不動產(chǎn)出租人留置權(quán)芻議

[摘要]文章從留置權(quán)與特殊留置權(quán)的區(qū)別著手，研究特殊留置權(quán)的特殊性，進而重點討論特殊留置權(quán)中的不動產(chǎn)出租人留置權(quán)，論述不動產(chǎn)出租人留置承租人物品的程序、對比使用公權(quán)力保護不動產(chǎn)出租人權(quán)利的利弊以及用物權(quán)方式保護出租人權(quán)利的優(yōu)勢等。

[關(guān)鍵詞]特殊留置權(quán)；不動產(chǎn)

我國學者對擔保物權(quán)的研究側(cè)重于質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)的研究，對留置權(quán)研究得不夠，對特別留置權(quán)的研究就更少了。所謂特別留置權(quán)是指“民法典”物權(quán)編中擔保制度以外的留置權(quán)。依各國立法例，特殊留置權(quán)主要包括：不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)、營業(yè)主人的留置權(quán)、運送人和承攬運送人的留置權(quán)和船舶留置權(quán)。本文主要研究不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)。

一、不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的概念

留置權(quán)分為一般留置權(quán)和特殊留置權(quán)。特殊留置權(quán)的“特殊”之處就在于：其一，特殊留置權(quán)所擔保的債權(quán)與特殊留置權(quán)的標的物不以存在牽連關(guān)系為必要；其二，特殊留置權(quán)的標的物不以留置權(quán)人已經(jīng)占有為必要；不以占有為必要，特殊留置權(quán)人怎么行使特殊留置權(quán)？特殊留置權(quán)的行使不以占有為必要，不要求有實際的管領力，特殊留置權(quán)的行使可以對未留置的物品一樣享有留置權(quán)。其三，單個留置物上的特殊留置權(quán)可因債務人提供相當?shù)膿Ｎ锒麥?，是為擔保物?quán)不可分性之例外。

不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)是指，不動產(chǎn)之出租人就租賃契約所生之債權(quán)，對于承租人之物置于該不動產(chǎn)者，有留置權(quán)，但禁止扣押之物不在此限。怎么樣理解“置于”？根據(jù)學者的解釋，所謂“置于”是指“所留置之物須為承租人由他處所移入，且移入之目的非屬于臨時性之置放”，這就排除了“僅為相當暫時性之目的，而臨時置放于所承租不動產(chǎn)上之物，例如承租人在另一處營業(yè)所所屬的貨車送貨至其所承租之土地后，為卸貨而臨時停放于其上時，不動產(chǎn)出租人不得阻止其離去，而對其行使留置權(quán)”。據(jù)此，某一物是否屬于不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的客體，在相當程度上取決于承租人的主觀意思即其“移入之目的”。然而，承租人的主觀意思到底如何，常常是他人所難以琢磨和判斷的，這就導致實務中當事人往往會因為這一問題而發(fā)生爭執(zhí)，甚至要訴之法院，而法院在判定承租人的主觀意思時也常常感到難以把握。

關(guān)于不動產(chǎn)出租人留置的對象，大陸法系、英美法系的相關(guān)立法均規(guī)定，為維護承租人生活、工作、學習等方面的基本需要，承租人的某些財產(chǎn)即便置于租賃物中，也不得留置。不過，究竟哪些財產(chǎn)在性質(zhì)上不得留置，理論界認識不一，這就給不動產(chǎn)出租人留置權(quán)制度的適用帶來了一些困難。

