農(nóng)村私房買賣合同效力認(rèn)定的法律規(guī)定與學(xué)術(shù)紛爭(zhēng)

侯軍亮+胡鵬飛

摘 要 目前，我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)象大量存在，并呈現(xiàn)日益上升之趨勢(shì)，隨之而來(lái)的利益沖突、訴訟爭(zhēng)端也間連不斷。由于我國(guó)現(xiàn)行的法律中對(duì)此未作出具體規(guī)范，最高人民法院也沒(méi)有典型的案例可供參考，因而，農(nóng)村私有房屋買賣糾紛現(xiàn)儼然是司法實(shí)務(wù)中亟待解決的疑難問(wèn)題。本文正是在這樣的背景下，對(duì)我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣合同效力如何認(rèn)定的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析、研究，以期對(duì)妥善處理此類問(wèn)題有所裨益。

關(guān)鍵詞 農(nóng)村私房 合同效力 房地合一 宅基地使用權(quán) 集體經(jīng)濟(jì)組織

基金項(xiàng)目：本文是廣東省教育廳重大科研項(xiàng)目（青年創(chuàng)新人才類項(xiàng)目）“農(nóng)村私房買賣的合同效力及宅基地流轉(zhuǎn)法律問(wèn)題研究”（項(xiàng)目編號(hào)：2015WQNCX162）的階段性成果。

作者簡(jiǎn)介：侯軍亮，廣東理工學(xué)院教師；胡鵬飛，廣東理工學(xué)院。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.104

隨著改革開(kāi)放的繼續(xù)深化，大量的農(nóng)村人口涌向城市，同時(shí)又有很多城市居民選擇去農(nóng)村購(gòu)買房屋居住，由此農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。在房屋價(jià)格不斷上漲、房屋拆遷以及土地升值的背景下，農(nóng)村私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現(xiàn)出復(fù)雜化、典型化的趨勢(shì)，但此類合同究竟合法與否以及其產(chǎn)生的效力如何認(rèn)定一直存在著爭(zhēng)議。

因?yàn)榉课菖c土地不可分割的固有屬性，基于“房地合一”①的原則，農(nóng)村私有房屋買賣首先是其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，其次就是宅基地得使用權(quán)移轉(zhuǎn)；②而農(nóng)村宅基地不僅關(guān)系著中國(guó)農(nóng)民的“安身立命”，更為重要的是，還與中國(guó)更穩(wěn)更好向前發(fā)展緊密連接著。③可到目前為止，我國(guó)不論是在農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定方面，還是在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題上均沒(méi)有據(jù)以作為依據(jù)的法律規(guī)范，最高人民法院也沒(méi)有典型案例可供參照，因而，此類房屋買賣糾紛儼然是司法實(shí)務(wù)中亟待解決的疑難問(wèn)題。同時(shí)，這類問(wèn)題既是“三農(nóng)”問(wèn)題中的一個(gè)新課題，又是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中必須解決的一個(gè)新問(wèn)題，更是維護(hù)與發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序所要直面的新問(wèn)題。④筆者嘗試著對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣這一社會(huì)現(xiàn)象及該類房屋買賣產(chǎn)生的合同效力認(rèn)定問(wèn)題進(jìn)行分析、研究，以期對(duì)妥善處理此類問(wèn)題有所裨益。

一、我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣現(xiàn)狀分析

在分析合同效力之前，第一要清晰的是私有房屋買賣的現(xiàn)實(shí)狀況，具體包括該類合同的標(biāo)的物——農(nóng)村私有房屋的概念，合同主體具體包括哪些群體，該類房屋買賣的供需情況等，而理解這些方面，將有利于更深層次地分析該類房屋買賣合同及其出現(xiàn)的效力認(rèn)定問(wèn)題。

