從公租房承租意向調(diào)查看保障房遇冷原因

陶韜等

摘要：以廣州市保障房輪候家庭對(duì)龍歸花園公租房項(xiàng)目承租意向問(wèn)卷調(diào)查為基礎(chǔ)，采用實(shí)證研究方法，切實(shí)了解住房困難家庭的真實(shí)情況和對(duì)住房保障的相關(guān)訴求。結(jié)合相關(guān)城市在保障房建設(shè)與分配過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，對(duì)公租房推出時(shí)可能遇冷的情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)包括宣傳不夠、選址偏遠(yuǎn)、配套缺乏、申請(qǐng)門(mén)檻過(guò)高等保障房遇冷的主要原因。在此基礎(chǔ)上，對(duì)即將上市投入使用的公租房項(xiàng)目提出了一系列策略建議。

關(guān)鍵詞：住房保障，公租房，保障房遇冷，龍歸花園項(xiàng)目

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）10-0031-39 收稿日期：2015-09-22

1 引言

近年來(lái)，隨著政府對(duì)住房保障工作支持力度的不斷加大，越來(lái)越多的低收入群體被納入到住房保障范圍之內(nèi)，住房困難問(wèn)題得到一定程度的緩解。但同時(shí)，隨著各地公租房的陸續(xù)建成并投入使用，部分城市卻出現(xiàn)了公租房剛剛上市即遭冷遇的現(xiàn)象。保障房空置不僅造成公共資源的閑置，也制約著住房保障政策的進(jìn)一步完善。有鑒于此，本文以2014年7月31日前廣州市已取得住房保障有效輪候資格的家庭，以及已遞交公租房申請(qǐng)正在審核中的家庭為調(diào)查對(duì)象，以問(wèn)卷方式了解他們對(duì)政府即將上市投入使用的龍歸花園公租房項(xiàng)目的承租意向，并展開(kāi)實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)公租房可能遇冷的真實(shí)原因，以期為類(lèi)似公租房項(xiàng)目提供改進(jìn)的策略建議，并獲得良好的承租效果與社會(huì)效益。

2 國(guó)內(nèi)研究評(píng)述與相關(guān)城市實(shí)踐

2.1 國(guó)內(nèi)研究評(píng)述

國(guó)內(nèi)學(xué)者針對(duì)保障房緣何遇冷進(jìn)行了相關(guān)研究。有學(xué)者認(rèn)為，保障房出現(xiàn)大量空置，究其主要原因是現(xiàn)有制度框架對(duì)保障房分配供應(yīng)缺乏激勵(lì)，有些地方政府將保障房暫時(shí)空置，其目的是讓保障房的建設(shè)速度大于供應(yīng)速度，避免分配爭(zhēng)議（李喜燕，2013）。也有學(xué)者指出，目前的保障房申請(qǐng)條件與需求人群所能達(dá)到的條件之間有落差，準(zhǔn)入制度不合理導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性供需不匹配，致使大量有需求的群體得不到應(yīng)有的保障（尹海林，2012）。還有學(xué)者提到，空置的保障房是對(duì)土地資源的一種浪費(fèi)，但其顯現(xiàn)的卻是保障房開(kāi)發(fā)模式可能出現(xiàn)了問(wèn)題（王紅野，2011）。謝東輝、劉景暉（2012）認(rèn)為，保障房的建設(shè)不應(yīng)是盲目地追加住房數(shù)量，更應(yīng)該切實(shí)了解保障群眾的需求，加快推進(jìn)交通、教育、商業(yè)等配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，并與建立公租房等項(xiàng)目的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)機(jī)制結(jié)合起來(lái)。楊繼瑞（2012）認(rèn)為，公租房的交通不便，配套缺乏，是“高空置率”產(chǎn)生的主要原因。通常情況下，由于市中心地塊處于飽和狀態(tài)，各地政府多把保障房建在市郊、城市的邊緣地帶，這些保障房的共同特點(diǎn)就是交通基礎(chǔ)設(shè)施的便利性還不夠，包括市場(chǎng)、學(xué)校商店等配套都不甚完備（陳淑云、范欽，2014）。入住保障房不僅僅是為了居住，還是一種生活，而社區(qū)環(huán)境是重要的參考因素。位置偏僻、配套設(shè)施不完善、房屋品質(zhì)存在問(wèn)題等多重因素，抑制了保障對(duì)象的選擇意愿（清風(fēng)，2010）。新一輪大規(guī)模保障房建設(shè)啟動(dòng)以來(lái)，中央對(duì)于地方的考核僅限于保障房的開(kāi)工率和竣工率，入住率并未納入其中。于是，重量勝于重質(zhì)，就成為某種意義上的潛規(guī)則（文林峰，2009）。

