農村宅基地房交易合法化問題研究

盧馳文　于曉媛

〔摘要〕 我國宅基地產權制度的演變分為農民擁有宅基地所有權、宅基地使用權可交易、宅基地使用權禁止交易、禁止宅基地使用權向城鎮(zhèn)居民出售四個階段。當前，宅基地房自由公開交易對于推動農民工城市化、完善政府治理方式、實現(xiàn)宅基地使用權價格、健全我國社會主義市場經濟體制意義重大。但是宅基地房要成為自由公開交易的商品，還受到戶籍遷移制度、耕地制度、土地財政與社會保險覆蓋面等因素的制約。因此，要分類推進城鎮(zhèn)戶籍制度改革，建立宅基地使用權流轉與耕地使用權脫鉤制度，確立宅基地房賣主與社保掛鉤制度，改革住房交易的稅收制度，建立農村住房交易信息系統(tǒng)與平臺。

〔關鍵詞〕 宅基地房，交易合法化，宅基地使用權，自由公開交易商品

〔中圖分類號〕F320 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2017）05-0098-06

一、宅基地產權制度的演變歷程

（一）農民擁有宅基地所有權階段。中華人民共和國成立后，我國實行土地改革運動，沒收地主的土地與房屋分給無房無地的農民 〔1 〕，廢除了封建土地所有制，建立了農民私人所有的土地制度。1950年實施的《土地改革法》第一條規(guī)定：廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農民的土地所有制，藉以解放農村生產力，發(fā)展農業(yè)生產，為新中國的工業(yè)化開辟道路。《土地改革法》第十條規(guī)定：所有沒收和征收得來的土地和其他生產資料，除本法規(guī)定收歸國家所有外，均由鄉(xiāng)農民協(xié)會接收，統(tǒng)一地、公平合理地分配給無地少地及缺乏其他生產資料的貧苦農民所有。對地主亦分給同樣的一份，使地主也能依靠自己的勞動維持生活，并在勞動中改造自己。

（二）宅基地使用權可交易階段。20世紀50年代中期，我國推行以農業(yè)集體化為內容的農村土地制度改革，把農民個人所有制改造為社會主義集體所有制 〔1 〕。1962年9月中共中央頒布《農村人民公社工作條例修正草案》之后，農村土地（包括宅基地）所有權歸集體，社員只有使用權，沒有所有權（處分權）。社員的房屋，永遠歸社員所有。社員有買賣或者租賃房屋的權利。社員出租或者出賣房屋，可以經過中間人商議出公平合理的租金或者房價，由買賣或者租賃的雙方訂立契約。任何組織、個人都不得強迫社員搬家，任何機關、組織、團體和單位都不得占用社員的房屋。如果因為建設需要必須征用社員的房屋，應該嚴格執(zhí)行國務院有關征用民房的規(guī)定給以補償，并且對遷移戶作妥善的安置。

1963年3月20日下達的《中共中央對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》明確指出：（1）社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，都歸生產隊集體所有，一律不準出租和買賣，但仍歸各戶長期使用，長期不變，生產隊應保護社員的使用權，不能想收就收，想調劑就調劑；（2）宅基地上的附著物，如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等，永遠歸社員所有，社員有買賣房屋或租賃房屋的權利，房屋出賣以后，宅基地使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。

在這個階段，農村宅基地使用權可以隨房屋建筑物出租和買賣，只是宅基地的所有權不能交易。

（三）宅基地使用權禁止交易階段。1987年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條規(guī)定， 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。第六十三條規(guī)定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。按照《土地管理法》的邏輯推理，農村宅基地是集體所有的土地，宅基地使用權也不得轉讓。

（四）禁止宅基地使用權向城鎮(zhèn)居民出售階段。1999年頒布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。2004年頒布的《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》明確指出，改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。這些規(guī)定并沒有禁止宅基地使用權向農村居民出售。

