中國房地產泡沫問題探究

作者簡介：杜晶晶（1992.07-），女，漢族，籍貫遼寧，學校：外交學院，學院：國際經濟學院，金融專業(yè)。

摘要：任何國家，判斷房地產泡沫的指標都是房價和收入比，綜合分析比較房價、GDP和CPI的增長速度之和的關系。目前，上海的房價和收入比例差不多達到了6：1，深圳5：1，在房價極其低的三四線城市，二者的比例也達到了2：1的水平。如此看來，中國的房地產的泡沫破裂似乎是必然趨勢。然而，中國講房地產的泡沫問題將近5年，期間，無數(shù)人預測房地產崩盤，在爭論中，房價不斷高升?，F(xiàn)實現(xiàn)象凸顯中國房地產泡沫的嚴重性和復雜性。相比較于美國、香港和日本，中國的房地產泡沫本質上與其不同。

關鍵詞：房地產泡沫；特征差異；泡沫可控

一. 中國房地產泡沫問題與美國、香港和日本的差異

中國房地產泡沫未破裂，究其原因是泡沫問題本質特點的特殊性，然而，美國、香港和日本的房地產泡沫破裂都具備這樣的特征：

1、房地產的絕對泡沫。絕對泡沫就是指供需之間的矛盾導致的失衡問題。供給大于市場可以容納和吸收承受的合理需求，當市場可承受和接受能力遠遠小于市場供給時，市場不能有效地接納超出部分的供給，超出部分的供給變?yōu)闊o效需求。

2、房地產泡沫發(fā)生在城市化的完成階段。城市化是社會進步和經濟發(fā)展的獨特指標，標志著社會發(fā)展水平的提高，農村人口向城市的轉移，增加了城市本身的住房需要。城市人口的劇增引發(fā)房地產行業(yè)的迅速升溫，城市人口的住房問題成為城市化進程加快的首要難題。房地產價格迅速增長，當城市化進程不斷推進的過程中，房地產價格不斷上升，城市化完成階段，上升到房地產價格的頂端，即形成將房地產炒熱的泡沫趨勢。城市化完成時房地產市場的成熟期，排除掉城市未來的發(fā)展空間可能性，在城市房地產數(shù)量基本固定的前提下，房地產泡沫問題十分突出，并且在一定程度上造成房地產泡沫的破裂。

3、短時間房價上漲迅速，房價被炒熱，投機者出現(xiàn)。美國、香港和日本等發(fā)達國家房地產價格在較短時間內急劇上升，速度驚人，在地區(qū)房地產總量相對穩(wěn)定的基礎上，房地產的價格不單僅僅手段需求因素的影響，而且受到價值量的決定性操作。房地產是高價值高收益性資本，占有大量資本的投機者借機試圖壟斷房地產價格，將現(xiàn)有的資金轉變?yōu)榉康禺a的實際掌握者，在市場的調節(jié)之外，進行主導性的自我操控，根據(jù)自己的意志掌控房地產價格。

4、國家宏觀經濟問題暴露。80年代日本的經濟處于大崩盤狀態(tài)，98年亞洲出現(xiàn)金融危機。如此，當日本、香港等地房地產泡沫破裂時，地區(qū)經濟都處于缺少政府扶持的孤立無援的境地，缺少國家政府強有力的宏觀調控和國家經濟發(fā)展的實力支持，房地產總體的趨勢是沒有希望的，房地產泡沫的破裂也是必然的結果。

5、購房者資金欠缺，需要大量借貸，導致房地產市場信貸資金的大量涌入。房地產市場需求高漲，城市人口中手持資金是有限的，且相對于已經炒熱的高額房地產價格來說已經遠遠不能支付，遠超過了城市工作者的自身承受和支付范圍。這樣，購房強烈需求的引導下，越來越多的購房者將資金彌補方式擴展到銀行借貸等方式，不考慮銀行借貸承擔的各種稅收和利率問題，只著眼于眼前購房難問題的解決。當信貸資金大量涌入房地產市場后，購房者的償還能力是受到種種因素制約的，長時間的借貸資金使房地產市場不堪重負。

二、中國的房地產市場泡沫的特點

中國的房地產的泡沫，在整體上看具備的可控性，體現(xiàn)于泡沫的規(guī)模和數(shù)量的可控制。在我國的宏觀經濟相對穩(wěn)定的大前提下，房地產泡沫基本上不存在破裂的危險。例如在96年、08年的經濟危機的情勢下，房地產泡沫只是局部范圍內的下降，而非整體性的完全破裂。另外在部分地區(qū)房地產價格下降到一定程度后的一段時間內可以維持一個極低的增長速度，經濟發(fā)展規(guī)模和水平趨于上升和緩和時，房地產泡沫有可以不斷進行自身的消化。宏觀經濟大蕭條局面，不排除泡沫大范圍程度破裂的可能。泡沫的破裂將導致失業(yè)人口的增多，中小企業(yè)和地方政府的倒閉和破產。

中國房地產泡沫的可控性，歸于房地產泡沫以下本質特點：

1、 中國城市化進程迅速。

與日本和香港不同，我國城市化進程是在政府操縱房地產為基礎和支撐的，投資房地產主要著眼于未來房地產可能帶來的價值回饋和預期，而非只看中與現(xiàn)有的有限數(shù)量的投資回報。我國房地產市場尚不完全成熟，存在很大的發(fā)展空間和潛力。

大周期和小周期論可以很好地闡釋房地產與城市化進程之間的關系。一般來說，一二線城市的大周期（即一次城市化進程所需時間）是20-30年，三四線城市需要30-40年，在周期范圍內房地產將經歷起步期、成長期、成熟期和衰退期不同發(fā)展階段，在不同的發(fā)展階段存在小周期（即每個不同時期城市化進程所需時間）。

2、 中國人口基數(shù)大。14億人口的海量需求和有限的房地產供給之間的巨大差距，拉大了房價，然而高收入家庭承受能力很高，收入遠高于社會平均收入，然而大部分收入者的收入無力支付住房。推測未來中國的房價與收入比例下降趨勢的必然，將達到收入者收入與房價支付能力趨于平衡的狀態(tài)。

3、中國的人口密度不一樣。中國地大人多，但是整體來說，人均可用土地非常少，而且目前土地的集約利用率很低。而美國等地方不一樣，地廣人稀，所有中國永遠達不到他們的居住條件，中國的房價和收入比也達不到他們的水平。

4、付款方式決定我國房地產泡沫的可控性。相對于西方國家首付比例極低，僅僅依靠大量的信貸資金為資金來源的房地產付款模式，我國目前的情況是，首付付款3成，二套5成，3套以上首付款更多的方式。在國家對房地產調控前，房地產市場一次性付款的比例高達20%，調控后，上升到40%。（作者單位：外交學院國際經濟學院）

參考文獻：

[1]《泡沫經濟與金融危機》 徐滇慶 中國人民大學出版社 2000

[2]《泡沫經濟學》 野口悠紀熊 三聯(lián)書店出版社 2005

[3]《房地產經濟學》 華偉 復旦大學出版社 2004

[4]《如何消解房地產泡沫》 易憲容 西部論叢 2005