國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于保障房遇冷問(wèn)題的研究成果為后續(xù)的研究打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，值得學(xué)習(xí)與借鑒。本文擬在眾多學(xué)者研究基礎(chǔ)上，展開(kāi)后續(xù)實(shí)證研究，對(duì)相關(guān)觀點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)充與驗(yàn)證。

2.2 相關(guān)城市公租房遇冷現(xiàn)象

隨著我國(guó)各地建設(shè)的公租房相繼投入使用，一些城市卻先后出現(xiàn)公租房申請(qǐng)遇冷的現(xiàn)象，代表性城市包括東莞、佛山、深圳等地，遇冷現(xiàn)象背后的原因值得深思。

東莞市開(kāi)建最早、規(guī)模最大的保障房項(xiàng)目雅園新村，截至2015年2月，已建設(shè)完工的保障房共4852套，但雅園新村已分配保障房?jī)H745套，待分配保障房套數(shù)達(dá)4107套，入住率僅一成半。具體分配情況見(jiàn)表1。

佛山市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2013年10月18日，佛山市已建公租房8450套，共分配5100套，空置率近四成，大量公租房淪為“空租房”。

2013年8月，深圳市最大公租房項(xiàng)目龍悅居分配事宜進(jìn)入最后階段，首批推出的8250套公租房源，一共收到25815份網(wǎng)上申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)網(wǎng)上篩選后共有入圍家庭10352戶(hù)（包括后補(bǔ)入圍家庭）。然而，首批入圍申請(qǐng)人看房后，約45%的申請(qǐng)家庭選擇放棄遞交材料，并最終出現(xiàn)2815套房源剩余的尷尬情況。具體分配情況見(jiàn)表2。

從以上現(xiàn)象可以看出，相對(duì)于當(dāng)前社會(huì)上大量的住房保障需求，保障房“遇冷”的原因顯然不是建設(shè)量過(guò)多導(dǎo)致。下文擬以廣州市龍歸花園公租房項(xiàng)目承租意向調(diào)查為基礎(chǔ)，了解調(diào)查對(duì)象的真實(shí)想法和具體訴求，試圖用實(shí)證研究的方法，探究保障房遇冷的真實(shí)原因。

3 龍歸花園公租房需求調(diào)查研究過(guò)程與發(fā)現(xiàn)

3.1 龍歸花園簡(jiǎn)介

龍歸花園地處廣州市白云區(qū)龍歸鎮(zhèn)，是迄今為止廣州市在建規(guī)模最大的保障房社區(qū)。項(xiàng)目總用地面積34.75萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)107萬(wàn)平方米，容積率3.4，規(guī)劃居住人口約3萬(wàn)人，項(xiàng)目全面落成將為廣州提供逾12000套保障房（主要以公租房為主，占比約61.56%，7576套）。

