虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)登記的法律困境與對策

摘要：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，即指開發(fā)商將大型商業(yè)項目，分割成若干沒有物理空間隔斷的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營，而以租賃或委托經(jīng)營的方式交由第三方經(jīng)營使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。由于我國現(xiàn)行法律對虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的登記確權(quán)問題未有明確表述，造成產(chǎn)權(quán)不明晰而引發(fā)諸多糾紛。有鑒于此，擬從虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)屬性入手，就其權(quán)屬登記的現(xiàn)實(shí)困境及其解決措施作一探討。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在物權(quán)屬性上是一種特殊的按份共有權(quán)，商鋪各所有者之間的關(guān)系宜認(rèn)定為按份共有關(guān)系；相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)登記立法需作修改。

關(guān)鍵詞：虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪物權(quán)屬性，產(chǎn)權(quán)登記，法律困境

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）10-0061-66 收稿日期：2015-08-27

1 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)屬性辨析

由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種特殊的房產(chǎn)模式，各商鋪的物權(quán)屬性究竟如何，學(xué)界主要有三種不同的看法。

1.1 建筑物區(qū)分所有權(quán)說

數(shù)人區(qū)分建筑物而各有其一部分的情況，構(gòu)成建筑物區(qū)分所有，區(qū)分之方式有橫有縱以及橫縱結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)包含三個要素，即專有部分所有權(quán)、共有部分所有權(quán)以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)。因此，所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。此三項權(quán)利中，以專有部分所有權(quán)為主導(dǎo)，是其他兩種權(quán)利的基礎(chǔ)，而成立專有部分所有權(quán)關(guān)鍵在于對專有部分的認(rèn)定。故要判斷虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中的權(quán)利類型是否屬于建筑物區(qū)分所有，首先要判斷被分割成一個個小面積的商鋪能否成為專有部分。

專有部分，指區(qū)分建筑物內(nèi)有獨(dú)立構(gòu)造、能獨(dú)立使用的建筑物的某一單元部分，要成為區(qū)分建筑物的專有部分，應(yīng)當(dāng)滿足以下兩項條件。第一，必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，指各個專有部分之間，應(yīng)當(dāng)在構(gòu)造上能區(qū)分彼此之間的界限和范圍。第二，必須具有使用上的獨(dú)立性，指建筑物被區(qū)分的各部分，具有能獨(dú)立滿足一般生活目的的功能。具體表現(xiàn)為：一方面，該部分能單獨(dú)使用，有獨(dú)立門戶與公共走廊或公共樓梯等公共設(shè)施相通，否則不得成為區(qū)分所有權(quán)的客體；另一方面，該部分具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，與一般建筑物一樣可用于居住、辦公或經(jīng)商諸用途。筆者對此持贊同觀點(diǎn)。專有部分是區(qū)分建筑物的核心部分，共有部分是將建筑物劃分為一個個專有部分而形成的，兩者缺一不可。反觀虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，雖然其實(shí)際上分屬于多個不同的所有者，但其不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，且亦不具有使用上的獨(dú)立性，他們是被作為一個整體來使用和發(fā)揮作用的，面積概念上的分割始終不是實(shí)體分割，因此筆者認(rèn)為虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利類型并非建筑物區(qū)分所有權(quán)。

有學(xué)者提出，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)是一種特殊的建筑物區(qū)分所有權(quán)，且主張“只要是建筑物各區(qū)分部分之間沒有明顯遮蔽性，在建筑物特定用途下而具有獨(dú)立性，都可成立建筑物區(qū)分所有權(quán)”。筆者認(rèn)為，雖然因概念分割而形成的一個個產(chǎn)權(quán)式商鋪具有一定程度上的獨(dú)立性，但不應(yīng)將這種獨(dú)立性無限放大。不論如何發(fā)展，其亦不能被擴(kuò)大到等同于實(shí)體分割使用。

1.2 相鄰權(quán)說

依相鄰權(quán)形成的是不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，指相互毗連或鄰近的不動產(chǎn)所有人或使用人之間在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其本質(zhì)上是對不動產(chǎn)所有權(quán)的限制。