宅基地不能充分流轉和進行正常市場交易，造成宅基地資源大量閑置，同時隱性流轉與交易大量存在 〔2 〕。由于國家限制宅基地流轉，這些隱性的宅基地流轉，沒有必要的審批、公示、登記等程序，交易安全得不到法律救濟，造成了極大的社會安全隱患 〔3 〕。為此，上海市針對宅基地使用權交易糾紛進行了司法創(chuàng)新。2004年上海市高級人民法院發(fā)布了《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》。該文件認定本鄉(xiāng)農民之間買賣宅基地合法有效，對宅基地出售給本鄉(xiāng)以外的人員（無論農民還是城鎮(zhèn)戶籍的人員）有審批要求；如果沒有審批手續(xù)，但合同履行了，購房人實際居住使用該房屋，上海市高院默許合同有效，只是在拆遷時出賣人可分得部分補償款?？傮w而言，上海市高院是支持宅基地使用權與宅基地房屋入市交易的。上海市的青浦區(qū)、金山區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)、崇明區(qū)等都有大量的農民宅基地房交易，這也是上海市高院不得不面對大量宅基地交易事實作出的調和性處理意見。

即便有以上規(guī)定，仍然會產生糾紛。一次性買斷宅基地使用權與非一次性買斷宅基地使用權的價格相差較大。有些宅基地房交易，賣主為了賣得高價，同意并在合同上寫清楚屬于一次性買斷宅基地使用權及建筑物所有權，賣主不享有拆遷補償權益。但由于不能過戶，一旦遇到拆遷，需要賣主簽字，有些賣主為了分得拆遷補償款，不配合辦理拆遷補償手續(xù)，甚至會依據(jù)以上規(guī)定走法律訴訟程序。endprint

二、農村宅基地房成為自由公開交易商品的必然性

（一）宅基地房自由公開交易是推動農民工城市化的有效途徑。有學者提出，國家為了阻止逆城市化，防止農民因出售宅基地房而流離失所，危害社會穩(wěn)定，才禁止把農村宅基地出售給城鎮(zhèn)居民。在改革開放初期有這種擔心是可以理解的，但目前這種擔心完全沒有必要。一般來說，如果農戶只有一套農村住宅，其在出售住宅的問題上必然是十分謹慎的 〔4 〕，不會隨便作出出售宅基地房的決定，而城鎮(zhèn)居民擁有的貨幣資源有限，購房屬于家庭的重大事項，必然會綜合上班路程、子女上學、購物便利程度等情況作出購房決策，也不會隨意到偏僻的農村購買宅基地房屋。

《中國流動人口發(fā)展報告2016》顯示：2015年，我國流動人口數(shù)量達2.47億人，相當于每6個人中就有1個是流動人口。報告認為，未來5至15年，人口流動遷移規(guī)模，包括落戶城鎮(zhèn)的人口仍將持續(xù)增加。有相當比例的流動人口屬于農民工，農民工是一個泛泛的名詞，是在外務工的農村戶籍人口，其實農民工中有不少人已經不是農村戶籍的工人，而是農村戶籍的企業(yè)主、個體工商戶。很多農民工在就業(yè)所在地購置了商品房，甚至購置了多套商品房。這些在城市購置了商品房的農民工，很少有時間在家鄉(xiāng)的宅基地房居住，造成資源閑置。也有些農民工需要資金在城鎮(zhèn)購房。禁止宅基地房買賣，或者禁止宅基地房出售給城鎮(zhèn)居民，而本村村民或本鄉(xiāng)村民購宅基地房的需求很少，導致一筆幾十萬元甚至數(shù)百萬元的資產處于閑置狀態(tài)，對農民工來說，是非常大的損失。允許農民宅基地房自由出售，對推動農民工城市化是非常有利的。