3.2 調(diào)查過(guò)程和調(diào)查問(wèn)卷回收情況

本研究采用問(wèn)卷調(diào)查的方式，在政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)助下，對(duì)廣州市2014年7月31日前已取得有效住房保障輪候資格的家庭，以及已遞交公租房申請(qǐng)且正在審核中的家庭開(kāi)展上門(mén)普查，共調(diào)查10718戶(hù)，其中取得有效輪候號(hào)家庭戶(hù)數(shù)8454戶(hù)，在審核中家庭戶(hù)數(shù)2264戶(hù)?；厥正垰w花園公租房需求調(diào)查問(wèn)卷8848份，回收率為82.6%。其中，無(wú)效問(wèn)卷138份，有效問(wèn)卷8710份，占比98.4%。有效問(wèn)卷來(lái)源包括廣州市越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔、番禺、花都、蘿崗等九個(gè)行政區(qū)，其中越秀、荔灣、海珠三個(gè)行政區(qū)分別占27.4%、28.8%和32.3%，共計(jì)88.5%。

3.3 調(diào)查發(fā)現(xiàn)

3.3.1 供需匹配分析顯示，項(xiàng)目各類(lèi)戶(hù)型供應(yīng)量均超過(guò)目前的需求量

分析顯示，表示會(huì)選擇承租龍歸花園的家庭中，家庭結(jié)構(gòu)為一人的比例最高，達(dá)47.4%，數(shù)量為1049戶(hù)；其次是三人家庭，數(shù)量為608戶(hù)，占比27.5%；另外二人母子、父女單親家庭為282戶(hù)，占比12.7%，其他兩人家庭179戶(hù)，占比8.1%；四人及以上家庭69戶(hù)，占比3.1%。分析結(jié)果見(jiàn)圖1。

龍歸花園項(xiàng)目即將推出的保障房總套數(shù)為5161套，遠(yuǎn)多于此次調(diào)查中明確需要的2214戶(hù)家庭。在龍歸花園推出的保障房戶(hù)型中，各類(lèi)戶(hù)型數(shù)量充裕，均能滿足群眾需求。具體供應(yīng)數(shù)量見(jiàn)表3。其中一房及一房一廳戶(hù)型總數(shù)為2082套，占總數(shù)的40.3%，能滿足一人家庭及兩人家庭的需求。另外，其他戶(hù)型供應(yīng)也比較充足，能供應(yīng)的兩房一廳及三房一廳戶(hù)型套數(shù)也遠(yuǎn)多于三人及以上家庭的數(shù)量。供需匹配分析顯示出，項(xiàng)目各類(lèi)戶(hù)型供應(yīng)量均超過(guò)目前的需求量。

3.3.2 近一半受訪家庭對(duì)項(xiàng)目不了解

調(diào)查顯示，受訪家庭對(duì)龍歸花園項(xiàng)目了解程度普遍不高，表示不了解的占49.2%，有點(diǎn)了解的占35.1%，了解的只有15.2%。由此也可以看出，對(duì)類(lèi)似大型的保障房項(xiàng)目的宣傳工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)，而群眾對(duì)項(xiàng)目的了解程度也會(huì)對(duì)其承租意愿產(chǎn)生重要影響，對(duì)項(xiàng)目空置風(fēng)險(xiǎn)的降低也會(huì)起到積極作用。

3.3.3 受訪人對(duì)項(xiàng)目的了解程度對(duì)其承租意愿有重要影響

對(duì)承租意愿與受訪者對(duì)龍歸花園項(xiàng)目了解程度進(jìn)行對(duì)應(yīng)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目了解程度越高，選擇承租的意愿越強(qiáng)。本次調(diào)查中，對(duì)項(xiàng)目了解的受訪者更傾向于選擇承租龍歸花園，而對(duì)龍歸花園項(xiàng)目有點(diǎn)了解的則更傾向于可能會(huì)選擇，而不了解龍歸花園的受訪者則更可能不會(huì)選擇承租。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目的宣傳，讓群眾更深入了解項(xiàng)目情況，有助于提高困難群眾承租的意愿。

3.3.4 從各區(qū)需求情況來(lái)看，越秀、荔灣、海珠、天河、白云需求數(shù)量和需求率較高

統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在8710份有效問(wèn)卷中，明確表示會(huì)選擇承租龍歸花園的只有2214戶(hù)，占比25.4%；明確表示不會(huì)選擇的4201戶(hù)，占比48.2%；表示可能會(huì)選擇2295戶(hù)，占比26.3%。

