方發(fā)達(dá)國家的征稅經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，在借鑒西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)中，也要立足我國國情，不能完全照搬照抄西方國家做法。合理確定房地產(chǎn)空置稅的征收范圍、征稅比例非常重要。我國中央稅務(wù)機(jī)關(guān)在制定宏觀征稅條例下，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)地方稅收機(jī)關(guān)創(chuàng)新制定適合當(dāng)?shù)卣鞫悓?shí)際的征稅模式。這樣既能保障房地產(chǎn)空置稅征收的宏觀統(tǒng)一性，又能顧及個(gè)地方房地產(chǎn)征稅的差異性。