（二）宅基地房自由公開交易是完善政府治理方式的必然選擇。禁止宅基地房出售給城鎮(zhèn)居民，雖然能起到維護城鄉(xiāng)二元住房保障體系的作用，起到維護政府壟斷征地賣地的權利，但并不能杜絕這種交易的發(fā)生。允許農村宅基地房在本村村民之間或者本鄉(xiāng)村民之間買賣，只能是臨時性政策，不是長久之計，因為對于出售宅基地房的農民來說，不論買主是本村村民還是外村村民，不論是本鄉(xiāng)農民還是城鎮(zhèn)居民，只要誰出價高，就會賣給誰。按照上海市高院的意見，出售農村宅基地房給本鄉(xiāng)農民，交易合同有效，賣主在拆遷時不能主張利益補償；而出售宅基地房給城鎮(zhèn)居民，沒有得到批準的，賣主在拆遷時反而可以到法院主張利益補償，并得到增值利益的30%。依據(jù)上海市高院的意見推理，農民更愿意出售給城鎮(zhèn)居民或外鄉(xiāng)村民，也就是說，禁止宅基地房出售給城鎮(zhèn)居民，只會導致私下的宅基地房交易大量存在。針對宅基地房買賣行為，政府不能一味采取“堵”的方法，而應采取“疏”的方法。

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。保障農戶宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥地推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓，探索農民增加財產性收入渠道。建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規(guī)范運行。這相當于國家承認了農村宅基地房入市公開交易是合法的。

（三）宅基地房自由公開交易是實現(xiàn)宅基地使用權價格的最佳方法。土地是稀缺的，是寶貴的資源，經濟發(fā)達地區(qū)商品房（住宅）的價格中土地價格所占比例很大。國家禁止宅基地房出售給城鎮(zhèn)居民，甚至只允許在本村村民之間買賣，或在本鄉(xiāng)村村民之間買賣，大大縮小了購買宅基地房的客戶群范圍，使宅基地房的價格在未充分競爭的條件下形成，扭曲了宅基地房的價格形成機制，且由于宅基地房不能在政府機構的管理信息系統(tǒng)中變更戶主姓名，也不能辦理按揭手續(xù)，使宅基地房的價格遠遠低于市場價值，宅基地使用權的價格難以得到充分體現(xiàn)，導致出售宅基地房的農民利益受損。為了減少損失，宅基地房房主就會賣給出價高的城鎮(zhèn)居民或外鄉(xiāng)村民。

以上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)為例，該鎮(zhèn)2017年商品房（住宅）價格為3萬元/平方米-4萬元/平方米，而宅基地房屋（占地180平方米，建筑面積300平方米）的市場價格大約為270萬元；宅基地房屋價格為0.8萬元/平方米-1.1萬元/平方米。建筑成本大約1300元/平方米，建筑面積300平方米的房屋建筑總成本大約為39萬元。通過出售宅基地房屋（占地180平方米，建筑面積300平方米），賣主除了可以收回建筑成本39萬元之外，還可以得到出售宅基地使用權的收益大約為231萬元。

我國實行了市場經濟，土地是稀缺資源，由于宅基地的獲得還必須經過政府審批，宅基地的稀缺性更加明顯，尤其是城郊結合部與郊區(qū)的宅基地資源非常稀缺。宅基地資源的稀缺性必然要體現(xiàn)到價格上來。宅基地使用權買賣是體現(xiàn)資源稀缺性的有效途徑。允許宅基地使用權自由交易是體現(xiàn)宅基地資源稀缺性與實現(xiàn)土地價格的基本途徑。宅基地房入市自由交易是實現(xiàn)宅基地使用權價格的最佳方法。