會(huì)選擇承租龍歸花園的家庭主要集中于困難群眾較多的老城區(qū)。其中，在2214戶(hù)會(huì)選擇承租的受訪家庭中，來(lái)自越秀區(qū)的有716戶(hù)，占比32.3%；荔灣區(qū)580戶(hù)，占比26.2%；海珠區(qū)652戶(hù)，占比29.4%；天河區(qū)122戶(hù)，占比5.5%；白云區(qū)104戶(hù)，占比4.7%；黃埔區(qū)15戶(hù)，占比0.7%；番禺區(qū)3戶(hù)，占比0.1%；花都區(qū)15戶(hù)，占比0.7%；蘿崗區(qū)7戶(hù)，占0.3%。統(tǒng)計(jì)結(jié)果見(jiàn)表4。

從各區(qū)需求情況來(lái)看，越秀區(qū)愿意承租龍歸花園的人數(shù)最多，達(dá)716人，占此次越秀區(qū)有效調(diào)查家庭數(shù)2383的30.0%。同樣，其他需求家庭數(shù)量較多的區(qū)中，荔灣區(qū)需求率為23.1%，海珠區(qū)需求率為23.2%，白云區(qū)需求率為35.7%。

越秀、荔灣、海珠三個(gè)行政區(qū)屬于廣州市的傳統(tǒng)老城區(qū)，人口密度大，低收入群體和住房困難群眾較為集中，歷來(lái)都是住房保障工作的重點(diǎn)區(qū)域。而這些老城區(qū)的土地資源稀缺，可供建設(shè)保障房的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求，而市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)與租金相對(duì)于其他區(qū)域更高，住房困難群眾的住房保障需求相對(duì)于其他區(qū)域更為迫切。同時(shí)，龍歸花園項(xiàng)目選址在白云區(qū)，地理位置上與這三個(gè)老區(qū)也更靠近，同時(shí)其在區(qū)位上的優(yōu)勢(shì)對(duì)本區(qū)（白云區(qū)）的住房群眾也具有相當(dāng)?shù)奈?。這也就解釋了為何三個(gè)老區(qū)以及白云區(qū)的住房困難群眾對(duì)龍歸花園項(xiàng)目的需求率更高。

3.3.5 選址不符要求是不會(huì)選擇承租的重要原因

調(diào)查數(shù)據(jù)（本題項(xiàng)為多選題，使用多選題分析法）顯示，不會(huì)選擇承租龍歸花園的原因主要是項(xiàng)目選址不符合要求，受訪家庭普遍認(rèn)為龍歸花園離市區(qū)太遠(yuǎn)，占比86.3%，；其次是因?yàn)閷?duì)龍歸花園項(xiàng)目不了解，占比17.7%；因?yàn)榕涮撞煌晟贫辉赋凶獾恼?1.4%；其他原因占6.8%。

通過(guò)交叉頻數(shù)分析進(jìn)一步顯示出，明確表示不會(huì)選擇承租龍歸花園的申請(qǐng)家庭，其最主要的棄租原因是項(xiàng)目選址不符合要求，占比達(dá)92.1%，而不了解該項(xiàng)目、配套不完善及其他等原因的比例較低。

對(duì)于可能會(huì)選擇龍歸花園的受訪家庭，意味著他們也存在不選龍歸花園的可能，69.4%的家庭填寫(xiě)了不選龍歸花園的原因。這些目前表示“可能會(huì)選”的家庭如果最終放棄龍歸花園，原因有：選址不符合要求，占75.6%；不了解該項(xiàng)目，占30.2%；配套不完善，占13.0%；其他原因，占5.6%。

在表示會(huì)選擇龍歸花園的受訪家庭中，也存在棄選的可能，15.1%的家庭填寫(xiě)了不選龍歸花園的原因。他們?nèi)绻麠夁x該項(xiàng)目，原因有：選址不符合要求，占67.1%；不了解該項(xiàng)目，占21.9%；配套不完善，占14.4%；其他原因，占8.1%。分析結(jié)果見(jiàn)表5。

