基于不動產(chǎn)登記價值功能淺析宅基地使用權(quán)的登記生效主義

余云輝

摘要：確定宅基地使用權(quán)屬，不僅能減少因宅基地糾紛而產(chǎn)生的隱患，實(shí)行登記生效主義，更能有效引導(dǎo)農(nóng)民規(guī)范登記行為，構(gòu)建完善的宅基地使用權(quán)登記信息系統(tǒng)。本文基于上述背景，從不動產(chǎn)登記價值功能的角度出發(fā)，對宅基地使用權(quán)的登記生效主義進(jìn)行了論述，以期能為相關(guān)工作人員提供參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；價值功能；宅基地使用權(quán)；登記生效主義

實(shí)踐調(diào)查表明，目前我國各地宅基地使用權(quán)登記已如火如荼的進(jìn)行，盡管尚未出臺對應(yīng)的法律約束，但之所以會形成宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱形市場，是因?yàn)閺膫?cè)面角度來看，它符合社會發(fā)展需求。在這一前提下，不動產(chǎn)登記制度逐漸成為需要重視的課題。實(shí)際上，不動產(chǎn)登記制度受到國家青睞的關(guān)鍵因素在于其公法功能，因此登記生效主義適合在宅基地使用權(quán)的登記工作使用。

1、不動產(chǎn)登記價值功能概述

從西方國家的不動產(chǎn)登記史中可以發(fā)現(xiàn)，最初的土地稅收制度促成了不動產(chǎn)登記制度，而主要登記證明

地籍，則是作為記載土地位置、質(zhì)量、權(quán)屬等信息狀況，為征稅而建立的田賦簿冊。在保障國家稅收、推行田賦制度等方面起到了重要作用。在近代社會，工商業(yè)日益強(qiáng)盛的前提下，新興資產(chǎn)階級需要用不動產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押，解決發(fā)展過程中的融資問題，因此，以不動產(chǎn)所有權(quán)負(fù)擔(dān)為主要內(nèi)容的土地抵押登記被廣泛應(yīng)用在世界各地。其弊端主要表現(xiàn)為：若在市場交易中，某一方的土地抵押登記產(chǎn)權(quán)歸屬不清，交易就將處于不穩(wěn)定狀況，增加惡劣交易風(fēng)險。為了降低風(fēng)險，雙方必須在交易錢對不動產(chǎn)狀況和產(chǎn)權(quán)主體進(jìn)行明確考察。由此可見，在商品經(jīng)濟(jì)的背景下，土地產(chǎn)權(quán)歸屬的公示意義重大，被公示的產(chǎn)權(quán)準(zhǔn)確性以及推定效力同樣重要。

2、宅基地使用權(quán)的基本功能

首先，宅基地使用權(quán)已被我國物權(quán)法確定為用益物權(quán)，其性質(zhì)不具備社會權(quán)和社會福利，但具備社會福利和社會保障的生存權(quán)又不具備民事權(quán)利性質(zhì)，二者混淆的主要原因是由于宅基地使用權(quán)原始取得的無償性，但這也僅僅是物權(quán)的取得方式，并不是對社會福利進(jìn)行判斷的標(biāo)準(zhǔn)。因此，宅基地使用權(quán)登記有效主義可明確區(qū)分權(quán)利性質(zhì)，減少流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的制度成本。

其次，宅基地使用權(quán)原始獲得途徑主要是在機(jī)體經(jīng)濟(jì)組織與宅基地使用權(quán)主體的合意下進(jìn)行的，而不是政府部門的單方面行為，因此，集體經(jīng)濟(jì)組織是宅基地的所有者，任何設(shè)計到所有權(quán)人的用益，均需要所有權(quán)人的認(rèn)可。

最后，宅基地使用權(quán)是對生存利益的保障措施，是通過民事途徑獲取，而非行政手段或計劃方法獲取，權(quán)利人可通過互易、轉(zhuǎn)讓、出典、抵押、繼承等方法實(shí)現(xiàn)權(quán)利流轉(zhuǎn)，因此宅基地使用權(quán)有私權(quán)屬性，保障生存利益主要依靠市場行為。