（四）宅基地房自由公開交易是健全我國社會主義市場經濟體制的重要抉擇。市場經濟區(qū)別于計劃經濟的根本之處就在于，不是以習俗、習慣或行政命令為主來配置資源，而是使市場成為整個社會經濟聯(lián)系的紐帶，成為資源配置的主要方式。在市場經濟運行中社會各種資源都直接或間接地進入市場，由市場供求形成價格，進而引導資源在各個部門和企業(yè)之間自由流動，使社會資源得到合理配置。而把宅基地使用權交易限制在本村村民范圍內或本鄉(xiāng)村民范圍內，仍受到計劃經濟體制的束縛。這種做法在計劃經濟時期可行，賣主在交易時不收取宅基地使用權的費用，買主只需要支付宅基地房屋的建筑物價格，并無償使用宅基地（土地），但在市場經濟時期就行不通了。因為買賣雙方自由議價，無人可以干涉，賣主必然會把宅基地使用權的價格放進出售房屋的總價款之中。

1992年黨的十四大報告就確立了我國經濟體制改革的目標，即到2010年我國初步建立社會主義市場經濟體制。計劃經濟配置資源效率低下，“通過引導宅基地合理流轉，將廢棄、閑置的宅基地納入市場配置，是提高農村宅基地利用效率、保護耕地資源的有效途徑” 〔5 〕。為了進一步健全我國社會主義市場經濟體制，就必須允許宅基地使用權自由公開交易。endprint

三、農村宅基地房入市自由公開交易的制約因素

農村宅基地房入市交易合法化確實有很多好處，具體而言，有利于農民工城市化，有利于城鄉(xiāng)住房資源的優(yōu)化配置，有利于增加房地產交易稅收，有利于減少因購買農民住房產生的法律糾紛與維護社會穩(wěn)定。但目前，我國宅基地房入市交易面臨一系列的制約因素。

（一）受到戶籍遷移制度的制約。一般而言，商品房買賣，買主要求賣主把戶口遷出交易房屋。如果賣主不遷出交易房屋，可能會影響買主的子女上學權益。拆遷補償有按照房屋建筑面積的方案，也有按照房屋戶口數(shù)量補償?shù)姆桨福€有兼顧建筑面積和戶口數(shù)的補償方案。拆遷時選擇補償方案時容易產生糾紛，賣主為了利益甚至起訴到法院，要求判決宅基地房交易合同無效。農村宅基地房交易，同樣面臨賣主戶籍遷出問題。有些農民在上海、北京等城市購買了商品住房，甚至購買了多套商品住房，打算出售戶籍所在地的宅基地房，卻不能把戶口遷到北京或上海，戶口也就無法遷出宅基地房。有些地區(qū)政府規(guī)定，農民一旦從宅基地房遷出戶口，必須轉為城鎮(zhèn)戶籍，失去耕地權益等。雖然耕地不多，甚至人均不到一畝，每年從耕地上獲得租金也不多，但要因為出售宅基地房屋而失去耕地等權益，自然不甘心，于是不得不取消出售房屋的決定。

（二）受到職工社會保險覆蓋面的制約。國家不僅要提供城鄉(xiāng)居民住房保障，還要提供生活保障，做到老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)，失業(yè)與傷殘后也有生活來源。而我國居民的基本醫(yī)療保險、居民新型養(yǎng)老保險的保障水平較低。因此，最好把出售宅基地房屋的農民（勞動年齡人口）納入到職工社會保險體系之中，這樣有利于維護社會穩(wěn)定。據(jù)人社部統(tǒng)計公報，我國2015年年末，參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險的農民工人數(shù)為5585萬人，參加城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險的農民工人數(shù)為5166萬人，參加失業(yè)保險的農民工人數(shù)為4219萬人；2015年全國農民工總量為27747萬人，參加職工社會保險的農民工人數(shù)與農民工總數(shù)相比，大約為1/5，甚至不到1/6，比例還是比較低。

（三）受到土地財政體制的制約。各地政府利用從農民手中征收到的土地，轉賣給房地產開發(fā)商，獲得高額收入。通過征地獲得的收入已成為地方政府的第二稅收。地方政府為了自身的利益，不斷地低價征地和高價賣地，最終導致房價不斷上漲，百姓爭搶購房，把房屋當作賭注，醞釀泡沫，構成經濟發(fā)展的潛在威脅。如果國家允許農民宅基地房自由交易，可能對平抑城市商品房的價格有很大作用，從而影響政府賣地的價格，進而影響到政府收入。換言之，地方政府由于擔心財政收入急劇下降，不愿意放棄土地財政，未必愿意積極推動宅基地房與小產權房的自由交易工作。