而受訪者反映不選擇承租龍歸花園的其他原因主要包括：第一，項(xiàng)目離市區(qū)工作地或子女上學(xué)地點(diǎn)太遠(yuǎn)，而且交通不方便，通勤成本高，加重生活負(fù)擔(dān)；第二，項(xiàng)目周邊生活設(shè)施與交通配套不完善，給生活與出行造成不便；第三，項(xiàng)目離醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院太遠(yuǎn)，家中有病人，就醫(yī)不方便；第四，家中親人住在老城區(qū)，不利于照顧老人；第五，項(xiàng)目房間面積太小，不實(shí)用，而且租金偏高；第六，放棄實(shí)物配租的保障方式，希望轉(zhuǎn)為租賃補(bǔ)貼或者安排直管公房居住。

4 相關(guān)結(jié)論與建議

從上面的實(shí)證研究可以看出，類(lèi)似龍歸花園保障房項(xiàng)目申請(qǐng)遇冷的原因可以分為表層和里層兩個(gè)方面的問(wèn)題，表層原因包括：①保障房區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，離市中心城區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便，通勤成本較高；②保障房周邊的生活配套、醫(yī)療配套和教育配套等設(shè)施缺乏，生活不便；③宣傳力度不夠，信息溝通不暢，許多住房困難群眾不了解與住房保障相關(guān)的政策和信息；④申請(qǐng)保障房的門(mén)檻過(guò)高，準(zhǔn)入條件較為嚴(yán)格；⑤保障房覆蓋面較窄，主要針對(duì)戶(hù)籍人口，大量非戶(hù)籍的外來(lái)務(wù)工人員尚未納入保障范圍等。深層次的原因則涉及：①住房保障頂層設(shè)計(jì)的問(wèn)題，如住房保障受惠對(duì)象選擇的邏輯；②近年來(lái)高強(qiáng)度的建設(shè)帶來(lái)的短暫性、結(jié)構(gòu)性保障房源相對(duì)富余問(wèn)題；③制度層面上，現(xiàn)有的任務(wù)下達(dá)和考核機(jī)制不合理，使得地方政府往往只對(duì)建設(shè)數(shù)量負(fù)責(zé)，對(duì)保障房的質(zhì)量和宜居性等關(guān)注度不夠，致使建起來(lái)的房子與群眾實(shí)際需要錯(cuò)配問(wèn)題等。

針對(duì)這些問(wèn)題和原因，探索有效對(duì)策，提出相關(guān)建議如下：

4.1 優(yōu)化項(xiàng)目選址，完善交通設(shè)施

往年歷次住房保障需求調(diào)查均會(huì)發(fā)現(xiàn)，困難群眾對(duì)保障房最敏感的是項(xiàng)目區(qū)位，絕大多數(shù)人希望能在現(xiàn)居住地附近“就近保障”。然而，由于老城區(qū)或中心城區(qū)建設(shè)用地緊張，難以籌集連片建設(shè)用地，因此建議老城區(qū)在直管房住宅修繕和連片改造中，適當(dāng)放寬規(guī)劃限制條件、提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，建設(shè)保障房；出臺(tái)政策，鼓勵(lì)“三舊”改造項(xiàng)目中配建保障房，以增加中心城區(qū)保障房源的供應(yīng)。

由政府主導(dǎo)建設(shè)的保障房，應(yīng)盡量在靠近老城區(qū)或中心城區(qū)的位置選址，如確實(shí)需要在較偏遠(yuǎn)的地方選址，則應(yīng)選擇交通便利的區(qū)域，并做到配套先行。通過(guò)地鐵、公交等便捷的公共交通系統(tǒng)，將入住的低收入住房困難群眾與他們?cè)瓉?lái)的生活圈子連結(jié)起來(lái)；同時(shí)，可考慮向這些特定人群發(fā)放交通補(bǔ)貼，增加郊區(qū)保障房項(xiàng)目的吸引力。

