夫妻一方擅自處分共有房屋的效力問題

曹金營

摘要：現(xiàn)實生活中由于傳統(tǒng)婚姻的影響，夫妻共同財產(chǎn)對外不透明性加上我國房屋登記制度的不健全，導致夫妻擅自抵押共有的不動產(chǎn)的現(xiàn)象時有發(fā)生，如何處理好房屋的真正權利人、共有人及抵押人之間的權益糾紛成為了一個炙手可熱的問題。解決好這個問題對于社會主義以市場經(jīng)濟的健康快速發(fā)展，家庭生活的和諧完整意義重大。本文圍繞一個現(xiàn)實生活中的典型案例就發(fā)妻一方擅自處分共有不動產(chǎn)展開了詳細介紹，對案件所折射出的有關合同效力，夫妻共有財產(chǎn)的界定，善意取得等問題進行了探究。

關鍵詞：夫妻共同財產(chǎn)； 合同效力 ；物權；善意取得

一、引言

結(jié)合一個案例我們更好的研究一下夫妻一方擅自處分共有財產(chǎn)的問題。鄧先生與張女士是夫妻，2013年3月，鄧某與張某二人共同出資70萬元購買了一套商品房，房屋所有權人登記為鄧某一人。2014年10月21日，鄧某利用虛假的離婚證明與王某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：鄧某以85萬元的價格把房屋賣給王某，王某需要先行支付35萬元，當王某付清余款的時候，即取得該房屋的所有權。‘五周后王某搬進該房屋并付清余款，然后雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。2015年2月，一直不知情的張女士發(fā)現(xiàn)此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以85萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒絕搬出該房屋。張女士與王某爭執(zhí)不下，于是張女士一紙訴狀將遂將王某、鄧某訴至法院，要求法院判令王、鄧二人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并判令王某和鄧某為原告辦理在該房產(chǎn)產(chǎn)權登記上增加原告為共有人的手續(xù)。

二、鄧某與王某簽訂合同效力的不同觀點及法律依據(jù)。第一種觀點認為，鄧某與王某買賣合同無效，撤銷王某對房屋所有權?！段餀喾ā芬?guī)定處分共有的不動產(chǎn)，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。鄧某在妻子張女士不知道的情況下將房屋賣給王某，是無權處分行為，合同效力待定?，F(xiàn)另一方共有人不予以追認，則鄧某與王某之間的房屋買賣合同無效。第二種觀點認為鄧某與王某買賣合同無效，但王某基于善意取的而獲得房屋所有權。被告鄧某基于無權處分簽訂的買賣合同無效，但是根據(jù)物權法關于善意取得制度的規(guī)定，王某符合善意取得的條件，取得的所有權為物權位階高于因合同而產(chǎn)生的債權，不應該因為合同的無效撤銷其所有權。第三種觀點認為鄧某與王某房屋買賣合同有效。訂立的合同當事人意思表示真實有效，形式和內(nèi)容合法，合同有效，王某享有對房屋的所有權。我同意第三種觀點，鄧某擅自處分房產(chǎn)屬于無權處分，但這并不影響合同效力，合同有效。具體原因，闡述如下。

認定合同有效的原因。第一，根據(jù)物權的原因行為與結(jié)果行為分開的原則，鄧某與王某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，而且已經(jīng)實際履行。買賣合同是物權變動的原因，即使鄧某的行為屬于無權處分，也不影響引起物權變動的買賣合同的效力。最高人民法院在制定關于買賣合同糾紛的司法解釋時，也是從物權的原因行為與結(jié)果行為區(qū)分的角度，確認了無權處分人簽訂買賣合同的效力。第二，合同相對人基于善意產(chǎn)生的對無權處分人有權簽訂合同的誤認。房屋所有權登記證書上登記的權利人僅為鄧某一人，鄧某提供了虛假的婚姻狀況證明，王某在無法判斷上述證書真?zhèn)吻樾蜗潞炗喠朔课葙I賣合同，可以認為其簽訂合同是善意的。第三，根據(jù)過錯承擔和救濟途徑平衡原則。作為夫妻一方的原告在明知只有經(jīng)過登記才享有所有權情形下，仍同意房屋僅僅登記在被告鄧某名下，可以推定其已經(jīng)授權鄧某代為處理有關房屋等相關事宜。

三、我國夫妻處分共同財產(chǎn)時存在的問題。第一，夫妻共同財產(chǎn)外觀上不清晰。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》中雖然明確要求在房屋權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，要進行登記，但由于我國狹隘的婚姻傳統(tǒng)和對法制觀念的淡漠化，現(xiàn)實生活中很少夫妻會在登記結(jié)婚時注重權屬的確認登記。此外，根據(jù)婚姻法的相關規(guī)定，夫妻共同財產(chǎn)的取得，是基于婚姻關系。而按照傳統(tǒng)物權法理論，基于法律行為以外的原因取得的不動產(chǎn)物權不進行登記也可以取得不動產(chǎn)所有權。綜上種種原因，導致了現(xiàn)實中在制度層面上，大量的夫妻共有不動產(chǎn)產(chǎn)權登記薄登記的所有權人與實際所有人不符?！钡诙ν庳敭a(chǎn)責任不明確。我國《婚姻法》第17條、18條、19條劃定了夫妻共同財產(chǎn)的范圍。但縱觀整個法律體系內(nèi)容，法律只對共同財產(chǎn)的權利做了規(guī)定并，沒有規(guī)范行使共同財產(chǎn)的權利與責任。

四、善意取得問題

善意取得是指受讓人以財產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人沒有轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的權利，受讓人仍取得其所有權。根據(jù)《物權法》受讓人按照前款規(guī)定取得動產(chǎn)不動產(chǎn)所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。此外，我國物權法也規(guī)定了除所有權之外的其他物權也適用善意取得制度。我認為保護善意第三人，側(cè)重合同關系的保護是我國經(jīng)濟的健康發(fā)展的重要保證。只有維護善意第三人權益，財產(chǎn)的流通才能更加便利高效快捷，社會資源才能被充分的利用，才能創(chuàng)造出更多的財富。如果沒有善意取得制度對第三人的保護，那么在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟環(huán)境下，每一個民事主體進入到市場進行交易，都要膽戰(zhàn)心驚，小心翼翼，防止購買財產(chǎn)之后，財產(chǎn)實際所有人可能會對所有物行使返還請求權。長此以往，必然將增加交易中的成本，使得交易進程變得緩慢不堪，從而阻礙了交易流轉(zhuǎn)的正常有序進行，社會的經(jīng)濟效益必然受到損害。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）

參考文獻：

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