（四）宅基地房確權工作非常復雜。商品房是開發(fā)商統(tǒng)一設計規(guī)劃的，并嚴格按照規(guī)劃設計施工，因此商品房的確權登記比較簡單。而宅基地房是農民自己建造的，隨意性比較大。現(xiàn)實中宅基地房的確權登記遇到很多問題，比如：沒有辦理用地審批手續(xù)，或者辦理了用地審批手續(xù)，但規(guī)劃中的宅基地建筑面積與房屋的實際建筑面積不一致；農戶與鄰居的宅基地界限模糊，宅基地范圍存在爭議等。目前我國各地正在進行宅基地房的登記確權工作，建立宅基地房的信息庫，為建立交易平臺做基礎性工作。宅基地的實際使用面積超過規(guī)劃中的使用權面積，宅基地房的實際建筑面積超過規(guī)劃中的建筑面積，這兩種情形比較常見。超標建房，房屋是一個整體，政府拆除違章建筑會遭到戶主抵抗，現(xiàn)實中難以行得通。如果把超規(guī)劃的地皮使用權面積和建筑面積納入確權登記信息系統(tǒng)中，又會助長違規(guī)建房之風，這使得確權登記工作面臨尷尬處境。

（五）我國土地管理不規(guī)范。首先，宅基地邊界難以確定?！坝捎跉v史界址不清晰，農村相鄰房屋接壤面積長期管理混亂，權屬爭議很大，缺少相關的證明材料，無法在短時間內調處矛盾，需要逐個調查確界，占用大量時間與經費。” 〔6 〕其次，農村普遍存在“戶宅不均”情況：一是農村大戶家庭實際占有多處住宅。在一些宗族或大姓家庭生活的農村區(qū)域，每戶家庭人口一般較多，子女結婚后就在自家耕地上建造住宅，但沒有與父母分家，事實上造成了大戶家庭占有多處住宅。二是新建房與拆遷房并存。在宅基地管理中，申請建設新住房需要填寫保證書，承諾清除舊建筑。然而，由于缺乏有效監(jiān)督與必要的強制措施，農民未拆除舊住房，甚至住舊住房，閑置新住房 〔7 〕。再次，宅基地使用權確權之后，國土部門開始發(fā)放土地證書，但是農民原有的舊土地證并未及時收回，也沒有注銷與廢止，甚至某些地區(qū)依然在依據(jù)舊證書進行管理 〔8 〕。此外，土地政策變動頻繁，土地管理檔案不全，有些土地管理檔案丟失了，有些土地管理檔案字跡模糊了。

（六）缺乏宅基地房價格評估專業(yè)人員。宅基地房交易涉及到交易稅收問題，交納稅收又要確定繳費基數(shù)，因此，為了防止逃稅行為，必須對宅基地房的價格進行評估。目前商品房相對比較集中，有同一個小區(qū)或同一區(qū)域的同類房屋交易價格的歷史記錄，商品房的價格評估相對比較簡單。而農村房屋交易涉及地域太廣，甚至沒有參考的歷史交易價格記錄，房源又多，僅憑原有商品房價格評估機構人員是遠遠不夠的。

四、推進農村宅基地房合法交易的具體策略

經濟發(fā)達地區(qū)宅基地房屋私下交易大量存在，形成了不可阻擋的商業(yè)態(tài)勢。既然不可阻擋，不如順其自然，國家允許其合法交易。一旦宅基地房屋可以自由交易，即可以把宅基地房出售給城鎮(zhèn)居民和外鄉(xiāng)農民，則有可能影響商品房的銷量與價格，進而影響到政府征地賣地的收入。因此，必須統(tǒng)籌城鄉(xiāng)推進這項工作。

