宅基地征收補(bǔ)償及農(nóng)民居住福利變化研究

陳瑩　叢程楠

摘要：宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是農(nóng)民重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，解決了農(nóng)民的居住福利。宅基地征收補(bǔ)償應(yīng)分類補(bǔ)償，并保證失地農(nóng)民的居住福利不降低。以威海城中村——老集村為研究對象，基于森的可行能力理論構(gòu)建居住福利評價指標(biāo)體系，采用模糊綜合評價法對農(nóng)民征地前后的居住福利進(jìn)行評價，得出結(jié)論：老集村的宅基地征收補(bǔ)償保障了被征地農(nóng)民的居住福利不降低，居住福利總模糊指數(shù)由0.595上升至0.670，房屋本身和周圍環(huán)境條件都有較大提升，分別由0.595、0.430上升至0.670、0.542，農(nóng)民的心理狀態(tài)隸屬度有所下降，由0.733下降至0.670。建議采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主的補(bǔ)償方式，采取村莊原址或就近集中安置的安置方式，補(bǔ)償注重失地農(nóng)民的心理狀態(tài)維護(hù)。

關(guān)鍵詞：宅基地征收補(bǔ)償，宅基地使用權(quán)，居住福利評價

中圖分類號：F301.11 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2015）10-0040-50 收稿日期：2015-09-03

1 引言

中國經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化進(jìn)程不斷加快，城市擴(kuò)張仍需要大量土地，一部分來源于農(nóng)用地，另一部分來源于農(nóng)村集體建設(shè)用地。隨著耕地保護(hù)意識增強(qiáng)以及地方建設(shè)用地指標(biāo)用盡，地方政府開始挖掘集體建設(shè)用地潛力，開展城中村改造、宅基地?fù)Q房、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤等活動，這些都涉及宅基地征收，涉及農(nóng)民宅基地權(quán)益。2015年中央1號文件明確提出要依法保障農(nóng)民宅基地權(quán)益。在我國社會保障體系尚無法覆蓋廣大農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)下，承包地解決了農(nóng)民的基本衣食來源，宅基地解決了農(nóng)民的基本居住問題，是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)。宅基地征收過程中，政府代表國家行使法律賦予的土地征收權(quán)，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)等重要財(cái)產(chǎn)權(quán)消滅，公權(quán)力和私權(quán)利面臨沖突；合理的宅基地征收補(bǔ)償是公權(quán)力侵犯私權(quán)利的重要救濟(jì)，是緩解征地沖突、保護(hù)農(nóng)民權(quán)利的重要途徑。

目前，我國立法上對宅基地征收補(bǔ)償，沒有明確規(guī)定；按《土地管理法》參照耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償顯失科學(xué)性和公平性，實(shí)踐中各地的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。學(xué)術(shù)界關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)难芯恐饕杏谵r(nóng)用地或不區(qū)分土地用途，關(guān)于宅基地征收補(bǔ)償?shù)难芯枯^少且不夠深入，主要集中在宅基地征收補(bǔ)償?shù)谋匾浴⒎绞胶蜆?biāo)準(zhǔn)，缺少對宅基地征收補(bǔ)償評價研究。宅基地使用權(quán)是宅基地征收補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵，許多學(xué)者從法學(xué)的角度，從宅基地使用權(quán)的物權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性出發(fā)，闡述了土地征收中宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)闹匾饬x，認(rèn)為宅基地使用權(quán)是農(nóng)民的重要物權(quán)，土地征收侵害其合法權(quán)益，被征地農(nóng)民理應(yīng)得到合理的補(bǔ)償。關(guān)于補(bǔ)償方式，目前，宅基地使用權(quán)主要的補(bǔ)償方式有：貨幣補(bǔ)償、房屋安置及農(nóng)民自拆重建安置等幾種方式。張夢琳、陳利根和陳小紅都建議對農(nóng)民宅基地使用權(quán)的消失可采取重新安排被拆遷人宅基地和貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑涣簛啒s、高海燕提出我國宅基地使用權(quán)應(yīng)和房屋所有權(quán)一同補(bǔ)償。關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則主要提出提高宅基地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按市場價值進(jìn)行補(bǔ)償；張夢琳、陳利根提出確定宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價（經(jīng)認(rèn)定的房屋合法占地面積與宅基地區(qū)位補(bǔ)償價標(biāo)準(zhǔn)的乘積），北京目前就采取宅基地區(qū)位補(bǔ)償價對農(nóng)民的宅基地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償；張昕認(rèn)為應(yīng)以土地出讓金為基礎(chǔ)制定合理的宅基地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；王崇敏認(rèn)為補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果應(yīng)保證被征地農(nóng)民的居住權(quán)不受征收行為的影響。對于提高宅基地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這一點(diǎn)不容置否，然而按市場價值進(jìn)行補(bǔ)償卻有待商榷。農(nóng)村土地價值豐富，還承擔(dān)了一定的社會保障功能，僅從市場價值的角度確定補(bǔ)償難以彌補(bǔ)農(nóng)民因宅基地征收遭受的損失，而且目前我國農(nóng)村土地市場不完善，難以體現(xiàn)宅基地的真實(shí)市場價值。

