中國房市結(jié)構(gòu)性泡沫探析

呂少良+羅江

摘要：我國正處于新型城化高峰期，對商品住宅尚有巨大的需求空間，所以在供求總量上不存在房地產(chǎn)泡沫，但由于供求結(jié)構(gòu)差異導(dǎo)致的時間和空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫確實存在，因此不僅需要對中國房市的需求側(cè)進行調(diào)控，更需要對中國房市的供給側(cè)進行宏觀調(diào)控和微觀改革，以促使中國房市健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；時間上的結(jié)構(gòu)性泡沫；空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫

自1998年房地產(chǎn)正式作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)政策推出以來，中國房市可謂高潮迭起。其實，中國房市有別于任何他國房市，以致任何經(jīng)濟學(xué)理論都難以解釋，任何他山之石都不能攻之。

一、中國房市有沒有泡沫？

關(guān)于經(jīng)濟泡沫的認定，專家們各執(zhí)一詞，認定標準林林總總。按馬克思的理論就是價格嚴重背離價值，按西方經(jīng)濟學(xué)理論就是價格嚴重高于購買力水平。何謂“嚴重”？對房地產(chǎn)泡沫的判斷有三個硬指標。

租售比。所謂租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售租比一般界定為1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。中國的房屋租售比普遍低于風(fēng)險值，據(jù)2016年6月21日《每日經(jīng)濟新聞》報道，廈門房屋租售比高達1∶756 ，63年才能收回購房本錢。

房價收入比。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。從國際貨幣基金組織《2016年中期全球房價觀察報告》看，中國的北京、上海、廣州、深圳房價收入比高居20倍以上。

房價增長率與 GDP 增長率的比值。該指標是根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的含義來設(shè)計的，是測量虛擬經(jīng)濟相對實體經(jīng)濟偏離程度的動態(tài)指標。有學(xué)者測算出該指標的警戒值為2，假如超過2，則說明房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫。姑且不論該文測算的錯誤與科學(xué)性，單就其中一個增長率為0時就難以計算和解釋，故可忽略。

無論按照上述哪項指標來衡量，中國房地產(chǎn)泡沫化嚴重都板上釘釘，并且隨時有破滅的危險。關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫破滅的預(yù)言十年前就開始了，但直到2016年，房價還在漲，泡沫還在增，就是破不掉，以致有專家戲稱其為“剛性泡沫”。剛性泡沫還能稱為泡沫嗎？不是泡沫又是什么呢？

認定中國房市有沒有泡沫還是要從經(jīng)濟學(xué)基本原理和國情入手。經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，價格最終是由供給和需求關(guān)系決定的，無論是勞動價值論還是效用價值論都是在揭示這種關(guān)系。勞動價值論是從人與人之間的關(guān)系中抽象出來的理論，效用價值論是從人與物之間的關(guān)系中抽象出來的理論。從兩種價值論主要觀點來看，勞動價值論顯然是從供給方分析的，認為生產(chǎn)商品社會必要勞動時間決定商品的價值量，是一種客觀價值論；效用價值論是從主觀方面分析的，一種主觀心理評價，邊際效用決定價格，是一種主觀價值論。經(jīng)濟發(fā)展的長期演進趨勢就是由單位產(chǎn)出勞動時間下降和邊際效用遞減共同決定的。勞動價值理論是供給側(cè)理論，它的基礎(chǔ)是客觀的成本；邊際效用遞減原理是需求側(cè)理論，它的基礎(chǔ)是個人的消費能力和客觀需求。