（一）農(nóng)村私有房屋及買賣主體的界定

1.農(nóng)村私有房屋的界定：

什么是農(nóng)村私有房屋，目前我國(guó)現(xiàn)行法律和理論學(xué)界沒(méi)有明確統(tǒng)一的概念，本文認(rèn)為農(nóng)村私有房屋買賣合同中的房屋是指農(nóng)村居民所居住生活的房屋，如農(nóng)家私宅，以及附屬在其宅子內(nèi)的牲畜棚等。由此，農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用房、各類企業(yè)建設(shè)用房等則不在此列。關(guān)于農(nóng)村私有房屋之下的宅基地是指依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，在符合土地利用總體規(guī)劃的之下，經(jīng)政府審核和批準(zhǔn)，專供農(nóng)村村民建造住宅的屬農(nóng)民集體所有的土地。

2.農(nóng)村私有房屋買賣主體的界定：

農(nóng)村私有房屋交易的賣房人，一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員即村民。而買房人具體包括兩大類：一是本村村民，二是除本村村民外的外部成員。其中，本村村民員又有以下幾類情形：

（1）較為富裕的農(nóng)戶自身已擁有一處宅基地，并且符合法定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)，而為了更好的居住環(huán)境的。

（2）由于人多房子擁擠且又無(wú)法另立“一戶”的農(nóng)戶自身已擁有一處宅基地，并且符合法定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)，但是受到“一戶一宅”的限制的。

（3）已擁有宅基地，但尚未達(dá)到宅基地的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，亦受“一戶一宅” 的限制。

（4）從外地遷移至本村，并成為該村村民，但未分屬到宅基地。⑤對(duì)于外部成員中作為其買房人的情形主要指外村村民和城鎮(zhèn)居民。

（二）農(nóng)村私有房屋買賣供需分析

1.供給分析：

（1）一戶村民擁有多處私宅，造成“空心房”?！耙粦糁荒苡幸惶幷亍?，這是土地管理法的規(guī)定，使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中已經(jīng)十分普遍，進(jìn)而“一戶多宅”的情形自然也就不足為奇，此處的“一戶多宅”是指本村村民在該村宅基地上擁有多處住宅。⑥形成這種多處住宅的具體表現(xiàn)：一是繼承家產(chǎn)，二是贈(zèng)與房產(chǎn)，三是分析家產(chǎn)，四是因結(jié)婚等原因使本村的兩戶村民結(jié)為一戶，新的一戶便可能擁有兩處農(nóng)宅，五是因子女成家等原因新建住宅。

（2）農(nóng)民經(jīng)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”進(jìn)入城市后，原有的農(nóng)宅成為“空心房”。自上個(gè)世紀(jì)末，我國(guó)每年大約有1500萬(wàn)農(nóng)村人口移居城市，有的人在城市已經(jīng)分配到房子或者已經(jīng)購(gòu)買了商品房，因而造成原農(nóng)村私有房屋閑置。這預(yù)示著未來(lái)會(huì)有大量農(nóng)民進(jìn)入城市，農(nóng)村私有房屋空置的數(shù)量也隨之不斷增加。

（3）農(nóng)村村民進(jìn)城打工或做生意，擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后購(gòu)買商品房并在城市定居，使得原農(nóng)村私有房屋閑置。據(jù)了解，很多進(jìn)城務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民，經(jīng)過(guò)自身努力與奮斗，在城市擁有一定的經(jīng)濟(jì)能力后，往往會(huì)選擇定居到城市，不愿再回到農(nóng)村生活，由此，不少農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了“空心村”。

（4）居住在城郊或者城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)交界地區(qū)的村民往往已購(gòu)買城市商品房，之前的農(nóng)宅成為“空心房”，該現(xiàn)象在東部發(fā)達(dá)地區(qū)較為明顯。

（5）農(nóng)村村民的子女考上城市內(nèi)的大學(xué)后或者到城市工作并定居到城市后，其父母跟隨子女一起生活在城市，原農(nóng)村私有房屋閑置。

（6）農(nóng)村中較富裕的農(nóng)民為了孩子讀書、成家、工作等原因考慮購(gòu)買城市商品房，進(jìn)而定居到城市，之前的農(nóng)宅成為“空心房”。

（7）本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的村民與非本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的村民因結(jié)婚等原因使兩戶合為一戶，其中一處私有房屋閑置。

（8）部分農(nóng)村村民因生產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)生活困難、治病救人等原因出賣農(nóng)村私有房屋。