關(guān)于征地前后農(nóng)民居住福利評價的相關(guān)研究，有因征地導(dǎo)致農(nóng)民整體福利（包括居住福利）變化的研究，也有單獨(dú)的住宅空間福利變化研究。李紅波、徐寧、劉瀅鴻結(jié)合森的可行能力理論和單中心城市模型（AMM） 改進(jìn)模型，通過消費(fèi)者剩余的方法測算了七類不同購房可行能力家庭擇居不同區(qū)位所引起的居民擇居空間過程伴隨的空間福利損益，研究的是空間位置對居住福利的影響。高進(jìn)云等基于森的可行能力理論框架，構(gòu)建了組成被征地農(nóng)民福利的功能性活動及其指標(biāo)體系，分別以武漢市和湖北省為例，對農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)、土地征收導(dǎo)致農(nóng)民福利變化進(jìn)行了實(shí)證研究。本文可借鑒相關(guān)研究成果，構(gòu)建居住福利評價指標(biāo)體系，對宅基地征收前后農(nóng)民居住福利進(jìn)行評價、對比、分析。

2 宅基地征收補(bǔ)償及居住福利評價理論分析

2.1 宅基地征收補(bǔ)償方式與標(biāo)準(zhǔn)

宅基地征收中采取合理的補(bǔ)償方式可以有效地保護(hù)被征收者的宅基地居住福利。首先，應(yīng)分類補(bǔ)償。對于不同征收區(qū)位，應(yīng)采取不同的補(bǔ)償方式。對于城中村和城市近郊、生活方式趨于城市化的被征收者，應(yīng)以城鎮(zhèn)安置為主；對于城市遠(yuǎn)郊、生活方式遠(yuǎn)離城市化的被征收者，應(yīng)以農(nóng)村安置為主。其次，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)可以一同補(bǔ)償。我國宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)雖然立法上分離，是獨(dú)立的兩種權(quán)利，但處分上“房地一致”、價值一體，共同構(gòu)成農(nóng)民的居住功能，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)一同補(bǔ)償有利于保障農(nóng)民的居住福利。最后，具體來說，農(nóng)村房屋安置應(yīng)重新安排宅基地，再在土地上建好房屋或者補(bǔ)償貨幣由農(nóng)民自建；城鎮(zhèn)安置可以參考《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》進(jìn)行集體土地上房屋征收補(bǔ)償工作。

農(nóng)民的宅基地上附著著兩項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)——宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，兩種權(quán)利從功能上共同構(gòu)成農(nóng)民的居住福利，解決了農(nóng)民的基本居住問題。宅基地征收不僅僅使農(nóng)民的土地和房屋實(shí)物消失，更重要的是使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一同消滅，居住能力被剝奪，居住自由喪失，居住福利完全消失，應(yīng)該對農(nóng)民的這一損失進(jìn)行合理的補(bǔ)償，恢復(fù)被征地農(nóng)民的居住能力，而且補(bǔ)償應(yīng)保障被征地農(nóng)民的居住福利水平不因國家的強(qiáng)制性征地活動而降低。目前，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不宜參考農(nóng)村房屋的市場價值；將來如果城鄉(xiāng)土地市場實(shí)現(xiàn)一體發(fā)展，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則可以參照市場價值，并對其他相關(guān)損失進(jìn)行補(bǔ)償。

