中國房價(jià)居高不降制度因素及其治理建議

□文/敖永平張倩裴曉萌喬宇琪劉影

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

中國房價(jià)居高不降制度因素及其治理建議

□文/敖永平張倩裴曉萌喬宇琪劉影

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)黑龍江·哈爾濱）

我國現(xiàn)行的分稅制、城市土地批租制度、征地制度存在弊端，導(dǎo)致地方政府過度依賴土地財(cái)政，加快地價(jià)不合理上漲，從而導(dǎo)致高房價(jià)的產(chǎn)生。故治理高房價(jià)要從制度改革著手，使其理性回歸，穩(wěn)健發(fā)展。

高房價(jià)；制度因素；對策

收錄日期：2015年9月28日

一、中國高房價(jià)現(xiàn)狀分析

隨著居民可支配收入增長和城市化水平的提高，中國房價(jià)在初期出現(xiàn)一定程度的攀升確是得到了消費(fèi)需求的支撐，也是合理的，但之后的大幅度、迅猛上漲就不能完全由剛性需求來解釋了，市場價(jià)格機(jī)制失靈背后必有某種推動機(jī)制在長期、持續(xù)地發(fā)揮著作用，這就是非市場力量的干預(yù)，而政府又是主要的干預(yù)力量。就在房價(jià)一直居高的情況下，房價(jià)稍有下降，地方政府就會頻繁出臺關(guān)于“救市”的各種政策。政府頻繁干預(yù)市場的行為讓人懷疑中國房地產(chǎn)市場發(fā)展方向的正確性，以及蘊(yùn)含其中的房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重威脅著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以研究推動中國超高房地產(chǎn)價(jià)格的制度因素以及尋求治理對策很有必要。

二、推動中國房價(jià)居高不降的制度因素

（一）財(cái)權(quán)與事權(quán)失衡的分稅制度。我國自1994年開始實(shí)行分稅制，按稅種劃分中央和地方收入來源，并實(shí)現(xiàn)“三分”：分權(quán)、分稅、分管。不過，分稅制的不足之處隨著地方上的事權(quán)不斷擴(kuò)大暴露得愈加明顯，中央與地方政府之間的財(cái)權(quán)與事權(quán)失衡也更加嚴(yán)重。擴(kuò)大地方財(cái)政收入來源成為地方政府迫在眉睫的一件大事。在大多數(shù)城市沒有較高利潤產(chǎn)業(yè)的情況下，而房地產(chǎn)業(yè)憑借其高產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，可以貢獻(xiàn)較大稅收等特點(diǎn)，成為地方政府解決財(cái)政收入不足的優(yōu)先調(diào)控對象。由此導(dǎo)致地方財(cái)政存在過度依賴土地現(xiàn)象，尤其是大中城市，地方政府的重要財(cái)源已成為“賣地”，而地方政府因?yàn)榉侄愔茙淼呢?cái)權(quán)不足變?yōu)榉績r(jià)過快上漲的重要推動力。

（二）壟斷性的城市國有土地批租制度。該制度規(guī)定地方政府有權(quán)通過出讓（批租）若干年土地使用權(quán)而收取租期全部租金，且收入歸地方政府所有和支配。這為地方政府搞土地財(cái)政并在短期內(nèi)獲得巨額財(cái)政收入提供了基本條件和通道。

（三）不完善的征地制度。在地方政府借地生財(cái)背景下，征地制度具有一定從屬性。因?yàn)槿魶]有土地批租制度給予地方政府以地生財(cái)?shù)臋?quán)利，即使地方政府可以動用國家強(qiáng)制力征地，但還是不可能像現(xiàn)在這樣積極進(jìn)行征地拆遷。但由于模糊的征地范圍導(dǎo)致有些地方濫用征地權(quán)力，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)征地補(bǔ)償，以及非常不規(guī)范的征地程序，使土地資源使用效率低下，并滋生政府腐敗?，F(xiàn)行征地制度下，我國政府普遍采取的是一種公告征地程序，即政府以公告的形式將土地征收的范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)告知被征地農(nóng)民，幾乎不采取談判、協(xié)調(diào)就實(shí)行征地。而現(xiàn)行的法律規(guī)定保證了政府以合法的方式低價(jià)獲得土地，再以高價(jià)轉(zhuǎn)讓，差價(jià)部分就被地方政府依法獲得，但法律并未規(guī)定如何使用此款項(xiàng)，這樣就給政府創(chuàng)造了條件。所以，這些土地（利用）制度都在不同程度上成為地方政府積極干預(yù)房價(jià)的基礎(chǔ)性動力。