相鄰關(guān)系的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)具備兩個條件。其一是不動產(chǎn)須相鄰：相鄰關(guān)系僅涉及不動產(chǎn)權(quán)利人，與動產(chǎn)權(quán)利人無關(guān)。相鄰不動產(chǎn)包括相鄰?fù)恋丶捌渌ㄖ?、?gòu)筑物及其附屬物。相鄰包括直接毗鄰和間接毗鄰。間接毗鄰情形，以不動產(chǎn)占有、使用方面存在影響為限。其二是相鄰關(guān)系的主體為不動產(chǎn)權(quán)利人：在我國，土地屬于國家與集體所有，國家、集體通過出讓合同、承包合同等方式將用益權(quán)能讓渡給第三人，第三人因此成為使用權(quán)人。所以，不動產(chǎn)權(quán)利人包括所有權(quán)人、土地承包經(jīng)營權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人等不動產(chǎn)物權(quán)人。

相鄰關(guān)系以不動產(chǎn)權(quán)利人的容忍義務(wù)為主要內(nèi)容，盡管其就相對方的角度而言屬于一種權(quán)利，即相鄰權(quán)，但相鄰關(guān)系主要強(qiáng)調(diào)的是不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)有的容忍義務(wù)。

按上文中相鄰關(guān)系的構(gòu)成要件分析，似乎虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是符合的，但我們應(yīng)當(dāng)注意產(chǎn)權(quán)式商鋪模式的特殊性。各產(chǎn)權(quán)式商鋪的購買者并不對自己所購買的商鋪進(jìn)行直接占有使用，而是由經(jīng)營商對商場整體進(jìn)行使用，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在運(yùn)作方式上的要求。這樣就導(dǎo)致不會有各個所有人進(jìn)行各自經(jīng)營的情況，也就根本不存在商鋪之間相不相鄰的問題，更不用提因商鋪相鄰使得各商鋪所有人由于法律規(guī)定而要為其他商鋪所有人使用商鋪便利對自己商鋪的權(quán)利進(jìn)行主動受限的問題了。因此，雖然每個產(chǎn)權(quán)式商鋪可被視為不動產(chǎn)分割出售，但由于其未進(jìn)行物理意義上的分割而不能完全等同于真正意義上的不動產(chǎn)，故完整意義上的不動產(chǎn)中存在的問題或關(guān)系并不一定都會出現(xiàn)在虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中，相鄰關(guān)系即為典型例子。筆者認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中的權(quán)利不屬于相鄰權(quán)，權(quán)利類型的性質(zhì)也就不適用相鄰關(guān)系理論。

1.3 共有權(quán)說

共有是指兩個以上民事主體對某物共同享有所有權(quán)的狀態(tài)，具有如下特征：第一，共有的主體是兩個或兩個以上。第二，共有的客體是一個物，也可以是多個物?！段餀?quán)法》第九十三、九十四條規(guī)定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指數(shù)人依自己的份額對共有財產(chǎn)分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)；各共有人享有的權(quán)利對應(yīng)的是應(yīng)有“份額”。按份共有權(quán)人的份額是抽象的，而非指共有物具體的或?qū)嶓w的部分，“只是確定各共有人行使權(quán)利的比例或者范圍而已”。共同共有權(quán)是指數(shù)人依法律規(guī)定或合同約定而形成某一共同關(guān)系，基于該共同關(guān)系而共同享有的所有權(quán)。其發(fā)生的基礎(chǔ)是共同關(guān)系的存在，具體包括夫妻關(guān)系、家庭共同生活關(guān)系、合伙關(guān)系以及繼承關(guān)系，基于這些關(guān)系才能產(chǎn)生共同共有關(guān)系。

按份共有和共同共有具有如下四點(diǎn)區(qū)別。第一，產(chǎn)生原因不同。共同共有必須存在共同關(guān)系這個基礎(chǔ)，而前者則無此要求。第二，權(quán)利享有和義務(wù)承擔(dān)不同。共同共有人的權(quán)利及于共有物的全部并非某一部分，各共有人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)是相同的，而按份共有人則是根據(jù)應(yīng)有份額來享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。第三，共有期間的分割限制不同。共同共有人在共有關(guān)系存續(xù)期間不得請求分割共有物，但前者除非特別約定，否則共有人有分割請求權(quán)。第四，對共有物的處分原則不同。共同共有中要對共有物處分和進(jìn)行重大修繕的話，一般要經(jīng)全體共有人同意，而前者只需2/3以上共有人同意即可對共有物進(jìn)行處分和重大修繕。