2.2 森的可行能力理論下居住福利分析

森的可行能力理論提供了一種看待世界發(fā)展的新視角，把發(fā)展看做擴(kuò)展人們享有的實(shí)質(zhì)自由的一個過程，自由既是發(fā)展的首要目的，也是主要手段，具有構(gòu)建性和工具性作用。實(shí)質(zhì)自由就是人們實(shí)現(xiàn)他們有理由珍視的那種生活的可行能力，可行能力指的是此人有可能實(shí)現(xiàn)的各種功能性活動組合，功能性活動反映了一個人認(rèn)為值得去做或達(dá)到的多種多樣的事情或狀態(tài)，一個人的可行能力集可以由這個人選擇的那些可相互替代的功能性活動向量組成。一個人享有能力的大小主要取決于可實(shí)現(xiàn)的功能組合；功能和能力都來源于人們的生活，是生活的基本反映。森是以來自生活的可行能力集來評價生活本身，為我們提供了一種評價生活質(zhì)量、自由、可行能力、福利等的新方式。

森實(shí)際上強(qiáng)調(diào)，影響個人福利水平或者生活水平的不是物品本身，而是物品能夠?yàn)槿藗儙硎裁?，以及人們能夠利用這些物品做些什么。森將自由作為評價標(biāo)準(zhǔn)，建議擴(kuò)大信息基礎(chǔ)，以構(gòu)成自由的功能性活動進(jìn)行評價，綜合考慮各因素的影響并區(qū)別對待。在森的可行能力理論的視角下，人是研究的中心，我們通過全面并區(qū)別地了解物品（這里也就是房屋以及宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)）給居民的居住生活帶來了什么，將他們的居住福利也就是居住的可行能力分解成不同的功能性活動。我們的居住水平主要體現(xiàn)在住宅的物質(zhì)條件和居住心理感受兩方面。從住宅本身這個層次來說，我們希望擁有良好的居住實(shí)體以及完整的產(chǎn)權(quán)；從住宅周圍環(huán)境這個層次來說，我們希望住宅能有良好的周圍環(huán)境，這里的環(huán)境既包括社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，又包括社區(qū)所處的區(qū)域環(huán)境；從心理層次來看，良好的心理感受也是居住福利的重要內(nèi)容。

2.3 指標(biāo)體系的構(gòu)建及評判標(biāo)準(zhǔn)的確定

2.3.1 指標(biāo)體系構(gòu)建

基于森的可行能力理論，將居住福利分為房屋本身、周圍環(huán)境、心理狀態(tài)三大項(xiàng)功能性活動；在此基礎(chǔ)上，以人為中心，擴(kuò)大信息基礎(chǔ)，對功能性活動進(jìn)行全面解析，構(gòu)建出具體的居住福利指標(biāo)體系。

房屋本身可以分為房屋實(shí)體狀況和房屋產(chǎn)權(quán)狀況。房屋實(shí)體狀況可由容積率、房屋建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、成新程度來代表。從產(chǎn)權(quán)狀況來看，房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)能的完整度和產(chǎn)權(quán)年限都會影響居住水平。

周圍環(huán)境包括兩部分，社區(qū)內(nèi)居住環(huán)境和社區(qū)所處區(qū)域環(huán)境。社區(qū)內(nèi)的居住環(huán)境是指房屋所處社區(qū)內(nèi)的整體環(huán)境水平，選取綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理三個指標(biāo)。社區(qū)所在區(qū)域環(huán)境是居住小區(qū)所在局部區(qū)域的居住水平，選取居住基準(zhǔn)地價代表。