（9）已擁有自家農(nóng)村住宅的外村村民通過(guò)繼承、購(gòu)買等方式取得其他農(nóng)民集體所在地的農(nóng)村房屋，造成其中一處房屋閑置。

（10）造成農(nóng)村私有房屋閑置的其他情形。

2.需求分析：

（1）村集體內(nèi)部成員需購(gòu)買農(nóng)村私有房屋，有以下幾種情況：一是符合“一戶一宅”的富裕農(nóng)民，有意愿且有條件再次購(gòu)買農(nóng)村房屋，二是雖擁有“一戶一宅”，但因子女結(jié)婚等原因?qū)е伦》烤o張，需購(gòu)買農(nóng)村房屋，三是已在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)落戶，但未分配到宅基地，沒(méi)有自己的房屋。

（2）非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的村民即外村村民需購(gòu)買農(nóng)村私有房屋，存在以下幾種情況：一是外村村民在另一村的企業(yè)等單位內(nèi)長(zhǎng)期工作，需要在該村定居，二是外村村民在另一村長(zhǎng)期經(jīng)商或投資辦企業(yè)，需要購(gòu)買該村的農(nóng)宅，三是外村村民所在的農(nóng)村宅基地資源短缺，欲從其他村莊購(gòu)買農(nóng)宅。

（3）城市居民需要購(gòu)買農(nóng)村私有房屋的情況：一是在城市生活多年的城市居民，向往農(nóng)村的田園生活，希望遠(yuǎn)離城市喧囂，比如退休人群，二是在農(nóng)村投資興辦企業(yè)的城市居民，為更好地經(jīng)營(yíng)發(fā)展，需長(zhǎng)期居住在農(nóng)村，三是恬靜秀美的農(nóng)村風(fēng)光和良好的生態(tài)環(huán)境吸引著城市居民，并激發(fā)這些群體購(gòu)買農(nóng)村房屋的想法，如北京市昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)畫家村的形成主要是這方面的原因，四是部分在城市沒(méi)有能力購(gòu)買商品房的城市居民，逐漸開(kāi)始選擇到城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部附近的農(nóng)村購(gòu)買價(jià)格相對(duì)較低的農(nóng)村房屋。

二、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定依據(jù)

關(guān)于其合同效力的認(rèn)定，可見(jiàn)法律并未明確規(guī)定，目前亦沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。筆者試著從國(guó)家現(xiàn)行的法律條文、國(guó)家政策和司法裁判的法律依據(jù)以及眾學(xué)者們所持的觀點(diǎn)中進(jìn)行搜索、歸納、總結(jié)，將其與農(nóng)村私有房屋買賣及其合同效力有關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋以及國(guó)家政策作了羅列。

（一）法律的相關(guān)規(guī)定

1.憲法：

《中華人民共和國(guó)憲法》第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有?！痹摋l第三款規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?/p>

2.民法：

《民法通則》在第五章第一節(jié)具體規(guī)定了“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”的內(nèi)容，其中第七十一條也做了相關(guān)規(guī)定?！?/p>

3.物權(quán)法：

（1）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）在第一章“總則”中規(guī)定，第二條：“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！?/p>

（2）《物權(quán)法》在第五章“國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)”中規(guī)定，第六十四條：“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)?！?/p>

4.合同法之規(guī)定：

《合同法》在第三章“合同的效力”中之規(guī)定，第四十四條：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！?/p>

綜上所述，從現(xiàn)行的法律中可以得知，民法、物權(quán)法、合同法均沒(méi)有對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣問(wèn)題作出明確規(guī)定；雖然土地管理法允許農(nóng)戶可以出賣、出租自家房屋，但對(duì)該類房屋交易產(chǎn)生的法律效力問(wèn)題也未作出相應(yīng)的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》是我國(guó)目前唯一一部規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的法律，可僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房地產(chǎn)交易領(lǐng)域，而發(fā)生在農(nóng)村宅基地上的私房買賣問(wèn)題并沒(méi)有只言片語(yǔ)的規(guī)定。由此看來(lái)，關(guān)于農(nóng)村私有房屋能否進(jìn)行買賣，以及合同效力如何，我國(guó)現(xiàn)行法律還沒(méi)有明確的規(guī)定，亦無(wú)可適用的法律予以規(guī)范。