由于共同共有關(guān)系要求以共同關(guān)系為基礎(chǔ)，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪各所有人之間顯然不具有上述共同共有關(guān)系。那是否屬于按份共有呢？筆者認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)利性質(zhì)屬于按份共有，因?yàn)樯虉鲎鳛橐粋€整體，卻有兩個以上的所有權(quán)人，且各產(chǎn)權(quán)人依投資多寡來享益相應(yīng)比例。或許有人會說，按份共有人享有的份額只是觀念上對共有物整體的劃分，各共有人的權(quán)利是及于共有物整體的，并非只針對其中的某一部分；而實(shí)踐中，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售給投資者時都會說明位于商場的某個位置，此點(diǎn)與按份共有的本質(zhì)內(nèi)涵不符，應(yīng)透過現(xiàn)象看本質(zhì)。

事實(shí)上，對于同一商場而言，購買哪個位置的商鋪并不重要，只要投入的購房款相同，投資收益就相同。開發(fā)商銷售商鋪時，同一商場的價格是相同的，并不按商鋪所處位置之不同而異，故其并不關(guān)心商鋪的具體位置。另外，投資者不能私自經(jīng)營也不能私自委托別人經(jīng)營商鋪，故對商鋪的具體位置不會作出要求。多數(shù)情況下開發(fā)商或經(jīng)營商并不對商場作物理上的分割，即便作分割，也是出于經(jīng)營之需，租賃業(yè)務(wù)管理公司亦并不把每個商鋪所獲收益發(fā)給該商鋪所有者，而是將整個商場的收益依業(yè)主投資額多少分配給各投資者。因此，如果某個商鋪的所有者依合同上標(biāo)注的編號和位置，占有、使用所購商鋪的話，不僅違反合同原意，也可能侵犯其他鋪主利益，破壞了商城整體經(jīng)營的商業(yè)價值。如果簽約時就知商鋪允許獨(dú)立經(jīng)營，位置偏僻的商鋪將難以賣出，虛擬產(chǎn)權(quán)式的商鋪將不可能銷售下去。由此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪買賣合同中約定的商鋪位置只是一個虛擬符號，不具實(shí)質(zhì)意義，各商鋪投資者僅依自己所占份額的大小來獲取收益。

由此可見，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪各所有者之間的關(guān)系，應(yīng)認(rèn)定為按份共有關(guān)系。

2 虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)屬登記的現(xiàn)實(shí)困境

由于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪屬于不動產(chǎn)，只有經(jīng)過登記，獲得國家認(rèn)可，才能受到法律保護(hù)。但因虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的特殊性（產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)中各個鋪位之間并無傳統(tǒng)意義上的分割墻壁），我國現(xiàn)行法律并未對虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)登記做出明確而詳細(xì)的規(guī)定，而各個地方管理部門的做法也不盡相同。諸如北京、南京、長沙等地規(guī)定虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪可予登記，而上海、深圳、合肥等城市則禁止對此進(jìn)行登記。

缺乏統(tǒng)一的立法指導(dǎo)，往往會令虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪失去很多潛在的中小投資者，而多地禁止登記的做法，嚴(yán)重挫傷了中小投資者投資商鋪的積極性。因不給購房者頒發(fā)所購商鋪物業(yè)的產(chǎn)證則必然導(dǎo)致中小投資者對商鋪的產(chǎn)權(quán)無法得到法律的有效認(rèn)定和保護(hù)。如果其權(quán)利受損，甚至在不能取得商鋪房產(chǎn)共有權(quán)證書的情況下，中小投資者只能依據(jù)普通房屋買賣合同向開發(fā)商主張自己的債權(quán)而非物權(quán)。按照民法理論，在一般情況下，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)而受保護(hù)；基于物權(quán)保護(hù)優(yōu)于債權(quán)保護(hù)的原理，法律對投資者根據(jù)房屋買賣合同所享有的債權(quán)保護(hù)力度沒有對經(jīng)登記后產(chǎn)生的物權(quán)保護(hù)力度大。這種危及投資人投資安全的潛在風(fēng)險狀態(tài)，無疑使中小投資者的投資欲求降低，損害了虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營發(fā)展。