（一）分類推進城鎮(zhèn)戶籍制度改革，允許購房人遷入戶籍。對于大多數(shù)城市而言，只要在該城市購買了商品房，就允許購房人把戶籍遷入。無論購房人的戶籍原來在本省還是在外省，無論購房人的戶籍原來是城鎮(zhèn)戶籍還是農村戶籍。購房人原來是城鎮(zhèn)戶籍作為購房地的城鎮(zhèn)戶籍遷入，購房人原來是農村戶籍一律轉為購房地的城鎮(zhèn)戶籍。對于特大城市，允許分步走，設置過渡期。在過渡期內，本省（市）戶籍農民購買了商品房，允許他們把戶籍遷入到商品房之中，并把戶籍轉變?yōu)槌擎?zhèn)戶籍；在過渡期內，外省市戶籍人口購買了本省（市）商品房，則不允許遷入戶籍。過渡期一旦結束，進入戶籍自由遷移時代，外省市戶籍人口購買了本?。ㄊ校┥唐贩?，則允許遷入戶籍，但一律作為城鎮(zhèn)戶籍遷入。endprint

（二）厘清所出售的宅基地房與賣主戶籍的關系。一般而言，農民的戶籍都在自己的宅基地房上。宅基地房出售時，買主一般會要求賣主遷出戶口。如果賣主不遷出戶口，拆遷補償時就容易產生法律糾紛。為了避免交易后產生糾紛，賣主必須從所出售的房屋遷出戶口，除非買主同意賣主不遷出戶口。遷出戶口的前提是賣主已經購買了商品房。換言之，政府部門要求出售宅基地房屋的賣主必須提供有商品房的房產證明，并在辦理宅基地房屋交易前，提供戶籍從出售房屋遷出的證明。

（三）建立宅基地使用權流轉與耕地使用權脫鉤的制度。有些地區(qū)，戶口遷出了農民住房轉為了城鎮(zhèn)戶籍，不再享受耕地權益等。我國農村土地制度雖然是集體所有，但都分配給了農民。農民實際上具有耕地的使用權，由于多種原因，很多農村集體對耕地的所有權徒有虛名。家庭增人不增地，減人也不減地。農村集體無法調整農民的耕地數(shù)量。一旦宅基地房入市交易，農民戶籍轉變?yōu)槌擎?zhèn)戶籍，要喪失耕地等權益，便會放棄出售宅基地房屋，或者私下交易宅基地房屋，不告知農村集體和政府部門，為社會留下隱患。因此，宅基地使用權流轉與耕地使用權必須脫鉤。耕地是稀缺資源，也有價格，國家完善耕地使用權流轉制度或建立集體回購土地制度。農民出售宅基地房，必須轉變?yōu)槌擎?zhèn)戶籍。出售了宅基地房的農民不能再享有申請農村宅基地建房的權利。

（四）建立宅基地房入市交易與賣主社保掛鉤的制度。為了維護社會穩(wěn)定，出售宅基地房的農民必須有社保要求。2010年1月1日起實施的《城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險關系轉移接續(xù)暫行辦法》規(guī)定，國家不再出臺單獨的農民工社會保險政策，農民工按照城鎮(zhèn)職工社會保險模式參加社會保險。租用土地實際上就是買賣土地的使用權，一次性買斷土地使用權可以視為一次性支付全部土地租金。如果國家允許農民買賣耕地使用權，一旦農民出售了宅基地房和耕地的使用權，又沒有參加城鎮(zhèn)職工社會保險，則將會為社會穩(wěn)定留下隱患。為了安全起見，國家設置宅基地房交易政策的試行期，在試行期內，如果宅基地房交易的賣主年齡在勞動力年齡范圍，必須提供參加城鎮(zhèn)職工社會保險累計時間達到n年以上的證明，并距離退休年齡不少于（15-n）年，保證有足夠的繳費時間達到享受職工基礎養(yǎng)老金的最低年限；如果宅基地房交易的賣主有多人在勞動力年齡范圍，必須同時滿足這個條件。n的取值由各地政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。試行期一結束，出售宅基地房的賣主不需要提交參加職工社會保險累計年限的證明。