（二）國(guó)家政策層面的規(guī)定

1.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：

該《決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）由國(guó)務(wù)院于2004年10月21日發(fā)布，其中第二項(xiàng)內(nèi)容是關(guān)于“加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理”的規(guī)定，在該項(xiàng)內(nèi)容的第十條明確指出：“……改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地……”

2.《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》：

該《通知》第二項(xiàng)內(nèi)容是明確指出“……農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證……”

3.《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見(jiàn)》：

該《意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》①）由中共中央和國(guó)務(wù)院于2007年12月31日聯(lián)合發(fā)布，其第六項(xiàng)的標(biāo)題為“穩(wěn)定完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度和深化農(nóng)村改革”，明確指出：“（二）切實(shí)保障農(nóng)民土地權(quán)益……城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房……”

從國(guó)家政策中看出，政府為了保護(hù)農(nóng)村土地利益與農(nóng)民利益，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅等，若違反其規(guī)定，不予辦理土地登記；雖然有些政策允許農(nóng)民出租、出賣自家房屋，但對(duì)于該類房屋買賣后的法律效力問(wèn)題同樣沒(méi)有作出明確規(guī)定。

（三）司法解釋層面的規(guī)定

1.最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問(wèn)題的復(fù)函：

該復(fù)函（以下簡(jiǎn)稱復(fù)函[1992]民他字第8號(hào)），其主要內(nèi)容是：對(duì)于貴州省高級(jí)法院于報(bào)來(lái)的《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》，認(rèn)為房屋買賣系要式法律行為，買賣雙方訂有書面契約，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，才能認(rèn)定買賣有效。本案范懷與郭明華雙方既未訂立買賣房屋的書面契約，亦未按口頭約定付清房款，不具備所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本要件，故同意貴州省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)第一種意見(jiàn)，即：雙方口頭房屋買賣協(xié)議無(wú)效，對(duì)由此而產(chǎn)生的其他爭(zhēng)議，爭(zhēng)取合情合理的調(diào)解解決。

2.《合同法》解釋（一）：

最高人民法院關(guān)于適用《合同法》解釋（一）于1999年12月1日通過(guò)，自1999年12月29日起施行。在《合同法》適用范圍方面之規(guī)定，第四條：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。”

3.《合同法》解釋（二）：

最高人民法院關(guān)于適用《合同法》解釋（二）于2009年2月9日最高人民法院通過(guò)，其中第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

由此可知，司法解釋沒(méi)有完全禁止，而是對(duì)該類房屋交易及其法律效力規(guī)定了更為嚴(yán)格的法律要件。

三、農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的學(xué)術(shù)紛爭(zhēng)

從上文羅列的與農(nóng)村私有房屋買賣合同效力認(rèn)定有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)、司法解釋以及國(guó)家政策來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)實(shí)際而具體的規(guī)定說(shuō)明農(nóng)村私有房屋買賣合同是有效還是無(wú)效，因此我國(guó)學(xué)術(shù)界對(duì)該類合同的效力認(rèn)定亦是各抒己見(jiàn)，爭(zhēng)論不休，綜合起來(lái)，主要存在兩種較為代表性的理論觀點(diǎn)，即有效論、無(wú)效論。

（一）農(nóng)村私有房屋買賣合同有效論

同意此觀點(diǎn)的學(xué)者們雖然都認(rèn)為合同有效，但各自所持的理由卻有所不同；歸納起來(lái)有三個(gè)表現(xiàn)，具體如下：

1.農(nóng)民有權(quán)處分自己房屋：

首先，依據(jù)我國(guó)《憲法》規(guī)定，國(guó)家依法保護(hù)公民自身的合法財(cái)產(chǎn)，且該財(cái)產(chǎn)絕不允許受到侵犯；以及《民法通則》的規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋等合法財(cái)產(chǎn)，對(duì)于這些財(cái)產(chǎn)，公民依法擁有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)；由此可知，公民居住的房屋可以依法占有、使用、收益、處分自己的私有財(cái)產(chǎn)，而處分，理應(yīng)包括贈(zèng)與、互易、出賣等方式。其次，《物權(quán)法》和《土地管理法》未禁止農(nóng)村村民可以出賣房屋，只是在此行為之后不允許再申請(qǐng)宅基地。