據(jù)此可以認為，只要房屋價格不嚴重違背價值，只要在總量上仍有需求空間，只要買房者目的是用來住的，中國房市就不存在泡沫之說。

中國房市供給側(cè)有何特色呢？根據(jù)馬克思《資本論》中著名的公式：商品價值=不變資本+可變資本+剩余價值，我們建立了管理會計中的量本利模型：銷售單價×銷售量=總固定成本+單位變動成本×銷售量+稅前利潤。在房市中就是：房屋銷售單價=單位固定成本+單位變動成本+單位毛利潤。其中：單位固定成本主要是樓板地價；單位變動成本主要是每平方米建造費用。從全國范圍來看，房子的每平方米建造成本差別都不太大，單位毛利潤主要受銷售價格、樓板地價制約。樓板地價是由開發(fā)商與地方政府之間通過土地“招拍掛”方式?jīng)Q定的。姑且不論其中有多少非市場性因素，地方政府期待每宗土地都以“地王”成交卻是不爭的事實。對地方政府來說，土地成交的心理價位往往由評估公司預(yù)測出該地塊房產(chǎn)上市時的價格，再反推出樓板地價來決定。由于地方政府掌控著決定房產(chǎn)板塊品質(zhì)的公共資源的流向和節(jié)奏，所以對房價的預(yù)期基本是精準的，對地價的評估也是入木三分的。若無中央政府調(diào)控和宏觀政策變動，土地成交價格的變動趨勢往往就成了房價變動的風(fēng)向標。據(jù)此可知，開發(fā)商賺取的利潤往往都在合理的范圍內(nèi)。只有當樓盤上市時突遇“調(diào)控”結(jié)束甚至“救市”開始，在賣方利益群體的合力操控下，房價突然升級，才會產(chǎn)生暴利。故可得出兩點結(jié)論：一是地方政府主導(dǎo)了中國房市供給側(cè)；二是土地成本是房價的主力構(gòu)成。由于地方政府的土地收入是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的主要財政來源，會通過國民收入的再分配回饋給了最終買家，因此就不能認定房屋的價格嚴重違背價值。

中國房市需求側(cè)有何特色呢？首先，中國人有存錢買房的消費傳統(tǒng)。西方人有租房之習(xí)慣，甚至一輩子都租房過日子，所以國外有政府為抑制房價建公租房的有效辦法，可一到中國就不靈了。租房是暫時的，買房才是永恒的。中國人的“面子”，“安居樂業(yè)”、“有恒產(chǎn)者有恒心”的傳統(tǒng)和“你和丈母娘只隔一套房”的現(xiàn)實，使得中國人命中注定要拼命攢錢買房，如果實在買不起的，寧愿調(diào)整工作地；其次，中國目前的住房需求旺盛。中國有其他國家無法比擬的巨大的人口基數(shù)，伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化浪潮以及“二胎”政策的推行，房地產(chǎn)市場供需兩旺的局面還將繼續(xù)。有數(shù)據(jù)為證：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以“建房改（2012）131號文”發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃（2011-2015年）的通知》稱2010年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為31.6平方米，由于第六次人口普查的城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)是6.656億人，得出城鎮(zhèn)住宅總建筑面積為210億平方米。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，2011至2016年竣工商品住宅總建筑面積為46.4億平方米。兩者相加，截至2016年年底，全國城鎮(zhèn)商品住宅的總建筑面積為256.4億平方米。按國家統(tǒng)計局公布的2016年城鎮(zhèn)常住人口7.93億人計算，人均住宅建筑面積為32.33平方米。2015年，我國城鎮(zhèn)化率是56.1%，“十三五”規(guī)劃綱要提出，到2020年，內(nèi)地常住人口城鎮(zhèn)化率要達到60%。按此推算，每年我國將有約1300萬人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移至城市，按人均30平方米建筑面積計算，每年將形成約3.9億平方米住宅剛性需求。按目前每年商品住宅建設(shè)規(guī)模8億平方米速度，和以發(fā)達國家城鎮(zhèn)化率80%的平均水平來推算，中國的房市可持續(xù)繁榮至少10年。endprint