在許多產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)問題的法律糾紛中，案件雙方爭議的焦點(diǎn)就在于鋪位戶主對該商場相應(yīng)經(jīng)營場地所有權(quán)之性質(zhì)以及是否具有獨(dú)立完整所有權(quán)的問題，其核心即為投資者能否獲取鋪位的所有權(quán)。

所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其客體范圍一定在物權(quán)的客體范圍之內(nèi)，即在物權(quán)法規(guī)定的“物”這一范圍之內(nèi)，故產(chǎn)權(quán)式商鋪的投資者能否取得商鋪所有權(quán)，關(guān)鍵在于商鋪是否屬于物權(quán)法上的“物”?！段餀?quán)法》第二條規(guī)定，本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。表明物包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)以及法律法規(guī)規(guī)定的特定權(quán)利。商鋪顯然非動產(chǎn)，也非法律法規(guī)規(guī)定的特定權(quán)利，其唯一可能隸屬的范圍就是不動產(chǎn)。其實(shí)，在實(shí)踐中，開發(fā)商是將商鋪?zhàn)鳛榉课莼蝾愃朴诜课莸牟粍赢a(chǎn)來銷售的。那么房屋所有權(quán)的客體是什么？包不包括虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪這種特殊的形式呢？

房屋所有權(quán)的客體只能是作為整體的房屋。接著來看商鋪是否屬于這一范疇。通常認(rèn)為，房屋是供人們使用的、有著固定空間的建筑物；這種固定空間通常都以磚瓦等材料形成，至少也會用木板等實(shí)體材料進(jìn)行彼此的隔斷。而產(chǎn)權(quán)式商鋪有概念分割和實(shí)體分割兩種，對于實(shí)體型商鋪，其以木板或玻璃等隔開，可形成固定的空間，符合房屋的核心要義，可成為所有權(quán)的客體。但我國絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式商鋪系采取概念分割的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，這種商鋪的四至確實(shí)沒有墻體或其他分隔物體，但整棟房屋則有完整的墻體，筆者認(rèn)為它仍然應(yīng)視作為“房屋”。

我們不妨再從所有權(quán)的本質(zhì)試作分析。所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其符合“一物一權(quán)”的基本物權(quán)法原則，因此一個所有權(quán)對應(yīng)一個物，這個物應(yīng)當(dāng)具有可獨(dú)立于它物、可被從它物中區(qū)分開來的特性。這便是獨(dú)立性要求，即所有權(quán)的客體應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立性特點(diǎn)。那么虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是否具有這種獨(dú)立性呢？

“一個物具有物理上的獨(dú)立性，固然可以作為獨(dú)立物而存在，但如果不具有物理上的獨(dú)立性，也可以交易上的觀念和法律規(guī)定作為標(biāo)準(zhǔn)來確定某物是否具有獨(dú)立性?！边@揭示了擁有獨(dú)立性的物所應(yīng)具有的使用上、觀念上和法律上的三項獨(dú)立屬性。首先，使用上的獨(dú)立性是指事物即使在物理上與其他物互相連接但在使用時可將其劃分為若干部分而成單獨(dú)的交易對象，也不妨礙其成為獨(dú)立物，并單獨(dú)成為物權(quán)的客體。我國虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪中，絕大多數(shù)的情況是：每個投資者的商鋪與其他人的商鋪在物理結(jié)構(gòu)上是相互連接的，雖每個人的商鋪不可能離開他人的商鋪而獨(dú)立存在，但就產(chǎn)權(quán)式商鋪的特定商業(yè)功能來說，各個商鋪可獨(dú)立的占有、使用、轉(zhuǎn)讓其攤位，其具使用上的獨(dú)立性。其次，觀念上的獨(dú)立性是可以在實(shí)踐中漸漸形成的。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪模式是對一個商場整體進(jìn)行分割，然后將分割出來的小面積出售給不同的投資者所有。在歐美等發(fā)達(dá)國家，經(jīng)過幾十年的成功實(shí)踐，這種模式的使用觀念已經(jīng)形成，產(chǎn)權(quán)式商鋪的分割出售得到認(rèn)可，那么其也就具有了觀念上的使用獨(dú)立性。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是在上世紀(jì)90年代傳入我國，發(fā)展至今雖只有短短十幾年的時間，也出現(xiàn)了諸多問題，但這并不妨礙人們對這種將整體進(jìn)行面積分割出售模式的承認(rèn)。在實(shí)踐中，人們接受這種新的房地產(chǎn)營銷模式作為一種投資渠道。我國多地出現(xiàn)的“產(chǎn)權(quán)式商鋪熱”也證明了人們觀念上的認(rèn)可。最后，法律上的獨(dú)立性是以法律規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)的，即法律通過直接規(guī)定或者間接反推等方式表明某物具有獨(dú)立性，最典型的方式就是規(guī)定可以進(jìn)行登記。對此，我國各地在產(chǎn)權(quán)式商鋪引進(jìn)之初基本是持準(zhǔn)予登記的態(tài)度，但后來隨著該模式在實(shí)踐中產(chǎn)生較為嚴(yán)重的問題而逐漸轉(zhuǎn)為禁止的態(tài)度了，但這不能說明產(chǎn)權(quán)式商鋪不具有法律上的獨(dú)立性，反而說明了其可以具有法律上的獨(dú)立性之本質(zhì)。