雖然國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)和國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)都明確要求農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”；但是根據(jù)《行政法規(guī)制定程序條例》第四條的內(nèi)容，以“條例”、“規(guī)定”和“辦法”命名的法律文件均屬于行政法規(guī)的范疇；而上述《通知》當(dāng)然不具有法律效力。同時(shí)，法釋[1999]19號(hào)第四條規(guī)定，人民法院在司法實(shí)務(wù)中確認(rèn)合同效力是以法律和行政法規(guī)為依據(jù)；故認(rèn)定農(nóng)村私有房屋買賣合同效力不能以上述的《通知》為法律依據(jù)。

2.以《合同法》為認(rèn)定依據(jù)：

由于法律、法規(guī)和司法解釋沒(méi)有禁止私有房屋買賣，也未有房屋買賣合同無(wú)效的具體規(guī)定，那么根據(jù)《合同法》在第三章“合同的效力”中的規(guī)定和復(fù)函[1992]民他字第8號(hào)指出，農(nóng)村私有房屋買賣應(yīng)當(dāng)具備當(dāng)事人雙方簽訂的書面協(xié)議、中人證明，如約向賣房人交付房款以及管理房屋的要件；如果有些地區(qū)明確規(guī)定辦理房產(chǎn)契稅或者房屋過(guò)戶手續(xù)的，買賣雙方必須按照規(guī)定辦理其手續(xù)后，才能認(rèn)定該類房屋買賣合同有效。從該《復(fù)函》可知農(nóng)村私有房屋買賣并未被禁止，且依據(jù)《合同法》第四十四條之規(guī)定，該類房屋買賣只要具備應(yīng)當(dāng)具備的條件，合同應(yīng)該是有效的。

3.其他理由：

除了上述主要理由外，部分學(xué)者認(rèn)為認(rèn)定該合同效力的還有其他依據(jù)，概括而言有三點(diǎn)，分別是：

（1）按照民事法律之理論，民事法律行為生效應(yīng)具備以下三個(gè)要件：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是意思表示自愿真實(shí)；三是行為的內(nèi)容不違法。⑦因此，農(nóng)村私有房屋買賣合同若符合上述生效要件，應(yīng)認(rèn)定有效，否則視為無(wú)效合同。

（2）雖然我國(guó)農(nóng)村私有房屋買賣多數(shù)存在房屋不過(guò)戶的情形，但這并不影響其買賣合同的效力，因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》第九條和第十五條⑧，它與不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不應(yīng)該混為一談。在房屋未經(jīng)依法登記情況下，買房人只是不能取得房屋所有權(quán)，但該農(nóng)村私有房屋買賣合同是具有法律效力的，即在當(dāng)事人之間發(fā)生債權(quán)效力。

（二）農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效論

持此種觀點(diǎn)的學(xué)者們雖然都認(rèn)為農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效，但是各自認(rèn)定其無(wú)效的依據(jù)亦有所差別，具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：

1.農(nóng)村私有房屋買賣違背法律和國(guó)家政策規(guī)定：

由于房屋與土地存在著天然的不可分割的密切聯(lián)系，因此農(nóng)村私有房屋買賣必然涉及到房屋占有宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，即“地隨房走”。⑨根據(jù)《土地管理法》第八條第二款：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！鞭r(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)一般不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，那么其使用權(quán)亦不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許農(nóng)村私有房屋進(jìn)行買賣，暗示著與房屋相關(guān)聯(lián)的宅基地使用權(quán)也要轉(zhuǎn)移，即將宅基地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這明顯違背了我國(guó)法律規(guī)定。