三、高房價(jià)治理建議

（一）深化財(cái)稅體制改革，匹配財(cái)權(quán)與事權(quán)?？蛇m度加強(qiáng)中央事權(quán)，同時(shí)進(jìn)一步明確中央與地方事權(quán)。中央和地方按照事權(quán)劃分相應(yīng)承擔(dān)和分擔(dān)支出責(zé)任，在此基礎(chǔ)上理順中央和地方收入劃分，使財(cái)權(quán)和事權(quán)相匹配。要發(fā)展地方政府主體稅種（如不動產(chǎn)稅）以及強(qiáng)化財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度。在省直管縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合改革基礎(chǔ)上，推動五級財(cái)政框架的財(cái)政體制扁平化到三級的改革。并按“一級政權(quán)、一級事權(quán)、一級財(cái)權(quán)”的原則，構(gòu)建財(cái)權(quán)與事權(quán)相適應(yīng)、中央與省兩級從上至下的轉(zhuǎn)移支付加必要橫向轉(zhuǎn)移支付的財(cái)稅體制，減輕地方政府預(yù)算內(nèi)的財(cái)政壓力。

（二）改革土地批租收入分配比例。各地方政府可繼續(xù)按“招、拍、掛”機(jī)制出讓土地，但要按規(guī)定將土地財(cái)政收益的全部或部分上繳到中央財(cái)政，之后由中央財(cái)政根據(jù)各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差距在全國范圍內(nèi)調(diào)配這筆資金，并以預(yù)算內(nèi)的形式全數(shù)撥付給地方，用于地方的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會事業(yè)，加強(qiáng)中央財(cái)政對地方政府的轉(zhuǎn)移支付。撥付的數(shù)額不必和屬地上繳的數(shù)額一致，但要體現(xiàn)激勵的原則，統(tǒng)籌效率和公平。這樣，可以切斷地方政府財(cái)政收入與其土地出讓金收入之間的聯(lián)系，使其不再有動力推升地價(jià)進(jìn)而抬高房價(jià)。

（三）完善土地征用與流轉(zhuǎn)制度。要打破政府長期壟斷土地一級市場的局面，真正的還權(quán)于農(nóng)民，切實(shí)保障農(nóng)民土地所有權(quán)的權(quán)益。改變長期作為建設(shè)用“經(jīng)營角色”的地方政府職能，盡快建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場，加快土地流轉(zhuǎn)。在符合土地（城市）規(guī)劃前提下，允許直接流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地，不再由政府統(tǒng)一征地然后供地，而是由農(nóng)民直接參與供給，保障農(nóng)民平等參與市場的機(jī)會，而且政府可以稅收形式參與土地增值分配。同時(shí)，加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)管，如果政府要征地則必須嚴(yán)格按程序來進(jìn)行。打破壟斷后，由市場配置土地資源并定價(jià)，可以大大降低開發(fā)商購地成本，進(jìn)而降低房價(jià)。

［1］孫波.土地財(cái)政改革是治理高房價(jià)的根本之道［J］.中國對外貿(mào)易，2012.1.

［2］黃仰玲.論我國城市高房價(jià)及其治理對策［J］.市場縱橫，2014.9.

［3］付瑞琪.中國高房價(jià)形成原因及解決對策［J］.中國房地產(chǎn)金融·焦點(diǎn)透視，2012.5.

哈爾濱商業(yè)大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃校級項(xiàng)目（項(xiàng)目編號：201410240106）

F293.3

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