心理狀況是居住者居住的心理感受，對實(shí)際居住福利有重要影響。從微觀層次，居住者要擁有良好家庭關(guān)系；從中觀層次來看，居住者之間要有良好的鄰里交往關(guān)系；從宏觀層次來看，居住者要對居住的社區(qū)有較強(qiáng)的認(rèn)可度。此外，整體上的居住滿意程度也是居住心理狀況的重要內(nèi)容。所以，選取家庭關(guān)系、鄰里交往、社區(qū)認(rèn)可度、居住滿意度四個指標(biāo)作為心理狀態(tài)的下級指標(biāo)。

2.3.2 評判標(biāo)準(zhǔn)的確定

根據(jù)具體的指標(biāo)性質(zhì)的不同，將指標(biāo)劃分為三類：連續(xù)變量、虛擬定性變量、分類變量。

連續(xù)變量。根據(jù)居住舒適度考慮，確定容積率下限為4，上限為1；根據(jù)威海市區(qū)申請經(jīng)濟(jì)適用房的人均住房面積和小康居住水平面積及戶均人口，確定房屋居住面積下限為46.5平方米，上限為139.5平方米；綜合考慮城市土地居住用途最高使用年期及農(nóng)村宅基地的使用期限，確定房屋產(chǎn)權(quán)年限的下限為0年，上限為100年；根據(jù)我國民用建筑設(shè)計(jì)通則規(guī)定普通建筑的耐久年限，確定成新程度的指標(biāo)上限為50年，指標(biāo)下限為0年；根據(jù)威價費(fèi)發(fā)〔2006〕128號《關(guān)于制定<威海市市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)>的通知》確定威海物業(yè)管理費(fèi)下限為0.15元/平方米，指標(biāo)上限為1.5元/平方米；根據(jù)近些年威海居住基準(zhǔn)地價水平，確定下限為400元/平方米，上限為2300元/平方米。

虛擬定性變量。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》對居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)定及相關(guān)知識，確定基礎(chǔ)設(shè)施包括七通一平、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理及其他，其中，七通一平賦值0.2分，其他賦值0.1分，滿分1分。產(chǎn)權(quán)權(quán)能完整程度以實(shí)際享有的占有、使用、收益、處分權(quán)能的多少定性確定。其他虛擬定性變量情況可以通過問卷調(diào)查的方式獲得，如家庭關(guān)系，設(shè)置選項(xiàng)非常差、較差、一般、較好、非常好五個選項(xiàng)，隸屬度分別為0、0.25、0.5、0.75、1。

分類變量。從居住的穩(wěn)固性和安全性綜合考慮，對不同的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，合理賦值來確定隸屬度，確定{簡易結(jié)構(gòu)，木結(jié)構(gòu)，磚木結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)}={0.2，0.3，0.4，0.6，0.8，1}。如表1所示。

3 居住福利測度模型的構(gòu)建

本文采用模糊綜合評價法對土地征收前后農(nóng)民的居住福利情況進(jìn)行測度，計(jì)算征地前后農(nóng)民居住各項(xiàng)指標(biāo)的隸屬度、各項(xiàng)功能性活動隸屬度以及總隸屬度，研究失地農(nóng)民的居住福利變化。

3.1 模糊函數(shù)集的確定和隸屬度函數(shù)的設(shè)定

設(shè)定模糊函數(shù)集x={x1，x2，…，xi，…，xm}，m為居住福利功能性活動的個數(shù)，xi為居住福利的第i個功能性活動；xi={xi1，xi2，…，xij，…，xin}，n為居住福利功能性活動xi的指標(biāo)個數(shù)，xij為第i個功能性活動的第j個指標(biāo)。

不同的指標(biāo)有不同的性質(zhì)，大致可分為連續(xù)變量、虛擬定性變量和分類變量三種，這就要求采用不同的隸屬度函數(shù)進(jìn)行評價。在進(jìn)行福利評價的過程中，連續(xù)變量能夠得到定量數(shù)據(jù)，虛擬定性變量只能通過定性語言描述，進(jìn)行主觀性評價，分類變量主要根據(jù)不同情況賦不同的值。對于指標(biāo)數(shù)值越大，效果越優(yōu)的連續(xù)變量，隸屬度函數(shù)采用公式1；反之，采用公式2；虛擬定性變量的隸屬度函數(shù)采用公式1。