4.2 關(guān)注保障對(duì)象的實(shí)際需要，完善保障性住宅小區(qū)的配套設(shè)施

高度重視保障房小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，尤其是在較偏遠(yuǎn)區(qū)域興建的社區(qū)，更應(yīng)加快各類(lèi)設(shè)施的建設(shè)速度，做到配套先行，滿足入住后日常生活、就醫(yī)、就學(xué)的需要。

在各類(lèi)配套設(shè)施中，教育配套設(shè)施顯得尤為重要。應(yīng)完善教育配套、增強(qiáng)師資力量，讓中低收入家庭子女享有良好的教育資源，從根本上增強(qiáng)他們自我改善的能力。因此，建議引進(jìn)具有較高知名度的公立學(xué)校到龍歸花園設(shè)立分校，吸引原本留戀優(yōu)質(zhì)教育資源的老城區(qū)居民選擇入住。

與普通居民小區(qū)相比，保障房小區(qū)中高齡、重癥、殘疾、精神病等人群的比例偏高。由于人群的特殊性，其對(duì)配套設(shè)施的要求較普通社區(qū)更高，因此應(yīng)根據(jù)特殊人群的需要進(jìn)行有針對(duì)性的配套設(shè)施建設(shè)，如小區(qū)中設(shè)置盲道等無(wú)障礙設(shè)施、設(shè)立社區(qū)康復(fù)中心、社區(qū)綜合性醫(yī)院等。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)備置一定比例服務(wù)于殘障人士的無(wú)障礙住房，真正做到住房保障，以人為本。

4.3 加強(qiáng)宣傳，增進(jìn)群眾對(duì)項(xiàng)目的了解，縮短心理距離

地理位置偏遠(yuǎn)固然對(duì)困難家庭選擇公租房項(xiàng)目造成障礙，然而，由于不了解導(dǎo)致的心理距離也是不容忽視的因素。本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，約有10%的困難家庭因不了解龍歸花園而將會(huì)放棄申請(qǐng)，這提醒了我們應(yīng)該加大宣傳力度，向群眾提供更多、更及時(shí)和更全面的信息?？梢酝ㄟ^(guò)屬地街道、居委的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳以及電視、廣播、報(bào)刊等公共媒介的報(bào)道，讓群眾及時(shí)了解公租房的項(xiàng)目概況、建設(shè)進(jìn)度、配套設(shè)施情況、申請(qǐng)條件等，還可以在接受申請(qǐng)前，開(kāi)設(shè)免費(fèi)樓巴、組織看房等形式，向困難群眾展示產(chǎn)品，增進(jìn)了解，消除因?yàn)樾畔贤ú粫扯a(chǎn)生的誤解，提高申請(qǐng)率。

4.4 適度降低申請(qǐng)門(mén)檻，合理確定公租房租金價(jià)格

公租房的租住者主要是城市中低收入居民、新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員，而部分城市的公租房項(xiàng)目由于門(mén)檻設(shè)置較高，審批通過(guò)的申請(qǐng)者較少。因此，可考慮適度降低公租房準(zhǔn)入門(mén)檻。如在申請(qǐng)者的收入、社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明、要求單位集中申請(qǐng)等方面的條件可以適當(dāng)放寬，便于居民申請(qǐng)，一方面保證收入較低的群體能夠早日住上公租房；另一方面，擴(kuò)大公租房覆蓋面，讓更多夾心層群體能夠受惠于公租房。