（五）厘清宅基地買主與農村集體土地的關系。如果宅基地房買主是城鎮(zhèn)居民與外村村民，可以把戶籍遷入到宅基地房，其城鎮(zhèn)戶籍無論遷入與否，仍是城鎮(zhèn)戶籍，本村村民除外。買主獲得宅基地使用權，宅基地所有權仍屬于集體所有。一旦宅基地房屋拆遷，宅基地使用權益補償與建筑物權益補償均全部歸買主所有。

（六）允許耕地使用權流轉，但獲得土地使用權的一方不得違反耕地規(guī)劃改變土地用途。2017年1月9日頒布的《中共中央 國務院關于加強耕地保護和改進占補平衡的意見》指出，“將全面完成永久基本農田劃定，將永久基本農田劃定作為土地利用總體規(guī)劃的規(guī)定內容，在規(guī)劃批準前先行核定并上圖入庫、落地到戶，并與農村土地承包經營權確權登記相結合，將永久基本農田記載到農村土地承包經營權證書上。糧食生產功能區(qū)和重要農產品生產保護區(qū)范圍內的耕地要優(yōu)先劃入永久基本農田，實行重點保護。永久基本農田一經劃定，任何單位和個人不得擅自占用或改變用途。”由此看來，在允許耕地使用權流轉的情況下，獲得耕地使用權的一方利用土地經營時，必須符合國家土地規(guī)劃，不得違反中央有關文件的精神，不得擅自改變土地用途。

（七）實現(xiàn)房地產信息聯(lián)網(wǎng)，改革住房稅收制度。我國商業(yè)地產價格雖然也上升了，但其上漲幅度遠遠低于住宅價格上漲的幅度，稅收制度差異是其中的重要原因之一。稅收制度是控制房價的重要法寶，也是國家財政收入的重要來源。在政府因喪失壟斷征地賣地權利而導致收入減少的情況下，可以改革房地產稅收制度。例如，如果一個家庭在同一個省（市）擁有兩套房，或一個家庭在同一個?。ㄊ校碛凶》咳准耙陨系偨ㄖ娣e240平方米（筆者建議的數(shù)字）以下，則按照現(xiàn)行稅收制度執(zhí)行；如果在同一個?。ㄊ校碛腥追考耙陨?，且除了所出售房屋還有住房總建筑面積240平方米及以上者，就要按照商業(yè)地產稅率征收增值稅。宅基地房與商品房交易，稅收制度一視同仁。交易時免征增值稅的總建筑面積由各省區(qū)市政府根據(jù)實際情況確定，可以按照家庭總建筑面積，也可以按照人均建筑面積。對于新政頒布之前就已經私下交易的宅基地房，必須到政府機構辦理交易過戶手續(xù)，并繳納稅收。

（八）規(guī)范宅基地房確權登記工作，建立農村住房交易信息系統(tǒng)與平臺。建立由土地管理部門、鄉(xiāng)村干部、律師共同參與的處理宅基地界址爭議的調解機制，及時處理相鄰宅基地界址的厘定問題。對宅基地房確權時，土地使用權超標部分的建筑物，能拆除的盡量拆除，不便拆除的，備注超出面積，房主必須按照超標面積繳納罰款。對于占地面積沒有超標但建筑面積超標的，超標部分做出備注，房主也要按照超標面積繳納罰款。還要完善宅基地房信息系統(tǒng)，加強宅基地房檔案管理工作，建立農村住房交易平臺，充實土地管理與農村房產價格評估專業(yè)人才隊伍，加強農村住房交易管理人才培訓，提升宅基地房交易管理水平。

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責任編輯 周 榮endprint