其中，f（xij）為xij的隸屬度，為xij的最小值，為xij的最大值。一般情況，隸屬度設(shè)定為1表示條件處于絕對好的狀態(tài)，設(shè)定為0表示條件處于最差狀態(tài)，等于0.5表示處于最模糊狀態(tài)，條件不好不壞，隸屬度越大，相應(yīng)條件越好。

3.2 指標(biāo)隸屬度的求取

權(quán)重是求取指標(biāo)隸屬度的重要環(huán)節(jié)，Cheli和Lemmi（1995）將權(quán)重結(jié)構(gòu)定義為：

上級指標(biāo)的隸屬度可通過下級指標(biāo)隸屬度與相應(yīng)權(quán)重乘積求和獲得，各項(xiàng)功能性活動的隸屬度求取公式為：

最終居住福利的隸屬度求取公式為：

其中，Eij表示權(quán)重結(jié)構(gòu)比重，Ei表示xi的權(quán)重結(jié)構(gòu)比重，賦予隸屬度較大的變量以較小權(quán)重，相反則賦予較大權(quán)重。表示第i個指標(biāo)系列中第j個指標(biāo)的隸屬度均值，表示第i個功能性活動的隸屬度均值。

4 居住福利變化實(shí)證分析——威海老集村

4.1 研究區(qū)域的選擇及宅基地征收實(shí)際補(bǔ)償狀況

威海市是全國中小城市發(fā)展的典范，其城中村改造治理也取得了一定的成就。為適應(yīng)城市化建設(shè)的需要，改善城中村居民生活水平，威海從2007年底開始進(jìn)行城中村改造工作。在不到3年的時間里，山東省威海市中心城區(qū)77個村居全部完成整體拆遷改造，涉及31339戶近10 萬群眾，拆遷面積342.2萬平方米。老集村被納入這一批次的城中村改造計(jì)劃，于2009年6月確定補(bǔ)償方案并進(jìn)行拆遷，2010年12月房屋建成、進(jìn)行回遷。老集村作為此次城中村改造中的一員，其拆遷改造活動遵循《威海市區(qū)村莊改造暫行辦法》（威政發(fā)〔2007〕13號）進(jìn)行，其補(bǔ)償安置情況具有一定的代表意義；時隔村民回遷4年，村民對安置補(bǔ)償有了更加深入、客觀的了解。選取威海市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老集村為研究對象，于2015年2月對老集村的“城中村”改造進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，了解實(shí)際宅基地征收補(bǔ)償情況并研究宅基地征收前后農(nóng)民居住福利變化。

威海市城中村改造秉承著“以民為本，和諧拆遷”的理念，讓利于民，優(yōu)先富民，政府以招拍掛出讓方式獲得的土地純收益，扣除農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金后，80%歸村（居）委會，用于村莊改造建設(shè)和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，20%歸所在政府或開發(fā)區(qū)管委會用于公益公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。拆遷實(shí)際補(bǔ)償采取宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一同補(bǔ)償?shù)姆绞剑唧w來說，拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者二者相結(jié)合的方式進(jìn)行。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被拆遷人合法擁有的房屋建筑面積調(diào)換；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償費(fèi)以被拆遷人合法擁有的房屋建筑面積為依據(jù)，按市場評估價格計(jì)算。安置房屋大部分位于村莊原址，房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，一部分土地建設(shè)安置房供村民回遷，另一部分土地用于商品房開發(fā)。