3、登記生效主義是宅基地使用權(quán)登記的必然選擇

3.1為土地管理提供基礎(chǔ)資料

宅基地地基信息資料為土地資源管理提供了信息支持，宅基地使用權(quán)登記的現(xiàn)勢程度與完整程度與土地資源的保護(hù)和科學(xué)利用息息相關(guān)，可從宏觀方面對圖土地利用規(guī)模進(jìn)行合理控制，并引導(dǎo)利用方向，限制農(nóng)用地域轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，從而平衡需求關(guān)系，解決土地開發(fā)利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

3.2為農(nóng)村居民點(diǎn)整理的順利開展提供保證

目前，我國正在建設(shè)“生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農(nóng)村，而整理農(nóng)村居民點(diǎn)是推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的重要途徑，整理工程結(jié)束后勢必會涉及到土地權(quán)屬問題，健全完善的宅基地使用權(quán)屬登記所提供的資料信息，有利于土地管理部門全面掌握分散的農(nóng)村宅基地狀況以及權(quán)屬狀況，從而為國家宏觀調(diào)控和土地管理提供可靠的資料。只有實(shí)行登記生效主義，宅基地使用權(quán)的登記才能決定其使用權(quán)，從而有效引導(dǎo)農(nóng)村居民的登記行為。

3.3有利于降低交易成本，保證交易安全

由于農(nóng)民自然地理位置以及社會地位較為固定，流動性較小，傳統(tǒng)的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或交易通常發(fā)生在熟人之間，但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)展，人際關(guān)系從熟人社會向陌生人社會轉(zhuǎn)變無法逆轉(zhuǎn)，在陌生環(huán)境下，必須要構(gòu)建新的信賴模式，提高宅基地權(quán)屬的透明度，避免第三方遭受損失，因此借助登記這一公示行為來對權(quán)利進(jìn)行表彰成為立法的必然選擇，宅基地使用權(quán)與國有建設(shè)用地的使用權(quán)從實(shí)際層面上而言沒有區(qū)別，因此，無論是從交易安全角度，亦或是法律邏輯角度來看，宅基地使用權(quán)均以采用登記生效主義的原則最為妥善。

3.4有利于構(gòu)建和諧新農(nóng)村，降低土地訴訟成本

以保護(hù)人的生存利益為目的而設(shè)定的民事權(quán)利是最常見的制度設(shè)計基礎(chǔ)，既包含了地上權(quán)、所有權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)等物權(quán)形式，又包括了租賃權(quán)等債權(quán)，其中，用益物權(quán)占有重要地位，具有其他權(quán)益無法取代的功能，從客觀角度來看，用益物權(quán)是指土地、房屋等不動產(chǎn)，這些財產(chǎn)是保障人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，但土地資產(chǎn)具備稀缺性，若通過取得所有權(quán)的方式來滿足每個人的土地資源需求明顯不可能，這勢必會導(dǎo)致大量社會成員無法享有土地用益，為了生存，非土地所有人必然會視法律為無物，掀起對物質(zhì)財富的爭奪戰(zhàn)爭，最終影響到全人類的生存利益，為了解決所有與利用間存在的矛盾，滿足非土地所有人的需求，法律創(chuàng)設(shè)了用益物權(quán)制度

在明確土地所有權(quán)的前提下，通過允許轉(zhuǎn)移物權(quán)來滿足非所有人的土地需求。結(jié)束語：我國出臺的《物權(quán)法》中已經(jīng)明確規(guī)定了全國所有不動產(chǎn)登記制度，但僅僅注重宅基地使用權(quán)的私權(quán)維度進(jìn)行等級考察存在一定的局限性，無論是從土地利用的規(guī)劃方案，還是土地用途管制措施，均要建立在完善的宅基地登記信息基礎(chǔ)上。宅基地使用權(quán)在一定程度上保障了權(quán)利人的生存利益和土地收益，體現(xiàn)了不動產(chǎn)的真實(shí)價值，因此，采用登記生效主義是必然行為，政府部門需重視登記過程，引導(dǎo)民眾合理登記，從而保證農(nóng)村用地和建設(shè)用地的平衡發(fā)展。