地價回饋、存錢買房和需求旺盛這三大中國房市供求兩端的現(xiàn)實特色，決定了中國房市現(xiàn)在至少沒有總量上的泡沫。然而中國房市眼下又確實存在著空置率高、價高買不起、價低賣不掉等奇怪現(xiàn)象，何故？結(jié)構(gòu)性泡沫。

二、中國房市的結(jié)構(gòu)性泡沫

中國房市在供求結(jié)構(gòu)上存在的問題：一是供求節(jié)奏差造成的時間上的結(jié)構(gòu)性泡沫。據(jù)前文所述，我國的城鎮(zhèn)化人口大約每年增加1%，每年將形成約4億平方米的住宅剛需，而近幾年的住宅供應(yīng)量每年都在8億平方米左右，形成總量上的供需節(jié)奏差，這也是我國房屋空置率高普遍存在的根源；二是房屋本身的不可移動性和人的流動性之間的矛盾引起的空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫。經(jīng)濟越發(fā)達的城市對人口的吸引力越大，住宅需求量就越大，而房市供給側(cè)卻沒有進行相應(yīng)的宏觀調(diào)控，造成一、二線城市供不應(yīng)求，房價屢屢失守，三、四線城市供過于求，需要去庫存。這就是中國房市空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫。

（一）中國房市結(jié)構(gòu)性泡沫形成的原因

分析中國房市結(jié)構(gòu)性泡沫的成因必須要從房市的三大利益相關(guān)方和三大要素入手。這種“三三”格局構(gòu)成了中國房市這盤大棋。

中央政府、賣方利益群體、最終賣家這三大利益相關(guān)方的共同博弈，構(gòu)成了中國的房市的“經(jīng)線”。1.中央政府的宏觀把控。中央政府一手握著土地，一手拿著貨幣，通過政策放出去，希望房市能持續(xù)帶動經(jīng)濟增長。但中央政府一怕房價上漲過快傷及民生，二怕房市過度虛擬化傷及實體經(jīng)濟；三怕房市震幅過大造成大規(guī)模金融風(fēng)險。所以對房市的宏觀調(diào)控措施不斷推出，以期有效抑制房價上漲過快；2.賣方利益群體的“狼吞虎咽”。賣方利益群體包括地方政府、房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、營銷商、中介商、投機商。賣方利益群體“一拍即合”，就盼著房價節(jié)節(jié)攀升；3.最終買家的“囚徒困境”。最終買家就是“房子是用來住的”群體，就是中國房市的最終買單者。對他們而言，雖然房子賬面價值一百萬和一個億沒多大意義，但“今天買不到，明天就買不起”的現(xiàn)實還是讓人揪心和驚恐，明知是坑，不得不跳；4.炒房者的“鯰魚效應(yīng)”。這是一群房地產(chǎn)市場的投機者，資金足、門路廣，往往充當“領(lǐng)頭羊”的角色。他們既是買方也是賣方，既是房市過熱時的調(diào)控對象又是房市低迷時的追捧明星。他們是中央政府的“壞孩子”，也是賣方利益群體的“財神爺”，更是最終買家的“苦主”。