老集村的拆遷安置充分考慮村民房屋建筑面積遠(yuǎn)大于早期房產(chǎn)證登記面積的現(xiàn)實(shí)情況，主要以宅基地面積為依據(jù)確定安置面積。具體方案為：以被拆遷人的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證為依據(jù)，安置面積為合法建筑面積和獎勵面積之和；獎勵面積為土地證上的面積減去房產(chǎn)證上的建筑面積，但若合法建筑面積大于宅基地面積，安置面積為建筑面積。對于沒有房產(chǎn)證的房屋，其合法建筑面積為全社區(qū)有房產(chǎn)證確權(quán)面積的平均數(shù)。關(guān)于應(yīng)安置房屋面積和實(shí)際安置房屋面積差的處理辦法是：給予20平方米的優(yōu)惠面積（3200元/平方米），超出部分按市場價格補(bǔ)償；選擇樓房面積小于應(yīng)安置面積，按3200元/平方米結(jié)算；可以看出補(bǔ)償政策實(shí)際鼓勵村民采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。躲遷過渡期間，補(bǔ)償躲遷費(fèi)和搬家費(fèi)。對于房屋以外其他地上附著物，按照兩間房5000元，四間房10000元補(bǔ)償。

4.2 數(shù)據(jù)獲得

連續(xù)變量數(shù)據(jù)的獲取，主要通過政府文件、相關(guān)網(wǎng)站、實(shí)地走訪調(diào)查等方式；對于難以獲得定量數(shù)據(jù)的虛擬定性變量，主要通過調(diào)查問卷獲取。調(diào)查問卷共117份，有效問卷101份，有效率86%。從調(diào)查者的基本情況來看，平均年齡42歲，處于該年齡階段的人對家庭情況、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況都比較了解；60%的受訪者為男性，男性對家中的基本情況都較為清晰；被訪者的文化程度各異，主要為初中和高中文化程度，分別占35.6%和26.7%。如表2所示。

4.3 居住福利評價分析及結(jié)果

使用已經(jīng)建立的居住福利評價模型對老集村征地前后的容積率、房屋建筑面積、綠化、家庭關(guān)系等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理、比較并得出結(jié)論。從福利評價結(jié)果來看，老集村的宅基地征收補(bǔ)償保障了被征地農(nóng)民的居住福利不降低，居住福利總模糊指數(shù)由0.537上升至0.619，整體居住水平和房屋本身、周圍環(huán)境都有較大提升，農(nóng)民的心理狀態(tài)隸屬度有所下降。如表3所示。

4.3.1 房屋本身

房屋本身模糊指數(shù)由0.595上升至0.670，其中房屋實(shí)體條件提高，房屋產(chǎn)權(quán)狀況有所下降。房屋實(shí)體隸屬度由0.574上升至0.680，主要由于被征地農(nóng)民由原來建于20世紀(jì)80年代左右的舊房搬進(jìn)新樓房，而且房屋建筑結(jié)構(gòu)由磚混結(jié)構(gòu)改良為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，穩(wěn)固性大大提高，建筑結(jié)構(gòu)和成新程度的隸屬度分別由0.600、0.496上升至0.800和0.999。容積率的差異是農(nóng)村住宅和城市樓房區(qū)別的重要體現(xiàn)，容積率的上升導(dǎo)致居住密度加大、居住高度改變，影響居住水平，容積率隸屬度由0.99降至0.883。此次補(bǔ)償未考慮到裝修的區(qū)別，補(bǔ)償房屋裝修統(tǒng)一配置，忽視了原有房屋裝修的差異，導(dǎo)致一部分農(nóng)民遭受裝修損失，裝修模糊綜合指數(shù)由0.604降至0.559。補(bǔ)償面積主要以土地證為依據(jù)，房產(chǎn)證面積沒有及時更新導(dǎo)致實(shí)際房屋面積遠(yuǎn)大于房產(chǎn)證面積，依據(jù)房屋合法面積不得大于宅基地面積的原則，確定大部分原有房屋面積為宅基地面積，按安置面積加獎勵面積的補(bǔ)償方式（實(shí)際就是按宅基地面積）保證房屋面積隸屬度指數(shù)不發(fā)生改變，為0.930。