其與一般留置權(quán)的區(qū)別：1.特殊留置權(quán)所擔保的債權(quán)僅需因為租賃合同而產(chǎn)生就可以了，而不需要與承租人的不動產(chǎn)具有牽連關(guān)系。2.不動產(chǎn)出租人占有的留置物只需其位置在該不動產(chǎn)之上，而不要求該不動產(chǎn)出租人已經(jīng)實際占有（包括直接和間接占有）為必要條件。3.禁止扣押物均不得作為特別留置權(quán)的標的物。一般留置權(quán)也有這樣的規(guī)定，但是特殊留置權(quán)的規(guī)定要嚴格得多。如不能留置婦女僅存的短裙。4.不動產(chǎn)出租人之留置權(quán)得就留置標的物受償?shù)?，僅就可以就以前未收取的租金或出租物受到損害的賠償額為限，而一般留置權(quán)無此規(guī)定。5.兩者消滅的原因也不一樣。承租人取走留置物時被不動產(chǎn)出租人所知，且未提出異議的，不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)消滅。一般留置權(quán)人喪失了留置物的占有，如果不是出于自己的意思，即使沒有提出異議，還可以基于占有返還請求權(quán)請求返還，留置權(quán)并不消滅。6.承租人提出與留置物價值相當?shù)膿砣』貙α糁梦锏恼加?，是擔保物?quán)不可分性的例外。一般留置權(quán)具有不可分性。

二、出租人如何行使留置權(quán)

然而，出租人怎么行使留置權(quán)？是直接進去房子里取走房內(nèi)的物品，還是要經(jīng)過一定的手續(xù)？筆者認為，雖然不動產(chǎn)留置權(quán)的行使不需要借助于他人的幫助，但是，基于保護承租人的利益，需要履行一些手續(xù)，例如：在物業(yè)公司工作人員的陪同下取走相應的物品；或者，將物品取走后留一定的期間讓承租人回贖。出租人已經(jīng)有實體上的權(quán)利，只要在程序上給予承租人一定的回旋余地，可以平衡出租人與承租人的利益。接下來討論，出租人行使留置權(quán)是在合同存續(xù)期間還是合同到期以后？筆者認為，特別留置權(quán)所擔保的債權(quán)是因為租賃合同而生，所以，不動產(chǎn)出租人的留置權(quán)必須是在合同存續(xù)期間才能行使，我國沒有規(guī)定，但是筆者認為當承租人不繳納租金達到足以違約的程度，出租人便可行使留置權(quán)。合同到期以后，出租人和承租人之間就沒有租賃關(guān)系，出租人便不可采用此制度來保護自己。

在此考慮下出租人對租賃物內(nèi)的物品有沒有占有？如果有占有，是直接占有還是間接占有？出租人對房屋是自主占有，承租人對房屋是他主占有，這是沒有什么爭議的，但是當承租人不繳納房租，出租人行使特殊留置權(quán)時，出租人對房屋內(nèi)承租人的物品是否有占有？筆者認為出租人對放置在房屋內(nèi)的承租人的物品是沒有占有的，不管是直接占有還是間接占有。間接占有是指占有人雖然不對物予以直接占有，但對于直接占有該物的人具有返還請求權(quán)，從而間接地對該物具有管理、支配、處分的狀態(tài)。例如出質(zhì)人，出租人，寄托人等對質(zhì)物、出租物、寄存物是間接占有人。間接占有不能獨立存在，間接占有人與直接占有人之間必須存在一定的法律關(guān)系，如：質(zhì)權(quán)關(guān)系、租賃關(guān)系、保管關(guān)系。嚴格地說，間接占有并非真正實際上的占有，所以占有的保護有時僅限于直接占有人。不動產(chǎn)出租人只有對房屋有權(quán)向承租人具有返還請求權(quán)，而對房屋內(nèi)的東西是沒有返還請求權(quán)的。房屋內(nèi)的物品的占有權(quán)始終是屬于承租人的，而出租人行使特殊留置權(quán)時是在承租人知曉且沒有異議的情況下進行的，不需要對承租人的物進行直接或間接的占有。出租人對房子內(nèi)的物品是一種物理上的控制或者說是管理支配，說出租人對屋內(nèi)物品具有占有是沒有法律上的依據(jù)的，它不是對承租人的物品的一種占有。并且特殊留置權(quán)的行使，也不以對占有該物品為前提。在我國，由于沒有規(guī)定不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的制度，所以出租人都是要通過公力機關(guān)才能實現(xiàn)自己的權(quán)利。規(guī)定了不動產(chǎn)出租人留置權(quán)的國家，把不以占有為必要，出租人無須借助于他人的行為就可以行使自己的權(quán)利。出租人雖然沒有占有，但是對出租屋內(nèi)的物品還是享有留置權(quán)的。出租人取走留置物時被承租人知曉，并無異議時，出租人成功行使不動產(chǎn)出租人留置權(quán)。