貨幣、土地和人口三大要素的共同融合，構(gòu)成了中國房市的“緯線”。貨幣寬松、土地國有和新型城鎮(zhèn)化是中國房市三要素的現(xiàn)實特色。

我們通過“點三三”不難經(jīng)緯出中國房市結(jié)構(gòu)性泡沫的成因：

1. 寬松的貨幣政策是中國房市時間上的結(jié)構(gòu)性泡沫形成的主因。首先，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟增長貢獻大，壓不得。中國房市確實很爭氣，多年來房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)增加值占GDP的比重穩(wěn)步提高，貢獻率不斷上升，2013年房地產(chǎn)生產(chǎn)活動創(chuàng)造的增加值為87143億元，占GDP的比重為15.3%，對GDP增長的貢獻率為29.4%。可以預(yù)見，在今后數(shù)年內(nèi)房地產(chǎn)仍將是“保增長”的壓艙石；其次，中國房市是吸收貨幣水分的大海綿，擠不得。中國經(jīng)濟過去是“三依靠”，增長依靠投資，投資依靠信貸，信貸依靠貨幣。中國經(jīng)濟歷時近40年的高速增長，相當程度上得益于寬松的貨幣政策。最近連續(xù)幾年中國的M2/GDP都達到了180%以上的高值。相比之下，美國的M2/GDP指標則低得多，在美國立法規(guī)定M2/GDP比值不得超過70%的限制。令人意外的是，貨幣供應(yīng)量的持續(xù)增加卻沒有對CPI產(chǎn)生任何影響（見表1）。什么原因呢？根據(jù)馬克思的理論，貨幣流通量的一般規(guī)律是：商品價格總額=同名貨幣的流通次數(shù)×執(zhí)行流通手段職能的貨幣量，也就是說貨幣量多而價格不變的原因是由于貨幣流通次數(shù)少導(dǎo)致的。從表1可見，一方面我國居民儲蓄額居高不下且逐年增長使資金沉淀沒有參與循環(huán)，另一方面房產(chǎn)作為剛需消費品使資產(chǎn)沉淀不參與循環(huán)，使得我國的M2循環(huán)不充分。而今居民儲蓄的主要目的和用途還是買房子。由此不難看出中國房市就是中國吸收M2水分的巨大海綿，在今后若干年內(nèi)仍然可以為中國的貨幣政策提供極大的回旋余地，也為“調(diào)結(jié)構(gòu)”提供了極大的政策空間。

2. 土地財政依賴與新型城鎮(zhèn)化的沖突是中國房市空間上結(jié)構(gòu)性泡沫形成的主因。新型城鎮(zhèn)化是中央政府的戰(zhàn)略布局和規(guī)劃，土地出讓收入是地方政府的重要財政來源，沖突的焦點就是對人口的爭奪。中國此輪的城鎮(zhèn)化有兩大特點：一是人的城鎮(zhèn)化。它包含人口轉(zhuǎn)移、空間擴張、社會轉(zhuǎn)型和角色轉(zhuǎn)變等四個相互關(guān)聯(lián)的方面；二是城市群戰(zhàn)略和規(guī)劃。實施城市群戰(zhàn)略的目的是促進區(qū)域經(jīng)濟的均衡發(fā)展。城市群規(guī)劃的重點是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟一體化和環(huán)境保護。前者加速和穩(wěn)固了農(nóng)村人口市民化，為中國房市提供了源源不斷的需求資源，后者為中國房市劃分出規(guī)模上的層級。但市場的微觀主體（企業(yè)和居民）行為主導(dǎo)了人口的流動。企業(yè)選擇區(qū)位時在集聚經(jīng)濟收益、土地成本和勞動力工資成本之間權(quán)衡，追求利潤最大化；居民選擇區(qū)位時在工資收入、生活成本和通勤成本之間權(quán)衡，追求效用最大化。地方政府對土地的依賴度很高，截至2012年年底的土地財政依賴度，浙江省以66.27%排名第一，排名最后的山西省的依賴度也有20.67%。因此地方政府只有打好土地這一張牌，極盡所能進行空間擴張。當人口流動與空間擴張不一致時，必然造成中國房市空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫，層級高的城市供不應(yīng)求，價高買不起，層級低的城市供過于求，需要去庫存。

（二）化解結(jié)構(gòu)性泡沫的主要政策建議

中國房市有三大底線不能破：一是房地產(chǎn)無論怎樣調(diào)控，都不能喪失“保增長”的功效；二是房價不能高到傷及民生至引起民憤的程度；三是房市的虛擬化程度不能高到傷及實體經(jīng)濟的程度。如何拿捏？沒有理論指導(dǎo)，沒有經(jīng)驗可循，只能在實踐中摸索前進。