房屋產(chǎn)權(quán)隸屬度由0.701升至0.732，主要由于宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)期限長、權(quán)能受限，國有建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)期限有限，但產(chǎn)權(quán)權(quán)能較為完整。房屋產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)和城市房屋產(chǎn)權(quán)的主要區(qū)別在于土地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)年限隸屬度由0.999降至0.685，是由于宅基地使用無期限而國有建設(shè)用地使用權(quán)（居?。┳罡呤褂脵?quán)年期為70年，且由于房地產(chǎn)開發(fā)需要時間，被征地農(nóng)民僅獲得68.5年國有建設(shè)用地使用權(quán)。產(chǎn)權(quán)權(quán)能完整度由0.700上升至0.900，是因?yàn)檎厥褂脵?quán)的處分權(quán)受到較大限制，不能自由流轉(zhuǎn)、抵押，進(jìn)而影響到收益權(quán)能的實(shí)現(xiàn)；而國有建設(shè)用地使用權(quán)受限較少，僅受到土地所有權(quán)的限制。

4.3.2 周圍環(huán)境

周圍環(huán)境模糊指數(shù)由0.430提高至0.542，社區(qū)環(huán)境和社區(qū)所在區(qū)域環(huán)境條件都有所提高。其中，居住小區(qū)環(huán)境隸屬度由0.397提升至0.522，區(qū)域環(huán)境指數(shù)由0.571提高至0.596。居住小區(qū)環(huán)境隸屬度的提高主要由于新建小區(qū)加強(qiáng)綠化、完善基礎(chǔ)設(shè)施、聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。新建小區(qū)九龍明珠加強(qiáng)了小區(qū)綠化建設(shè)，設(shè)有組團(tuán)綠地、小游園等，綠化隸屬度由0.584上升至0.700；而且，九龍明珠小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件大大改善，達(dá)到七通一平條件，并設(shè)有社區(qū)醫(yī)院、小學(xué)、居民委員會、超市、銀行等，基礎(chǔ)設(shè)施隸屬度由0.600上升至0.900；此外，聘請專業(yè)物業(yè)管理公司迪沙五星物業(yè)服務(wù)有限公司對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理水平由0.200上升至0.407。區(qū)域環(huán)境隸屬度的提高主要體現(xiàn)在居住基準(zhǔn)地價的提高，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)以及公共配套設(shè)施的完善使得土地價格上升，使土地更滿足人們居住功能需求。

4.3.3 心理狀態(tài)

心理狀態(tài)模糊指數(shù)由0.733下降至0.670，宅基地征收及補(bǔ)償未能保證農(nóng)民的居住心理狀態(tài)保持原有水平。家庭關(guān)系隸屬度由0.802下降至0.777，通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些家庭對拆遷補(bǔ)償面積及補(bǔ)償款的分配等問題難以達(dá)成一致，產(chǎn)生家庭糾紛，導(dǎo)致家庭關(guān)系變差。鄰里交往隸屬度由0.760降低至0.621，主要因?yàn)檗r(nóng)民從平房搬進(jìn)樓房，生活方式發(fā)生較大改變；原來鄰里串門非常方便，樓房生活導(dǎo)致鄰里串門不再方便，鄰里交往機(jī)會減少。社區(qū)認(rèn)可程度稍有降低，由0.750降至0.708，主要由于農(nóng)民生活方式雖然發(fā)生巨大變化，但村民統(tǒng)一安置在村莊原址、集中居住，居住位置沒有改變，居住伙伴還是村民，而且還是原有的村委會變革為居委會進(jìn)行管理，對社區(qū)的認(rèn)可度依然保持較高水平。居住滿意度由0.666降至0.616，老集村于20世紀(jì)80年代左右進(jìn)行遷村，村莊統(tǒng)一規(guī)劃，居住條件較好，大部分村民對原有房屋十分滿意，宅基地征收改變他們的原有生活軌跡，即使新房屋居住條件較好，他們心理上也難以十分滿意。