此外，這些公租房實(shí)際需求者在考慮是否申請(qǐng)入住公租房時(shí)，考慮的主要因素還是費(fèi)用問(wèn)題。因此，解決公租房申請(qǐng)遇冷現(xiàn)象，首先應(yīng)該降低申請(qǐng)者入住公租房的成本，包括租金成本和使用成本。其中，對(duì)于城市低收入居民，應(yīng)適當(dāng)考慮采取降低租金或增加租賃補(bǔ)貼的方法，減輕其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；對(duì)于新就業(yè)職工或外來(lái)務(wù)工人員，他們的收入比低收入家庭略高些，應(yīng)注意降低其居住公租房后的使用成本。因此，爭(zhēng)取在新就業(yè)職工、務(wù)工人員聚集的區(qū)域興建公租房，便于他們就近租住公租房，同時(shí)完善周邊配套設(shè)施，減少出行、購(gòu)物等方面的使用成本，提高公租房的吸引力。

4.5 拓寬保障思路，增加租賃補(bǔ)貼發(fā)放數(shù)量和提高發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)

大量住在越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)的住房困難家庭希望就近獲得安置和幫助，多不愿意接受長(zhǎng)距離的異地安置，而由于這些區(qū)域土地資源稀缺，能提供的保障房數(shù)量遠(yuǎn)不能滿足需要，群眾對(duì)此意見(jiàn)較大。建議拓寬保障思路，通過(guò)增加租賃補(bǔ)貼發(fā)放數(shù)量和提高發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的方式，鼓勵(lì)群眾通過(guò)領(lǐng)取租賃補(bǔ)貼的方式，就近到市場(chǎng)上租賃住房，解決他們的居住問(wèn)題。這一方式，可以大大降低其對(duì)實(shí)物保障房的需求，舒緩保障房籌集的壓力；另外，也有利于增強(qiáng)保障產(chǎn)品的供應(yīng)彈性，使其能根據(jù)房?jī)r(jià)的波動(dòng)而及時(shí)做出調(diào)整。

4.6 適度擴(kuò)面，提高收入線標(biāo)準(zhǔn)，并將更多戶(hù)籍困難家庭與外來(lái)務(wù)工人員等納入保障范圍

未來(lái)兩年，隨著龍歸花園、南方鋼廠等大型保障房項(xiàng)目相繼落成，廣州市將迎來(lái)保障房供應(yīng)的高峰。如何進(jìn)行供需匹配的保障房分配制度設(shè)計(jì)，真正將有需要的住房困難群眾納入保障范圍，值得進(jìn)一步思考與探索。實(shí)際上，目前廣州的住房保障制度主要是針對(duì)戶(hù)籍低收入家庭設(shè)計(jì)的，保障面相對(duì)偏窄。如公租房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)為年人均可支配收入低于20663元，只相當(dāng)于2011年我市人均可支配收入70%的水平，與同類(lèi)型城市相比，收入標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)嚴(yán)苛，將大多數(shù)中低收入戶(hù)籍和外來(lái)務(wù)工人員都將被排除在外。

因此，在保障房供應(yīng)相對(duì)充裕的情況下，可以考慮適度擴(kuò)面與放開(kāi)戶(hù)籍限制，通過(guò)放寬收入線標(biāo)準(zhǔn)與戶(hù)籍要求，簡(jiǎn)化審批流程，將更多有需要的住房困難家庭納入保障范圍。對(duì)特定群體，如城市公共服務(wù)領(lǐng)域無(wú)房職工甚至可以全面放開(kāi)收入限制，只要有住房需求即可申請(qǐng)。當(dāng)然，收入放寬應(yīng)與保障強(qiáng)度的降低相同步，也就是說(shuō)，保障擴(kuò)面后，給予的租金優(yōu)惠也應(yīng)適當(dāng)降低。