1. 關(guān)于“保增長”。由于我國房市供求缺口的存在，所以房地產(chǎn)“保增長”的功效基本無憂，只有“速效”和“慢效”之別。保增長是為了穩(wěn)定局面，調(diào)結(jié)構(gòu)是為了更好發(fā)展。保增長為調(diào)結(jié)構(gòu)提供了政策空間和回旋余地，調(diào)結(jié)構(gòu)為保增長提供了更高的平臺?！安∪ト绯榻z”，中國房市時間上的結(jié)構(gòu)性泡沫將會有一個較長的消化期，期間會不會繼續(xù)增大則取決于中央政府的宏觀調(diào)控力度和地方政府的執(zhí)行力度。endprint

2. 關(guān)于房價。中國的“高房價”已成全民關(guān)注的焦點問題之一，為此有兩件事是刻不容緩的：一是針對炒房行為人要有適當?shù)男姓徒?jīng)濟經(jīng)濟制約措施。只有通過房屋產(chǎn)權(quán)登記全國聯(lián)網(wǎng)，才能及時了解究竟是誰在炒房；只有通過征收房產(chǎn)稅才能對炒房客進行經(jīng)濟制約。唯有如此，才能對房屋炒作行為進行有效控制；二是地方政府該管管了。雖然中國的房價高企的主要原因在于土地財政，但土地財政的存在卻無可厚非。地方政府賣土地還債、搞公共設(shè)施建設(shè)都沒有錯，問題出在地方政府只能從局部利益出發(fā)的無序擴張，造成因市場反應(yīng)滯后而導(dǎo)致的資源配置不合理所產(chǎn)生的浪費。所以中央政府急需進行中國房市的供給側(cè)改革：1.進行供給側(cè)宏觀調(diào)控。從新型城鎮(zhèn)化的大局出發(fā)，根據(jù)城市群的戰(zhàn)略和規(guī)劃，制定出每個城市的人口增長和城市擴張的規(guī)模和速度，并配套出相應(yīng)的土地和信貸政策。城市群中層級越高的城市政策越寬，供給增量加速；城市群中層級越低的城市政策越窄，供給減量降速。唯有如此，才能有效消解空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫；2.進行供給側(cè)微觀改革。全國房地產(chǎn)實行“限價房”開發(fā)模式，即：根據(jù)各城市的供給側(cè)調(diào)控政策以限定房價方式出讓土地。責令地方政府嚴格執(zhí)行。唯有如此，才能既消解了空間上的結(jié)構(gòu)性泡沫，又保證了房價有序增長。

3. 關(guān)于房市虛擬化。中國房市虛擬化并不嚴重，“首付貸”稍有露頭即被扼殺，目前只是由于“做實體不如炒房子”的現(xiàn)象存在而使得中央政府擔憂，不敢輕易嘗試。實體經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的命脈，我們決不能走西方國家所謂“產(chǎn)業(yè)空心化”的歪路，但針對眼下中國房市的現(xiàn)狀，如果房價政策能調(diào)控到位，適當放寬民間資本“首付貸”等房市虛擬化嘗試，可為消解中國房市時間上的結(jié)構(gòu)性泡沫提供更大的政策空間。

參考文獻：

[1]王鋒.房價收入比問題與房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的分析[J].中國房地產(chǎn)，2016（34）.

[2]沈巍.我國房地產(chǎn)泡沫測度指標的構(gòu)建與分析[J].價格理論與實踐，2010（10）.

[3]王浩.勞動價值論與效用價值論的區(qū)別聯(lián)系[J].生產(chǎn)力研究，2010（05）.

[4]許憲春等.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究[J].中國社會科學(xué)，2015（01）.

[5]劉德炳.哪個省更依賴土地財政？[J].中國經(jīng)濟周刊，2014（06）.

（作者單位：呂少良，中共淮南市委黨校；羅江，安徽經(jīng)濟管理干部學(xué)院）endprint