5 簡要結(jié)論與政策啟示

老集村的城中村改造（宅基地征收）補(bǔ)償保證了被征地農(nóng)民的居住福利不降低，而且提高了村民們的居住福利，這也與被調(diào)查者0.616的補(bǔ)償滿意程度隸屬度相一致。產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償使村民獲得更高質(zhì)量的房屋和優(yōu)美的居住環(huán)境，集中原址安置方式使村民保持較高的社區(qū)認(rèn)可度以及比較好的鄰里關(guān)系，但宅基地征收補(bǔ)償忽視了農(nóng)民心理狀態(tài)轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致失地農(nóng)民心理狀況指數(shù)降低。

采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換為主、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式。對失地農(nóng)民來說，宅基地征收帶來的最大改變是使他們失去了基本住所，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式直接恢復(fù)了這一轉(zhuǎn)變，使農(nóng)民重獲住所。而且，補(bǔ)償房屋的質(zhì)量和環(huán)境條件都大大提高，很大程度地保障了村民的居住福利。不宜采取單純一次性貨幣補(bǔ)償，部分農(nóng)民缺乏對資金的合理支配能力，我國也出現(xiàn)了被征地者一夜暴富到一貧如洗的現(xiàn)象，這樣的補(bǔ)償方式并不利于保障失地農(nóng)民的長久生計(jì)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合的補(bǔ)償方式可以有效解決安置補(bǔ)償面積和實(shí)際建成房屋面積不一的問題，也更具操作靈活性。

采取村莊原址或就近集中安置的安置方式。這樣的安置方式有利于減少和緩解宅基地征收帶來的生活成本增加以及生活方式改變。如果異地安置，生活成本會大大增加；如果分散安置，農(nóng)民將失去原有的鄰里交往圈以及村集體，生活發(fā)生巨大改變。村莊原址上集中安置使村民還可以在一起居住，居住地點(diǎn)還是原來的位置，鄰里交往不會受到較大影響，村莊（社區(qū)）的認(rèn)可度、歸屬感還可以保持較高水平，整體的居住滿意程度不會因各種轉(zhuǎn)變而急劇降低。

補(bǔ)償應(yīng)注重失地農(nóng)民心理狀態(tài)的維護(hù)。農(nóng)民心理狀態(tài)是宅基地征收補(bǔ)償效果評價的重要內(nèi)容，宅基地征收補(bǔ)償應(yīng)幫助村民完成農(nóng)村生活方式到城市生活方式的過渡，從心理上認(rèn)可并滿意這種轉(zhuǎn)變。村民的居住心理狀態(tài)主要包括家庭關(guān)系、鄰里交往、社區(qū)認(rèn)可度、心理滿意度四大方面。在村莊原址集中安置保證較好鄰里交往和較強(qiáng)社區(qū)認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，宅基地征收補(bǔ)償應(yīng)制定明確具體的補(bǔ)償分配方案并制定細(xì)則，避免因財(cái)產(chǎn)分配糾紛影響家庭關(guān)系；還應(yīng)加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，積極組織各種文體活動，促進(jìn)家庭和諧，增強(qiáng)社區(qū)居民的社區(qū)歸屬感，增加鄰里交往機(jī)會，提高居住心理滿意度。

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作者簡介：

陳瑩，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授。

叢程楠，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)研究生。

Abstract：Homestead-land-use-right and house ownership are important property rights of farmers which solve their living welfare.Compensation for homestead-land expropriation should be classified and guarantee that landless peasantsliving welfare wont reduce.A village-in-city in Weihai——Laoji village was chosen as the research object.Based on Sens Capability Theory，using fuzzy comprehensive evaluation method，we evaluated the living welfare of farmers before and after the expropriation and concluded：The compensation of Laoji village had protected the living welfare of landless farmers from reducing，with total living welfare fuzzy index rose from 0.595 to 0.670.The house itself and the surrounding environmental conditions had been greatly improved，with index rose respectively from 0.595，0.430 to 0.670，0.542.Psychological conditions of farmers has declined with index dropped from 0.733 to 0.670.We recommend a property swap based compensation way， a nearby and centralized resettlement way，and psychological state of landless peasants should be pay more attention to.

Keywords：Home-stead land expropriation compensation，Homestead-land-use-right，Living welfare evaluation

李求軍/責(zé)任編輯