4.7 完善頂層設(shè)計(jì)，改變現(xiàn)有的管理和考核機(jī)制

住房保障的頂層設(shè)計(jì)，尤其是住房保障與市場(chǎng)的邊界問(wèn)題，或者說(shuō)住房保障受惠對(duì)象的選擇邏輯問(wèn)題是困擾著我國(guó)住房保障工作的深層次問(wèn)題。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、保障工作的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房矛盾也在發(fā)生著改變。因此，近幾年來(lái)，從國(guó)家到地方層面，住房保障覆蓋面不斷拓展，重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象也在不斷調(diào)整，然而，這些調(diào)整似乎缺乏前瞻性和清晰的思路，以至于出現(xiàn)了工作相對(duì)被動(dòng)的局面。另外，制度性因素，如自上而下的保障房建設(shè)任務(wù)分配機(jī)制相對(duì)單一，偏重于建設(shè)目標(biāo)完成情況的考核機(jī)制，也在一定程度上加劇了供求不匹配的情況。因此，有必要從更高的決策層面，理清住房保障工作思路，完善頂層設(shè)計(jì)，優(yōu)化任務(wù)分解機(jī)制和考核機(jī)制，做到任務(wù)分解與各地住房保障需求更好地結(jié)合；任務(wù)完成的考核則不僅僅注重?cái)?shù)量，應(yīng)該更關(guān)注實(shí)際的實(shí)施效果。

參考文獻(xiàn)：

1.李喜燕.公租房能否名至實(shí)歸.經(jīng)濟(jì)體制改革.2013.10

2.尹海林 鄭嘉軒 孫銀 鞏志濤 田野.住有所居，民生為先——天津公共租賃住房規(guī)劃建設(shè)實(shí)證研究.城市規(guī)劃.2012.5

3.王紅野.我國(guó)保障房建設(shè)存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議.中國(guó)房地產(chǎn).2011.22

4.謝東輝 劉景暉.保障房運(yùn)作模式芻議.中國(guó)房地產(chǎn).2012.5

5.楊繼瑞 黃瀟.公租房建設(shè)的一個(gè)典型案例剖析.經(jīng)濟(jì)縱橫.2012.1

6.陳淑云 范欽.公租房的后期管理問(wèn)題及其解決方略——以武漢市為例.城市問(wèn)題.2014.9

7.清風(fēng).零成交·公租房.中國(guó)房地產(chǎn).2010.7

8.文林峰.發(fā)展公共租賃住房的現(xiàn)實(shí)意義和前景分析.城鄉(xiāng)建設(shè).2009.10

9.呂萍 甄輝.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展中統(tǒng)一住房保障體系的建設(shè).城鄉(xiāng)建設(shè).2010.17（01）

10.曾德珩 溫曉娟.國(guó)內(nèi)外公租房運(yùn)營(yíng)管理制度比較研究.城市發(fā)展研究.2012.10

11.謝東輝 劉景暉.重慶公租房運(yùn)營(yíng)模式探討.中國(guó)房地產(chǎn).2012.9

12.陳衛(wèi)華 張睿.武漢市公租房“洪山模式”的再思考.中國(guó)房地產(chǎn).2013.15

13.林素鋼.對(duì)公共租賃住房遇冷現(xiàn)象的研究.價(jià)格理論與實(shí)踐.2012

14.孟衛(wèi)東 柳歆.城市公共租賃房租金定價(jià)機(jī)制研究.價(jià)格理論與實(shí)踐.2011.12

作者簡(jiǎn)介：

陶韜，廣州大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、住房保障。

陳琳，博士研究生、教授，廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、住房保障等。

譚建輝，廣州大學(xué)博士研究生、副教授，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、住房保障等。

張子平，廣州大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、住房保障。

譚劍，廣州大學(xué)碩士研究生，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、住房保障。

Abstract：Based on the demand and tenant intention survey of Guangzhou Longgui garden indemnification housing project，an empirical analysis is carried in this paper.Firstly，using the qualitative and quantitative research method，the real living situation and the housing security demands of the low income groups is explored in this paper；Secondly，combined with the experience and lessons of other cities in the indemnification housing project construction and allocation process，the reasons of the indemnification housing project may encounter cold is analyzed，including the publicity is inefficient，location is remote，lack of community infrastructure and the higher entrance standard of application and etc.Finally，based above all，relative suggestions is proposed.

Keywords：Housing security，Public rental housing，Indemnification housing encounter cold，Longgui garden project

陳品祿/責(zé)任編輯