同時(shí)，國(guó)辦發(fā)[1999]39號(hào)、國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)、國(guó)土資發(fā)[2004]234號(hào)和《意見(jiàn)》①、《意見(jiàn)》②均明確規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅......根據(jù)《民法通則》第六條：“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。”前文已述，我國(guó)現(xiàn)行法律未對(duì)農(nóng)村私有房屋買賣作出明確系統(tǒng)的規(guī)定；上述《通知》、《意見(jiàn)》作為規(guī)范性文件，屬于國(guó)家政策范疇，這類文件既是彌補(bǔ)了我國(guó)現(xiàn)行法律具體實(shí)踐中的不足，又是我國(guó)當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中所必須的規(guī)范形式之一；綜上，農(nóng)村私有房屋買賣中出現(xiàn)的問(wèn)題完全符合《民法通則》第六條規(guī)定的法律情形，所以在判斷該類房屋買賣合同效力時(shí)，對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行的《通知》、《意見(jiàn)》等國(guó)家政策應(yīng)予以參照?qǐng)?zhí)行。⑩最后，依據(jù)上述文件內(nèi)容，由于農(nóng)村私有房屋買賣明顯違背了國(guó)家政策性規(guī)定，故其合同效力當(dāng)屬無(wú)效。

2.農(nóng)村私有房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)：

武漢大學(xué)法學(xué)院孟勤國(guó)教授在論述“農(nóng)村宅基地與房屋的關(guān)系”中指出，土地與地上物的權(quán)利關(guān)系在理論和實(shí)踐上一直比較混亂。土地使用權(quán)隨建筑物或其他附著物所有權(quán)一并移轉(zhuǎn)，由于土地使用權(quán)一般是為了地上物而設(shè)立，如果土地使用權(quán)與地上物所有權(quán)分別屬于不同的權(quán)利主體，那么關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和利用問(wèn)題就很容易發(fā)生利益糾紛，無(wú)形中便增加了訴訟成本，因此，土地使用權(quán)與地上物的所有權(quán)應(yīng)該只能屬于一個(gè)權(quán)利主體；現(xiàn)實(shí)生活中，人們往往選擇地隨房走，而不是房隨地走，因?yàn)檫@樣能夠更好的體現(xiàn)土地的價(jià)值；可是，若土地使用權(quán)不允許或者限制移轉(zhuǎn)，自然地上物的所有權(quán)也不能或者限制移轉(zhuǎn)，否則，表面上是移轉(zhuǎn)地上物所有權(quán)，實(shí)際上是移轉(zhuǎn)土地使用權(quán)。同理，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不允許或者限制移轉(zhuǎn)的，所以，其房屋所有權(quán)亦不允許或者限制移轉(zhuǎn)。 從這段文字可知，孟勤國(guó)教授亦不主張農(nóng)村私有房屋買賣。

有些學(xué)者也認(rèn)為容許買賣不可避免的會(huì)牽涉到宅基地買賣，而其作為是中國(guó)成千上億的農(nóng)民安身立命之所和關(guān)系到九億農(nóng)民切身利益的一項(xiàng)用益物權(quán)制度。 如果貿(mào)然允許宅基地交易，可能導(dǎo)致社會(huì)強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)農(nóng)村利益的侵蝕，比如宅基地的兼并等許多利益問(wèn)題，最終將影響社會(huì)秩序和穩(wěn)定，因此，農(nóng)村宅基地的不可交易性決定了農(nóng)村私有房屋買賣合同無(wú)效。

四、結(jié)語(yǔ)

筆者認(rèn)為，房屋買賣涉及到所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)兩個(gè)方面，如果不加限制地允許農(nóng)村私有房屋買賣，間接性地也在允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，而農(nóng)村宅基地一旦市場(chǎng)化，一定會(huì)產(chǎn)生許多不利益社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的問(wèn)題與矛盾；同時(shí)黨的十八大報(bào)告中也明確強(qiáng)調(diào)“要依法維護(hù)宅基地使用權(quán)”，因此，現(xiàn)階段我們應(yīng)嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)，既而嚴(yán)格限制農(nóng)村私有房屋買賣。

注釋：

這里的“房地合一”包括通常所說(shuō)的“房隨地走”和“地隨房走”。

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