三、我國對不動產(chǎn)出租人的權(quán)利保護

我國對不動產(chǎn)出租人的救濟，在司法實踐中，通常采取如下三種措施保護不動產(chǎn)出租人的權(quán)利：1.不動產(chǎn)出租人在公證處提存；該辦法不足之處在于我國幅員遼闊，偏遠地方申請?zhí)岽婀C不太實際。由公證處指定地方保管該動產(chǎn)，從成本的角度出發(fā)，不是優(yōu)選辦法。不動產(chǎn)出租人提存完后，還需去法院進行訴訟才能實現(xiàn)自己的債權(quán)，對債權(quán)人來說非常不利。2.不動產(chǎn)出租人在公證處進行證據(jù)保全公證。3.不動產(chǎn)出租人直接向法院起訴，由法院對出租房屋內(nèi)的物品先予執(zhí)行。該辦法不足之處在于司法程序繁瑣，時間非常長，申請先予執(zhí)行比較難，法院要嚴格審查。以上分析可以看出，我國實踐中是采用債權(quán)的保護方法保護不動產(chǎn)出租人的利益，而不動產(chǎn)出租人留置權(quán)是采用物權(quán)的保護方式來保護不動產(chǎn)出租人的利益。

可以看出，對不動產(chǎn)出租人債權(quán)保護和物權(quán)保護的區(qū)別：1.在權(quán)力性質(zhì)上，不動產(chǎn)出租人留置物屬于物權(quán)，不動產(chǎn)出租人無需借助于他人的行為，就能行使其權(quán)利并直接支配留置物。而我國是實行債權(quán)的保護方法，不動產(chǎn)出租人作為債權(quán)人不能直接支配承租人的動產(chǎn)，不動產(chǎn)出租人最終要通過向法院起訴來實現(xiàn)自己的債權(quán)。2.在權(quán)利效力上，由于不動產(chǎn)出租人留置權(quán)屬于物權(quán)，不動產(chǎn)出租人對于留置物有支配權(quán)，當此項權(quán)利與債權(quán)并存的時，不動產(chǎn)出租人對于承租人有排他權(quán)和優(yōu)先權(quán)。我國沒有規(guī)定是債權(quán)的保護，是故不動產(chǎn)出租人沒有排他權(quán)及優(yōu)先權(quán)。3.在權(quán)利效力所及的范圍上，由于不動產(chǎn)出租人留置權(quán)屬于物權(quán)，在權(quán)利性質(zhì)上屬于對世權(quán)，權(quán)利人之外的一切人均為義務人，均負有不得侵害其權(quán)利的義務。我國的司法實踐規(guī)定僅可針對承租人，無權(quán)針對第三人行使。4.在權(quán)力行使的方式上，實行不動產(chǎn)出租人留置權(quán)制度的國家一般均賦予不動產(chǎn)出租人自力救濟權(quán)。即在緊急的情況下允許不動產(chǎn)出租人以自力救濟權(quán)。我國的司法實踐均需借助國家機關(guān)的力量，費時費力，不動產(chǎn)出租人的權(quán)利很難實現(xiàn)。

實務中經(jīng)常出現(xiàn)承租人不繳租金的情況，對房屋出租人來說，使用公權(quán)力進行救濟費時費力，需要不動產(chǎn)出租人特殊留置權(quán)制度的建立和完善，以保護不動產(chǎn)出租人的利益，使實踐中不動產(chǎn)出租人留置承租人的物品的行為處于有法可依的境地。

參考文獻

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[作者簡介]戴意珠（1989-），廣東惠州人，現(xiàn)為深圳大學法學院2013級民商法研究生，研究方向：商法。