論次承租人對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

金融

一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人依據(jù)法律規(guī)定所享有的，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先于他人購(gòu)買租賃房屋的權(quán)利。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度始于羅馬法，并被《法國(guó)民法典》和《德國(guó)民法典》所采納。作為民法領(lǐng)域一項(xiàng)悠久的制度，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立主要基于以下考慮：第一，維護(hù)房屋的使用關(guān)系，做到物盡其用，也有利于維持承租人生活的穩(wěn)定。承租人對(duì)于其租賃的房屋已經(jīng)在一段時(shí)期內(nèi)占有并使用，并在生產(chǎn)、生活上對(duì)其形成了一定的依賴，賦予承租人對(duì)該房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)能夠使承租人在房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買房屋，可保證房屋承租人對(duì)房屋的持續(xù)使用，這有利于維持房屋的使用關(guān)系以及承租人的生活穩(wěn)定。第二，減少交易成本，提高效率。賦予承租人在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)頭權(quán)，一方面不損害出租人利益，另一方面承租人可以繼續(xù)維持原有的使用關(guān)系，并可以按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要。同時(shí)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度有利于簡(jiǎn)化交易程序，降低交易成本，增進(jìn)交易效率。

對(duì)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用，一般認(rèn)為應(yīng)符合以下幾個(gè)條件：其一，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物的所有權(quán)時(shí)；其二，承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同等條件一般指價(jià)格的同一，包括價(jià)格、付款期限和付款方式，如果出租人處于某種特殊原因給予其他買受人一定的優(yōu)惠價(jià)格，而此種優(yōu)惠能以金錢計(jì)算的，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格中，如果不能以金錢計(jì)算的，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定房?jī)r(jià)；其三，承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》將此期限界定為 15 天。

由此可見，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為保護(hù)使用房屋之承租人的利益，此種利益主要體現(xiàn)為使用房屋而產(chǎn)生的對(duì)房屋的依賴關(guān)系。而這也是對(duì)出租人權(quán)益的一種限制。

二、房屋轉(zhuǎn)租中次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

我國(guó)《合同法》第二百三十條僅規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但對(duì)于轉(zhuǎn)租下次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題并未涉及。學(xué)者關(guān)于此則存有爭(zhēng)議，反對(duì)次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的學(xué)者主要依據(jù)有：其一，法無(wú)明文規(guī)定；其二，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以承租權(quán)為基礎(chǔ)，為承租人所獨(dú)有，并不隨轉(zhuǎn)讓；其三，會(huì)增加出租人之義務(wù)，尤其是多次轉(zhuǎn)租的情形。而贊成次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的學(xué)者主要依據(jù)是：轉(zhuǎn)租使承租人的承租權(quán)虛化，承租人脫離房屋使用，次承租人與房屋使用更緊密，更應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并且給予次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，有利于簡(jiǎn)化交易程序，降低交易成本，增進(jìn)效率，也優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的設(shè)計(jì)目的相符。

對(duì)于次承租人是否應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，筆者認(rèn)為應(yīng)持肯定態(tài)度。從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)設(shè)立之目的來(lái)看，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是為了維護(hù)租賃關(guān)系中基于承租人地位而產(chǎn)生的占有、使用并為簡(jiǎn)化交易、降低成本而設(shè)立的。而在轉(zhuǎn)租合同中，次承租人相對(duì)轉(zhuǎn)租人而言也是承租人，而且此時(shí)，次承租人基于對(duì)房屋的使用已與房屋產(chǎn)生依賴關(guān)系，此種依賴關(guān)系即為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)所保護(hù)之依賴關(guān)系。而對(duì)于出租人而言，無(wú)論幾人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其主張時(shí)均需符合“同一條件”，與出租人利益并無(wú)實(shí)質(zhì)損害。

此時(shí)需注意的是，承租人作為房屋的承租方，其當(dāng)然享有房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只是在轉(zhuǎn)租情況下，次承租人亦享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，則兩者之順位關(guān)系必須理順。因次承租人為房屋之實(shí)際使用人，次承租人對(duì)房屋的依賴關(guān)系更加緊密，故次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人。

三、出租人是否負(fù)有通知義務(wù)

我國(guó)《合同法》第二百三十條規(guī)定了出租人在出賣房屋時(shí)對(duì)承租人的通知義務(wù)，但未規(guī)定在轉(zhuǎn)租情況下出租人應(yīng)對(duì)何人負(fù)通知之義務(wù)。對(duì)于未經(jīng)出租人許可的轉(zhuǎn)租，出租人只需對(duì)承租人進(jìn)行通知即可，因?yàn)槌鲎馊宋幢刂獣源纬凶馊酥嬖?，且其并未同意轉(zhuǎn)租行為，如果仍要出租人對(duì)次承租人承擔(dān)通知義務(wù)，則顯屬擴(kuò)大出租人之責(zé)任。而基于承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租關(guān)系，承租人應(yīng)當(dāng)在接到出租人通知之日起的合理期限內(nèi)通知次承租人。如果承租人違反此義務(wù)的，次承租人可以要求承租人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

四、次承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的期限

次承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)也是基于其承租人地位，故也應(yīng)與租賃合同中的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的條件一致，其中就包括在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。按照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合理期限為15天。在未經(jīng)出租人許可的轉(zhuǎn)租中，出租人僅對(duì)承租人負(fù)有通知義務(wù)，而對(duì)次承租人不負(fù)通知義務(wù)，故此15天的合理期限應(yīng)從出租人履行通知義務(wù)之日起計(jì)算。次承租人在接到通知后，應(yīng)在合理期限內(nèi)（此合理此限不應(yīng)超過(guò)從出租人履行通知義務(wù)之日起的15天）向出租人提供證明其次承租人地位的證據(jù)，并可要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果承租人在接到通知的合理期限內(nèi)未履行通知次承租人義務(wù)的或者承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，導(dǎo)致次承租人無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，次承租人也不能請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，而只能按照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條之規(guī)定要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任。