根據(jù)上述分析，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪具有法律上的獨(dú)立性，符合所有權(quán)客體的本質(zhì)要求；換句話說，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪可以成為所有權(quán)的客體。但正如上文所說，在我國實(shí)踐中，許多地方法律規(guī)范禁止對單個虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記，如果不準(zhǔn)予登記，投資者對產(chǎn)權(quán)式商鋪的權(quán)利就不屬于法律上認(rèn)可的所有權(quán)，這就產(chǎn)生了理論和實(shí)踐的矛盾，使得投資者處于一個十分尷尬的境地，不僅所期待的收益無所依附，甚至連投資利益都無從保障。

3 解決虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪權(quán)屬登記問題的措施

為適應(yīng)近年商業(yè)物業(yè)的發(fā)展形勢，針對實(shí)踐中存在的問題，筆者提出如下法律上和具體運(yùn)作上的建議。

第一，健全虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的相應(yīng)立法。其一，在相應(yīng)民事法律鄰域，應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)式商鋪的物權(quán)屬性；其二，修改現(xiàn)行《房屋登記辦法》有關(guān)條款和調(diào)整各地相應(yīng)實(shí)施細(xì)則，統(tǒng)一確定產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)的登記方法，以便切實(shí)保護(hù)中小投資者的利益，讓中小投資者可依其各自的投資比例和份額獲取投資收益。

第二，允許分割銷售。在符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的條件下，允許房地產(chǎn)企業(yè)分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設(shè)施。

第三，加強(qiáng)對分割銷售活動的全程監(jiān)管?？梢砸?guī)定商業(yè)設(shè)施分割銷售時應(yīng)制定詳細(xì)的預(yù)售銷售方案。

第四，可采用“抽象分割”方式確認(rèn)商鋪構(gòu)造獨(dú)立性。比如，可以規(guī)定，商業(yè)設(shè)施分割既可采用實(shí)體墻進(jìn)行分割亦可在室內(nèi)裝修結(jié)束后采取在地面嵌入銅條或使用其他適宜方式進(jìn)行分割。以此認(rèn)可劃線分割商鋪構(gòu)造上的獨(dú)立性，清除“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”登記問題上的理論障礙。

第五，頒發(fā)整個商業(yè)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證書。中小投資者可以按照投資份額獲得一定收益，取得商業(yè)房產(chǎn)的共有權(quán)證書。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：

沈暉，同濟(jì)大學(xué)法學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，兼職律師，研究方向?yàn)橥恋胤ê头康禺a(chǎn)法/房地產(chǎn)管理。

Abstract：Virtual property type shops mean that the developer sale the large-scale commercial projects by dividing them into small units，between which there is no physical space.The investors own the property and they often grant the using right to the third-party by renting or entrusting，instead of operating independently.Chinas current law on virtual shops property rights registration is not clearly，causing a lot of disputes because of unclear property rights.Therefore，this article，start from the Real Property virtual property type shops，intend to make a study on the reality of the plight of its ownership registration and the solutions.The author believes that virtual property type shops is a special kind of co-ownership according to share，the relationship between the respective owners of shops should be recognized as a relationship by shares，and the corresponding property registration legislation should be modified.

Keywords：Type of property virtual property type shops，Property registration，Legal dilemma